저자: 박종훈 · 한국인
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서울 아파트값이 6년 9개월 만에 최고 상승률을 기록하며 급등 중이나, 한국 경제는 역성장 수준의 저성장이다. 한국은행의 통화 확대(금리 인하·대규모 유동성 공급)가 자산가격 급등과 빈부격차를 키우고 있으며, 이는 과거 금융위기 전 패턴과 유사하다고 주장. 대출한도 6억 규제는 극단적 처방이지만 효과에 회의적이다. 집값 하락 신호는 물가보다 원화 가치 급락(환율)에서 먼저 나타날 가능성이 크다는 시각.
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우리나라 서울 아파트 가격이 정말 미친 듯이 오르고 있습니다. 미쳤다는 표현을 쓸 수밖에 없는 게, 한 주가 지날 때마다 상승폭이 계속 커지고 있거든요. 지난주에는 최근 7년 사이 가장 높은 상승세를 보였습니다. 이대로 가면 천장을 뚫고 올라갈 만큼 빠른 속도입니다. 그래서 정부가 다급하게 정책을 내놓은 것 같습니다. 기사 제목을 보면 "초유의 주담대 한도 6억"이라고 나와 있고, "불타는 서울 집값에 극약 처방을 내렸다"는 표현도 있습니다. 왜 이렇게 극약 처방, 초유 같은 표현을 썼을까요?
우리나라에서 온갖 부동산 규제 대책이 나왔지만 이런 대책은 처음입니다. 개인의 소득이나 직장과 전혀 상관없이 대출 한도를 6억 원으로 딱 고정한 것은 전례를 찾기 어려운 극단적인 극약 처방이기 때문입니다. 과연 이런 처방으로 집값을 잡을 수 있을지, 그리고 우리 부동산값의 근본적인 문제는 무엇인지 집중적으로 살펴보겠습니다.
지금 부동산원 발표를 보면, 빨간색 표시 지역은 한 주 동안 집값이 0.5%, 즉 5% 포인트 넘게 오른 곳입니다. 서울과 세종시는 집값 상승세가 점점 가팔라지고 있습니다. 이상한 점은 집값이 떨어진 지역도 있다는 겁니다. 경북, 대구, 전남, 광주 같은 곳은 집값이 떨어졌습니다. 그만큼 지역별 차별화도 심합니다. 더 큰 문제는 상승세가 점점 가팔라진다는 점입니다. 석 주 전만 해도 서울 아파트 가격은 0.26% 올랐고, 두 주 전에는 0.36%, 지난주에는 0.43% 올랐습니다. 6년 9개월 만에 최고치입니다. 그런데 지금의 집값 상승은 과거와 굉장히 다른 점이 있습니다.
우리 경제는 지난해부터 역대급 저성장을 겪고 있습니다. 2024년 2분기에는 -0.2% 성장했고, 3분기와 4분기에는 각각 0.1%밖에 성장하지 못했습니다. 2025년 1분기에도 다시 -0.2% 역성장을 했습니다. 과거 우리나라 집값은 경제 성장률이 높아지면서 함께 올랐습니다. 그런데 지금은 경기 불황, 혹은 침체에 가까운 상황에서 집값만 오르는 이상한 현상이 벌어지고 있습니다. 성장률 하락도 1분기만의 문제가 아닙니다. 역대급 성장률 추락 때문에 앞으로의 전망도 정말 최악입니다.
한국은행은 2025년 4월만 해도 성장률 전망치를 1.5%로 봤습니다. 그때도 1.1%까지 낮아질 수 있다는 전망이었으니, 당시에는 그나마 낙관적이었던 겁니다. 실제로 한국은행은 6월 1일에 성장률 전망치를 1.5%에서 0.8%로 낮췄습니다. 대폭 내려간 겁니다. 2025년 성장률이 0.8%라면 얼마나 낮은 수준일까요? 2009년 글로벌 금융위기 당시 우리나라 성장률이 0.8%였습니다. 경제 위기급으로 낮은 성장률입니다. 게다가 한국은행은 발표할 때마다 전망치를 계속 낮추고 있습니다. 처음에는 2%였다가 1.5%로, 다시 0.8%로 내려갔습니다. 이렇게 계속 낮아진다는 건 0.8%조차 지켜질지 불확실하다는 뜻입니다. 그렇다면 글로벌 금융위기 때보다 못한 성장을 하는 나라에서 집값은 도대체 왜 오르는 걸까요? 2022년 이후 실물 경제가 나빠졌는데도 집값만 오르는 데에는 가장 근본적인 원인이 따로 있습니다.
그 원인은 한국은행의 통화정책, 즉 돈을 마구 찍어내는 데 있습니다. 돈이 풀리면 집값은 당연히 오릅니다. 부동산의 가장 큰 특징은 공급량이 한정돼 있다는 겁니다. 공급은 한정돼 있는데 돈이 갑자기 몇 배로 늘어나면, 부동산 가격이 오를 수밖에 없습니다. 더군다나 정부까지 재정정책으로 막대한 돈을 뿌리면 집값은 더 크게 오릅니다.
이 원리가 실제로 얼마나 적용되는지 그래프로 보겠습니다. 왼쪽 그래프는 한국의 집값 상승률과 통화량 증가율입니다. 검은색이 집값 상승률, 파란색이 통화량 증가율인데, 통화량이 늘어난 만큼 집값도 함께 올라간 것을 눈으로 확인할 수 있습니다. 미국도 마찬가지입니다. 오른쪽 그래프는 미국인데, 빨간색이 통화량 증가, 파란색이 집값입니다. 2008년 글로벌 금융위기 전에는 통화량 증가 속도보다 집값이 훨씬 더 많이 올랐습니다. 그래서 집값이 한꺼번에 무너지면서 글로벌 금융위기가 왔습니다. 통화량과 같은 속도로 늘어난 집값은 오히려 안정적으로 오른 겁니다. 이렇게 보셔야 합니다. 경제학을 공부한 사람이라면 돈을 찍은 만큼 집값이 오른다는 걸 모를 리 없습니다. 그러니 통화정책을 할 때 돈을 마구잡이로 찍어내면 안 됩니다. 부동산 가격이 오르면 경제에 여러 부작용이 나타나기 때문에 이건 보통 일이 아닙니다.
그런데도 중앙은행은 늘 마구잡이로 돈을 찍어냈습니다. 이를 비판해 온 대표적인 학파가 오스트리아 학파입니다. 스펙트럼으로 보면 우파 경제학이라고 할 수 있습니다. 이 학파가 가장 비판하는 것은 중앙은행이 찍어내는 돈입니다. 그들은 이 돈을 아예 나쁜 돈이라고 정의합니다. 중앙은행이 찍어내는 돈은 자산 가격만 부풀리는 경우가 정말 많기 때문입니다. 중앙은행은 늘 실물 경제를 살려야 한다는 핑계로 돈을 뿌립니다. 문제는 이 돈이 항상 부유층에게 먼저 도달한다는 겁니다. 왜일까요? 중앙은행이 찍은 돈을 우리는 직접 만질 수 없습니다. 중앙은행은 시중은행에 돈을 공급하고, 시중은행은 신용도에 따라 차별을 합니다. 돈이 많을수록 더 많이 빌릴 수 있고, 더 낮은 금리로 빌릴 수 있습니다. 그러니 돈을 뿌리면 누구에게 더 유리할까요? 부유층입니다. 서민은 신용도가 낮아서 돈도 적게 빌리고, 금리는 부유층보다 두 배, 세 배 높은 경우가 많습니다. 지금 대출 창구에 가 보세요. 부유층은 2%대 후반으로 대출받기도 하는데, 서민들은 10%, 잘못하면 15%까지 대출받는 경우가 정말 많습니다.
그래서 중앙은행이 돈을 뿌리면, 그 돈은 부유층에게 몰려 자산 가격을 크게 끌어올립니다. 자산이 많이 오른 뒤에는 은행들이 갑자기 너그러운 척하면서 서민에게도 돈을 빌려주겠다고 나섭니다. 그러면 서민들은 집값이 꼭대기에 있을 때 집을 사게 되는 위험한 함정에 빠집니다. 이것이 오스트리아 학파의 주장입니다. 그 주장을 담은 대표 저서 『Blind Rage』(블라인드 레이지)가 지난해 미국에서 큰 인기를 끌었습니다. 궁금하신 분들은 한번 읽어 보셔도 좋겠습니다.
그렇다면 어떤 일이 벌어질까요? 중앙은행이 돈을 끝없이 풀 때마다 놀랍게도 빈부격차가 훨씬 더 커지는 일이 반복돼 왔습니다. 그래프에서 회색으로 표시된 부분이 미국의 경기 침체 기간입니다. 미국에 경기 침체가 올 때마다 연준은 막대한 돈을 찍어 시중은행에 뿌렸습니다. 국민에게 직접 주는 게 아니라 시중은행에 주니까, 시중은행은 부유층에게 훨씬 낮은 금리로 더 많은 돈을 빌려줬습니다. 그러면 부유층은 경기 침체 때 낮은 가격에 부동산이나 주식을 사고, 나중에 부동산 가격이나 주가가 회복되면 더 부자가 됩니다. 이 현상은 2000년 닷컴버블 때도 나타났습니다. 연준이 돈을 엄청나게 뿌렸기 때문에, 상위 1%가 미국 전체 순자산에서 차지하는 비중이 빠르게 늘어났습니다. 특히 2008년 글로벌 금융위기 때 극적이었는데, 상위 1%의 자산 비중이 하위 90%의 자산 비중을 넘어섰습니다. 하위 90%는 미국인 거의 대부분입니다. 상위 1%가 하위 90%보다 더 많은 자산을 갖게 된 첫 번째 시기가 바로 2015년이었습니다. 그래서 저는 한국은행이 돈을 푸는 것을 계속 비판해 왔습니다.
저는 2024년 8월에도 "경기는 금융위기급 최악인데 집값만 급등하는 이유"라는 콘텐츠를 올렸습니다. 그 뒤로도 한국은행이 이런 식으로 돈을 풀면 집값만 급등하고, 빈부격차만 커지며, 대한민국 경제의 위험 요소만 키운다고 끊임없이 비판했습니다. 그럼에도 한국은행은 끝없이 돈을 풀었고, 그 결과가 지금의 집값 폭등입니다. 한국은행이 푼 만큼 정직하게 반영돼 올라간 것, 그게 바로 집값이라고 보시면 됩니다. 더 무서운 것도 있습니다. 원래 경제가 무너지기 직전에 집값을 끌어올리기가 가장 쉽습니다.
오스트리아 학파는 권력이 중앙은행을 장악해서, 자신들의 부를 더 부풀리기 위해 일부러 돈을 찍고 집값을 올린다고까지 비판합니다. 그런데 중앙은행을 장악한 세력에게도 제약 조건이 하나 있습니다. 돈을 풀면 3개월에서 6개월 뒤에는 집값이 폭등합니다. 그리고 12개월에서 18개월 뒤에는 물가가 크게 오를 수 있습니다. 바로 이것이 제약 조건입니다. 아무리 중앙은행을 장악하고 돈을 찍고 싶어도, 18개월 뒤에 오는 물가 상승 때문에 섣불리 돈을 찍을 수 없습니다.
한국은 미국과 달리 또 다른 문제가 있습니다. 한국도 돈을 마구 찍으면 물가가 오르지만, 원화 가치가 급락할 수 있습니다. 원화가 휴지 조각이 되면 다들 중앙은행을 비판할 겁니다. 그래서 늘 제약 요건이 있습니다. 그런데 경제가 무너지기 직전에는 왜 이 제약 요건이 사라질까요? 지금 우리나라처럼 성장률이 마이너스로 떨어지면, 한국은행이 돈을 아무리 찍어도 좀처럼 물가가 오르지 않습니다. 금리를 계속 낮추고 있는데도 물가가 오르지 않는 이유는 경제가 완전히 죽어서 아무도 소비하지 않고, 생산자도 물가를 올릴 수 없기 때문입니다.
소비자물가가 오르지 않으니 돈을 더 찍어도 된다는 핑계가 생깁니다. "봐라, 물가 안 올랐잖아. 돈 더 찍어도 돼, 금리 더 낮춰도 돼." 이렇게 한국은행이 돈을 더 찍을 명분이 생기는 겁니다. 특히 내수 시장이 죽었을 때 더 쉽게 돈을 풉니다. 왜일까요? 우리나라는 수입 의존도가 굉장히 높기 때문에, 내수가 죽으면 수입이 엄청나게 줄어듭니다. 특히 지금처럼 경제가 마이너스 성장을 하면, 불황형 흑자 때문에 당장은 무역수지 흑자를 봅니다. 국민들이 돈이 없어서 소비를 줄이니 해외에서 물건을 덜 사게 되고, 그래서 무역수지가 흑자로 나타납니다. 그 때문에 환율이 급등하지 않으니 한국은행은 "환율이 안정됐잖아, 돈 더 찍어도 되잖아"라며 금리를 또 낮출 수 있는 명분을 얻습니다.
그런데 지금처럼 돈을 많이 푼 경우 어떤 결과가 기다릴까요? 꼭 기억하실 것은 이겁니다. 돈을 푼 뒤 3개월에서 6개월 사이에는 자산 가격이 빠르게 오릅니다. 6개월에서 9개월 뒤에는 실물 경제가 좋아져야 합니다. 실물 경제가 좋아지면, 12개월에서 18개월 뒤에는 인플레이션이 오는 경우가 많습니다. 그런데 6개월에서 9개월 뒤에 과연 실물 경제가 좋아질까요? 저는 대한민국이 이미 유동성 함정에 빠져 있기 때문에, 돈이 풀려도 실물 경제가 좋아지는 메커니즘 자체가 깨졌다고 생각합니다. 돈을 아무리 풀어도 실물 경제는 좋아지지 않습니다.
미국은 돈을 찍어도 대부분 미국 안에 남아 경기를 살리는 효과가 있습니다. 하지만 우리나라는 다릅니다. 우리는 소규모 개방경제이기 때문에 돈을 찍는다고 그 돈이 우리나라에 남지 않습니다. 우리 금리는 2%밖에 안 되는데, 미국 금리는 4%입니다. 그렇다면 당연히 원화를 달러로 바꿔 놓고 4%의 복리 효과를 누리는 게 더 이득입니다. 그러니 달러로 바꾸려는 수요가 늘어나고, 대한민국의 실물 경제는 좋아지지 않을 수 있습니다. 그러면 어떻게 될까요? 원화 가치가 크게 떨어질 수 있습니다. 그래서 12개월에서 18개월 뒤에는 인플레이션이 오거나, 원화 가치가 떨어지는 두 가지 중 하나가 올 수 있고, 그때는 심각한 문제가 생길 수도 있습니다.
그런 상황에서 저는 파월 연준 의장이 정말 멋지다고 생각합니다. 일반적으로 집값을 급등시키는 주범이 되는 중앙은행 총재들은 임기가 1년 미만으로 남은 총재들인 경우가 많습니다. 중앙은행이 돈을 푼 뒤 3개월에서 6개월 안에 자산 가격만 급등하고, 그 부작용은 보통 12개월 뒤에 나타나기 때문입니다. 중앙은행 총재의 임기가 1년도 안 남았다면, 물러나기 전에 돈을 풀어도 욕을 먹는 건 다음 총재입니다. 직접 집값은 올리고 후유증은 피해 갈 수 있으니, 임기가 얼마 남지 않은 총재들이 돈을 풀려는 욕망에 사로잡힐 가능성이 굉장히 높습니다. 그런데 연준 의장의 임기는 2026년 5월 15일입니다. 지금 1년도 안 남았습니다. 11개월밖에 안 남았는데, 파월은 트럼프 대통령이 아무리 금리를 낮추라고 해도 버티고 있습니다. 대단한 사람입니다. 만약 파월이 임기 중에 금리를 낮추면, 미국은 돈이 해외로 빠져나가는 것보다 미국 내에 남기 때문에 경기가 당장 좋아질 겁니다. 임기 중 경기가 좋아지면 파월은 자랑할 수 있겠죠. 그런데 파월이 돈을 잔뜩 풀어 놓고 떠나 버리면, 차기 연준 의장이 취임했을 때 물가가 폭등해서 그 사람이 욕을 먹게 됩니다. 파월은 욕을 먹지 않고, 트럼프에게도 잘 보이며, 임기 동안 경기를 살린 연준 의장으로 기록될 수도 있었습니다. 그럼에도 돈을 풀지 않았기 때문에, 저는 파월이 그래도 멋진 모습을 보여 주면서 퇴장한다고 봅니다.
그렇다면 한국의 집값은 언제까지 오를까요? 6억 원 이상 대출 금지는 정말 극단적인 처방이고 놀라운 처방이긴 합니다. 하지만 과연 효과가 클까요? 저는 다소 회의적입니다. 지금도 금리를 계속 낮추고 더 많은 돈을 풀고 있기 때문입니다. 집값을 올리는 효과가 지금 금융시장에서 통화정책으로 계속 나타나고 있으니, 집값이 하락하기도, 안정되기도 쉽지 않습니다. 집값이 잡히기 시작하는 신호탄은 돈을 마구 푼 대가로 어떤 부작용이 나타날 때일 겁니다. 우리나라는 미국과 달라서, 물가보다는 환율에서 먼저 신호가 나타날 가능성이 큽니다.
특히 여러분, 우리나라 물가 지표에는 집값이 빠져 있다는 거 아시죠? 미국의 물가에는 집값이 들어가 있어서, 집값이 오르면 물가도 크게 오르는 것으로 나타납니다. 그래서 연준이 금리를 마구 낮출 수 없습니다. 그런데 우리나라는 이유는 모르겠지만 집값을 거의 대부분 물가 지표에서 뺐습니다. 집값이 아무리 폭등해도 물가는 낮은 것처럼 나오니, 지금은 돈을 얼마든지 풀 수 있습니다. 그러니 물가 지표에서 문제가 생기는 건 한국에서는 쉽게 드러나지 않습니다. 가장 큰 문제는 원화 가치의 급락입니다. 원화 가치 급락이 집값과 가장 크게 연관된 신호탄이라고 보시면 좋겠습니다.
세계 경제의 지각 변동을 낱낱이 소개하는 기획 시리즈에서 이번에는 한국의 부동산편을 다뤘습니다. 경기는 최악인데 집값만 계속 오르는 이유를 설명드렸습니다. 앞으로 부동산 시리즈를 계속 다룰 생각입니다. 집값이 일곱 배 오른 나라가 어떻게 망했는지, 앞으로 1974년생 베이비붐 세대가 은퇴하면 집값이 어떻게 될지, 부동산에 올인한 나라의 미래는 어떨지, 이런 문제를 집중적으로 조명해 보겠습니다.
작년부터 한국은행의 돈 푸는 정책을 비판할 때마다 "집값 올라가는 게 뭐가 나쁘냐, 경기가 살아나면 되는 거 아니냐"는 댓글이 있었습니다. 하지만 지금 집값이 더 올라가고 있잖아요. 우리나라의 합계출산율도 다시 망가지고 있습니다. 그리고 대한민국에서 집값이 계속 오르면, 자원이 부동산 쪽으로 쏠려서 성장동력 투자가 이루어지지 않습니다. 여러분, AI에 투자하는 것보다 부동산으로 돈을 더 많이 버는 나라에서 누가 AI에 투자하겠습니까?
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