저자: 김영익 · 한국인
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한국 집값은 KB 통계 기준 실질가격·PIR(10.8)·PIR 장기평균 대비 여전히 높아 추가 하락 여지가 있음. 최근 반등은 경기 순환 변동치 하락 국면 속 일시적 반등으로 봄. 동행지수 순환변동치는 내년 1분기까지 낮아질 전망이며 주택가격 전망지수는 약 13개월 선행하여 내년 상반기 저점 가능성. 잠재성장률 하락·가구수 2029년 정점으로 대세 상승은 어렵고 지역별 차별화 심화. 주식 측면에서는 6~8월 주가 조정 가능성을 언급하며 비중 축소를 권고했고 전량 매도를 권한 것은 아님.
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부동산 쪽 이야기를 좀 해봐야 할 텐데요. 우리나라가 지금 중국 부동산만 걱정할 때인지, 요즘 부동산 경기가 살아나고 있다고 봐야 할지 궁금해하시는 분들이 많습니다. 좋아지고 있는 게 맞는지, 여기에 동의하지 않으실 수도 있겠지만 다른 자리에서 제 발언을 보면 여전히 부동산에 대해서는 조심스럽게 보신다고들 하더라고요. 사실 저도 부동산 이야기는 조심스럽게 할 수밖에 없습니다. 우리 집 자산 중 76%가 부동산이고, 주식은 5%도 안 되거든요. 그래서 부동산 이야기는 저도 늘 부담스럽습니다.
부동산 통계를 보면, KB국민은행과 한국부동산원이 각각 발표하는데 두 통계의 차이가 꽤 큽니다. 저는 장기 시계열 분석을 해야 해서 KB국민은행 통계를 1986년부터 써 왔습니다. 그래서 KB 통계로 분석하며 어두운 이야기를 많이 했는데, 한국부동산원 통계를 보면 집값이 너무 많이 떨어진 것으로 나옵니다. 그 통계로 보면 집값이 떨어진다고 말할 수가 없을 정도예요.
두 통계를 비교해 보니 표본이 다르더라고요. KB는 표본이 훨씬 많고, KB는 단순 산술평균을 쓰는 것 같고, 부동산원은 기하평균 등 다른 방식으로 작성합니다. 작성 방법이 달라서 결과가 다를 수밖에 없습니다.
저는 주택가격을 평가할 때 우선 실질 가격으로 봅니다. 물가에 비해 주택가격이 상대적으로 얼마나 올랐는지를 보는 것이죠. 실질 가격은 많이 떨어지긴 했지만 여전히 높습니다. 이건 제가 추정한 게 아니라 한국은행 금융안정보고서에 나온 수치입니다.
PIR, 즉 소득 대비 집값 배수도 많이 떨어졌습니다. 그런데 올해 1분기 기준으로 10.8배가 나왔어요. 평균 소득을 가진 사람이 서울에서 평균적인 집 한 채를 사려면 아무것도 쓰지 않고 11년을 모아야 한다는 뜻입니다. 장기 평균이 9배 정도니, 많이 떨어지긴 했어도 더 떨어질 여지가 남아 있습니다.
전세가 대비 매매가 비율도 서울 같은 곳은 장기 평균이 약 28인데 지금은 34 정도입니다. 실질소득, PIR, PIR 등 여러 지표로 보면 저는 아직 집값이 과대평가되어 있다고 봅니다. 최근 집값이 오르고 있는 건 맞지만, 그것이 상승 추세로의 전환인지 아니면 하락 중 일시적인 반등인지는 중요한 문제인데, 이건 누구도 확실히 알기 어렵습니다.
주택가격을 결정하는 요인을 VAR 모형으로 분산분해해 보면, 어떤 경제 변수가 부동산 가격에 영향을 많이 미치는지 알 수 있습니다. 쉽게 말하면 모든 가격은 한번 오르기 시작하면 상당 기간 같은 방향으로 움직이고, 떨어지기 시작하면 상당 기간 떨어집니다. 주가도 그렇고 경기 사이클도 그렇습니다. 경기가 확장 국면에 들어서면 평균 33개월 확장하고, 수축 국면은 평균 18개월 이어졌습니다.
그런데 다른 변수와 비교해 보니, 집값에 금리나 대출금액보다 경기가 더 큰 영향을 미칩니다. 지금은 다들 금리 때문에 이자 부담을 이야기하지만, 실제로는 경기 상황에 따라 더 크게 영향을 받습니다. 경기가 나쁘면 일자리가 줄고 소득이 늘지 않으니까요. 그중에서도 현재 경기를 나타내는 동행지수 순환변동치가 설명력이 굉장히 큽니다.
문제는 동행지수 순환변동치가 아직 하락세라는 점입니다. 선행지수는 오를 수 있지만, 선행지수가 오른 뒤 한참 있어야 동행지수가 오릅니다. 제가 예측하기로는 내년 1분기까지 더 낮아질 것으로 봅니다. 그래서 최근 집값 상승은 추세적 상승이라기보다, 많이 떨어졌던 데 따른 일시적 반등일 가능성이 있고, 다시 떨어질 수도 있다고 생각합니다.
한국은행은 매달 소비자심리지수를 발표하는데, 그중 주택가격 전망지수는 12개월 뒤 집값이 오를지 떨어질지를 소비자에게 묻는 지표입니다. 작년 11월에 67까지 떨어졌다가 최근 100을 넘었습니다. 오를 것으로 보는 사람이 떨어질 것으로 보는 사람보다 많아졌다는 뜻이니 많이 개선된 것이죠. 다만 시차 관계를 분석해 보니 이 지표는 실제 가격을 약 13개월 정도 선행합니다. 그래서 내년 상반기 무렵에 저점이 나타날 수 있다고 생각합니다.
일부 아파트가 사상 최고가를 기록했다는 소식도 있지만, 그건 일부 지역 이야기입니다. 평균적으로는 올라도 과거만큼 많이 오르지는 못할 것이라고 봅니다.
그동안 가계부채가 높고 인구가 고령화되니 집값이 떨어진다는 이야기가 많았습니다. 그런데 집값이 올랐던 이유는 소득이 늘었고 가구 수가 꾸준히 늘었기 때문입니다. 그런데 지금은 소득 증가 속도가 많이 둔화되고 있습니다. 우리 잠재성장률이 2%, 1% 후반으로 들어섰고, 저는 머지않아 0%대에 진입할 것으로 봅니다. 가구 수는 통계청 전망으로 2029년에 정점을 찍습니다. 그러니 평균적으로 보면 저점을 치고 올라가더라도 빠른 상승은 어렵다고 봅니다.
부동산 전문가들은 흔히 입지가 중요하다고 말합니다. 저도 앞으로 지역별 차별화는 더 심해질 것이라고 봅니다. 저성장 시대에는 입지에 따른 차별이 커질 수밖에 없습니다.
주식 사이클이 경기 사이클보다 앞서 움직입니다. 주가가 오르면 시차를 두고 경기가 좋아지고, 경기가 좋아지면 소득이 늘고 물가도 오르니 집값도 오릅니다. 그래서 언젠가 부동산 가격이 오를 수 있다고 봅니다.
다만 2018년부터 2020년 사이처럼 급등하는 건 힘들다고 봅니다. 소득 증가가 둔화되고 서울은 머지않아 가구 수가 정점을 칠 것이기 때문입니다. 그래서 반등은 있을 수 있어도 과거 같은 대세 상승이나, 사람들이 조바심을 내야 할 만큼의 시장은 오기 어렵다고 봅니다. 평균적으로는 소비자물가상승률 정도로 오를 것 같습니다. 올해 소비자물가는 3.5% 정도, 내년에는 2.5% 정도이고 그 이후로는 2% 안팎으로 보고 있습니다. 아파트 값이 1년에 2~3% 오른다고 하면, 그건 평균적인 이야기입니다. 주간 단위로 0.몇 % 오른 것을 두고 신고가를 경신했다고 헤드라인을 뽑으면 사람들은 불안해하죠. 그래서 어렵습니다.
저는 집이 투자재라기보다 소비재로 가는 대전환 과정에 있다고 봅니다. 집은 사는 곳입니다. 저도 중간중간 전세도 살아 봤습니다. 집값이 오를 때 아내가 굉장히 불안해했는데, 그래서 집 문제는 아내에게 맡겼습니다. 그래도 집은 있어야 하니, 여유가 있다면 집은 사야 합니다.
제자들이 좋은 직장에 들어가고 결혼하면서 언제 집을 사야 하느냐고 물어보는데, 답하기가 쉽지 않습니다. 상황이 다르니까요. 한 방송에서 제가 집값이 떨어진다고 했더니, 집값이 오르면 제자들이 스승의 날에 카네이션도 안 가져온다는 농담을 들었습니다. 2년 전의 트라우마가 있으니 실수요자들도 마음이 콩닥콩닥할 겁니다.
최근 국토교통부 발표를 보면 미분양이 많이 늘었다가 조금 줄었습니다. 이런 걸 보면 집값 하락 폭은 줄어들 것으로 보입니다. 2019년부터 2021년처럼 급격하게 오르는 상승 추세는 기대하기 힘들고, 반등은 나올 수 있지만 대세 상승은 아니라고 봅니다. 일부 헤드라인에 속거나 콩닥콩닥할 필요는 없습니다.
오늘 부동산, 중국, 미국 주식까지 많은 이야기를 나눴습니다. 제 견해니 참고만 하시고, 본인의 판단으로 주관을 가지고 투자하셔야 합니다. 제가 6~8월에 주가 조정이 있을 거라고 말씀드렸더니 주식을 다 파신 분들도 계셨습니다. 제가 예상한 것보다 주가가 덜 떨어지자, 특히 어르신들이 원망하는 손편지를 보내기도 하셨습니다. 경제 전망과 실제 자산 운용은 다릅니다. 차가 차선을 바꿀 때 급하게 꺾지 않고 천천히 옮기듯이, 투자도 비중을 서서히 줄이는 것이지 다 팔라는 말씀은 아니었습니다. 또 전망은 바뀔 수 있으니 예전 발언과 지금 발언이 다를 수도 있습니다.
그리고 유튜브 영상은 촬영 날짜와 업로드 날짜를 함께 확인해 주세요. 과거 영상을 다시 올리는 경우도 있어서, 작년 영상을 올해 영상으로 착각하시는 분들도 계십니다. 저희는 항상 더보기란에 촬영 날짜를 적고 있습니다. 오늘도 함께 이야기 나눠 주셔서 감사합니다.
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