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세상의 변화를 알아가는 즐거움 투자로 인생을 바꾸는 사람들 와이즈클럽 지금 고정댓글을 확인하세요. 부동산 쪽 이야기 좀 해봐야 될 텐데 우리나라가 지금 이제 중국 부동산만 걱정할 때인지 왜냐면 요즘에는 좀 부동산 경기가 좀 살아난다고 그래야 될까요. 좋아지고 있지 않습니까 여기 동의를 또 안 하실 수도 있을 텐데 근데 이제 이렇게 교수님의 발언을 딴 데서도 보면 여전히 부동산 쪽에 대해서는 좀 조심스럽게 보시더라고요 예 사실 저는 뭐 부동산에 대해서 조심스럽게 이야기할 수밖에 없고요 우리 가게 자산 중에서는 76%가 부동산이거든요.
주식은 5%도 안 돼요 부동산 이야기 할 때는 늙어 부담스럽거든요. 그런데 제가 또 부동산 통계를 보면요이 KB 국민은행에서 부동산 통계를 발표하고요 한국도 부동산 원이라는 데서도 부동산 통계를 발표하거든요. 근데 두 개 보면은 차이가 너무 많이납니다. 제가 그동안 KB 국민은행 저는 장기 시계열 분석을 해야 하기 때문에 kb국민은행 통계가 86년부터 있거든요. 그래서 KB 국민을 통계 가지고 분석하고 좀 어두운 이야기를 많이 했는데 그런데 한국 부동산은 통계를 보면은 너무 많이 떨어져 버렸어요. 그걸 보면은 집값 떨어진다 말할 수가 없거든요.
그래서 이게 통계를 한번 비교해 봤더니요 좀 샘플이 다르더라구요 샘플은 한국 KB 국민학교 옷이 훨씬 더 많고요 그 다음에 kb가 국민은행 통계 단순히 그 산술 평균을 하는 것 같습니다. 그런데 한국 부동산은 기압 평균 이런 식으로 어떻게 작성해서 좀 작성 방법이 다른데요 그런데 제가 뭐 주택가격 평가할 때 우선 그 실질 가격으로 평가하는데요. 지금 실질 가격이 사실 많이 떨어지기는 떨어졌습니다. 실질 가격이라는 것은 뭐냐면 물가에 비해서 주택가격이 상대적으로 얼마나 올랐는가 이게 많이 떨어지기는 떨어졌는데요. 그래도 아직도 높다 그리고 이거는 제가 추정한게 아니라 한국은행에서 금융안정보고서라고 내거든요.
그게 그걸 1분기 기준인데요 pir이라는 것은 뭐냐면 소득에 비해서 집값이 얼마나 높은가 사실 많이 떨어졌어요. 그런데 1분기 보니까 10.8이더라고요 그러니까 이 의미는 뭐냐면은 우리나라 사람들이 서울 집을 평균적인 집을 하나씩 할 때 평균 소득을 가진 사람이 그건 11년 돈을 모아야 살 수 있다 안 먹고 안 쓰고 그런데 이게 장기평균이 한 9배 정도 되거든요. 많이 떨어지면 떨어졌는데 좀 더 떨어질 여지가 있다 그다음에 천국 평균도 아직도 높고요 그 다음에 그 렌트에 비해서 얼마나 높은가 이걸 보면은 가급 평균이 뭐 서울 같은데 28일이거든요.
아직 34예요. 그러니까 이런 거 실질소득 그 다음에 pirprr 이런 걸 볼 때도 저는 아직도 좀 과대평가됐다 최근에 이제 집값이 오르는데요. 물과 차별화는 됐죠. 그런데 이게 오르는게 상승추세로 전환됐느냐 아니면 떨어지다가 일시적인 반등이니까 사실 이런 판단이 굉장히 이거 중요한데요 이거는 건 누구도 알 수 없는 것 같습니다. 그런데 저는 주택가격을 결정하는 요인을 보니까요. 이거는 그 사실 그 VR 모형이라고 제가 일반인들한테 쉽게 설명하기가 쉽지 않습니다만 100도 호텔 리그레이션이라고 하면이 모델 가지고 분산분해를 하면은 부동산 가격에 어떤 경제 변수가 영향을 많이 미치는지 이걸 알 수가 있는 거거든요.
이게 정부의 합치면 100인데요이 초록색 부분이 부동산 자체에요. 모든 가격은 한번 오르기 시작하면 상당 기간 같은 방향으로 오른다는 거예요. 오른다는 거죠. 떨어지기 시작하면 상당 기간 같은 방향으로 떨어진다는 겁니다. 그래서 모든 가격은 자기가 자신을 많이 설명하거든요. 주가도 그렇죠. 한번 떨어지기 시작하면 상당히 오랫동안 떨어져 오르기 시작하면 상당히 오랫동안 오르고요 우리 경기 사이클도 그렇지 않습니까 경기가 채점 치고 학장 국민에 들어서면요 평균 33개월 확장 국민이었어요. 수축국면 평균 18개월이었습니다. 모든 경계 변수가 한 방향으로 방향을 바꾸면 상당히 오랫동안 자기 방향으로 간다는 겁니다.
그런데 이제 나머지 뭐가 경제 영향을 치과 병행을 많이 미치는가 제가 분석해 봤을 때요 금리 대출금액보다는이 경기 빨간선으로 표시하는게 경기를 집값에 금리보다 더 많은 영향을 주거든요. 아 지금 다들 이제 금리 때문에 이자보단 커져 있는데 그것보다 경기 상황이 어떤냐에 따라서 더 영향을 많이 받아요. 쉽게 말씀드려서 경기가 나쁘면 우리 임금 안으로 일자리 뭐 많지 않고 소득이 안 늘어나는 거죠. 그래서 제가 분석해 보니까 치과 비영향을 미치는 가장 중요한 요소가이 경기라는 겁니다. 경기 중에서 현재 경기를 나타낸 동행주 순환 변동치거든요.
이게 설명력이 굉장히 커요 현재의 경우 그런데 중요한 것은 동행 지수 순환 변동치가요 좀 하락세라는 겁니다. 아직 끝이 아니라는 거죠. 그래서 아까 뭐 제가 선행지수는 좀 오를 수 있습니다만은 선행 지수가 오르고 난 한참 뒤에 동행 지수 순환 변동치가 오르거든요. 그런데 아직은 현재의 경기를 굉장히 나쁘다는 겁니다. 이게 제가 예측하면 내년 1분기까지는 이게 더 낮아지는 거로 나아요. 그래서 이런 의미에서 저는 최근에 집값 상승이 뭐 추세적인 상승면이 아니라 너무 많이 떨어졌기도 단기적으로 많이 떨어졌기 때문에 일시적인 반등이 아닌가 다시 한번 떨어질 수 있다 그리고 재미있는 거 한국은행에서 그 소비자 심리 지수라는 걸 매월 발표하는데요.
거기에 보면 주택가격 전망지수라고 했어요. 그게 국민들이 답하는 거죠. 소비자들한테 물어봅니다. 앞으로 12개월 후에 집값이 오를 것 같냐 떨어질 것 같냐 근데 이것도 최근에 크게 올랐더라 구요 작년 11월에 67인까지 떨어졌어요. 그런데 최근에 100이 넘어 버렸습니다. 지금 오른다고 생각한 사람이 떨어진다고 생각하는 사람보다 더 많다는 의미입니다. 많이 개선됐어요. 사람들이 10년도 훅훅 쏠리니까요. 근데 이걸 제가 시차 관계를 분석해 보니까요. 한 10리 주소가 실제 가격이 한 13개월 정도 선행하더라고요 내년 상반기 어려운 무렵에 예측값이 저점이 나타날 수 있다 그런 생각을 하는데 제가 보는 지표로는 이번이 완전히 상승추세가 전환된 건 아니고요 그리고 상승추세로 전환됐다고 그러더라 지금 일부 저 아파트 가격 4성 최고치 기록하고 있다는데 그거는 일부고요 저는 평균적으로는 올라도 많이 못 올 것이다 그동안 우리가 그 가계 부채가 높다 인구 고령화된다 이런 것 때문에 집값이 떨어진다 그러는데 집값이 올랐던 이유는 소득이 증가했고 그 다음에 가구수가 꾸준히 증가했거든요.
그런데 소득 증가 속도가 많이 둔화되고 있어요. 우리 잠재 성장이 2% 1% 후반으로 진입하고 있는만큼 저는 뭐지 않아 우리 잠재 성장률 0%대 진입하리라고 했거든요. 그리고 가구선은 통계청 축입니다만은 2029년에 정점이에요. 얼마 안 남았다는 겁니까 이런 걸 생각하면 평균적인 개념인데요 저점을 치고 올라가더라도 저는 빠른 상선은 아니라고 보고 있습니다. 물론 늘 부동산 전문가들이 이야기하죠. 부동산은 첫째 둘째 셋째도 위치다 차별한 뜻이 많을 거예요. 저성장은 제가 우리 잠재성의 2%로 떨어졌고 그 밑으로 떨어진다고 말씀을 한마디로 차별하거든요.
앞으로 차별화는 더 심화되는 내가 오긴 올 거야 그러면 지금 말씀해 주신게 결국에는 경기랑 동행할 수밖에 없다 집값은 예 예 그렇습니다. 근데 그러면 또 반대로 아까 경기 순환 경기 선행 지수 순환 변동 위치가 그래도 이제 그건 올라가기 시작을 했습니다. 그럼 여기에서 시차가 얼마일지는 모르겠습니다만 기다리면 그래도 부동산도 좋은 시절이 온다라고 볼 수 있지 않을까요. 예 그렇습니다. 제가 사이클을 분석해 보았느냐 주식 사이클이 제일 앞서입니다. 주가가 오르면은 이제 시차를 두고 현재 경기도 좋아지죠. 그리고 경기가 좋아지면 사람들이 그 소득도 늘어나고 경기가 좋아지면 물가도 오르니까 부동산 가격도 오르죠.
그래서 다시가 부동산 가격 오를 수 있다고 생각하는데요. 근데 문제는 지난 저 2018년 19년 2020년 엄청 올랐지 않습니까 절대적인 가격 수준인데 그 정도까지 빨리 오르기는 힘들다 아까 말씀드렸습니다만은 갈수록 소득 증가 속도가 둔화되고요 뭐 서울의 경우는 머지않아 뭐 가우스가 정점을 칠 거라는 겁니다. 그래서 저는 뭐 과거 같은 이렇게 급등 현상은 힘들다 이렇게 지금 보고 있고요 그러니까 반등까지는 오케이 하지만 과거 같은 대세 상승이나 사람들이 막 조바심을 내야 되는 그런 시장은 오기 힘들 예 그렇습니다. 그냥 뭐 소비자 물가상승률 정도로 평균적으로 오른다 그런데 이렇게 소비자 물가가 올해는 뭐 한 3.5% 정도 오르고 올 것 같습니다.
그거는 뭐 내년에는 뭐 2.5% 그 이후로는 저는 뭐 2% 안팎이라고 보고 있거든요. 예를 들어서 부동산 값 아파트 값이 1년에 2 3% 오른다 근데 하지만 사실 그게 막 주간 단위로 0.몇% 올랐습니다. 신고가 경신합니다. 많이 헤드라인 작성하고 하면 또 사람들은 그래서 참 이게 어렵죠. 요즘에도 보면은 사실 저 그거는 일부 지역이거든요. 일부 지역에서 사실 그런 걸 가지고 많이 사람들이 올랐다 그러는데 저는 이제 평균적으로는 집이 투자재가 아니라 소비자로 가는 대전환의 과정이다 그냥 집은 사는 곳이다 그래서 제가 뭐 지금까지 살면서 저도 뭐 중간중간 전세도 살아 봤었어요.
근데 집값 오를 때 특히 제 아내가 굉장히 불안해 하죠. 사모님 보고 계시면 안 되는데 우리 교수님이 많이 언급해 주시는 인간지표 그래서 저는 집은 제 아내한테 맡겼습니다. 불안하면 그러면 살아 집은 있어야 되거든요. 그러니까 여유만 있으면 집은 사야 됩니다. 근데 요새도 이제 제 제자들이 좋은 직장 들어주고 뭐 결혼하고 저한테 와가지고 집 언제 사야 되니까 이렇게 물어보는데요. 사실 제답하기가 쉽지 않죠. 상황이 다르니까 상황이 다르고 그래서 또 잘못 이야기였다는 어떤 저 방송에 나왔더니 어떤 진행자가 그런 말씀을 하시더라고요 집값 떨어진다고 했는데 집값이 올라 버리면 제자들이 수선해안을 카네이션도 안 가져온다 노리는 분들도 그렇고 실수요자들도 그렇고 또 거의 한 2년 전 이런 트라우마가 있다 보니까 마음이 콩닥콩닥 할 겁니다.
예 그렇습니다. 최근에 이거 보면요 저 뭐 국토교통부에서 발표한 건데 미부장이 많이 늘어났다고 좀 줄어든 건 있거든요. 그래서 이런 걸 보면은 뭐 집값이 다시 올라간다 저는 마이너스 폭은 지금 감소되리라고 보고 있어요. 상승 추세로 전환돼 가지고 2019년 2021년이 그래프에서 보니까 이렇게 급격하게 올랐지 않습니까 이런 거는 기대하기는 힘들 것이다 그래서 반등은 나올 수 있지만 그게 대세 상승은 아니다. 그렇게 먹었습니다. 또 일부에 헤드라인에 속거나 콩닥콩닥 할 필요는 없다 오늘 중국 미국 부동산 주식까지 많은 이야기를 너무나 감사드립니다.
늘 말씀드리지만 제 견해니까요. 참고만 하시고 맞을 수도 있고 참고를 하시는 거고 또 본인의 판단을 하시고 항상 주관을 갖고 투자를 하셔야 되는 거고 또 우리 가짜 김영희 페북 카톡 뭡니까 또 뭐 인스타도 있을 수 있고요 스레드 있을 수도 있고요 제가 그 뭐 이제 6월 8월에서 주가 조정을 보일 것이다 이런 말씀을 드렸더니 어떤 분들은 주식을 다 파셔버린 거예요. 그리고 제가 생각한 것보다 좀 안 떨어지고 있다 네가 예상 없다 안 떨어지고 있다 그래가지고 특히 어르신들이이 손편지를 보내고 싶거든요. 네가 6월 8월에 주가 조정을 보인다니까 다 팔았다 근데 그렇게 안 떨어지지 않느냐 그래서 또 일부 종목을 최근에 종목별로 차별화가 심화돼 가지고요 많이 올라 버리지 않습니까 그런 종목도 아마 파신 거 같아요.
그러면서 굉장히 저 원망하는 손편지를 저한테 보내시는데 어렵습니다. 참 어렵습니다. 근데 이게 사실 경제를 전망하는 것과 실제 자산운용하는 것 우리가 뭐 이건 경제용으로 샤워실에 바보라고 하는데 뜨거운물 찬물 뭐 이러면 안 되듯이 차 약간 좀 왼쪽으로 가셔야 됩니다. 근데 차선 병렬 이렇게 꺾어버리진 않지 않습니까 차가 정복이 되는 거니까 근데 이게 투자하시는 분들은이 매수 매도 버튼이 너무 이제 간결하게 되어 있다 보니까 약간 1차선으로 붙으라 그랬어 제가 드릴 말씀은 비중을 좀 젖어라고 줄이시라는 말씀을 드린 거지 그걸 다 파라는 말씀은 아니거든요.
서서히 그래서 아마 많이 보시는 분들이나 투자나 이런 시장 익숙하신 분들은 그게 이제 체득이 되어 있을 텐데 그것도 그렇지 않습니까 또 전망이 바뀔 수도 있는 거고 그런지 1월에 나오셨을 때랑 또 지금이랑 또 말씀이 달라진 부분도 있는데 그때 거 단편적인 것만 보고 저 사람 그 기억까지 지금까지 오면 또 그리고 또 유튜브가 어려운게 뭐냐면요 항상 촬영 날짜랑 업로드 날짜를 안 보시는 분들이 계십니까 그게 최신 버전인 줄 알고 작년 거 올해 초크를 보시고 현재 거라고 보시는 분들이 간혹 계세요. 업로드 날짜 그리고 저희는 항상 그 더보기란에 촬영 날짜를 쓰거든요.
과거 영상을 또 다시 올리는 업로드들도 있을 수 있으니까 항상 헷갈리시면 안 될까요. 유튜브에 하는 것도 이렇게 참 먹고 살기가 힘듭니다. 어렵습니다. 그래서 오늘도 지혜로운 말씀 같이 나누셔서 너무나 감사드립니다. 고맙습니다. 감사합니다.
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