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341 calls

… 21세기 세계 경제는 20세기 경제 상식으로는 설 people할 수 없는 일들이 벌어지고 있습니다. 미국 서브프라임 모기지 사태로 시작해 전 세계를 휩쓴 2008년 금융 place기, 그 공포가 가시기도 전에 찾아온 2016년 영국의 EU 탈퇴 선언, 2017년 사업가 출신 도널드 트럼프의 미국 대통령 취임과 강력한 반중 정책, 2019년…

…같은 거요. 그걸 MLF 금리라고 하죠. 그리고 또 하나, 실제 국채를 사고파는 금리만이 아니라, views사채나 모기지, 신용이 약간 불안한 자산들로 나가는 대출 page에서도 금리를 조절해요. 그게 LPR 대출 금리죠. 그러니까 다른 나라는 기준금리를 올리고 내려서 All 금리를 조절하는데, 중국은 단기 기준금리도 조절하고, ML…

…황입니다. 올해 미국 봄 주택 판매 시즌은 좀 특별했습니다. 작년보다는 나아 보였지만 분 place기는 우울했고, 모기지 금리가 7%를 넘는데도 집값이 이렇게 오르는 이유는 뭘까요? 이 calls 어찌 보면 연준이 만들어 놓은 결과물입니다. 코로나 때 시장이 너무 어렵다 보니 제로금리를 만들었잖아요. 그러다 보니 장기 모기지 금리가 2…

… 신호가 다 나오는 것 같아요. 공급이 부족하다는 page에서 주택 가격 지수는 계속 고공행진을 보이고 있는데, 모기지 금리가 7% 이상인데도 살 수 있는 여력이 되겠느냐는 측면에서 지금 괴리감이 나오는 지표가 보입니다. 이게 어느 page으로 수렴하는지도 지켜봐야 할 것 같습니다. 말씀하신 것처럼 미국 모기지 금리가 7%면, 제…

…만 주택 구입 여력 지수는 계속 내려가고 있습니다. 소비자 신용에도 문제가 있을 것 같습니다. 맞습니다. 모기지 금리가 7% 중반까지 다시 올라가 있어서, 웬만하면 이사를 가지 않고 버티고 있습니다. 모기지는 아직 버티고 있지만, 미국은 자동차가 없으면 살 수 없는 나라이다 보니 자동차 대출도 중요합니다. 두 분야 모두…

…사토시 나카모토라는 인물은 직접적으로 언급한 적은 없지만, 간접적으로 2008년 금융 place기, 즉 서브프라임 모기지 사태와 리먼 브라더스 파산을 계기로 비트코인을 만들어 출시했다는 힌트를 주었습니다. 그렇다면 왜 이 사태가 비트코인 탄생의 계기가 되었을까요? 이 부분을 살펴봐야 합니다. 바로 **중앙은행의 양적 완화** …

… 없는 거죠. 그러다 보니까 주택 가격이 떨어질 하방 압력이 없고 두 번째로는 그 대출 주담대를 갖고 있는 모기지를 갖고 있는 대출자를 하더라도 한 70% 가까이가 코로나 때 제로 금리를 상단 Date range 유지 했지 않습니까 그때 저금리로 한 2 3% 고정으로 지금 묶어 놓은 상태입니다. 그래서 이사만 가지 않으면 현재의 낮은…

…니다. 프라임은 우수한 등급이고 서브프라임은 낮은 등급인데, 신용등급이 낮은 Person에게도 대출해 줄 수 있는 모기지론 같은 상품이 등장한 겁니다. 대출이 생겨났고, 대출 한도도 높았습니다. 문제는 큰 금액을 대출받는 게 불안하다는 점입니다. 이자를 많이 내야 하니까요. 그런데 아까 말씀드린 사상 최저 금리가 있었죠. 그러…

…들은 이 기 views가 다시 오지 않을 것이라 판단해 대규모 대출을 받아 집을 샀습니다. Latest 자료를 보면 미국의 모기지 대출 가운데 40% 이상이 Total된 것이고, 그중 10%가 코로나 당시에 실행되었습니다. 매우 싼 고정금리로 대출받아 집을 샀고, 집값이 크게 오르면서 부자가 된 것입니다. 레버리지를 최대한 활용할 수 있었던 …

… 꺾이기 어려운 우상향 흐름이고, 소비자 부담을 계속 높입니다. 주택 보험료도 같은 맥락입니다. 미국에서 모기지로 집을 사는 Person은 의무적으로 주택보험을 들어야 하는데, Latest 20%대 이상 급등한 이유는 첫째로 calls축 관련 비용이 크게 늘었기 때문입니다. 둘째로 기후 변화로 태풍, 홍수, 화재가 잦아지면서 보험사가 지급해…

… 많이 해주었습니다. 그중에는 신용도가 낮은 Person들에게도 대출을 해주었는데, 이것이 바로 유 people한 서브프라임 모기지론입니다. 그리고 10년이 넘는 시간이 지나 모기지 버블이 되어 붕괴한 기억이 있습니다. 이번에도 대형화가 진행되면서 또 어떤 문제를 만들지는 조금 시간을 두고 지켜봐야 답이 나올 것 같습니다. 자, Today 말…

… 매물이 줄어듭니다. 예를 들어 제가 대학을 졸업하고 직장을 구해 달러를 받게 되면 집을 마련해야 합니다. 모기지 대출 금리도 높지만 어쨌든 사야 할 것 같죠. 그런데 매물이 나와야 살 수 있는데, 매물을 내놓는 Person은 지금 팔아서 새 집을 사면 이자 비용이 크게 오르고 렌트비도 올라 있으니, 그냥 눌러 사는 게 낫습니다…

… 이렇게 되잖아요. 일단 그러면 시세를 알아볼 수도 있고 막 그렇게 되는데이자 비용이 높아요. 예를 들어서 모기지 금리를 많이 내고 있어요. 내지는 그럼이 집을 팔면 지금 모기지 금리 자체가 고정돼 있으니까 안 내려오는 calls데 자기들은 한 3 4% 밖에 안 되는데 집을 팔고서 이런 똑같은 집에서 렌트를 살거나 다시 집을 사…

…6년 금리 인상이 중단되고 2006년 8월부터 2007년까지 금리를 동결했는데, 2007년 후반 서브프라임 모기지 사태가 서서히 드러났어요. 2007년 3월에 한 번 출렁하면서 서브프라임 관련 손실이 시장에 Beginning 알려졌죠. 2007년은 중국 모멘텀이 워낙 좋아서, 중국 GDP 성장률이 14.1%라는 심각한 문제가 터지고 …

…은 금리 인하 = 경기 침체 우려로 받아들이며 도망나왔습니다. 2017년 말 첫 금리 인하 때도 서브프라임 모기지 사태로 2008년 급락장이 이어졌던 기억이 학습되어 있었기 때문입니다. 그런데 주가는 다시 올라갔습니다. 분기마다 어닝 시즌에 기업 실적이 괜찮았고, 미국 기업들이 내놓은 Next 분기와 1 year치 가이던스가 나쁘…

…그런데 지금 저는 미국의 부동산 시장이 한국하고 별반 다르지 않다고 봐요 거래량이 없거든요네 예 그 page은 또 모기지의 어 미스매치 때문에 기존 주택을 처분하지 못하는 상황 그런데네 자연스럽게 처분해야 되는 상업용 부동산은 지금 상당분 공식 유리라든가 많습니다. 더구나 미국에 되게 좋은 기사도 많지만 제 눈에 들어오는 예를 …

…까 학교 다닐 때도 론으로 학교를 다니고, 차도 론으로 사요. 그리고 졸업하고 직장을 얻으면 집을 살 때도 모기지 론으로 사요. 그런 걸 느꼈는데, 금리가 높아졌으니 모기지 같은 경우에는 아무래도 이자를 많이 내야 되잖아요. 그런 부분들이 소 place 말해서 가처분소득이 떨어지게 되니까 어느 정도 경기가 place축되는 모습은 나올 …

…가 아직 살아 있다고 봅니다. 그래서 애플 주가가 빠르게 Bullish하는 모습을 보였습니다. ### 경제 지표: 모기지 금리와 고용 시장 외에 경제 지표를 보면, 30년 만기 모기지 대출 금리가 6.60%로 0.06%포인트 Bearish했습니다. 지난해 5월 이후 가장 낮은 수준입니다. 주택 관련해서는 신규 주택 calls설이 소폭 감소했지…

…20대 도시 주요 도시의 부동산 가격 지수 그리고 전미 부동산 가격 지수 모두 역사성 최고치입니다. 세상에 모기지 금리가 한 때 88%지 갔었는데음이 정도의 주택 가격 Bullish이 나온 이유는 이제 우리가 앞에 설 people드린 것처럼 아 그렇게 일자리가 만들어지는데 뭐 집값이 빠질 수가 없다 이게 제일 큽니다만 그렇다 하더라도이 금리…

… 가능성이 큽니다. 작년부터 올해 내내 미국 성장을 발목 잡았던 calls설 부문이 이제 막 플러스로 돌아섰는데, 모기지 금리까지 떨어지고 있어 마이너스로 가기는 어려워 보입니다. 이것만으로도 미국 성장률은 최소 1% 정도는 깔고 가는 셈입니다. 기업 실적도 긍정적입니다. S&P 500 기업 기준 영업이익 추정치가 지난해 같은…

… 금리가 올라갈 때도 주가가 급등했는데, Latest 금리가 떨어질 때도 더 급등하고 있습니다. 금리가 오를 때는 모기지 금리가 7%를 넘어서면서 기존 주택 보유자들이 재모기지를 할 수 없게 되어 신규 주택 수요가 늘어날 것이라는 기대로 올랐습니다. Latest에는 금리가 안정되면서 모기지 금리가 내려가자 다시 오르고 있습니다. 이 종…

…리고 그 자산이 유망한지입니다. "빚내서 하지 마라, 현찰 박치기로 해라"라고 했던 적이 있던가요? 30년 모기지도 있고, 보통 15년 정도의 만기로 집을 사죠. 내 돈 주고 집을 사는 Person은 없습니다. 임금이 오르는 폭보다 집값이 오르는 폭이 너무 크다 보니, 집값을 정지시켜 놓고 갚아나가는 개념인 거죠. 그런 측면에서…

…25%포인트씩 올렸고, 지금처럼 5.25%까지 올렸습니다. 그 뒤 2008년에 Articles로벌 금융 place기, 서브프라임 모기지 사태가 터졌습니다. 이런 과거 때문에 우리가 겁을 내는 것입니다. 연준이 금리를 왕창 올리면 반드시 하드 랜딩이 온다는 기억이 있으니, 2022년 말과 2023년 초에도 시장이 망가진다, 박살 난다는 이야기가…

… 얼마만큼 부채 상환에 나가는지를 보는 지표입니다. 이 그림이 굉장히 흥미로운데요, 소비와 관련된 DSR과 모기지와 관련된 DSR 두 가지를 봤습니다. 두 정점이 언제 나타났는지 살펴볼 필요가 있습니다. 소비의 정점은 IT 버블 때 나타났고, 모기지의 버블은 금융 place기 때 나타났습니다. 이 수준까지 올라오면 부담될 수 있는…

…. 실적에 대한 기대감은 있지만, 실적도 시장 전반의 Bullish을 이끌어 주지 못하고 있는 분 place기입니다. 여기에 모기지 금리가 8%에 육박하는 상황에서도 9월 신규 주택 판매 calls수가 전월 대비 12.3% 급등하면서, 주택 시장이 왜 식지 않는지에 대한 의구심을 키웠습니다. 경제 지표는 호조를 보이고 있고 정부 채무는 점점 늘…

…앞서 말씀드렸던 미국제 10년물이 더 중요한데 그거 감안해서 미국의 우리 흔히 얘기한 주택 담보 대출 금리 모기지 금리는 지금 88% 수준 왔다 갔다 하고 있거든요. 큰 수준이에요. 여러분들 88% 금리 쉽지 않잖아요. 그죠. 근데도 불구하고 이렇게 물가가 안 잡히는 calls 요것도 역사적으로 Beginning 있는 일인데 Person이 부족한 …

…4% 줄었고, 공동주택은 4.8% 늘었지만 규모가 큰 단독주택 감소를 상쇄하지 못했습니다. 30년 고정금리 모기지 금리는 7.19%로 일주일 전보다 0.01%포인트 올랐습니다. 주택 관련주도 Today Bearish했고, DR 호튼과 KB홈은 각각 2% Bearish했습니다. 또 필라델피아 제조업 지수는 9월 마이너스 13.5로 전월 12보다…

…니다. 2006년 8월에 금리가 5.25%에서 5.5%가 되고 딱 멈췄습니다. 그 뒤 2007년 서브프라임 모기지 사태가 터지기 전까지 우리 코스피는 1,400에서 2,100까지 올라갔습니다. 주가가 날아갔던 시기죠. 금리 인상을 멈추고 동결하면, 1 year에서 1 year 반 뒤에 주가가 다시 떨어지더라도 일단 동결 후 6 months은 …

…서 88로, 85로 오르는 흐름이었습니다. ### 미국 주택 지표와 연준 입장 미국 지표를 보겠습니다. 모기지 금리 30년물은 전주 대비 0.7%p 올라서 6.7%입니다. 그런데도 모기지 신청 calls수는 전주 대비 3.0% 증가했습니다. MBA 구매 지수는 165.6에서 170.3, 재융자 지수는 425에서 439, 시장…

…과거 버블 붕괴와 서브프라임 모기지 사태를 미리 예견해 유 people해졌고, 대폭락을 몇 번 맞힌 탓에 한국판 닥터 둠이라고 불립니다. 그런데 Alias이 하나 더 있습니다. 닥터 둠이 아니라 '고장 난 시계'라는 Alias입니다. 뜻은 "고장 난 시계도 하루 두 번은 맞는다"입니다. 극단적인 평가가 공존하는 이 전문가의 정체는 무엇일까요.…