저자: 김광석 · 한국인
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2019년 1분기 부동산 시장은 하강 국면 진입이 뚜렷하다는 진단. 전세가격 증감률이 2018년부터 마이너스로 떨어졌고, 이는 3~6개월 뒤 매매가격 하락을 선행하는 신호로 해석. 실제로 2018년 하반기부터 매매가격도 마이너스로 전환. 전세수급지수가 100 아래로 내려가 '역전세난'이 현실화. 2013~2017년 분양물량 중 상당수가 세입자 내 집 마련과 갭투자자 분양으로 소화되며 전세 공급이 늘고 수요가 줄어 전세가격 조정이 시작됨. 전세/매매 비율은 2017년경부터 하락. 전세 점유 비중이 높은 지역은 가격 절벽(갭투자자 급매 증가), 자가 비중이 높은 지역은 거래 절벽(공인중개사무소 타격)이 예상됨. 투자은행 및 노무라 등 기관들도 정부 규제 강화와 전월세 선호로 부동산 경기가 하강 국면에 진입했다고 평가. 정부는 자산가격 하락이 경제에 과도한 부담이 되지 않는 선에서 규제 기조를 유지할 것으로 전망. 한국은행 소비자동향조사의 주택가격전망 CSI는 2018년 말부터 하락해 근래 가장 낮은 수준이며, 서울 외 6대 광역시 등 지방은 더 가파르게 하락. 수요 위축으로 2019년 안에 부동산 시장 하락 속도가 더 빨라질 수 있다고 봄. 결론적으로 2019년 부동산 시장은 하락 쪽으로 기울어 있으니 투자에 신중해야 한다는 메시지.
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안녕하세요, 경제 읽어주는 남자 김광석입니다. 기존 경제는 생산의 3요소, 즉 토지·노동·자본이 주가 되었습니다. 그런데 지금은 어마어마한 폭의 변화 속에서 이런 전환을 디지털 트랜스포메이션이라고 부르죠. 수많은 기업이 2019년 핵심 과제로 디지털 트랜스포메이션을 캐치프레이즈로 내걸고 추진해 오고 있습니다. 이 과정에서 디지털 산업에 대응해 나가는 모습들이 나타나고 있습니다. 엄청난 속도로 디지털 경제가 진행되는 가운데, 실제로 체감할 수 있는 변화가 나타나고 있는지 수많은 디지털 트랜스포메이션의 흐름을 집중적으로 살펴보는 시간을 가져 보겠습니다.
안녕하세요, 전국에 계신 여러분, 경제 읽어주는 남자 김광석입니다. 어제 세종시에 다녀왔습니다. 세종시 공무원들과 시민들을 대상으로 한 오픈 세션이 있었는데, 300명 가까이 모셨던 것 같아요. 경제 전망 강연을 하는데, 강연 중 한 분이 화장실에 가고 싶으셨는지 망설이시는 모습이 보였습니다. 다음 챕터가 부동산이라 그분이 다시 자리에 앉아 들으시는 걸 확인했습니다. 그래서 오늘 아침 이번 주 경제 읽어주는 남자의 주제를 고민하다가, 부동산 시장 이야기가 좀 오래된 것 같아 2019년 상반기 부동산 시장을 진단하는 강연을 준비했습니다.
오해는 없으셨으면 합니다. 오마이스쿨 유료 강의에서는 부동산 시장을 3시간 정도 녹화하며 굉장히 심층적으로 분석합니다. 이렇게 짧은 무료 영상에서는 그 분석을 제대로 다루기에 시간적 한계가 있습니다. 그래서 이번에는 2019년 1분기까지의 부동산 시장을 진단하는 데 초점을 맞추겠습니다. 강연에 없는 내용을 원하시는 분은 말씀해 주시면 감사하겠습니다. 주제는 "역전세난의 현실화"로 잡았습니다.
2019년 부동산 시장의 가장 큰 특징은 역전세난이 아닌가 싶습니다. 역전세난이 현실화되는 이슈를 중심으로 부동산 시장을 읽어 보겠습니다.
먼저 아파트 매매가격 증감률과 전세가격 증감률을 보겠습니다. 경제 전망 강연에서도 말씀드렸듯이 전세가격은 매매가격을 선행하는 경향이 있습니다. 전세가격이 떨어지기 시작하면 3~6개월 후 매매가격이 떨어질 가능성이 굉장히 높아진다고 말씀드렸죠. 이 관점에서 그래프를 보면, 파란색은 전세가격 증감률, 빨간색은 매매가격 증감률입니다.
파란색을 먼저 보시면, 이미 2018년 무렵부터 전세가격 상승률이 0 밑으로 떨어지기 시작했습니다. 이 선이 0 아래로 내려가는 것을 보고 매매가격도 조정될 수 있겠다고 생각했는데, 반드시 그렇다고 할 수는 없지만 경향성이 높다고 말씀드렸습니다. 실제로 매매가격 증감률은 2018년 말 크게 치솟았다가 하락세로 돌아섰고, 2018년 하반기부터는 매매가격 증감률마저 0 아래로 떨어졌습니다. 아파트 매매가격이 조정되는 모습이 나타나고 있다는 것이죠. 이런 경향성이 뚜렷해졌습니다.
그럼 왜 이런 일이 일어날까요? 전세가격과 매매가격의 선행성을 중심으로 보면, 가장 중요한 지표는 전세수급지수입니다. 전세수급지수가 올라가면 전세난, 떨어지면 역전세난의 모습입니다. 이 값이 올라간다는 것은 전세를 구하기가 하늘의 별 따기라는 뜻이에요. 전세 공급은 부족하고 수요는 넘칠 때 전세수급지수가 올라갑니다.
2013년부터 2017년까지 아파트 매매 시장에는 공급 물량이 엄청나게 많았습니다. 여러분도 체감하셨을 겁니다. 아파트 분양 물량이 굉장히 많았죠. 이 분양 물량이 늘어나는 과정에서 미분양 주택도 2013년 이후 지속적으로 해소되는 모습이 나타났습니다. 물론 미분양 물량이 한꺼번에 줄어드는 시기도 있었고, 지방 중심으로는 여전히 미분양이 쌓이는 곳도 있습니다. 그래도 수도권은 미분양 물량이 줄고 해소되고 있다는 것이 중요한 포인트입니다.
그럼 분양 물량은 어떻게 해소되었을까요? 누가 샀을까요? 반은 세입자가 내 집 마련으로 산 것이고, 반은 투자자가 산 것입니다. 세입자는 전셋집을 찾는데 전세 공급이 부족하니, 그 돈이면 차라리 경기도에서 내 집을 마련하자는 생각을 하게 됩니다. 2013년부터 2017년까지 아파트 매매가격이 급격히 오르니, 집을 가지고 있지 않으면 더 가난해진다는 불안감도 작용해 매매로 연결되었습니다.
투자자의 분양은 전세 공급이 늘어난다는 뜻이고, 세입자의 내 집 마련은 전세 수요가 줄어든다는 뜻입니다. 전세시장만 놓고 보면 전세 공급은 늘고 수요는 줄어드니 자연스럽게 전세가격이 조정되기 시작합니다. 이 시기에 전세가격 조정이 시작된 것이 굉장히 중요한 요소입니다.
세입자들이 내 집 마련에 성공하면서 전세 수요가 부족해지자, 집주인, 특히 갭 투자자들은 세입자 구하기가 굉장히 어려워졌습니다. 전세 만기가 다가오면 세입자가 나가야 하고, 집주인은 보증금을 돌려줘야 합니다. 그런데 다음 세입자가 나타나지 않으면 어떻게 할까요? 전세가격을 낮춰서라도 내놓을 수밖에 없습니다. 이것이 역전세난입니다. 세입자를 찾기가 하늘의 별 따기인 상황이죠.
전세수급지수는 떨어져서 100 밑으로 내려갔습니다. 이것이 역전세난이 현실화된 모습입니다. 지역마다 차이가 있고, 이 영상을 보시는 분들은 전국 각지에 계시니 체감하는 정도도 다를 겁니다. 그래도 전반적으로 역전세난이 현실화된 지역이 더 많아졌습니다.
세입자 찾기가 어려워지면 투자자들은 어떻게 할까요? 집을 내놓습니다. 급하게 내놓는 매물을 급매라고 하죠. 급매는 일반적으로 실거주하는 자가 소유자에게서 나오지 않습니다. 보통 투자자가 내놓는 것이죠. 자가 소유자는 집값이 떨어질 거라 생각하면 그냥 버티는 경우가 많으니까요. 이런 흐름에서 전세수급지수가 올라갔다가 떨어져 100 밑으로 내려간 것은 역전세난이 현실화된 모습이고, 수도권 미분양 주택이 해소되는 흐름까지 보면 역전세난이 가속화되고 있다는 사실을 이해할 수 있습니다.
또 하나 눈여겨볼 지표는 전세매매비율입니다. 전세매매비율은 어렵지 않습니다. 집값이 1억인데 전세가 9,000만 원이면 전세매매비율은 90%입니다. 2017년을 기준으로 전세매매비율이 떨어지고 있습니다. 이는 전세가격의 상승 속도가 떨어지고 있다는 뜻입니다. 전세가격은 조정되는데 매매가격은 덜 조정되고 있다는 뜻이죠. 사실 지금 매매가격이 조정된다고 보지만, 매매가격 조정 폭보다 전세가격 조정 폭이 더 큽니다. 이것이 더 사실에 가깝습니다.
서민 입장에서는 전세가격이 내려가는 것이 반가울 수 있고, 집을 갖고 있지 않은 사람은 매매가격도 조정되기를 바랄 수 있습니다. 하지만 투자자 입장에서는 굉장히 걱정스러운 상황이죠.
2019년에는 역전세난이 가속화되고 있기 때문에, 전세 점유 비중이 높거나 전세 투자가 많은 지역에서는 가격 절벽 현상이 일어날 가능성이 큽니다. 반대로 자가 점유 비중이 높은 지역에서는 가격 절벽보다는 거래 절벽이 일어날 가능성이 큽니다. 결국 전세 비중이 높은 지역에서는 투자자, 특히 갭 투자자가 힘들어지고, 자가 비중이 높은 지역에서는 거래가 줄어 공인중개사무소가 힘들어집니다. 2019년 1분기에는 공인중개사무소 수가 더 많이 조정될 것으로 보입니다.
제 의견 말고도, 국제금융센터에서 정리한 여러 투자은행의 한국 부동산 시장 진단이 있습니다. 한 장짜리 표인데, 그대로 옮겨 읽어 드리겠습니다. 정부의 주택시장 안정대책 시행 등으로 부동산 경기가 하강 국면에 진입한 것으로 평가한다는 내용입니다. 씨티뱅크를 제외한 여러 투자은행이 이렇게 판단했습니다.
전국과 서울의 부동산 관련 지수도 하락하고 있습니다. 정부 규제 강화와 전월세 선호가 영향을 미쳤습니다. 집값이 떨어지고 전세가격도 더 조정되니, 지금 집을 사기보다 전월세로 사는 게 낫다는 판단이 늘어난 것이죠. 집값이 더 조정된 뒤에 사겠다는 심리가 작용하는 겁니다. 노무라도 같은 시각으로 보고 있습니다.
2018년 9·13 대책 등 대출 규제, 다주택자 추가 과세 같은 부동산 규제가 강화되면서 부동산 수요를 유의미하게 억제할 것으로 보고 있다는 것이 씨티뱅크의 판단입니다. 그 밖에 여러 부채 관련 규제 때문에 부동산 시장이 더 조정될 것으로 보인다고 합니다. 종합하면, 부동산 경기가 하강 국면에 들어섰고, 정부는 자산 가격 하락이 경제에 과도한 부담으로 작용하지 않는 선에서 규제 기조를 유지할 것이라는 전망입니다.
물론 부동산 시장만 이야기하다 보면 자산 가치가 감소하고, 이것이 소비 위축과 경제 심리 위축으로 이어질 수 있습니다. 특히 소득이 없고 자산에 의존해 생활하는 계층은 더 심각하겠죠. 그래서 정부도 규제 기조는 유지하지만, 자산 가격 하락에 따라 경제가 지나치게 위축되는 것은 원하지 않기 때문에 적정 수준에서 스탠스를 유지할 것으로 보입니다. 즉 부동산 시장을 잡으려는 정책 기조는 유지되지만, 급격한 충격은 피하려 할 것이라는 뜻입니다.
이 강연을 준비하며 15분 전쯤 그래프를 그려서 오마이스쿨 스태프에게 전달했습니다. 그 그래프를 보여 드리겠습니다. 방금 말씀드린 것처럼 투자은행들의 판단도 어둡고, 여러 기관도 어둡게 보고 있습니다. 저 역시 2019년에 부동산 시장이 잡힐 것으로 보고 있어서 좋지 않다고 말씀드렸습니다.
더 중요한 한 가지는 수요 측면입니다. 잠재적인 주택 수요를 보여 주는 지표로, 한국은행의 소비자동향조사가 있습니다. 그 안에 주택가격 전망 CSI라는 지표가 있습니다. 이것은 전문 기관의 전망도, 공인중개사무소의 의견도 아닌, 국민 전체의 전망이라고 볼 수 있습니다. 이 지표를 보면 2018년 말부터 국민들의 전망이 굉장히 어둡습니다. 최근 들어 가장 낮은 수준으로 떨어졌죠. 특히 서울을 제외한 6대 광역시와 기타 도시에서는 더 가파르게 떨어지는 모습입니다.
물론 주택 수요 규모, 주택 구매 의사 등 여러 지표를 함께 보면서 수요, 공급, 제도적 요인을 고루 판단해야 정확한 전망이 가능합니다. 다만 이 강연의 특성상 간단히 말씀드리면, 국민들의 부동산 시장 기대감이 심리적으로 이렇게 떨어져 있는 상황에서는 주택 구매로 연결되기 어렵습니다. 굳이 지금 집을 사야 하나 하는 생각이 작용하면서 수요가 굉장히 위축될 수 있습니다.
따라서 2019년 안에는 부동산 시장이 더 가파른 속도로 하락할 여지가 있다고 판단합니다. 2019년에는 부동산 시장이 굉장히 중위를 기울이고 있으니, 투자에 신중하게 임하셔야 하지 않을까 하는 생각을 전하면서 오늘 경제 읽어주는 남자를 마무리하겠습니다. 감사합니다.
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