저자: 빈센트 · 한국인
요약 보기
2023년 부동산 시장은 금리에 연동되어 움직이며, 앞으로 6개월은 조정이 고착화되다가 2분기 무렵 금리 인상 우려가 줄며 거래량 회복 가능성이 있다는 전망. 금리 및 시장 흐름 금리가 가장 중요한 트리거이며, 코픽스 4.3% 수준에서 대출 부담이 큼. 금리 피크아웃 가능성이 높다고 조심스럽게 전망. 향후 3개월씩 나누면 한여름쯤 금리 인상 우려 완화 가능, 다만 경기침체로 고용시장이 흔들릴 위험이 트레이드오프. 가격 흐름 전세가율 주간 1% 하락은 호가 기준 큰 폭 하락으로 센티먼트 악화를 의미하며 2~3개월 지속 가능성 높음. 실물경기 침체 시 통상 30% 이상 하락한 전례를 들며 현재 10~15% 조정은 추가 하락 기대를 키움. 대기 수요는 많지만 더 싸질 것을 기다리는 중. 거래량 및 정책 거래량 회복은 매수자와 매도자 가격 합의가 필요하며, 금리 상승 속도가 멈추면 심리 전환 가능. 정부는 다주택자 규제 완화 등 정책 개입을 할 것으로 보이며, 정책 효과는 시장 참여자 심리에 따라 달라짐. 시장 구간 및 전략 2023년은 변수가 많아 예측이 어렵고, 대기 수요는 돈 있는 인내심 있는 투자자 중심. 2분기 일부 진입 기회 가능성. 비자발적 매도자(영끌·갭투자)는 조급해지고 있으며, 여유 있는 다주택자는 현금화 후 재투자 타이밍을 노리는 흐름. 일본 잃어버린 30년과 유사한 가계부채 증가 등 장기 하락 가능성도 언급.
다듬은 글
금리와 부동산 시장, 앞으로 6개월의 관전 포인트
가격은 영원히 한 방향으로만 가지 않는다. 언젠가는 변동이 나타나게 되어 있다. 문제는 대기 수요가 많다는 점이다. 그런데 이 수요가 실제 거래로 이어지지 않고 있다. 더 싸질 것 같으니까 기다리는 것이다. 그렇다면 어느 시점에서 매수와 매도의 교차가 일어나면서 거래가 살아날 수 있을지가 가장 큰 관심사다.
2022년 6월 전망을 돌아보며
2022년 6월 말쯤 내가 부동산 경기가 안 좋을 것 같다고 말씀드렸다. 기승전 부동산이라고 할 만큼, 내가 보기에 가장 중요한 메인 트리거는 금리다. 물론 수급과 정책도 작용했지만, 금리가 핵심이라고 봤다. 그로부터 6개월이 지난 지금, 그 흐름이 더 고착화되고 있다.
앞으로 6개월, 3개월씩 나눠 보면
한여름쯤에는 금리 인상에 대한 우려가 상당 부분 사그라들 가능성이 높아 보인다. 그러면 대출금리 부담이 어느 정도 경감될 것이다. 다만 그 시기에는 경기침체와 연동된 고용시장이 흔들릴 수 있다. 그래서 이 두 가지 트레이드오프를 잘 구분해야 한다.
부동산은 하향 안정화라는 말을 계속해 왔지만, 실제로 가격 변수가 하향 안정화된 적은 없었다. 급락하거나 급등했을 뿐이다. 최근 전세가율이 주간 기준 1% 하락한 것은 수급이 받쳐주지 않는 호가상의 큰 폭 하락이다. 심리가 크게 악화되고 있다는 뜻이고, 이런 흐름이 적어도 2~3개월은 지속될 가능성이 높다. 그 이후에는 어느 정도 안정화되면서 상단을 찍고, 금리도 최소한 유지되거나 하락할 것이다. 그때쯤 이제 계산을 해 보고 선택해야겠다는 공포심과 불안감이 줄어드는 시점이 될 것이다.
금리 피크아웃과 거래량
금리는 피크아웃 가능성이 높다고 조심스럽게 전망한다. 문제는 대기 수요가 많다는 것이다. 과거 통계를 보면 실물경기가 하락할 때 집값은 러프하게 30% 이상 빠졌다. 지금은 10~15% 조정받은 상태이니, 더 기다리면 추가 하락이 올 것이라고 보는 사람들이 많다. 그래서 거래가 좀처럼 일어나지 않는다.
거래는 사는 사람과 파는 사람의 마음이 맞아야 성립한다. 지금 매수자 입장에서는 불안 요소가 너무 많다. 굳이 지금 사야 하나, 조금 기다리자는 심리다. 그러면 매도자는 많이 싸게 내놓아야만 겨우 거래가 된다. 결국 금리가 멈추면 매도자 입장에서도 "이제 더 떨어지진 않겠구나"라고 생각하게 될 것이다. 두 가지 조건이 필요하다. 첫째, 금리 인상 폭이 줄어들어 큰 악재가 어느 정도 지나갔다는 심리가 생기는 것이다. 둘째, 이자 부담과 비용이 워낙 높아져서 내림 폭은 확인했지만 사람들이 버틸 수 있을지에 대한 눈치 보기가 끝나는 것이다. 이 눈치 보기가 3개월이 될지, 6개월이 될지, 1년이 될지는 모르겠다.
정책의 방향
정책은 내려가는 것을 덜 내려가게 하고, 올라가는 것을 덜 오르게 하는 역할을 한다. 그래서 이 시기에 정책이 많이 쏟아질 것으로 보인다. 정책 해석은 센티멘트에 따라 다를 수 있다. 매크로 관점에서 보면, 금리 때문에 조정받은 만큼 지금의 하락분에 대한 컨센서스가 형성될 것이다. 그리고 비용 부담을 감당할 수 있는 사람과 없는 사람이 2분기에 크게 혼재될 것으로 보인다.
정책이 미리 나오면 가장 좋겠지만, 정책은 검토에 시간이 걸린다. 그런데 지금은 검토하는 동안 금리가 빠르게 올라 버려서 정책 효과가 무의미해지는 상황이다. 거래량이 살아나야 추가 하락이든 상승이든 변화가 생길 텐데, 인위적으로 거래량을 늘리려면 결국 정책 개입이 필요하다. 정부는 다주택자 규제를 상당 부분 풀어 줄 것으로 보인다. 그것이 맞는지는 시대가 훗날 판단할 것이다. 중요한 것은 지금 정책의 무게중심이 어디로 옮겨 가고 있는지를 파악하는 것이다. 전면 거래가 중단된 시장이라도 일단 살려 놓고 보자는 쪽으로 무게중심이 이동하고 있다고 본다.
지금 시장을 어떻게 봐야 하나
지금 거래량이 거의 없고, 일부 단지는 가격이 떨어지고 있으며, 어떤 곳은 거래 자체가 중단되어 있다. 많은 분들이 이 상황을 어떻게 봐야 할지 궁금해하신다. 금리가 한번 피크를 찍고 내려왔는데 다시 오를지, 하향 안정화될지에 대한 판단이 아직 서지 않았기 때문이다. 그래서 사람들은 대기 수요로서 움직일 듯하다가도 불확실성 때문에 주춤하고, 공방과 눈치 보기가 계속된다.
최근 잠실 대단지의 내부자 거래 이슈 등으로 둔촌 계약률에도 여파가 있었다. 이런 현상들이 내년 2분기쯤 부지기 수준으로 말해질 것이다. 결론적으로 2023년은 전망과 예측이 참 어려운 해다. 변수가 너무 많고, 그 변수들을 예측할 수 있는 부분도 별로 없다. 변화가 있을 것 같은데 언제 어떻게 변할지도 모르겠다. 그래서 지금은 우선 잠시 대기가 맞다고 본다.
대기 수요자는 돈이 있는 사람들이다. 이들은 여전히 기다리고 있다. 이번 취득세나 다주택자 감면 혜택이 있더라도 그들은 기다릴 것이다. 돈이 많다는 것은 인내심이 많다는 뜻이기 때문이다. 그래서 진입 시점을 계속 타진할 것이고, 2분기에 일부 시장이 열릴 가능성이 있다.
영끌로 집을 산 사람들은 이자 부담이 크다. 갭투자자는 매매가보다 전세가가 먼저 내려올 가능성까지 감안하면 조급해진다. 지금은 파는 사람이 조급해지기 시작했고, 사는 사람은 느긋해졌다. 금리 수준이 이전보다 배 이상 높아졌기 때문에, 금리가 빠르게 내려오는 것에 모두가 컨센서스를 이루지 않는 한 과거처럼 활발한 거래와 턴어라운드는 어렵다. 얼어 있던 시장이 6개월쯤 지나면 약간은 풀릴 수 있겠지만, 완전히 풀린다고 지금 단정하기는 어렵다. 정책은 정부가 쓸 수 있는 유일한 수단이니 완화하겠지만, 그에 따라 시장이 움직일지는 별개의 문제다. 그래서 시장이 움직이는 시점은 금리가 명확히 꺾이는 시점일 것이고, 예를 들어 연준이 제로금리 근처로 가지 않는 상황이 돼야 무언가 바뀔 수 있다고 봐야 한다.
장기 하락인가, 단기 반등인가
이 부분은 예측하기 쉽지 않다. 다만 예측할 수는 있다고 본다. 세상에 영원한 자산은 없다. 계속 오르는 자산도 없고 계속 내리는 자산도 없다. 일본의 잃어버린 30년과 비교하는 경우가 많은데, 지금도 가계부채가 늘고 있는 등 비슷한 현상이 나타나고 있다. 금리와 시장 변수 모두 긍정적인 부분이 많지 않다.
매도 타이밍에 대하여
비자발적 매도는 답이 없다. 버티기 힘들어서 팔아야 하는 경우다. 하지만 버틸 만한 사람, 다주택자 중 여유가 있는 사람이나 부채가 없는 사람은 다르다. 자산 가격이 내려가고 있으니, 그 부분에서 타이밍을 빠르게 현금화해서 괜찮은 곳에 다시 투자하는 전략을 생각하는 분들이 많다. 과거 부동산 턴어라운드 때 여러 채를 샀던 감각이라면 잡을 수 있겠다고 보는 것이다. 이번 정책이 그런 움직임의 트리거가 될지는 지켜봐야 하지만, 중요한 것은 실제로 사람들이 그렇게 움직이느냐다. 내가 그렇게 생각해도 남들이 움직이지 않으면 의미가 없고, 많은 사람이 같은 심리로 움직이면 그것이 의미를 갖는다.
최근 단기 금융상품이 잘 팔리는 이유도 여기에 있다. 대기 수요 자금은 목돈을 오래 묶어 둘 수 없다. 예를 들어 10억에 산 집이 20억까지 올랐다가 지금 16억이라고 하자. 16억에 팔리지 않으면 10억 중반이나 2천 정도 손해라도 던지고 싶을 것이다. 본전이라도 만족한다면 그 돈으로 언제 턴어라운드할지 모르는 시장을 2~3년 가만히 지켜보고 있겠는가. 대부분 단기 자금으로 움직일 가능성이 높다. 그래서 뉴스플로우상에서 단기 자금이 쌓이고 있다는 것은 그런 수요가 많다는 뜻으로 볼 수 있다. 실제로 현금성 자산이 많이 팔리고 있다.
이들은 단기 자금을 계속 불리겠다기보다, 주식이든 부동산이든 한번 빠지면 들어갈 타이밍을 보겠다는 자금일 가능성이 높다. 나는 업라이즈에서 멀티패밀리오피스(MFO)를 런칭해 많은 자산가를 상담하고 컨설팅하고 있다. 그 과정에서 확실히 느끼는 점이 하나 있다. 부동산으로 돈을 번 분들은 결국 부동산을 한다는 것이다. 그런 분들이 우리나라에는 많기 때문에, 그들이 지금 타이밍을 재고 있을 것이다. 2013년 상반기 부동산 시장도 눈치 싸움이 치열했는데, 이번 눈치 싸움도 쉽지 않을 것 같다. 각자 상황이 다르기 때문에 결국 각자 상황에 맞춰 단기 자금을 운용하면서 기회를 보는 사람들도 있을 것이라는 얘기로 정리하고 싶다.
--- 한성대 겸임교수이자 업라이즈의 빈센트 이코노미스트와 함께 2023년 경제 전망과 자산투자 전략에 대해 이야기를 나눠 보았다. 오늘 출연해 주셔서 감사하다.
Comments 0