저자: 오건영 · 한국인
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미국 물가는 3%대로 하락해 2% 목표에 근접 중이며, 성장과 소비가 견조해 자산시장 부스트가 이어지는 중. 시장은 금리인하 기대를 선반영해 자산가격이 강세이고, 미국 주택 공급 부족으로 북동부 집값이 강하게 오르는 상황. 연준은 연내 3차례 정도 예방적 인하를 할 것으로 전망되며 시장 컨센서스는 6월. 한국은 가계부채와 부동산 상황을 보며 인하 시점을 판단할 것이며, 과거 빅컷 시기와 달리 이번 인하는 위기 대응이 아닌 예방적이라 패턴이 다를 수 있음.
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미국 금리 인하 시기, 자산시장은 어떻게 움직일까
표 전에 사야죠. 그럼 얼마나 전에 사야 될까요? 지금 이거 방송할 때가 아니라 지금 사야 하는 겁니다. 미국의 북동부 지역 같은 경우는 지금 집값이 어마어마하게 오르고 있습니다. 굉장히 강한 편이죠. 긴축의 시대가 끝나고 금리 인하의 시대가 오면 과거와 무엇이 달라지는지, 활활 타오르고 있는 자산시장에서 개인 투자자로서 어떤 포인트를 봐야 할지 오늘 함께 이야기해 보겠습니다. 이와 관련된 힌트를 쏟아내 주실 분을 제 옆에 모셨습니다. 신한은행 WM 추진부 오건영 팀장 함께하겠습니다.
안녕하세요, 오건영 팀장입니다
저는 신한은행의 오건영 팀장입니다. 이렇게 먼저 불러 주셔서 감사드리고, 도움이 될 수 있는 말씀을 드리겠습니다. 작년에 고강도 금리 인상 긴축 정책이 진행됐는데, 지난 3월 6~7일 기준으로 제롬 파월 의장이 연내 금리 인하를 시사했습니다. 지금 인플레이션과 경제 상황이 어떻게 진행되고 있는지 살펴보겠습니다.
물가는 목표치를 향해 내려오는 중
미국 물가는 2022년 6월 9.1%까지 올랐다가, 작년 6월에 1년 만에 3% 아래로 내려왔습니다. 그 뒤 옆으로 횡보하고 있고, 지금은 소비자물가지수 기준 3.1% 정도를 기록하고 있습니다. 근원 소비자물가지수도 조금 내려와 2%대 후반입니다. 물가 목표가 2%인데, 점점 목표에 근접하고 있습니다. 물가는 심각한 단계에서 어느 정도 희망이 보이는 단계로 넘어가고 있다고 해석할 수 있습니다.
보통 물가가 떨어지는 이유는 성장이 둔화되어 소비가 줄고 수요가 줄기 때문입니다. 그런데 이번에는 공급망이 좋아지면서 물가가 하락한 면이 강합니다. 그래서 수요, 경기는 여전히 탄탄합니다. 미국의 성장률 자체가 강하고, 고용 시장도 뜨겁고, 소비도 강하게 유지되고 있습니다. 성장률은 시장 기대보다 계속 강하고, 물가는 안정되는 두 가지가 합쳐져서 "드림 같은 케이스"라는 이야기가 나오고, 이것이 자산시장에 부스트를 주고 있습니다. 여기에 경기가 지금은 좋아도 미래에 안 좋아질 수 있으니 금리를 낮추지 않겠냐는 기대감까지 작용하고 있는 단계입니다.
고강도 긴축을 했는데 왜 수요가 이렇게 뜨거울까요? 2022년 금리를 올릴 때는 수요가 빠르게 식었습니다. 그런데 2023년에 금리를 더 올리는데도 수요가 탄탄하게 버팁니다. 몇 가지 요인이 있는데, 그중 하나가 자산시장에 대한 기대감입니다.
시장은 학습한다: 재건축 발표 전에 사는 사람들
예를 들어 아파트를 사려고 하는데, 이 아파트가 올해 말 재건축을 발표한다고 가정해 보겠습니다. 재건축 발표 후 10억을 번다고 하면, 지금이 3월이지만 사야 할까요, 발표 후에 사야 할까요? 발표 전에 사야 하죠. 얼마나 전에 사야 할까요? 그건 모르겠지만 지금 사야 하지 않을까요? 사람들은 재건축 발표 최대한 전에 사두는 게 좋다는 걸 알고 있고, 이것은 학습을 통해 알게 된 것입니다.
제가 새벽에 명동 거리를 지나 출근하는데, 작년에는 5시 반쯤에도 매장 앞에 사람들이 줄 서 있었습니다. 명품이 아니라 운동용품 같은 제품이었는데, 텐트 의자를 놓고 앉아 있더라고요. 그런데 알고 보니 며칠 후에는 밤 11시에도 와 있었습니다. 그 시간에 와도 못 사면 시간은 점점 당겨지겠죠. 시장은 학습을 통해 배웁니다. 금융위기 이후 지난 수년간 위기가 찾아오고 금리를 인하하면 자산 가격이 엄청나게 뛴다는 걸 알고 있습니다. 그래서 시장은 금리 인하 전에 움직이고, 금리 인하 최대한 이전에 최대한 일찍 삽니다. 그래서 금리가 높은데도 자산 가격이 탄탄하게 버팁니다.
자산 가격이 버티면 사람들은 올라간 자산 가격을 바탕으로 소비를 이어갈 수 있습니다. 이것이 첫 번째 요인입니다. 두 번째는 주택 시장입니다. 미국 주택 가격이 전고점을 넘어섰습니다. 미국 주택시장은 고정금리 주택담보대출이 기본입니다. 대부분 평균 3~4% 사이에 있다고 합니다. 그런데 지금 주택담보대출 금리는 7% 이상으로 올라갔습니다. 우리나라는 변동금리가 많아 금리가 오른 만큼 타격을 받겠지만, 미국은 3%대에 고정되어 있습니다.
그러면 사람들은 이사를 가지 않습니다. 집을 팔고 다른 집을 사는 순간 높아진 고정금리를 받아야 하니까요. 금리가 오르면 이자 부담이 커지는데, 그중 가장 큰 비중을 차지하는 주택담보대출 금리가 고정으로 묶여 있다는 것이 사람들에게는 이자 부담의 리스크를 줄여준 셈입니다. 미국인들이 이사를 가지 않으면 매물이 줄어듭니다. 예를 들어 제가 대학을 졸업하고 직장을 구해 달러를 받게 되면 집을 마련해야 합니다. 모기지 대출 금리도 높지만 어쨌든 사야 할 것 같죠. 그런데 매물이 나와야 살 수 있는데, 매물을 내놓는 사람은 지금 팔아서 새 집을 사면 이자 비용이 크게 오르고 렌트비도 올라 있으니, 그냥 눌러 사는 게 낫습니다. 그러면 사람들은 집을 내놓지 않고, 공급은 줄어드는데 수요는 있으니 가격이 오르게 됩니다. 그래서 미국 북동부 지역은 지금 집값이 어마어마하게 오르고 있습니다.
일반적으로 금리가 오르면 이자 부담이 커져 주택시장에는 마이너스로 작용할 것이라고 봤는데, 주택 공급이 너무 적다 보니 수요를 위축시키는 것만으로는 답이 나오지 않는다는 것입니다. 파월 의장도 3월 6~7일 의회 연설에서 "주택 가격이 떨어지지 않아 답답하다"고 말했습니다. 언론은 금리 인하에만 주목하지만, 이것은 연준이 할 수 있는 일이 아닙니다. 연준이 집을 지어 줄 수는 없으니까요. 캐나다나 호주 중앙은행도 비슷한 이야기를 하고 있습니다. 이번에는 주택 시장이 인플레이션을 잡고 경기 침체를 막는 데 큰 역할을 하고 있다고 볼 수 있습니다.
파월 의장은 언제, 얼마나 내릴까?
핵심은 고용과 물가, 그리고 주택 가격입니다. 지금 미국 상황을 짚어 보면 생각보다 금리 인하가 늦어질 수 있다는 생각도 듭니다. 파월 의장은 언제, 어느 정도 금리를 내릴까요? 연준은 작년에 도표를 통해 2024년에 세 번, 2025년에 네 번 인하를 예고했습니다. 2년 동안 일곱 번 내릴 걸 시장은 올해 일곱 번, 내년에 또 내리는 것으로 기대했습니다. 시장이 굉장히 앞서 가 있었던 것이죠. 제가 지난번 월부에 나왔을 때 시장 기대보다 조금 천천히, 시장이 원하는 것보다 적게 할 것 같다고 말씀드렸습니다.
지금 시장은 올해 세 차례 금리 인하를 예상하고 있고, 시장 컨센서스는 6월을 말하고 있습니다. 파월 의장이 6월까지 얘기한 건 아니지만, 시장은 그 정도로 보고 있습니다. 작년 12월 연준이 얘기했던 컨센서스와도 어느 정도 맞고, 파월 의장도 작년에 예고했던 것에서 크게 벗어나지 않을 것 같다고 인터뷰에서 말했습니다. 그래서 연내 세 차례 정도의 레벨을 보고 있습니다. 시점은 여러 이슈가 있어 정확히 알 수 없지만, 금융시장 컨센서스는 현재 6월 정도를 보고 있습니다. 즉, 시장의 기대치와 의장의 계획이 어느 정도 비슷해졌습니다.
그런데 파월 의장은 왜 이렇게 일찍부터 금리 인하를 시사할까요? 여러 의견이 있지만, 이런 이유를 들 수 있습니다. 연준이 금리 인하를 안 하고 끝까지 버티면, 지금처럼 금리가 높은 상황에서 경기가 어느 순간 쿵 쓰러질 수 있습니다. 좋았던 경기가 한순간에 꺾이면 연준은 깜짝 놀라서 기준금리를 확확 낮춰야 합니다. 0%까지 엘리베이터를 타고 내려와야 하는 상황이 되는 것이죠. 그건 분명히 문제가 있습니다. 그래서 연준은 중간에 한두 번 인하를 하거나 말을 흘려서 시장이 탄탄하게 버티도록 하고, 한꺼번에 쓰러지지 않고 조금씩 식도록 하려는 생각을 하고 있습니다. 지금 0.2%p를 먼저 던져 주면 나중에 덜 줘도 되지만, 지금 안 던져 주면 나중에 더 많이 줘야 할 수도 있다는 계산입니다.
연준이 지금 말하는 건 '하이어 포 롱거(higher for longer)'입니다. 시장이 기대한 것보다 높은 금리를, 과거보다 높은 수준으로 더 오랜 기간 유지하겠다는 뜻입니다. 금리가 계속 올라간다는 뜻이 아니라, 옛날보다 높은 금리가 오래 유지되는 것입니다. 지금 금리가 5.5%인데 두세 번 낮추면 4.5% 정도로 내려옵니다. 여전히 높은가요? 높습니다. 두 번 더 낮춰 4%가 되어도 옛날에 비하면 엄청 높은 수준입니다. 이렇게 높은 금리로 물가를 최대한 견제하고 싶은 것입니다. 만약 높은 금리를 버티다가 한 번에 0%까지 내려야 한다면, 그때는 또 물가가 확 튀어 오를 수도 있습니다. 그래서 여러 운신의 폭을 고려할 때, 높은 금리를 유지하려면 미리 선제적으로 한두 번 예방 주사를 놓을 필요가 있다고 보는 것입니다. 지난해 12월에 그 예방 쪽으로 한 번 던져 준 것이고, 올해도 연내 한 번 정도 인하할 것 같다고 보고 있습니다. 파월 의장은 "not too far away(그리 멀지 않은)"라는 말을 썼습니다. 몇 월인지는 구체적으로 알 수 없지만 연내 기준금리 인하는 시행될 것이고, 그것은 기본적으로 예방적인 금리 인하가 될 것입니다.
한국은행은 금리를 내릴 수 있을까?
한국은행도 금리 인하에 들어갈 수 있습니다. 다만 여러 변수가 있습니다. 미국 금리도 변수가 되고, 가계부채도 살펴봐야 합니다. 가계부채가 굉장히 많이 늘었고, 그것이 작년에 부동산 주택 가격을 많이 끌어올렸습니다. 한 경제 코멘트 중에 "금리 인하가 경기 부양에 도움이 되는지 잘 모르겠다"는 말이 있었습니다. 금리 인하는 이자 부담을 줄이니 당연히 도움이 되지만, 금리를 내리면 주택 가격이 더 뛰고 가계부채가 더 늘어날 수 있습니다. 주택 가격이 뛰면 주거비 부담이 커지고, 서민 입장에서는 이자를 조금 할인받은 것보다 주거비가 더 많이 뛰어 먹고 사는 데 부담이 더 커질 수 있습니다. 그렇다면 금리 인하가 오히려 독이 될 수도 있습니다.
그래서 금리 인하 효과가 부동산 가격 상승과 가계부채 급증으로 이어질 수 있다면, 지금의 금리 인하는 오히려 섣부른 것일 수 있습니다. 가계부채가 늘고 부동산 시장으로 자금이 흘러드는 것을 어느 정도 제어하는 정책을 도입하고, 그것이 안정되는 것을 확인한 후에 기준금리 인하에 들어갈 가능성이 높습니다. 대표적인 사례가 최근 은행에 적용되는 스트레스 DSR입니다. DSR은 개인의 소득 대비 얼마나 빚을 낼 수 있는지를 보는 지표인데, 스트레스 DSR은 금리가 높아졌을 때의 스트레스 상황을 가정해 더 보수적으로 봅니다. 그래서 대출 한도가 조금 더 적게 나옵니다. 금리가 내려가더라도 가계부채가 높아졌을 때의 부담을 어느 정도 반영하도록 장치를 한 것입니다. 이런 정책의 효과가 나타나는 것과 미국의 금리 인하를 함께 보면서, 우리나라도 액션을 취하게 되지 않을까 생각합니다.
금리 인하기, 자산은 어떻게 움직였나
금리 인하 시기 자산에 대해서도 많은 분들이 궁금해하실 것 같습니다. 미국이 금리를 빠르게 낮춘 때가 세 번 있었습니다. 2001년 1월부터 6.5%였던 금리를 1%까지 낮춘 적이 있고, 2008년 5.25%였던 금리를 0%까지 낮춘 적이 있으며, 코로나 팬데믹 전후로 2.5%였던 금리를 0%까지 낮춘 적이 있습니다. 올라갈 때는 천천히 올렸는데, 내려갈 때는 너무 빨리 내려가서 말씀드린 것처럼 에스컬레이터로 올라가고 엘리베이터로 내려오는 그림을 보여 줬습니다. 그런데 금리 인하가 워낙 세게 나올 때는 금리만 내린 것이 아닙니다. 금융위기 때는 금리를 0%까지 낮추고도 더 낮출 수 없으니 양적완화로 받쳐 줬고, 팬데믹 때도 무제한 양적완화로 받쳐 줬습니다. 유동성을 푼 것이죠. 결국 금리 인하 외에도 돈을 더 많이 풀었고, 그래서 자산시장이 굉장히 큰 훈풍을 맞았습니다. 그래서 시장은 금리 인하하면 돈이 된다고 학습했습니다. 재건축 발표 같은 것이죠. 사람들은 그 신호만 기다리며 미리 사 두려고 합니다. 과거 금리 인하 패턴을 보면 금리가 빠르게 내려왔기 때문에, 이번에도 그렇게 빠르게 내려올 거라는 기대를 시장이 갖고 있습니다. 과거 패턴을 배웠기 때문에 더 빠르게 다가오는 것입니다. 금리 인하 후에 자산 가격이 뜬다는 것을 알기 때문에 지금 미리 떠 있는 것입니다. 실제 금리 인하가 시행되면 어떤 효과가 있을지는 모르겠습니다. 이미 다 올라 버렸으니까요. 현재는 미리 당겨서 반영하는 면이 분명히 있다고 설명할 수 있습니다.
2001년, 2008년, 2020년에 미국이 빅컷을 진행했을 때 한국 자산은 어땠을까요? 2001년 이후에는 단순히 금리 때문이 아니었습니다. 미국 경제가 안 좋아지자 중국을 풀어 줬고, 중국이 WTO에 가입하면서 한국 수출이 늘기 시작했습니다. 2005~2007년에는 중국을 중심으로 한 수출 붐이 있었고, 이것이 자산시장에 큰 영향을 줬습니다. 가치주가 많이 움직였습니다. 2008년 금리 인하 이후에는 유동성의 힘으로 자산이 오르는 면이 강해서 국내 주식보다 해외 주식이 더 강한 모습을 보였고, 그 중심에는 미국 주식이 있었습니다. 2008년 S&P500 지수가 660 정도였는데 지금 5,150 정도이니 여덟 배 넘게 오른 것입니다. 같은 기간 코스피는 1,000 정도였으니, 미국 주식이 훨씬 강했습니다. 금리를 낮추고 가계부채 규제를 풀자 한국은 2014~2015년을 거치며 부동산 시장이 들썩이는 모습을 보였습니다. 팬데믹 때는 주식도 좋았고 부동산도 좋았습니다.
지난 세 번의 미국 금리 인하 때는 금리 인하와 함께 QE 같은 양적완화가 동반됐습니다. 그런데 지금은 미국 경제 수요가 탄탄하니, 양적완화까지 진행되지 않을 수도 있습니다. 그렇다면 지금 올라오는 자산들이 주인공이 될 수 있을 것입니다. 더 좋아질 자산을 찾는 것이 맞다고 봅니다.
이번에도 과거처럼 될 것이라고 단정하기보다는 패턴과는 조금 다르게 생각하시는 게 좋습니다. 과거에는 금리 인하를 빠르게 했는데, 이유가 있었습니다. 9·11 테러, 닷컴 버블 붕괴, 금융위기, 코로나 위기처럼 위기가 있었기 때문입니다. 그런데 지금은 위기가 없습니다. 그럼 왜 금리를 낮출까요? 예방적으로 낮추는 것입니다. 수술과 예방 주사는 다르지 않을까요? 그렇다면 이번에는 그렇게 빠르게 금리를 인하하지 않을 수도 있습니다. 과거 세 번은 에스컬레이터로 올라갔다가 엘리베이터로 내려왔는데, 이번에는 올라갈 때 빠르게 올라갔습니다. 금리가 이번엔 엘리베이터로 올라갔다가 에스컬레이터로 내려올 수도 있습니다. 시장은 지난번처럼 에스컬레이터와 엘리베이터를 기대하지만, 이번에는 전혀 반대의 그림이 나타날 수도 있습니다. 과거 패턴을 그대로 투영하기보다는 조금 폭넓게 열어 두고 준비하는 것이 도움이 될 것 같습니다.
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