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최근에 부동산이 일곱 배나 오른 나라가 있습니다. 평균 집값이 일곱배 올랐다는 거기 때문에 뭐 수도 같은 경우는 12배가 넘게 올랐는데요. 자, 그런 나라에 미리 부동산을 사뒀다면 지금처 엄청난 부자가 되겠구나 그렇게 아쉬워하는 분들이 계실 것 같은데 여러분 만약에 우리나라 사람들이 그 나라에 부동산을 사뒀다면 지금쯤 원금이 1분토막으로 줄어들었을 겁니다. 자,이 나라의 부동산 가격의 변화는 앞으로 우리나라의 미래를 보여주는 측면이 굉장히 많거든요. 그래서이 나라에서 과연 부동산을 투자하는게 맞았는지 아니면 달러나 금을 사는게 더 옳았는지이 부분에 대해서 집중적으로 살펴보면서 한국에서 투자 방향을 한번 짚어 보도록 하겠습니다.
자, 최근 들어서 집값이 일곱 배나 옳은 나라. 그 나라는 바로 티르키입니다. 튜르키의 전국 집값이 무려 일곱 배나 올랐기 때문에 여러분 그러면 항상 수도는 더 많이 오르겠죠. 수도 안 같은 경우는 12배가 올랐습니다. 와 세상에 10년 동안 12배가 올랐다니 야카라의 집을 샀어야 되는데 이렇게 고민하시 이렇게 후회하실 필요가 전혀 없습니다. 만약에 우리가 안칼라의 집을 샀다면 지금 부자가 됐겠느냐? 전혀 그렇지 못했을 겁니다. 왜냐? 티르키에 리라와 가치가 폭락을 했거든요. 어느 정도로 폭락을 했냐? 2015년에는 1달러에 2.1 튜리키의 리라였습니다.
그런데 현재는 1달러에 40 튜리키의 리라입니다. 그러니까 리라와 가치가토막이 났다는 거예요. 이건 뭐 화폐가 완전히 휴지가 된 거죠.이 이나라 사람들이 달러를 갖고 있었다면 훨씬 더 부자가 됐을 겁니다. 이거 진짜 너무 충격적인 변화 아닙니까? 갑자기 돈의 가치가 1분 토막이 나고 집값은 일곱배가 올랐다. 이런 극심한 변화의 근본적인 원인은 바로 돈의 홍수 때문입니다. 어느 정도로 돈의 홍수를 만들었냐? 10년 전만 해도 티르키의 전체 통화량 M2를 기준으로 했을 때 1조 1천억 리라밖에 되지 않았습니다. 그런데 고작 10년 만에이 통화량이 20배 가까이 늘어나면서 무려 20조 6,억 리라가 됐습니다.
돈의 양이 20배가 되니까 리라와의 가치가 1분의토막이 난 거죠. 아주 정직하게 통화량 늘어난만큼 반영을 한 겁니다. 그리고 집값은 왜 일곱 배나 뛰어 올랐냐? 여러분 티르키의 집이 전체 3천만 가구가 있었다고 가정해 볼게요. 그런데 집값이 뛰어 올랐다고 해서 한해에 공급할 수 있는 건 뭐 깃껏해야 뭐 30만 가고 60만 가고 공급해 봤자 뭐 한 1% 2% 늘어나는 거 그게 진짜 최대칠 겁니다. 근데 돈은 20배가 됐으니 여러분 아무리 집에 공급이 늘어나도 소용이 없습니다. 여러분, 집값을 좌우하는 건 그래서 공급량이 아니라 항상 통화량입니다.
돈을 찍은만큼 정직하게 반영해서 집값이 올랐던 건 우리 인류 역사에서 끝없이 반복됐던 일이다. 그러면 이렇게 무식할 정도로 돈을 푼 이유가 뭐냐? 바로 에르도 대통령의 대선에 맞춘 금리 인하 정책 그리고 돈풀기 정책이 일어났기 때문인데요. 에르도 대통령이 2023년 5월 14일 대선을 앞두고 지지율이 크게 떨어지니까 금리를 대폭 낮추기 시작한 겁니다. 중앙은행을 겁박을 해서 2019년에 19%였던 금리를 2022년 10월까지 10.5%로 %로 낮췄습니다. 여러분, 제가 지난 지식 한방에서 말씀드렸죠. 이렇게 돈을 엄청나게 풀기 시작하면 자산 가격은 6개월 내로 급등을 하게 되고 그 효과로 경기도 어느 정도 좋아집니다.
그래서 대선 앞두고 집값도 오르고 그리고 경기도 회복되니까 에르안 대통령이 대통령 선거에서 승리했습니다. 그런데 그 대가는 항상 언제 오느냐? 그거보다 한 발 늦게 오기 시작하거든요. 대선 직후에 물가 상승률은 이미 85% 전년 대비 85%입니다. 그러니 물가가 거의 두 배 가까이 오르는 상황까지 됐거든요. 이렇게 물가가 폭등을 하니 리라와 가치가 녹아나면서 1분의토막까지 떨어졌는데 결과적으로 경제를 망쳤지만 대선을 승리하게 됩니다. 그런데이 트르키의 중앙은행 총제들은 정말 멋진 거 같습니다. 트르키의 민주주의는 우리나라보다는 그래도 어쨌든 좀 떨어지잖아요.
그렇기 때문에 에르도 대통령한테 정면으로 반발하거나 아니면 대든다 그러면 아주 심각한 불리익을 받을 수도 있다는 뜻인데 그런데 에르도안이 금리를 인하라고 중앙은행 총재들을 그렇게 겁박을 했는데도 불구하고 마지막까지 거부해서 결국 어떻게 됐냐? 2019년 채틴 카야 총재 에르드이 해임해 버렸습니다. 그리고 21년에도 그때 중앙은행 총재 아그발 총재가 끝까지 저항하니까 아예 해임을 했습니다. 말을 듣지 않으니까 사위까지 헤임을 했는데 아 물론 스스로 자발적으로 물러났다고 돼 있는데 서방에선 회임을 당했다고 생각하거든요. 20년 11월에이 에르도의 사위 알바 재무부 장관은 끝까지 이렇게 돈을 푸는 정책에 대해서 반발을 했다고 알려져 있습니다.
이런 식으로 마구잡이로 자르면서 자기 말을 잘 듣는 충신으로 중앙은행 총제를 계속 갈아버린 다음에 어떻게 했느냐? 돈을 끝없이 찍어내니까 집값이 일곱배 오르고 통화 가치가 1토막이 났는데 그러면 여러분 달러와 가치로 환산한 티르키의 집값은 60%가 떨어졌다는 뜻이 됩니다. 그러니 우리가 트르키에 집을 사줬다 그러면 원금을 엄청나게 까먹었을 겁니다. 그리고 티르키 사람들 입장에서 봤을 때 달러 예금과 직구입 중에서 도대체 누가 승자가 듣겠느냐? 여러분 달러 예금을 해뒀다 그러면 그냥 환차만 무려 20배나 됐습니다. 집을 샀으면 겨우 일곱배 안칼라에 사뒀어도 고작 12배인데 아 12배 엄청나죠.
그렇지만 달러를 사뒀다면 무려 20배나 돈을 벌었을 겁니다. 그래서 달러가 정답이었는데 그런데 튜르키의 일반 국민들은 달러 투자가 아예 애초에 굉장히 어려운 측면이 있거든요. 왜 그러냐? 튜르키의 은행의 달러 금리가 1% 정도밖에 되지 않습니다. 심지어 0.5도 있더라고요. 이거 좀 심한 거 아닙니까? 왜냐하면 미국채만 사도도 4%인데 이거 1%라는 건 정책적으로 에르단 총리가 달러 예금을 들지 못하게 하려고 금리를 찍어 눌렀다. 이렇게 르키 사람들은 의심하고 있습니다. 여기다가 환전 수수료가 엄청 높습니다. 그런데 암달러 시장에서 환전하고 요걸 만약에 은행에다가 입금을 한다.
그럼 자금 추적을 당해서 처벌을 당할 수 있기 때문에 환전 수술을 피하기가 굉장히 어렵습니다. 그래서 미처 달러 투자를 못 했는데 부유층들은이 환율에 엄청난 우대를 받으니까 달러 투자를 많이 해서 큰 돈을 벌었습니다. 그런데 문제점은 지금 티르키의 집값을 우리 서울 집값이 따라가고 있다는 건데요. 우리나라 서울 집값도 많이 오른 것처럼 보이지만 달러 환산하면 사실 그렇게 많이 오른게 아니라는 심각한 문제점이 있습니다. 여기에 제가 제시한 통계는 제가 책을 집필하면서 계산을 했던 거기 때문에 최근에 6월 달의 집값 상승을 반영하지 못하고 있다는 것을 감안하고 들어 주시면 좋겠습니다.
2018년 1월부터 우리나라 집값이 많이 올랐다. 우리 모두 그렇게 생각하고 있죠. 그런데 전국 기값은 7%밖에 오르지 않았습니다. 왜냐하면 뭐 부산이라든가 대구라든가 이런 데서 집값이 떨어졌기 때문에 전국 집값의 평균을 끌어내렸거든요. 그래서 전국 집값 평균 상승률은 요렇게 7%에 불과합니다. 그리고 강남 지값은 어땠냐? 일단 4월까지만 놓고 봤을 때는 22%가 상승했습니다. 근데 달러로 환산한 한국 집값은 어떻게 변했냐, 여러분? 2018년 1월에는 1달러에 1060원이었데 자 2025년 5월에는 1달러에 1,360원으로 바뀌었죠.
그래서 달러로 환산한 전국 디카은 15%가 하락한 셈입니다. 그러니 미국 사람들, 특히 우리나라의 재미 교포들이 볼 때 아이고, 한국 집값 엄청 싸졌네라고 생각할 수 있는 정도죠. 이에 비해서 강남지값은 4%가 하락한 정도로 떨어졌습니다. 물론 2025년 5월과 6월에 강남지값이 워낙 많이 올랐기 때문에 지금은 달러 가치로 봐도 하락을 하지 않고 그냥 보합권일 가능성이 상당히 높겠죠. 하지만 우리가 달러로 봤을 때 우리나라 집값이 뭔가 묘하지 않습니까? 우리나라 트르키에나 정도만 다를 뿐이지 이미 심각한 원화 가치의 급락 현상이 우리나라에서도 빚어지고 있다고 볼 수 있는 겁니다.
물론 여기서 또 통계 의문을 제기하시는 분들이 계실 겁니다. 강남지값 22%보다 훨씬 더 많이 오른 거 아닙니까? 네. 이건 부동산원 통계입니다. 근데 여러분들이 꼭 아셔야 되는게 지금 서울과 강남의 집값 차별할뿐만 아니라 강남 내에서도요. 대단지 아파트 가격만 올랐을 뿐이지 단지 규모가 작잖아요. 그러면 집값이 거의 안 올랐습니다. 그리고 구축 아파트 중에서 재건축이 안 되는 아파트들 이런 경우에 거의 안 올랐기 때문에 이렇게 평균적으론 22%가 나온 겁니다. 다시 튜르키의 상황으로 돌아가겠습니다. 이렇게 튜르케에서 돈을 계속 뿌린 그 결과로 튜르케는 살인적인 물가에 지금 엄청난 고통을 받고 있습니다.
트르키에서 지난 10년 동안 물가는 무려 12배가 올랐습니다. 자, 트르키의 1인당 GDP는 현재 13,000달러요. 한국은 36,000달러로 우리나라가 거의 세배 가까이 잘 사잖아요. 그런데 트르키에는 빈부 격차가 굉장히 심하기 때문에 월급이 60만 원 정도에 불과합니다. 이게 평균 월급인데 근데 티르키의 집값이 너무 많이 올랐기 때문에 월세가 평균적으로 70만 원 정도 된다고 합니다. 그리고 사인 가족 식료 품비가 80만 원. 그러니 살기가 너무너무 어렵겠죠. 그러다 보니 빈곤층의 숫자가 급속도로 늘어나고 있습니다. 정말 생계가 어려운 사람들, 그런 절대적 빈곤층에 있는 사람들이 2015년에 1.6%였는데 2024년에는 13.6%로 6%로 여덟배가 올랐다고 렇게 언론에서 밝히고 있고요.이 언론사의 기사를 보면 일주일 정도 휴가를 갈 수 있습니까라고 질문했을 때 아유 일주일 어떻게 갑니까라고 못 간다고 답변한 사람이 무려 57.5%였습니다.
그리고 육류 소비를 못 하겠다 39.3%였거든요. 3%였거든요. 참고로 트르키의 공식 인플레율은 최근 들어서 40%대로 떨어졌다고 얘기하고 있지만 트르키의 경제학자들은 최소 80%가 여전히 오르고 있다 이렇게 얘기하고 있거든요. 여러분 뭐 40%든 80%든 정말 살인적인 물가라고 할 수 있잖아요. 그러니 얼마나 투력했 사람들이 고통을 받는지 우리가 가음할 수 있을 겁니다. 그런데 부동산에서 정말 특이한 현상이 일어났거든요. 릴라와 가치가 1 토막이 나니까 여러분 티르키 사람들은 집값이 일곱 배 올랐다. 와 너무 비싼데라고 생각하겠지만 외국인들이 볼 때 튜리 케이지 값은 그야말로 반핵 세일이거든요.
그래서 연도별 외국인 주택 소유자 비중을 보면 2016년에 1.4% 18,000채였는데 이게 2022년에 4.5 5%로 세 배나 늘어났습니다. 67,000체가 됐는데 이때 리라와 가치가 워낙 떨어지니까 외국인들이 집값을 엄청 올려 놨어요. 아니 이거 헐값이니까 마구 산 거죠. 그래서 집값 상승의 주범이자 직값 상승으로 가장 돈을 많이 번 건 외국인이다. 이런 얘기가 있죠. 근데 2024년에 외국인 비중은 다시 1.6%로 떨어졌습니다. 이득 보고 외국인들은 다 빠져나갔다는 뜻이 됩니다. 이렇게 외국인들이 빠져나간 다음에 어떤 일이 생겼냐?
2025년 트르키의 집값 상승세가 둔화되기 시작하면서 집값세 실질 가격은 하락하기 시작했습니다. 그래서 돈을 더 마구 찍지 않는다 그러면 좀 있으면 하락하지 않겠느냐? 그리고 트르키의 집값까지 하락하게 되면 트르키의 경제가 붕괴되는 것이 아니냐 이런 우려가 나오고 있으니까 결국 트르키의 집값을 폭등시켰던 그 잘못된 정책은 트르키의 경제를 위협하는 가장 위험한 요소로 바뀌어 가고 있습니다. 게다가 트르키에는 무슬림 국가잖아요. 그런데 저출산이 너무너무 심각해졌습니다. 역시 티르케 언론을 참고해 보면 티르케의 합계 출산율은 2024년에 역대 최저를 기록했다고 합니다.
그래서 인구 우려 심화라는 기사 제목이 있는데 어느 정도로 추락했냐? 2015년에 2.1명의 아이를 낳았는데 2024년에는 1.48명으로 줄어들었습니다. 왜 그럴까요? 당연하죠. 집값이 일곱 배 올랐는데 어떻게 청년들이 집을 마련하고 결혼하고 출산하고 할 수 있겠습니까? 이러니 무슬림 국가인데도 불구하고 이렇게 합계 출산율이 폭락하는 현상이 일어난 겁니다. 트르키의 합계 출산율이 얼마나 심각하냐? 저출산 순위가 무슬림 국가 중에서 끝에서 2등입니다. 여러분 트르키에는 1.48명이라 그랬잖아요. 사우디가 2.5명, 오만이 2.5명, 카트르가 1.8명.
무슬림 국가들은 여전히 높은 출산률을 보여주고 있거든요. 이번에 제가 다뤘던 건 한국 부동산편에서 집값이 일곱배 오른 나라의 최후편을 다룬 건데요. 제가 전편에서 경기는 최악인데 직값만 오르는 이유에 대해선 충분히 설명을 드렸습니다. 그런데 집값이 일곱배 오르는 이런 나라에서조차 달러 투자가 더 유리했던 겁니다. 과연 우리나라도 그렇게 될 것이냐?이 이 부분에 대해서는 다음 편에서 좀 더 자세히 설명드리도록 하겠습니다. 특히 부동산의 올인한 나라의 미래는 어떻게 될 것이냐? 그건 너무나도 불을 보듯 뻔한데요. 성장률이 계속 지속적으로 하락할 수밖에 없습니다. 그 부분도 지식 한 방에서 세세하게 다뤄 드리도록 하겠습니다. 자, 이제 박종훈의 지식 한방 마치겠습니다. 다음 시간에 뵙겠습니다.
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