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그래도 가격이라는 것은 영원한 건 없다 한 번에 프록시에이션 즉 변동은 꼭 나타난다 문제는 대기 수요가 많아요. 그런데 대기 수요가 되기만 하고 있어요. 왜냐면 더 싸질 것 같으니까 그 어느 시점에서 아마 믹스 그러니까 교차가 뭐 일어나면서 거래가 언제 당시 일어날 수 있을까 가장 처음에 관심사입니다. 새해에는 항상 또 어느 정도 뭐 전망을 또 하잖아요. 그러면 이제 저의 채널에도 부동산 쪽이니까 부동산 관련해서 여쭤보겠습니다. 사실이 부동산이라는게 요즘에는 거의 그냥 세계 경제랑 연동돼 가지고 뭐 움직이는 느낌이에요이 금리라는 거가 완전 모든 시장을 좌지우지하고 있는데 최근에 보니까 코픽스도 4.3 이렇게까지 막 볼 수 있는 상황인데 요런 분위기라면 한국 부동산은 앞으로 이제 1년 뒤 그러니까 23년은 어떤 전망일지 제가 부인함에 2022년 6월 말쯤에 나왔어요.
그때 부동산 경기가 안 좋으실 것 같다 기승전 부동산은 제가 보는 범주에서는 금리 가장 중요하다 물론 금리 외에도 수급이라든지 정책이라든지 작용한게 많습니다. 하지만 가장 메인 트리거가 금리일 것 같다라는 말씀을 드리면서 지금이 순간에 6개월 정도 지났는데요. 그게 가셔야 되고 있어요. 그래서 앞으로 6개월은 그런 부분이 좀 더 고착화될 겁니다. 그런데 6개월을 3개월 3개월을 나눠 보면요 한 여름쯤에는 지금의 모두의 말씀드렸던 것처럼 금리 인상에 대한 우려가 상당부분 사그라들 가능성이 좀 높아 보여요 그래서 지금의 대출금리에 대한 부담이자 부담에 대한 이런 것들이 어느 정도 조금 경감될 텐데 그때 가장 메인 좌비라고 할 수 있는 경기침체의 연동된 고용시장이 흔들릴 수 있어서 그 두 개의 트레져 오프를 잘 구분하셔야 될 것 같고요 부동산은 하영 안정화라는 얘기를 계속 드리면서도 전망이 하형 안정하지만 실제적으로 가격 변수가 하향 안정화 된 적은 없어요.
급락이 됐거나 다 급등이 나왔었죠. 그래서 최근에 나타나는 모드에도 말씀드렸던이 전세가율의 전 주 대비 1% 하락은 이건 사실 수급이 안 받쳐주는 호가상에서의 큰 폭의 하락이기 때문에 센티멘트가 엄청 악화되고 있는 것이거든요. 이런게 적어도 2 3개월은 지속될 가능성이 높다 그러면 그 2 3개월 뒤에는 아까 말씀하신 그 두 번째 3개월에는 어느 정도 좀 그 안정화가 된다 그 말씀을 하신게 어느 정도 이제 상단을 좀 찍고 그러면 이제이 금리 이제 가겠구나 최소한 유지거나 이제 하락이니까 아 내가 이제 좀 계산을 좀 한번 해 봐서 이제 선택을 해야 되겠다라는 그 공포심 불안감이 조금 줄어든다 이런 의미이신가요 딱 포인트입니다.
금리는 그렇게 피크아웃이 가능성이 높다라고 저는 전망을 조심스럽게 하고 있는데 문제는 부동산 훨씬 더 저보다 잘 아시겠지만 대기 수요가 많아요. 확실히 대기소가 맞습니다. 그런데 대기 수요가 되기만 하고 있어요. 왜냐하면 더 싸질 것 같으니까 과거 통계를 보더라도 한번 실물경기 하락했을 때 적어도 러프하게 30% 이상은 빠졌기 때문에 지금 10에서 15% 조정받고 있잖아요. 앞으로 더 기다리면 온다라고 보고 있는 건데 그 어느 시점에서 아마 믹스 그러니까 교차가 뭐 일어나면서 거래량이 가장 중요합니다. 거래가 언제 당시 일어날 수 있을까 가장 처음에 관심사입니다.
사실 거래량이라는 것도 결국에 사는 사람하고 파는 사람이 서로 이제 마음이 맞아야지 거래가 되는 건데 지금 사는 분들 입장에서는 불안 요소가 너무 많잖아요. 굳이 내가 지금 사야 되나 조금 기다렸다 사야지라는 거니까 그럼 파는 분들 입장에서는 많이 싸게 내놓고 해야지만 겨우 이제 트레일리가 되는 건데 거래량이라는 것도 결국 금리가 멈추면 4년 분들 입장에서도 아 이제 내가 더 떨어지진 않겠구나라고 생각할 것 같다는 건가요 두 가지에요. 일단 금리의 오른 폭이 좀 줄면 아 이쯤 되면 정말 큰 악재는 어느 정도 지나갔구나라는 심리가 생길 겁니다.
분명 근데 이제 절대값이 높아도 그것 때문에 그래요. 그런데 딱 보니까이자 부담이라던지 비용에 대한 코스트가 워낙 높아져서 아 내림 폭은 어느 정도 한 번 확인했지만 이거를 사람들이 버틸 수 있을까 못 버티면 금리가 나올 텐데 그럼 여유 있는 나는 기다리면 되지 않을까 이런 눈치 보기 공방이 3개월 될지 6개월 되지 1년 될지 모르겠어요. 근데 그런 가정 속에서 정책이란게 뭡니까 내려가는 것을 좀 덜 내려가게 하고 올라가는 것을 좀 덜 오르게 하는 거니까 그때 정책이 엄청 또 쏟아질 것 같아요. 그래서 그때 센티멘트에 따라서 정책의 해석이다 좀 다를 수 있다 하지만 매크로 분석을 좀 말씀드리면 금리 때문에 조정 받았던 것은 그쯤에서 지금의 하락분에 대한 컨실러스가 형성될거다 두 번째 딱 말씀드렸던 것처럼 너무 레벨이 없다 비용 코스가 너무 높아졌다 이거를 감당할 수 있는 사람과 없는 사람이 2분기에 엄청나게 혼재될 것 같아요.
그런 상황에서 정책이 미리 나온다면 가장 좋은데 왜 나오겠죠. 근데 항상 보면 좀 덩달아 나와서 그게 좀 문제이지만 이게 사실 그 정책이라는 것도 만들려면 시간이 좀 걸리는데 지금은이 검토하는 동안 금리가 팍팍팍팍 올라버리니까 컴퓨터가 무의미해지고 다시 또 검토하고 막 이런 정도로 지금 엄청 급박하게 돌아가는데 그럼 아까 말씀하신 대로 거래량의 활성화가 와야 추가 하락이 됐든 뭐 상승이 됐든 뭐가 변화가 생길 거잖아요. 그러면 그 거래량을 인위적으로라도 늘리려면 결국에 정책에 개입이 필요할 텐데 그러면 정부는 어떤 식의 정책들을 쓰려고 하는 거로 지금 보이세요네 그래서 오늘 나왔죠.
자주택자 규제를 다 풀어줄 것 같아요. 다 풀어질 것 같고 그게 맞냐 틀리냐는 또 시대가 훗날 판단할 겁니다. 그리고 결국 수급에 논리에의 직장이 국회에선 저라서 국회의원들의 이런 정책을 피기전에 수많은 서브웨이와 서치를 저희한테 요구하시는데 그래서 뭐 똑같습니다. 사리조사하고 과거 조사하고 우리나라의 가장 적합한게 무엇이냐에 대해서 시나리오를 설립하고 그것을 제안드리면 거기서 선택하시는 거죠. 똑같은 메카니즘이기 때문에 항상 지금 어디에 중점적으로 정책을 피고 있는 거를 파악하는게 더 중요해요. 정치적인 판단은 샤워해야 되는 겁니다.
결국엔 뭐가 됐든지간에 지금 분위기를 그래도 조금은 분양을 해 놔야 지금 완전 거래 중단된 거를 살려놓고 보자 이런 거라고 보면 되겠네요. 그런 쪽으로 정책에 무게중심이 이동하는 것 같다라는 생각을 갖고 있습니다. 그러면 지금 거래량도 아주 없는 상황이고 그리고 지금 또 어떤 특정 단지들을 보면 떨어지는데도 있고 아니면 거래가 과거에 대고 그냥 거래가 아예 안 되고 지금 중단되어 있는 곳들도 있고 한데 이런 지금 시장을 어떻게 봐야 되는 건지 이것도 사실 많은 분들이 좀 궁금해 하시거든요. 이거 내가 무슨 상황인지 모르겠다 사실 일단 본 거 같다라고 말씀드리면서 근데 그 이유에 대해서 제가 분석과 의견이 분부에요.
금리가 한번 피 그치고 내려왔는데 다시 이렇게 오를 것이냐 아니면 하향 안정화 될 것이냐 그거에 대한 판단이 아직 안 서기 때문에 그러면 사람들은 일단 내려가는 것에 말씀드렸던 것처럼 일단 대기 수요가 움직일라 하다가도 향후에 대한 불확실 때문에 주춤할거다 그래서 그런 상황에서 공방 눈치 보기가 엄청 있을거다 최근에 좀 더 제가 사실 부동산 채널에 왔으니까 현실적인 말씀드리면 잠실에 해외 대단지 내부자 거래 때문에 둔청에 땡땡 계약률 상당히 여파를 믿는 거잖아요. 이런 현상들이 내년 2분기에 부지기술을 말할 것이다 결론적으로 23년은 참 전망이나 예측이 참 어려운 거 같아요.
변수들도 너무 많고 그리고 그 변수들을 예측할 수 있는 부분도 별로 없고 맞습니다. 그리고 변화할 거 같은데 언제 어떻게 변할지도 참 모르겠고 그러면 결국에 지금 이제 부동산 시장을 보는 분들 입장에서는 우선은 좀 잠시 대기가 맞다고 보세요. 대기 수요자들은 돈 있는 사람들이죠. 여전히 대기하고 계세요. 요번에 취득세 아니면 자주 주택자들의 상당 부분 감면의 혜택이 있지만 그래도 대기하실 겁니다. 왜냐하면 경험이 말해주는 것이죠. 돈이 많다는 것은 인내심이 많다는 것이죠. 그래서 진입시점을 계속해서 타진 하실 거예요. 그래서 그런 2분기 때 그런 부분들이 일부 한번 열릴 가능성이 있다라는 말씀을 드리면서 지금 극급하신 분들이 많죠.
왜냐면 흔히 영끌이라 그래서이자 부담에 대한 우려 또한 갭투자했는데 이미 더 매매가가 전세가격부터 내려올 수 있는 가능성 이런 것들을 전부 다 감안해 봤을 때 지금 이젠 파는 분들은 조급해지기 시작했고 사는 분들은 느긋하게 시작했는데 금리 수준이 이전보다 배곱철 컸기 때문에이 금리 수준이 빠르게 내려오는 것이 모든 사람들이 다 컨센서스로 작용하지 않고서는 우리가 생각하는 부동산의 과거처럼 활발한 거래와 턴어라운드는 어렵다 그런 의미에서 모두의 말씀드렸던 것처럼 얼어 있었던게 한 6개월이 지나면 약간은 풀릴 수 있겠지만 그게 완전히 풀린다라고 지금 시점에서 예단하기는 좀 어려울거다 그러면 결국에 정책은 이제 정부가 할 수 있는 유일한 지금 수단이니까 정책을 완화를 해주겠지만 그거에 따라서 이제 시장이 움직일 거냐라는 건 또 별개기 때문에 그러면 그 시장이 움직이는 그 어떤 시점은 금리가 상당히 딱 보이고 예를 들어 이제 연준에서 제로 몰리지 않는 뭐 그런 상황이 돼야 그때 무언가가 좀 바뀔 수도 있겠다 이렇게 봐야 되는 건가요 그러니까 금리로 얼어있던 투자심리가 내년 2분기에는 한 번쯤은 움직일 수 있다 그러면 이게 뭐 장기적으로 계속 하락할 것이다 아니면 단기 반등할 것이다 이럴 것도 사실 예측하긴 좀 어려운 상황이겠죠.
아니요 그건 예측할 수 있습니다. 어떻습니까 세상이 영원한 건 없습니다. 계속 오르는 자산도 없고 계속 내려가는 자산도 없습니다. 분명히 물론 뭐 일본과 비교한게 많죠. 일본에 잃어버린 30년 계속해서 내려왔으니까 30년 동안 그래서 그거와 되지 않을 것이냐 왜냐면 1번처럼 지금 비슷한 현상들이 많이 나타나고 있어요. 가계부채도 많아지고 있고요 또한 전부 다이 30년 40년 사실 지금 뭐 금리도 그렇고 뭐 시장 변수도 그렇고 뭐 긍정적인 부분이 뭐 그렇게 많지는 않잖아요. 그러다 보니까 뭐 지금 한 채를 가지고 계시거나 아니면 뭐 한 두 채 정도 가지고 계신 분들 뭐 새 채 있는 분들도 지금 어쨌든 조금 뭐 규제가 좀 풀어주고 있는게 있다 보니까 시장님이 워낙 안 좋지만 그래도 지금 좀 팔아서 차라리 현금화해서 채권 같은 거 사 놓을까 이런 생각 하시는 분들도 있어요.
아예 못 버티는 분들은 뭐 어쩔 수 없이 파셔야겠지만 버틸만 한데 이런 분들은 시장의 어떤 분위기 봐서 팔아야 될지 말아야 될지 어떻게 보세요. 매도 타이밍이죠. 비자발적 매도는 사실 답이 없고 다 팔았어야 되죠. 비자발적 매도는 버티기 힘들어서 매도니까 그건 답이 없고 빠져서 좋은 것이고요 하지만 지금 부인한테서 말씀드렸던 것은 다주택자 아니면 조금 여유가 있는 사람 아니면 부채가 없던 사람 그러면 핵은 어쨌든 갖고 있으면 자장가격이 내려가니까 그 부분에 타이밍을 좀 더 빠르게 현금화 시켜서 일부 괜찮은 곳에 기가 막히게 또 투자를 했다가 또 턴어라운드 한길쯤 나는 부동산을 여러 채 샀었던 그런 감각이라면 잡을 수 있겠다라는 생각을 많이 하시는 거죠.
그런 것에 트리거로서 이번 정책도 그 효과에 어느 정도 트리거가 될지는 이제 지켜봐야겠지만 그런 유인이 일부 이렇다 저렇다 보다 그러면 그렇게 움직이고 있느냐가 더 중요할 것 같아요. 왜냐면 내가 그런 생각해도 남들이 안 움직이면 별로 상관이 없는 거고 내가 그런 생각 안 해도 대부분 그런 심리가 이동한다 그러면 또 그게 의미가 있는 것이거든요. 그런 의미에서 최근에 금융상품들의 단기 상품들이 불쾌하게 팔리는 이유 대기 수요 자금들은 목돈에 묶일 수는 없어요. 예를 들어서 내가 지금 부채가 없단 말이죠. 샀는데 10억에 샀는데 20억 찍다가 지금 16억 됐어요.
그런 던지고 싶죠. 그럼 16억에 전집 안 팔리니까 10억 한 1,000 2천에 던질 겁니다. 그래서 위안을 삼겠죠. 어쨌든 2 3년 투자했는데 본전이지만 그래도 뭐 만족스러웠다 그럼 그 돈 갖고 또 2 3년 동안 언제 터너라도 될지 모르는 시장을 가만히 지켜보고 있겠느냐 대부분 단기자금에 계속 가능성이 높아요. 그래서 더 단기 자금이 또 잘 팔리겠죠. 그래서 시중에 뉴스플로우상에서 야 단기자금들의 자금이 쌓인다라고 보면 그런 수요들이 좀 많다라고 생각할 수 있을 것 같아요. 실제로 지금 단기 자산 같은 것들이 현금성 자산들이 많이 지금 팔리고 있고 많이 팔리고 있죠네 그러면 그분들도 이거에서 계속 돈을 벌겠다 라기보다는 어쨌든 뭐 주식이든 부동산이 한번 쭉 빠지면 내가 들어갈 타이밍을 봐야 되겠다라고 생각하고 있는 자금일 가능성이 높다는 거죠.
저는 제가 이제 업라이즈 와서 멀티패밀리 오피스 mfo라는 걸 런칭했는데 거기서 많은 자산가들을 운이 좋게 상담도 하고 컨설팅도 해드리고 있어요. 근데 딱 이거는 하나 질린 거 같아요. 부동산으로 돈 보신 분들은 부동산을 합니다. 그건 맞는 거 같습니다. 부동산이 안 좋으면 쉬워요 그래서 그런 분들의 시효가 있지 않을까 결국에 지금 뭐 정책이나 금리나 뭐 다 변수는 많지만 그래도 뭐 어쨌든간에 부동산으로 돈 번 분들이 우리나라에는 그래도 많으니까 그런 분들이 타이밍을 재고 있을거다 저는 2013년도 특히 상반기 부동산 시장 눈치쌈 근데 눈치 싸움이 참 어려울 것 같아요.
갖고 있는 상황이 다르기 때문에 그래서 결국에 이제 각자 상황에 맞춰 가지고 단기 자금을 좀 운영하시면서 기회를 보는 그런 분들도 있을 것 같다라는 얘기였습니다. 네 오늘은 한성대 겸임교수이자 업라이즈의 빈센트 이코노미스트 모시고 2023년 경제도 좀 이야기해보고 자산투자 어떻게 하면 좋을지에 대해서도 이야기를 나눠봤습니다. 오늘 나오셔서 너무 감사드리고요 인사하면서 영상 마무리 하도록 하겠습니다. 얼티센트 님 감사합니다. 고맙습니다.
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