저자: 송재경 · 한국인
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미국 주택가격이 7% 고금리에도 상승하는데, 이는 저금리 고정 모기지로 매물이 줄어든 탓이며, 주거비 물가가 시차를 두고 재상승해 연준의 금리 인하를 어렵게 만든다고 진단. 6/13 FOMC는 금리 동결 예상이며 점도표(연내 1~2회 인하 여부)와 기자회견이 관전 포인트. 5월 CPI 전월대비 0.3% 컨센서스 유지가 바람직하다고 봄. 식료품 물가는 체감상 부담이며 비료가격 상승이 하반기 식품 물가를 자극할 수 있고, 트럼프 당선 확률이 높아지고 있다는 관측.
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송재경의 이슈 레이더 시간입니다. 송재경 대표 함께하도록 하겠습니다. 대표님 안녕하세요.
안녕하세요. 내일 대망의 FOMC 그리고 CPI 지표 발표가 있는데요. 그 전에 오늘 시장부터 한번 보도록 하겠습니다. 간밤 뉴욕증시는 애플이 이럴 거면 어제 내려가지 말지 밀당을 굉장히 잘하는 것 같습니다. 어떻게 보셨나요?
제가 어제 말씀드린 대로 애플 발표 당일은 대부분 재미없었습니다. 그런데 바로 이렇게 반응할지는 몰랐습니다. 그러니까요. 깜짝 놀랄 정도로 큰 회사가 전 세계적으로 넘버 투 마켓 같은 회사가 6%대 상승을 보였다는 건 대단한 것 같고요. 결론적으로 애플은 제 생각에 모든 AI 회사들 앞에 있는 플랫폼입니다. 뭐든 잘하는 것이 있으면 거의 다 탑재해서 서비스할 수 있다는 측면에서 후한 점수를 받지 않았나 싶습니다.
혹시 그런 것 때문에 앞으로 폰이 많이 바뀌지 않겠냐? 새로운 AI가 탑재되면 신형 폰이 될 확률이 높다고 알려져 있지 않습니까. 그러면 연말에 이것이 인기를 끈다면 대규모 교체 수요가 나올 수 있습니다. 지금 스마트폰 보유 기간이 기존 2년에서 3~4년으로 늘었는데, 이것이 줄어들지 않을까 하는 기대감, 이런 것들이 결국 어제 애플의 주가를 끌어올린 원동력이 아니었을까 싶습니다. 어쨌든 미국은 AI, 빅테크 주도로 버텼는데, 그동안 소외되었던 애플까지 올라 주면서 잘 버티고 왔습니다.
네, 또 하나의 걱정거리는 FOMC입니다. 제가 보니까 연준이 아직 금리를 내리지 못할 여러 이유가 있는 것 같고요. 그중 하나가 주택 가격인 것 같아요. 주택 가격이 둔화되고 물가가 안정돼야 연준도 움직일 수 있다는 얘기가 나오는데, 이렇게 높은 금리에서도 미국은 주택 가격이 계속 올라가고 있다고 합니다.
그러게 말입니다. 이번 1분기 자료는 보통 한두 달 늦게 나타납니다. 우리나라로 따지면 주택금융공사 같은 곳에서 발표하는데, 1~4분기 미국 전체 평균 집값 상승률이 6.6%였고, 3월 한 달만 보면 6.7% 상승했거든요.
제가 써 놓은 걸 보면 주별로 상승률이 10%를 넘는 곳이 한 다섯 군데나 됩니다. 버몬트, 뉴저지, 뉴욕, 델라웨어… 동북부 쪽이죠. 왜 거기가 비싼지는 저도 잘 모르겠지만, 어쨌든 전반적으로 7%대 고금리에도 집값이 고공행진을 한다는 것 자체가 연준 입장에서는 조금 당혹스러운 상황입니다.
올해 미국 봄 주택 판매 시즌은 좀 특별했습니다. 작년보다는 나아 보였지만 분위기는 우울했고, 모기지 금리가 7%를 넘는데도 집값이 이렇게 오르는 이유는 뭘까요?
이건 어찌 보면 연준이 만들어 놓은 결과물입니다. 코로나 때 시장이 너무 어렵다 보니 제로금리를 만들었잖아요. 그러다 보니 장기 모기지 금리가 2%까지 내려갔습니다. 그걸 고정금리로 묶어 두다 보니 그 당시에는 집을 살 때 정말 좋았죠. 그런데 지금 이사를 가려고 하면 기존의 2%대 고정금리를 버리고 7%대로 넘어가야 합니다. 그러니 사람들이 이사를 못 가고, 웬만하면 그냥 살아야 됩니다.
그러다 보니 시장에 매물이 안 나오고, 매물이 얼마 없는 상황에서 기존 주택 거래가 이루어지다 보니 높은 상승세가 유지되는 거죠. 모기지 금리를 저리로 빌려 놨는데 새로 이사를 가려면 고금리를 감수해야 하니, 물량이 계속 줄어드는 악순환입니다. 물량이 줄면서 집값이 올라가다 보니, 연준 입장에서는 물가 지표 중 주택 관련 지표, 즉 OER(귀속임대료)이 내려가야 금리를 내릴 수 있다는 코멘트와 시각들이 있었거든요. 이게 좀 어려워질 것 같은 느낌입니다.
맞습니다. 말씀하신 자가 주거비는 우리나라에는 없는 개념이죠. CPI 안에서 주거비 전체, 자가 주거비를 포함하면 40%대 비중을 차지하고 있습니다. 최근 PCE 기준으로는 22%대로 낮아지긴 했습니다. 하지만 중요한 건 주택 가격이 올라가면 시차를 두고 그 안에 들어 있는 CPI, PCE 주거비 물가가 올라간다는 거죠.
차트를 보시면, 파란색 선이 자가 주거비 관련 주거비 물가이고, 붉은색 선이 주택 가격입니다. 정확히 보시면 주택 가격이 먼저 올라가고 뒤따라 주거비 물가가 올라갑니다. 주택 가격이 먼저 내려오면 뒤따라 내려오고요. 시차를 두고 연동하는 걸 볼 수 있습니다.
최근에는 작년 4월부터 미국 주택 가격이 우상향하기 시작해서 지금 1분기까지 계속 올라오고 있습니다. 경험상 시차를 두고 하반기에 결국 주거비 물가가 다시 올라갈 수 있다는 뜻입니다. 연준이 고금리를 유지하면 물가가 잡힐 거라 믿었는데, 그 구원투수였던 주거비 물가가 다시 올라온다면 연준이 물가를 내리기가 만만치 않습니다.
그래서 내일 있을 FOMC와 관련된 코멘트와 전망이 어떻게 나오는지도 중요하겠네요. 말씀하셨듯이 내일 새벽 FOMC 발표가 있고, 5월 CPI는 10일에 나옵니다. 이번에는 변동성이 있을 수 있다, 없다 여러 얘기가 나오는데 대표님은 어떻게 보시는지, 그리고 그 예상에 맞춰 오늘 우리가 어떻게 준비하면 좋을지 궁금합니다.
사실 뚜껑은 열어 봐야 알겠지만, 바라는 건 변화가 없었으면 좋겠다는 겁니다. 지난 1년 동안 시장의 기대는 연준이 연내 금리 인하를 몇 번 할 것이냐를 두고 롤러코스터를 탔습니다. 많을 때는 여섯, 일곱 번까지 예상했는데, 지금은 많이 줄어서 한 번, 한 번 반, 두 번 정도로 데려왔습니다. 연준의 금리 전망과 시장의 기대치가 엄청 바뀌고 있는 상황이고, 그만큼 연준이 예상하는 물가 수준과 시장이 예상하는 물가 수준이 크게 다르게 나오고 있다는 거죠.
결론적으로 내일 새벽, 우리 시간으로 두세 시쯤 FOMC가 진행될 텐데, 보셔야 할 것이 몇 가지 있습니다. 첫째, 이번에는 금리 동결이 당연하겠지만, 경제전망 요약에서 점도표가 어떻게 바뀔지 봐야 합니다. 시장이 기대하는 만큼 인하 횟수가 한두 번으로 마무리될지 여부입니다. 둘째, 하반기 물가에 영향을 줄 굵직한 변수들에 대해 연준의 전망이 어떤지도 상당히 중요합니다. 결국 기자회견에서 어떤 뉘앙스로 코멘트가 나오느냐가 중요할 것 같습니다.
지금 5월 CPI 전망은 전월 대비 근원 기준 0.3% 증가를 예상합니다. JP모건에서도 이런 시나리오를 내놓았는데요, FOMC와 CPI 발표 때마다 늘 나오는 시나리오입니다. 컨센서스 수준이 나오면 시장은 강보합, 약보합 정도로 별 볼일 없이 지나가는 경우가 많습니다. 그런데 위아래로 일정 수준 이상 벗어나면 움직입니다. 지금 0.3%가 0.2% 미만으로 내려가면 시장은 2%대 상승을 기대할 수 있고, 반대로 0.4% 이상으로 올라가면 2% 이상 하락을 예상하는 식입니다.
결론적으로 제일 좋은 건 0.3% 내외, 현재 시장 예상대로의 CPI가 나와서 변동성을 줄이는 것입니다. 물론 내려가면 더 좋겠지만 그게 만만치 않아 보이니, 현재 컨센서스 수준이 유지되기만을 저는 개인적으로 바랍니다.
FOMC 결과는 금리 동결이겠지만, 그 안에서 점도표 1회냐 2회냐가 중요하다는 말씀이셨습니다.
물가 얘기를 하는 김에 두 번째 이슈도 물가와 관련이 있고, 물가가 대선과도 연결되기 때문에 조금 더 자세히 짚어 보겠습니다. 미국 시민들의 불만이 있다는 얘기가 나옵니다. 성장률은 좋은데 무슨 불만이 있겠냐 싶지만, 장바구니 물가, 식료품 물가 때문에 바이든 재선에 걱정이 있다는 얘기들이 나옵니다.
맞습니다. 굿뉴스를 먼저 얘기하면 휘발유 가격이 다시 내려가고 있어서 그나마 다행입니다. 하지만 휘발유만 자주 가는 곳이 슈퍼마켓은 아니죠. 바이든 정부가 자랑하는 지표와 실제 미국 시민들이 느끼는 것 사이에는 괴리가 있습니다.
슈퍼마켓에서 사는 식료품, 즉 집에서 해 먹으려고 사 오는 식료품의 물가 상승률은 4월 기준 1.1% 수준으로 많이 안정됐습니다. 그런데 시민들이 불만인 이유는 이 지표를 보고 있지 않기 때문입니다. 차트의 파란 세로선처럼 내려와 있는 전년 동월 대비 상승률이 아니라, 코로나 이전과 비교한 가격 수준을 보는 거죠. 내가 예전에 이 가격에 샀는데 지금은 이 가격에 산다, 평균적으로 20% 비싸졌다는 겁니다. 맥도날드 같은 경우는 거의 두 배 올랐죠. 그러다 보니 미국 유권자들이 느끼는 물가 수준과 경제학자들이 느끼는 물가 수준 사이에는 엄청난 차이가 있습니다. 그런 측면에서 바이든 정부가 엄청 자랑하는 것이 표심을 흔들 만한 원동력이 되지는 못하고 있다고 봅니다.
그러니까 지금 미국 사람들은 물가 상승률이 많이 내려왔지만, 이미 많이 오른 상태에서 내려온 거라 여전히 높다고 느끼는 거네요.
맞습니다. 임금이 올라서 충분히 잘 살 수 있다는 건 부자들 얘기입니다. 중저임금 계층은 식료품 비중이 절대적으로 높습니다. 다른 각종 보험료, 주거비가 올라가 있는데, 그걸 다 내고 나면 먹고살기 위해 식료품비로 나가는 돈이 만만치 않습니다. 매일 가는 곳이 슈퍼마켓인데, 거기서 매일 물가를 체감하면 바이든 정부가 물가를 잘 관리하고 있다는 마음이 들기 어렵죠. 그래서 경제학자들이 평가하는 바이든의 경제 점수는 괜찮지만, 적어도 미국 유권자들이 매기는 점수는 낙제점에 가깝습니다.
이런 상황에서 식품 물가가 다시 오르려고 한다면 바이든 행정부 입장에서는 곤혹스러울 것 같아요.
농산물 쪽도 열심히 보고 있는데, 농산물은 어제 봤던 원유 가격과는 다르게 움직입니다. 최근 조짐을 보면 농산물 가격이 연초 대비 이미 많이 올라왔습니다. 밀 가격 같은 것들이 올라오고 있고, 옥수수는 좀 꺾였지만 전반적으로 대두와 밀 가격이 오르고 있습니다. 여기에 영향을 주는 것이 비료 가격입니다. 차트의 파란 선이 비료 가격인데, 이 상승률이 우상향하면 시차를 두고 CPI 안의 식료품 물가를 끌어올립니다. 붉은 선이 그 결과입니다.
결국 최근 비료 가격이 올라가는 것 자체가 하반기 미국 식품 가격을 다시 끌어올릴 수 있다는 뜻입니다. 이쪽 물가 때문에 인기가 없는 바이든 정부로서는 이를 해결할 시간이 얼마 남지 않았습니다. 11월 대선이 있으니까요. 그런 측면에서 식품 가격 상승은 상당히 부담스럽습니다.
그리고 트럼프가 유죄 판결을 받았습니다. 그럼에도 불구하고 바이든이 밀리는 상황이 나타나고 있어요.
참 신기하죠. 미국 역사상 가장 인기 있는 대통령 후보가 유죄 판결을 받고도 이런 흐름이 나온다는 건 이해가 안 될 정도입니다. 결론적으로 적어도 미국 유권자들은 지금 바이든 정부보다 트럼프가 경제는 더 잘할 거라고 믿는 것 같습니다. 차트에서 붉은 선이 트럼프의 당선 확률, 파란 선이 바이든의 당선 확률인데, 6월 초 유죄 판결이 났을 때 잠깐 변동이 있었습니다. 트럼프가 살짝 내려왔다가 다시 반등했고, 바이든은 올랐다가 다시 떨어졌습니다. 결론적으로 지금은 유지되고 있습니다. 트럼프의 유죄 판결 같은 소송 이슈보다, 앞으로 경제와 물가가 어떻게 가느냐가 여전히 올해 미국 대선의 핵심 열쇠라고 봅니다. 트럼프 당선 확률이 점점 강해지고 있어서, 트럼프발 정책 변화에 대해서도 앞으로 계속 챙겨봐야 합니다.
네, 내일 새벽 FOMC와 CPI 발표가 있습니다. 전망은 어떻고, 그에 맞춰 오늘 우리가 어떻게 대응하면 좋을지 이야기 나눠 봤습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 김앤전 송재경 대표였습니다. 고맙습니다.
감사합니다.
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