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으 안녕하세요. 경제 읽어주는 남자 기 과서 입니다. 기존의 경제 라 한다면 더 생산의 3요소를 하고 하죠. 4g 노동 자본 이게 주가 됐던 되는 어마어마한 폭도 속에 우리는 그런 변화 전환을 디지털 트랜스포메이션 이라고 하죠. 수많은 기업들이 2019년 해야 할 일이 캐치프레이즈 로 디지털 트랜스포메이션 을 선정하고 전개해 오는 과정 속에서 이 디지털 경계에 디지털 산업의 대응해 나가는 모습이 있습니다. 그렇게 엄청난 속도로 디지털 경제에도 2 정말 확실하게 의해 체감할 수 있는 모습들이 나타나고 있는지 수많은 디지털 트랜스포메이션 의 택트 들을 집중적으로 목격해 드리는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
으 으 안녕하세요. 전국에 계신 병 할 문 여러분 경제 읽어주는 남자 붕어 소 입니다. 어제 제가 3 동시에 갔었는데요. 최종 시청이 2 반해서 아 세종시 공무원들 그리고 3종 시민들 어 오픈 세션이 있었는데 뭐 하니 300명 이렇게 모셨던 것 같아요. 그 공개 그래서 4 아 경제 전망을 강연을 하는데 강연 중에 한 분이 화장실을 가고 싶어서 어 갈까말까 아마 이렇게 망설이시는 모습처럼 보이는 분이 계셨는데 가시려고 하는데 다음으로 넘어가는 챕터가 부동산 이니까 갈려다가 다시 들어 본 모습을 확인했습니다. 아 그런 의미에서 제가 오늘 아침에 오늘 이번주 경제 읽어주는 남자 를 뭘로 할까 생각을 하다가 아 부동산시장을 읽어들인 저 아 좀 오래된것 같다 생각 일을 해서 아 2019년 상반기 부동산 시장을 진단하는 아 그런 어 이번주 강연을 준비를 했습니다.
자 물론 오해를 안 해 주셨으면 좋겠는데요. 부동산 시장을 전망하고 분석하는 데는 어제가 오마이스쿨 유료 강 의원 같은 경우는 뭐 3시간 정도 녹화 하기도 하고 굉장히 심층적으로 분석을 합니다. 이렇게 짧은 2 매주 이어지는 이 무료 영상에서는 그 분석을 제대로 들어가기가 아 시간적으로 한계가 있습니다. 그래서 일단 저의 포커스는 2019년 1분기까지 에 부동산시장을 진단하는 정도 여기에 포커스를 2개 따라 고 전제를 깔고 의 애인 강연에 그런 내용은 없으니까 좀 그런데 그런 말씀은 좀 알려주셨으면 감사하겠습니다. 제가 주제를 타이틀로 역전 새 난 현실화를 가지고 왔습니다.
2019년 부동산 시장의 가장 큰 특징 한 가지가 역전 3 나니 아닌가 생각하면서 역전 3 나니 현실화되고 있는 그 이슈를 중심으로 해서 부동산시장을 먼 읽어보도록 하겠습니다. 자 아파트 매매가격 증감률 과 전세가격 증감률 제가 뭐 경제 점만 강연 때도 말씀드렸지만 전세가격 증감률 전세가격은 매매가 격을 선행하는 경향성이 있다 라고 말씀드렸죠. 전세 가격이 떨어지기 시작하면 3개월에서 6개월 후에 매매 가격이 떨어질 가능성이 굉장히 높아진다 라고 말씀을 드렸어요. 아 그렇게 보는 관점에서 보시면 이 파랑색은 전세가격 증감률 입니다.
그리고 빨간색은 매 매 가 격 증 감 일이에요. 자 파란색을 먼저 보시면 이미 2018 년 정도 부터 전세가격이 0 비트로 떨어지기 시작했어요. 대맥 던 색 가 격 증 감 유리 떨어지기 시작했다 증감 유리 역 밑으로 떨어지기 시작하는 모습이 보여지면서 아 이제 매매가 격이 조정될 수 있겠구나 하는 생각을 반드시 그런것은 아니지만 경향성 이 높다고 말씀 드렸죠. 그런 측면에서 매매 가격의 조정이 있을 수 있겠구나 라는 생각을 했는데 역시 매 매 가 격 증 감 유리 18 년 말에 엄청나게 치솟았다가 어 그게 하락세를 보이다가 매매가격 마저 18 년 하반기 부터 매매가격 마저 0 밑으로 떨어지는 매매 카 격 증 감 유리 역 밑으로 떨어지는 매매가 격 아파트 매매가격이 조정되는 모습이 나타나고 있다라는 것을 보면 어 그런 경향성 이 크게 1 켜집니다.
자 그러면 왜 이렇게 될까 라는 것을 어 보신다면 저는 전세 가격과 매매가격이 라는 그 어떤 선행 성을 중심으로 말씀을 드려 보면 가장 중요한 것이 전세 수급 찌 수가 아닌가 생각이 됩니다. 전세 수급 찌 수술하는 것은 이 값이 올라가면 전세난 의 모습이다 그리고 이 값이 떨어지면 역전 수에 나 내 모습이다 라는 것을 먼저 말씀드리겠습니다. 이 값이 올라 간다는 이야기는 상대적으로 전세 찍 찾기가 하늘의 별따기 인 거예요. 전세 공급 양은 부족하고 전세 수요는 넘쳐날 때 이 전세 수급 지수가 올라가는 겁니다. 공급의 비해서 수요가 더 많은 연상 니까 전세난 의 모습이다 실제로 2013년부터 2017년까지 아파트 매매에 에 시장의 공급 물량이 엄청나게 많았습니다.
여러분 체감적으로 도 아파트 분양물량이 굉장히 많아 썼지 않습니까 예 그런 관점에서 생각을 해본다면 전세 수급 지수가 아 그래서 계속 올라갔다 분양물량이 이렇게 늘어나는 과정에서 무슨 일이 있냐면 자 한번 말씀 드릴께요 이따가 뭔 보여 드리겠지만 미분양 주택이 그 이후에도 13년 이후에도 지속적으로 해소되는 모습이 있어요. 물론 이 미분양 물량이 퀀텀 점프 하는 모습이 있지만 수도권 은 여전히 더 조정되고 b 주도권을 중심으로 미분양 물량이 밀어 나는 모습이 있어요. 어쨌든 수도권 의 경우에는 미분양 물량이 없어 지고 있다 오히려 해소되고 있다 라는 것이 중요한 포인트에요.
자 말씀을 들어보면 분양물량이 많았다 라고 했었죠. 근데 분양 물량이 다 어떻게 했다는 겁니까 해소 됐다는 거죠. 해서 될까 분양 물량이 왜소 될까요. 반은 누굴까 반은 누가 사요 세입자가 내 집 마련으로 이동 하는거라 중요한 팩트 하고 생 입자가 전셋집을 찾는 데 전셋집이 없는거예요. 전세 공급이 부족한거 전세난이 라고 했죠. 그러니까 그러 그 돈이면 내가 그냥 서울에서 전세 집 찾는 이 경기도에서 내 집 마련 하자 그리고 13년 부터 17년 동안 아파트 매매 가격이 급격히 상승 하니까 아 이럴 때 내가 집을 안 갖고 있으면 난 더 가난해지고 있네 하면서 매매로 분양으로 연결됩니다.
그래서 분양물량이 미분양 되지 않고 다 해수가 되는데 그 1무 가정을 해 보자면 반정도가 새 입자가 내 집 마련에 성공한 모습이고요 그리고 반 정도는 누구의 반정도는 투자자 줘 투자자가 흔히 만 다시 말하면 이건 뭐야 캐프 저자 줘 갭 투자자의 투자 그럼 이것은 뭐야 자세히 켜보면 투자자의 내지 푸 자자 의 분양은 다시 말하면 전세 공급 을 뜻하죠. 맞습니까 그리고 세입자의 내 집 마련은 전세수요가 어떻다는 거야 수유가 줄어든다는 얘기죠. 맞습니까 투자자의 분양은 다시 말하면 전세 공급이 늘어 난다는 것을 뜻하고 세입자의 내 집 마련은 전세 수요가 줄어 든다는 걸 뜻하죠.
그럼 전세시장 만 생각해보면 전세 공급은 늘고 전세 수요는 줄어드니까 자연스럽게 전세가격이 어떻게 됩니까 조정 되는거 잘 이게 굉장히 중요한 요소의 요 이 기간에 전세가격이 이제 조정 되기 시작해요. 실제로 새 입자가 내 집 마련에 성공하면서 전세수요가 부족하니까 집주인들이 계피 투자자들이 세입자 찾기가 굉장히 어려워진 거예요. 그러면 전세 만기가 노래해 서 이생 자가 나간 되요 그러면 뭘 둘러져 되요 보증금을 돌려 되죠. 근데 보증금을 돌려 줘야 되는데 다음 수입자가 안 나타나 요금 어떻게 합니까 전세 가격을 낮춰서 라도 낸 5초 전세 가격을 낮춰서 내놓는 과정에서 보신 것처럼 역전 3 난이 일어난다 역전 세나는 세입자 찾기가 하늘의 별따기 인 모습이에요.
전세 수급 지수가 떨어져서 100 밑으로 까지 떨어졌습니다. 이것은 역전 3 나니 현실화된 모습이구요 뭐 지역마다 2 이 영상을 보시는 분이 전국에 다 있으시 잖아요. 이것은 제정구 평균적인 값인데 에 여러분 계시는 지역마다 서울이 래도 어떤 지역에 계신 에 따라서 체감하는 것은 다 다르 실 겁니다. 당연히 다른 거구요 근데 전반적으로 역전 3 나니 현실화된 지역들이 더 많아졌다 라는 것이고 세입자 찾기가 굉장히 어려우니까 이 투자자들이 어떻게 하는 겁니까 집을 내놓는 거죠. 집을 내놓는 모습 집을 급하게 내놓는 모습을 전문적으로 뭐라고요 그걸 급매 라고 하는 거죠.
그럼 4 급매가 발생하는 것이다 급매 는 일반적으로 자가 에서 일어나지 않는다 급매 는 일반적으로 투자자가 내놓는 것이다 익 아시죠. 자 가는 집 가격이 떨어질 거라고 생각하면 그냥 부여잡고 살 줘 일반적으로 그렇다는 것이지 바 비롯한 뜻은 아닙니다. 그래서 전세 수급 찌 수가 올라가다가 떨어지고 100 밑으로 떨어지는 이 우먼 모습은 역전 세단이 현실화된 모습이다 라는 것이고 실제로 그런 과정에서 미분양 주택이 계속해 소 됐고 수도권 의경을 행위 즉 윤영두 되기 더 해소된 모습을 보면 아 역전 3 나니 가속화 되고 있구나 하는 그런 사실을 더 이해할 수 있는 거죠.
이거 아시죠. 그런 과정에서 우리가 좀 궁금 해야 될 것들 그리고 관심 가져야 될 또 중요한 지표가 전세 매매 비율이 줘 전세 매매 비율은 어려운 지표가 아니죠. 전세 매매 비율은 이게 집 하나가 살려면 1억 인데 이 집에 전세 들어가려면 9000만원 이다 그러면 이 집에 전세 매매 비율은 90% 전세 매매 비율의 정의는 그렇게 어렵지 않죠. 전세 매매 비율이 의무 2017년 정도를 기준으로 해서 어떻게 되겠습니까 떨어지고 있죠. 전세 매매 비율이 떨어진다는 얘기는 전세가격의 상승 속도가 떨어지고 있다 전세가격은 조정되고 매매가격은 덜 조정되는 거다 사실은 지금 매매가격이 조정 된다고 보고 있지만 매매가격의 조정 새보다 전세 가격의 조정 3가 더 많아요.
그게 더 사실이에요. 물론 서민 입장에서는 전세가격이 조정되고 어 집을 안 갖고 있는 사람들 입장에서는 매매가격 또 조정되는 것을 원할 수 있지만 투자자 입장에서는 굉장히 지금 어 걱정되는 그런 상황이라고 볼 수 있겠죠. 어쨌든 2019년 안에는 역전 3 나니 가속화되고 있기 때문에 중요한 특징은 전세 점유 비중이 높은 지역 전세 거 투자가 많은 지역을 중심으로 뭐가 일어나요. 가격 절벽 현상이 일어납니다. 그런데 반대로 자가 많은 지역 자가 점유 비중이 높은 지역을 중심으로는 뭐가 일어나요. 가격 절벽이 아니라 거래절벽 이 일어난다 결국은 전세 점유 비중이 높은 지역은 누가 힘들어 투자자가 힘들다 갭 투자자가 힘들다 전세가격 조정되고 급매 를 내려오니까 힘들죠.
그런데 자가 저민 비중이 높은 지역은 거래절벽 일어나니까 누가 재 힘들어요. 공인중개 사무소 가 힘들다 2019년 1에는 공인중개사 사무소에 숫자가 더 많이 조정될 것으로 보여 줍니다. 아 그런 것이 일반적인 어 부동산 시장을 바라보는 비유라고 볼 수 있겠는데 저의 배우 말고도 간략하게 제가 국제금융센터 에서 여러 아이비 뱅크 들이 한국의 부동산 시장을 나름 진단에는 그 한장짜리 표가 있었습니다. 그래서 이걸 그대로 캡쳐해서 가지고 왔는데요. 잠깐 읽어 드리겠습니다. 북 주택시장 안정대책 시행 등으로 부동산 경기가 하강 국면에 진입한 것으로 평가한다 2가 시티뱅크 를 제외한 여러 투자은행들이 그렇게 판단을 했습니다.
2월 전국 서울 부동산 달력 지수가 정부 규제 강화 전월세 선 호 그러니까 이제 집 가격이 떨어지고 전세가격은 더 2동 되니까 가 전월세 사는게 나은 거야 왜 이 시점에 내가 집을 다녀 이거죠. 조금있다가 전 월세에 살다가 집 가격이 더 조정 되면 그제서 집을 사겠다는 현상 전 월세 선호 현상이 줘 이런 것들로 인해서 하락하고 있다 노무라 도 그렇게 보고 있습니다. 그리고 18년 시인데 9일 싼 부동 샘 대체 이런 것들이 부담 대독 유지하고 다주택자 추가과세 이런 여러가지 부동산 규제들이 강화되면서 부동산 수요를 유의미하게 억제할 것으로 보고 있다 시티뱅크 에 판단 이고요 그밖에 여러 부채와 관련된 규제 라든가 이런것들 때문에 부동산 시장이 더 조정을 받을 것으로 보여 진다 라고 부르고 시고 부동산 경기가 하단 국면에 진입했다 정부는 자상 가격하락이 경제의 과도한 부담으로 작용하지 않는 선에서 규제가 와 스탠스를 견지할 것을 회상한다 이게 뭐냐면 물론 부동산 시장을 주제를 너무 하다 보면 자산가격 자산가치가 감소 하다 보니까 자산가치가 감사함이 여러분 어때요 소비가 굉장히 위축 되겠죠.
경제 심리가 위축돼 요 특히 소득이 없고 자산의 의존해서 아 경제생활을 영위하는 계층 들은 더 심각할 수 있겠죠. 위에가 시죠. 인데 소득만 우린 라든가 하는 그런 경우에는 이렇게 그렇기 때문에 규제 강화를 유지하는 그런 스텐 쓰는 유지하지만 자산 가격이 하락함 에 따라서 이 경제가 위축되는 그런 정도는 바라지 않기 때문에 적정한 수준에서 이런 스탠스를 유지해 나갈 것이다 그 문젠 대통령 의 부동산 시장 정책 기조는 유지될 것이다 부동산시장을 잡으려 하는 그런 정책기조를 얘기하는 거죠. 나머지도 다 마찬가지입니다. 그 여러가지를 또 분석해 볼 수 있는데 시간 관계상 제가요 그래프 만 제시해 드리고 브 마무리 하겠습니다.
제가 이 강연을 준비하느라고 방금 1 한 15분 전에 그래프를 막 그리고 우리 오마이스쿨 스텝 게 전달 해 드린 그 그래프 입니다. 제가 한번 보여 드리면 아 물론 방금 말씀드렸던 것처럼 부동산 시장에 대한 전망이 아이비 뱅크 들의 판단도 어둡다 그리고 여러 기관도 어둡다 라고 보고 저도 2019년 에는 부동산 시장이 잡힐 것이라고 보고 있기 때문에 제가 안좋다 라고 말씀 드렸었죠. 근데 더 중요한 것 한 가지는 수요 적인 측면에서 흔히 말하는 잠재적인 9개 주택에 대한 잠겼을 곡의 그러니까 국민들이 주택가격을 어떻게 보는가 주택가격이 상승할 것이라고 보는가 하락할 것이라고 보는가 하는 판단을 하는 한국은행의 소비자 동향조사 가 있어요.
소비자 동향조사 안에 까 시민의 국민의 주택가격 전망 csi 라는 gpu 가 있습니다. 이게 아시죠. 그러니까 전문 기관의 전망이 아니고 또 공인중개사무소 에 점막이 아니고 이 국민들의 전망이라 다 라고 볼 수 있겠다 이렇게 제가 함 좋겠구요 국민들의 주택가격 점 마우스 si 를 보시면 아 보신 것처럼 2019 년 2018 년 말부터 어떻게 됩니까 국민들의 전망이 굉장히 어둡지 요 근래 들어 가장 낮은 수준으로 떨어졌죠. 아 이런 모습을 보면 특히 서울을 제외한 6대 강 역시나 기타 도시 의 경우에는 더 가파르게 떨어지는 모습을 볼 수 있습니다.
이렇게 물론 이제 수요에 규모와 그리고 주택 구매 10여 꽈 주택 구매 의사 이런 여러가지 지표들을 바탕으로 해서 봉사의 시장을 전망할 때 수요 측 공급 측 제도적 요인을 고루 판단에서 전망하는 것이 맞지만 본 강연 의 특성상 간단히 말씀만 드리면 이 국민들의 부동산시장의 기대작 조차도 굉장히 심리적으로 떨어져 있다 이런 상황에서는 누가 주택 구매 로 연결 하기 어렵다 그러니까 적극적으로 주택을 2 굳이 이런 상황에 내가 주택을 구입 구입해야 되나 하는 생각이 작용 되면서 수요가 굉장히 위축되고 2019년 안에는 부동산 시장이 더 가파른 속도로 부종 될 여지가 있겠다 라는 판단을 여러분들께 전달해 드리면서 2011 년 안에는 어 2 동사의 시장이 싸 굉장히 중위를 어 기울이면서 투자 임 하셔야 되지 않을까 하는 생각을 전해 드리면서 두번째 경제 읽어주면 자 마무리하겠습니다. 감사합니다. 으
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