저자: 부읽남TV_내집마련부터건물주까지 · 한국인
요약 보기
이 영상은 '부동산 읽어 주는 남자'와 아기곰이 나눈 대담으로, 서울 아파트 가격 상승의 배경과 향후 전망을 다룬다. 발표자는 현 정부 들어 유동성이 문재인 정부 수준으로 풀려 있으며 앞으로 더 풀릴 것으로 예상한다. 여기에 역대급 공급 부족이 겹쳐 '퍼펙트 스톰'이 형성됐다고 주장한다. 가격 흐름에 대해 발표자는 KB국민은행 자료를 근거로 설명한다. 2월 이후 강남구 평균 매매가는 1.3% 하락했지만, 서울 평균은 6.8% 상승했고 노원·도봉·강북 등은 12.1% 올랐다는 것이다. 이를 가격이 평탄화되고 있다는 시각으로 보는 데 대해서는 반론을 제기한다. 절대 가격 차이는 여전히 크며, 고가주택 대비 저가주택의 가격 배율(상위 20% 대 하위 20%)이 문재인 정부 초기 4.7에서 현재 14.0 수준으로 오히려 벌어졌다고 주장한다. 지방의 저가 주택은 계속 하락하고 있다는 진단도 덧붙인다. 자금원과 관련해서는 대출 규제 이후에도 집값이 오르는 이유로 기업 성과급 상승, 사내 신용대출 확대, 자기자본 비중 증가를 든다. 금리 인상의 영향은 한국의 대출 비중이 미국보다 낮아 제한적이라고 본다. 공급 측면에서는 2022년 이후 착공 감소가 핵심 문제이며, 정부의 공급 계획 발표만으로는 해결되지 않는다고 평가한다. 집값 하락 기대가 없으면 분양이 안 되고, 분양이 없으면 공급도 이루어지지 않으므로 '집값 안정'과 '공급 확대'는 모순적이라는 주장이다. 임대시장에 대해서는 다주택자와 등록임대사업자에 대한 압박, 토지거래허가구역 등의 정책이 임차 물량을 줄여 전세·월세 대란을 키울 수 있다고 우려한다. 재건축·재개발 규제와 보유세·양도세 강화는 고가 매물 출회와 계층 물갈이를 낳을 것이라고 전망한다. 마지막으로 발표자는 지역을 고를 때 연식보다 입지를 우선하고, 자금 여력 안에서 실거주가 가능한 가장 좋은 집을 장기적 관점에서 사야 한다고 조언한다. 다만 이 영상은 특정 시기의 시장 전망과 발표자의 개인적 견해를 담고 있어, 투자 판단의 근거로 단정하기 어려운 예측과 주장이 많이 포함되어 있다. 영상 말미에는 유료 강연 신청 안내도 들어 있다.
다듬은 글
어, 유동성 공급이 문재인 정권만큼 돈이 시중에 많이 풀려 있고요. 특히 내년 이후에 시중에 더 돈이 풀릴 거라는 예상이 이제 시중에 퍼져 있습니다. 거기다 플러스 공급 부족 현상이 역대급이거든요. 보유세를 낼 능력이 없는 분들은 이제 팔고 빠져나와야죠. 본인들이 보유세를 낼 수 있는 만큼 이제 빠져나오게 된 거고, 그 자리를 누가 채우냐면 소득이 높은 사람들이 이 계층에 들어와서 물갈이가 되는 겁니다. 전세가를 확 올려 쓰고 있잖아요. 그럼 차라리 그 돈을 갖고 조금 돈을 더 보태고 대출을 받아서 집을 사면 어떨까, 하는 사람들이 생겨서 지금 전세를 찾으러 왔다가 집을 사는 사람들이 꽤 많습니다.
안녕하세요. 부동산 읽어 주는 남자입니다. 요즘 강남은 좀 눌리지만 나머지 지역은 많이 올라간다고 합니다. 그에 따라 거래량은 눌리는데 어떤 지역은 폭주하고 있고, 대출 규제 얘기도 나오고 있는 와중입니다. 마음들이 좀 심란하실 것 같아서 오늘 아기곰 님을 모셨습니다. 아기곰 님, 안녕하세요.
안녕하세요. 오랜만에 나와 주셨는데요, 말씀하신 대로 요즘 서울 아파트가 88주, 89주 상승, 100주 간다는 얘기도 나오고 있습니다. 거의 2년 동안 계속 오르고 있는 상황인데, 왜 그런지, 그리고 꺾일 가능성은 없는지 궁금합니다.
계속 갈 것 같아요. 꺾일 가능성은 상당히 적습니다. 여러 요소가 있는데, 문재인 정권 때도 많이 올랐잖아요. 그때는 시중에 돈이 많이 풀린 것, 즉 유동성 때문에 집값이 많이 올랐던 거고, 공급이 부족했던 건 아니었습니다. 문재인 정권 때는 공급이 많은 편이었어요. 그런데 현 정부에 들어와서는 유동성 공급이 문재인 정권만큼 많이 풀려 있고, 내년 이후에 돈이 더 풀릴 거라는 예상이 시중에 퍼져 있습니다. 거기에 공급 부족 현상까지 역대급이에요.
문재인 정권 때는 폭풍이 하나 왔다면, 지금은 폭풍이 두 개가 겹친 퍼펙트 스톰이 된 셈이라 상당히 어려운 상황입니다. 그런데 이게 모든 지역에 동시에 영향을 주는 건 아니에요. 지금도 차별화는 계속 벌어지고 있죠. 신문에서 보면 강남은 떨어지고 강북은 오르고 있는데, 대통령께서 이를 '평탄화 현상'이라고 말씀하셨습니다. 듣는 사람 입장, 특히 당사자 입장에서 보면 과연 맞는 말일까 싶은 생각이 들 수 있는 말씀이죠.
위는 내려오고 아래가 올라온다는 얘기인가요? 그런데 위는 거의 안 떨어지고 아래가 올라서 평준화가 되고 있다는 거군요.
네, 그게 문제점이 있는데요. 자료 하나를 보면서 말씀드릴게요. 이건 KB국민은행에서 매달 발표하는 자료인데, 서울뿐 아니라 전국의 집값이 어떻게 되고 있는지를 보여줍니다. 제곱미터당 평균 매매가, 전용면적 기준이에요. 제가 2월과 9월을 비교해 봤습니다.
1년 전이 아니라 2월과 비교한 이유는, 이때가 강남 집값이 가장 비쌌을 때이고 2월 이후로 강남이 점점 떨어지기 시작했기 때문입니다. 강남은 가장 비쌌을 때 제곱미터당 3,771만 원이었는데 지금은 3,722만 원으로 떨어졌어요. 같은 기간 서울은 굉장히 많이 올랐습니다. 1,683만 원에서 1,557만 원... 아, 정확히는 서울 평균이 1,883만 원에서 2,000만 원 가까이 올랐다는 뜻이고, 전체적으로 6.8% 상승했습니다. 7개월 동안 6.8%면 굉장히 많이 오른 거죠. 반면 강남은 1.3% 떨어졌습니다.
대통령께서 이 자료를 근거로 말씀하셨는데, 문제는 노도강(노원·도봉·강북) 같은 지역입니다. 서울에서 서민들이 선호하고 많이 사는 주거지인데 여기는 12.1%나 올랐어요. 그래서 지금 보면 강남은 빠지고 강북은 올라서 가격이 비슷해진 것처럼 보이니 '평탄하다'고 하는 건데, 실제 절대 가격을 보면 강남은 여전히 3,722만 원, 노도강은 1,000만 원 정도입니다. 세 배 이상 차이가 나요.
예전보다 격차가 완화된 건 맞습니다. 강남이 많이 떨어진 게 아니라 1.3% 빠진 거고, 대신 다른 지역이 급속히 올랐기 때문이죠. 그래서 강남에 집을 가진 분들은 집값이 안 오른다고 속상할 수 있지만, 서울의 나머지 지역은 전부 오르고 있습니다. 서초구는 같은 기간 1.4%, 송파구는 3.7% 올랐어요. 강남 3구 중에서 정확히 강남구만 빠진 겁니다.
강남구는 평당가로 49만 원 정도 빠졌고, 서초구는 올랐고, 송파구는 104만 원 올랐습니다. 노도강은 110만 원이 올랐죠. 그러니까 지금 떨어진 건 강남구뿐이고, 나머지는 다 오르고 있다는 겁니다.
그러면 비싼 곳은 빠지고 싼 곳은 오르니까 평탄화가 되는 것 아니냐, 이대로 쭉 가면 양극화가 완화되는 것 아니냐고 착각할 수 있는데요, 실제로는 양극화가 완화된 게 아니라 오히려 심화되고 있습니다.
그걸 보여주는 지표가 있어요. 양극화를 가장 쉽게 보여주는 지표가 바로 '고가주택 가격을 저가주택 가격으로 나눈 값'입니다. 고가주택은 상위 20%, 저가주택은 하위 20%에 해당하는 주택이고요. 쉽게 말해 고가주택 한 채를 팔면 저가주택을 몇 채 살 수 있는지를 보는 겁니다.
이 지표가 과거부터 쭉 올라왔어요. 문재인 정부 때 4.7에서 시작해서 10.1까지 올랐습니다. 무슨 뜻이냐면, 문재인 정부 초기에는 고가주택 한 채로 저가주택 다섯 채를 못 샀다는 거예요. 강남과 노원의 차이가 대략 다섯 배 정도였던 거죠. 이건 전국 기준입니다. 문재인 정부 말기에는 10.1이니까 고가주택 한 채가 저가주택 열 채와 맞먹었고요.
이 현상이 현 정부 들어와서도 계속됐어요. 현 정부 출발 때는 11.9였는데 지금은 14.0입니다. 꺾인 게 아니라 계속 벌어지고 있어요. 그러니까 평탄화는 서울시 안에서만 말할 수 있는 얘기고, 전국적으로 보면 양극화는 굉장히 극심하게 벌어지고 있다고 봐야 합니다.
상위 20% 가격 아파트가 전국 기준이면, 서울의 상위권 아파트가 다 올라가고 있는 거죠. 결국 저가가 오르면서 고가 지역이 꼬꾸라지는 게 아니라, 노원구나 도봉구, 강북구처럼 서울에서 가장 싼 지역도 오르고 있는데, 이 지역들은 전국으로 따지면 상위 20% 안에 드는 곳입니다. 진짜 싼 지역, 지방이나 수도권 외곽은 계속 떨어지고 있어요. 지방 도시도 계속 떨어지고, 서울만 오르고 있습니다.
지방 분들이 분노할 차트네요. 서울만 계속 올라가고, 대출 규제를 해도 누군가는 집을 사니까 가격이 오르는 거잖아요. 그 돈이 어디서 나오는지 궁금해하시는 분도 많을 것 같아요. 다 돈을 벌어서 사는 건가요?
과거보다 대출이 굉장히 줄었죠. 대출 규제가 들어오면서 15억 이하는 6억 정도, 15억을 넘으면 4억, 20억을 넘으면 2억 정도로 줄었어요. 그런데도 꾸준히 사는 건, 자금원이 다른 데서 생겼기 때문입니다. 대출뿐 아니라 다른 곳에서 돈이 나오고 있는 거죠.
보통 집을 살 때 재원은 자기 자본, 즉 열심히 모은 돈입니다. 소득이 올라가면 집값도 올라가요. 시차를 두고요. 과거에도 수출이 잘 되면 1년, 2년 뒤에 집값이 올라가는 현상이 있었습니다. 올해는 전 세계적으로 AI 붐이 있고, 우리나라는 그 수혜를 받고 있어요. 그래서 소득이 많이 높아졌습니다. 하이닉스나 삼성전자 같은 회사는 성과급이 올해뿐 아니라 내년에도 더 많이 나올 거라는 얘기가 나오고 있어요. 성과급 제도 자체는 옛날부터 있었지만 금액이 적었는데, 내년에는 6억, 7억 얘기까지 나오고 있죠.
그리고 대출은 줄었어요. 그런데 그 줄어든 금융권 대출만큼 신용대출이 늘기 시작했습니다. 삼성전자도 9월부터 직원에게 1인당 5억 원까지 1.5% 이자로 대출을 해주기 시작했어요. 1.5%로 빌려서 저축은행에 넣으면 4%까지 받을 수 있으니, 차이만큼 이득이죠. 그래서 무조건 대출을 받아 집을 사는 겁니다. 이 대출은 단기로 갚는 게 아니라 장기로 갚을 수 있으니, 그런 자금들이 계속 시장으로 들어오고 있어요.
결국 돈을 잘 버는 사람은 늘어나고, 힘든 사람도 늘어나는 구조입니다. 은행권 대출은 규제되지만 기업 대출은 계속 늘고 있고요. 이런 흐름은 내년에 하나의 트렌드가 될 것 같습니다. 지금은 삼전이 워낙 금액이 커서 이슈가 되지만, 다른 기업들도 많이 따라 할 거라고 봅니다. 노조에서도 "삼전도 했는데 우리는 왜 안 해주냐"고 요구할 거고요.
기업 입장에서도 나쁜 선택은 아닙니다. 자기 회사 돈으로 빌려주면 직원들이 일을 안 할 수가 없으니까요.
맞아요. 그게 일종의 노예 계약이기도 하죠. 그럼 한국은행이 기준금리를 동결했는데, 나중에 또 올린다는 얘기가 나오는 것도 영향이 제한적이겠네요.
옛날보다 금리가 올라도 대출 비중이 줄어들었으니 영향은 제한적입니다. 미국은 돈을 많이 빌려서 집을 사기 때문에 금리 영향을 굉장히 많이 받아요. 금리로 경제를 운영하는 나라죠. 그런데 우리나라는 돈을 많이 빌려주지 않아요. 강남은 대출 비중이 30%도 안 되고, 자기 집 사는 경우도 20%대 정도입니다. 노도강 같은 곳은 40%대로 올라가고요. 미국은 80% 정도까지 빌리니까 차이가 큽니다.
우리나라는 자기 자본이 더 많고 대출 비중이 적어서, 금리 인상에 심리적으로는 영향을 받아도 현실적으로는 큰 영향을 받지 않는다고 볼 수 있습니다.
그럼에도 정부가 강남 집값 하락을 그렇게 강조하는 이유는 뭘까요? 시장에서는 강남이 오르면 다른 곳도 따라 오르니까, 강남이 떨어지면 다른 곳도 떨어질 거라는 통념이 있었잖아요. 정부가 그걸 노리는 건가요?
정확히 그런지는 조심스럽지만, 정부가 하는 얘기 자체가 어떻게 보면 일종의 갈라치기가 될 수 있죠. 원래 목적은 서민을 잡으려는 게 아니라 강남을 잡으려는 것이었고, 우리 정책이 먹혀 들어가고 있다는 걸 강변하기 위한 거라고 볼 수 있어요. 그럼 "강남을 왜 잡아야 하냐"는 질문이 나올 거고요. 일종의 배 아픔이죠.
강남은 상징적인 곳이에요. 사람들이 갈 수는 있어도 쉽게 갈 수는 없는 곳이잖아요. 그러니 강남이 좀 떨어지면 "나도 원래는 강남에 갈 수 있었는데, 저렇게 될 줄 알고 안 간 거야" 하는 심리적 위안이 될 수도 있어요. 그리고 강남에 사는 사람은 극히 일부예요. 언론에서는 강남, 강남 하지만 우리나라 전체 인구에 비하면 강남 3구를 다 합쳐도 120만 명 정도, 강남구만 해도 50만 명 정도로 전체 인구의 1%밖에 안 됩니다. 강남 3구 전체를 때려도 나머지 97%는 남의 얘기처럼 느끼니까 심리적 위안을 얻을 수 있는 거죠.
최상단이 눌리면 결국 역전이 일어나지 않을까요? 격차가 줄면서 아래가 위로 붙어버리는 건가요?
어느 정도 줄어들고는 있어요. 강남이 쉬어가는 사이에 아래가 치고 올라가니까 격차가 줄어드는 거죠. 예를 들어 예전 격차가 2천만 원이었는데 1,800만 원으로 줄었다고 해도, 순위가 바뀌기는 어려워요. 강남은 2024년, 2025년에 엄청 올랐거든요. 그러니 이미 폭주했던 부분이 지금 조금 쉬어가고 있다고 보시면 됩니다.
그럼 결과적으로 강남을 뺀 나머지가 당분간 계속 올라갈 수밖에 없다는 말씀이네요.
그렇죠. 문재인 정권 출범 때부터 현재까지, 2017년 5월부터 2026년 10월까지 전국에서 어디가 가장 많이 올랐는지 순위를 매겨 보면, 상위 15개 중 12개가 고가 지역입니다. 강남은 열 번째로 많이 오른 지역이고, 아홉 번째가 용산, 가장 많이 오른 곳은 분당, 그다음이 송파, 성동구 순이에요. 지금 조금 빠졌다고 해도 문재인 정권 때부터 누적으로 보면 강남은 전국에서 열 번째로 많이 오른 곳입니다. 다른 지역보다 상승률이 높았던 거죠. 지난 9년간 너무 많이 올라서 지금 조금 완화되는 것뿐이고, 순위가 바뀌는 경우는 거의 없어요.
이 상황에서 강남으로 갈아타려는 분들에게는 좋은 타이밍일까요?
자금이 충분하다면 그럴 수 있습니다. 다만 투자할 때 조심해야 할 게 있어요. 집값이 떨어진다고 말하는 것도 문제지만, 무조건 오를 거라고 생각하는 것도 문제입니다. 특정 지역이나 특정 아이템, 예를 들어 재개발, 재건축, 신축이 많이 올랐다고 하면, "이걸 하나 사두면 나중에 팔아서 반포 아파트 하나와 압구정 정도는 살 수 있지 않을까?" 하고 극단적으로 생각하는 분들이 있습니다.
그런 경우는 없어요. 제로입니다. 어떤 곳이 오를 때 다른 곳도 오릅니다. 같은 비율로 오르지는 않고, 어디는 많이 오르고 어디는 적게 오르는 차이는 있지만, 마케팅에서 말하는 '인식의 사다리'를 넘는 건 굉장히 어렵습니다. 순위 하나 올리는 것도 엄청나게 어려워요.
강남이 꺾여서 앞으로 강남 시대는 끝났고, 강남이 15위나 20위 정도의 비싼 지역이 되고 동탄이 1위가 될 거라고 생각하시는 분이 있다면 꿈이라고 말씀드리고 싶어요. 입지 순위는 10년이 지나도 한두 계단 정도 바뀌는 게 전부입니다. 14위가 13위, 12위 정도로 바뀌는 거지, 15위였던 곳이 10년 뒤 1위가 되고, 1위였던 곳이 15위가 되는 일은 없어요. 인프라가 탄탄하고 사람들의 인식도 굳어 있으니까요. 강남에 집을 가진 사람이 수십만 명인데, 그 수십만 명이 동시에 "강남이 망했다" 생각해서 한꺼번에 팔고, 다른 지역을 수십만 명이 동시에 사야 하는데, 그런 일은 현실적으로 일어나기 어렵습니다.
그럼 집값이 무한정 올라가거나 내려가는 게 아니라면, 꺾이려면 결국 공급이 유의미하게 늘어나는 것 말고는 방법이 없는 건가요? 전쟁 같은 외부 변수 말고는요?
전쟁 나면 큰일 나죠. (웃음) 집값에 영향을 주는 건 보통 수요, 공급, 유동성 세 가지가 가장 큰 변수입니다. 나머지 정부 정책이나 이런 건 심리적 요인으로 같이 들어가는 거고요. 지금은 두 축이 흔들리고 있어요. 유동성은 꾸준히 늘고 있고, 유동성이 늘어나는 이유는 진보적 성격의 정권이 들어서면 재정을 확대하는 경향이 있기 때문입니다. 노인도 도와야 하고, 청년도 도와야 하고, 소방관도 챙겨야 하고, 여러 문제를 해결하려면 돈이 많이 들어가니까, 세금을 많이 걷거나 돈을 찍어서 풀게 되죠. 그래서 유동성이 늘어나는 경향이 있고, 노무현 정권 때도, 문재인 정권 때도, 현 정권도 그런 경향이 있어요. 그게 집값 상승의 압박으로 들어오는 거고요. 그건 정권의 성격이니까 어쩔 수 없는 면이 있습니다.
현 정부 입장에서는 억울하다고 생각할 수도 있는 게, 공급 부족은 현 정부 문제가 아니라 이전 정부 때 시작된 문제라는 거예요. 2002년도부터 착공이 줄어들었거든요. 아파트는 착공부터 입주까지 3년 정도 걸리니까, 2025년부터 입주 물량이 줄어드는 겁니다. 매매 시장뿐 아니라 임대 시장에서 타격을 받는 것도 이 공급 부족 때문이고, 이건 상당 기간 지속될 겁니다.
이걸 타파할 방법은 사실상 없어요. 정부가 앞으로 몇만 채, 몇십만 채를 공급하겠다고 발표하는데, 그건 의미가 없는 립서비스예요. 문재인 정부 때부터 발표한 공급 계획을 다 합치면 지금 이런 사단이 벌어지지 않았을 텐데, 그건 숫자상으로만 나오는 거거든요. 200만 호 공급한다고 했다가, 이번엔 250만 호, 300만 호 하겠다고 발표해도 실제로 착공이 되고 있느냐가 핵심입니다. 착공이 안 되고 있어요.
2029년까지는 공급을 늘릴 방법이 없습니다. 2026년 올해 착공이 돼야 2029년에 준공이 되는데, 올해도 착공이 굉장히 줄고 있거든요. 정부에서 요즘 서울시 인가 물량이 늘고 있다고 얘기하는데, 그것도 아무 의미가 없어요. 두 가지 측면이 있습니다. 인가는 정부의 영역이고 착공은 민간의 영역이에요. 인가는 정부가 많이 해줄 수 있어요. 심사 기간을 여섯 달에서 두 달로 줄이고, 심사 기준도 완화하면 인가는 많이 받을 수 있습니다. 그런데 실제로 착공하는 건 민간이 결정하는 일이에요. 공공 부분 착공도 있지만 10~15%밖에 안 되고, 나머지는 민간입니다. 민간 입장에서는 지금 공급하고 착공했을 때 과연 팔릴 것인가, 그게 굉장히 심각한 문제예요.
여기서 모순이 생깁니다. 정부는 집값을 잡으려면 공급을 많이 하면 된다고 말하죠. 수요공급 원칙상 누구나 아는 얘기입니다. 그런데 착공을 하려면 민간 기업 입장에서 수익이 나야 하거든요. 수익이 안 나는 상태에서 착공하면 미분양이 날 수 있으니 착공을 못 하는 거예요. 미분양이 안 되려면 사람들이 분양을 잘 받아야 하는데, 사람들이 분양을 받는 이유는 그 집이 오를 거라는 확신이 있기 때문이죠. 15억에 분양받았는데 입주할 때 10억이 되어 있다면 바보 같은 거잖아요. 15억에 분양되면 입주 때는 18억쯤 되겠다는 기대감 때문에 사는 겁니다. 집값이 오를 거라는 기대가 있어야 분양이 되고, 분양이 되어야 공급이 되는 거예요.
결국 "집값을 잡겠다"는 명제와 "공급을 늘리겠다"는 명제는 양립할 수가 없어요. 집값이 올라야 공급이 되는 구조입니다.
2022년부터 공급이 줄어든 이유도 여기에 있어요. 인가를 적게 한 게 아니에요. 윤석열 정부 때도 인가는 많았습니다. 2012년부터 2021년까지 10년간은 인가 물량 대비 착공 물량이 94% 정도 됐어요. 거의 다 착공이 됐던 거죠. 그런데 2022년부터는 인가를 받아도 착공 비율이 50%대, 심지어 40% 이상이 인가만 받고 착공을 안 하고 있습니다. 2022년 이후에 인가를 적게 한 게 아니라 착공을 적게 한 거예요. 이유는 아시다시피 미국이 금리를 급격하게 올리면서 시장이 박살 났기 때문입니다. 아무도 착공을 안 했고, 지금의 상황이 된 거죠. 그건 윤석열 정부의 잘못이라기보다는 그때 미국의 급격한 금리 인상 때문이었어요. 집값이 마이너스가 되니 공급도 줄어든 거고요.
집값을 잡으려고 하면 어떻게든 잡을 수는 있겠지만, 그러면 공급은 점점 더 줄어듭니다. 집값이 오르지 않는데 누가 분양을 받겠어요? 그러니 지금은 모순입니다. 공급을 늘리고 집값을 잡겠다는 건, 뚫을 수 없는 방패를 만들겠다는 것과, 그 방패를 뚫을 창은 없다는 것이 동시에 말해지는 것과 같습니다. 모순에 빠졌다고 할 수 있죠.
그럼 이제 앞으로 무엇을 사야 하고, 어떻게 대응해야 하는지 궁금해하실 것 같아서 준비를 했습니다. 11월 7일 강남역에서 아기곰 님이 특강을 준비하셨는데, 인원이 많지 않아서 영상이 올라가면 아마 매진될 것 같아요. 관심 있으신 분들은 고정 댓글 링크로 신청하시면 좋겠습니다.
그다음으로 여쭤볼게요. 매매는 기분 나쁘고 속상하긴 해도, 안 사면 그만이죠. 그런데 전세, 월세는 생존의 문제예요. 특히 중고등학생 자녀가 있는 분들은 발을 동동 구르고 있습니다. 전세 만기가 6개월 남았는데 구할 수도 없고, 집주인이 나가라고 하니 어떻게 해야 하냐는 상황이에요. 월세 비중이 50%를 넘었다는 얘기도 들리는데, 이제 전세가 소멸하는 시대로 가는 건지 어떻게 보세요?
전세 문제는 유동성이 늘어나면 전세가가 돈값만큼 떨어질 만큼 올라가는 현상이 과거에도 있었습니다. 최근에 나타나는 건 정책적 리스크예요. 정부에서 임대 자체를 옥죄고 없애려고 하는 거죠. 임대인을 적폐처럼 보는 시각이 있습니다. 그런데 임대인은 크게 세 그룹밖에 없습니다. 첫째는 다주택자, 즉 등록은 안 하고 여러 채를 가지고 있으면서 한 채는 자기가 살고 나머지는 비워둘 수 없으니 임대를 주는 경우죠. 둘째는 정식으로 등록한 임대사업자입니다. 셋째는 집이 한 채 있는데 그 집을 임대 주고, 자기는 다른 곳에서 전세나 월세로 사는 경우예요. 이 사람은 임대 수요자이면서 공급자이기도 하죠. 그런데도 지역에 따라서는 임대인으로 몰리게 되는 겁니다.
다주택자를 압박하면 집이 쏟아져 나와 공급이 늘 것이라는 게 정부의 논리입니다. 그런데 문제는 그 집을 누구에게 팔 것이냐는 겁니다. 토지거래허가구역에서는 다주택자가 다른 다주택자에게 팔 수 없습니다. 집이 없는 실수요자에게만 팔 수 있다는 것이 토지거래허가의 본질입니다. 그러면 그 집에 살고 있는 세입자는 나가야 하는 것을 전제로 합니다. 1년이든 2년이든 기간은 상관없지만, 언젠가는 세입자를 내보내고 본인이 실거주하는 사람에게만 팔 수 있습니다. 그렇다면 그 집에 살던 세입자는 어디로 가서 살아야 하느냐는 질문이 남습니다.
두 번째는 더 황당한 문제인 등록임대사업자입니다. 정부는 한편으로 건강한 임대사업자를 육성해야 한다고 말하면서, 다른 한편으로는 임대사업자의 팔을 비틀어 전부 내쫓고 있습니다. 기존 세입자를 모두 내보내고 임대사업자 제도를 없애겠다는 것인지, 아니면 어떤 새로운 임대사업 제도를 만들려는 것인지 분명하지 않습니다. 사람들은 이미 두 번 속았습니다. 세 번째도 속을지는 모르겠지만, 이 방향으로 간다면 시중의 전세와 월세 물건은 결국 다 사라지게 됩니다.
정부가 그리는 그림은 공공임대와 기업임대입니다. 민간은 기업이 맡고, 나머지는 정부가 하겠다는 것입니다. 공공임대는 분명히 필요합니다. 우리나라는 OECD 평균보다 공공임대 비중이 낮고, 사회적으로 보호해야 할 계층도 분명히 존재합니다. 자본주의 경제에서는 모든 사람의 소득이 같지 않습니다. 부모의 도움으로 자기 힘으로 집을 마련할 수 있는 사람이 있는 반면, 부모 세대부터 형편이 어려워 부모를 부양하면서 자녀까지 키우면 돈을 모을 수 없는 사람도 있습니다. 사고나 선천적 장애로 어려움을 겪는 사람도 있습니다. 사회 구성원의 10~20% 정도는 사회가 함께 보듬어야 합니다. 그런 분들을 위해 임대주택이 있는 것은 맞습니다.
문제는 정부가 여기서 더 나아가 중산층까지 대상으로 하는 임대주택을 공급하겠다고 말하는 데 있습니다. 지금 있는 임대주택 재고로도 사회적으로 보호해야 할 사람들을 다 커버하지 못하고 있습니다. 중산층 임대주택은 그것을 지어 놓고 나서 이야기할 일입니다. 지금은 짓지도 않으면서 앞으로 무엇을 하겠다는 말만 반복하고 있으니 현실성이 떨어집니다.
기업임대도 조심해야 합니다. 정부는 외국 자본을 끌어들여 장기임대사업을 하겠다는 구상입니다. 과연 민간 기업이 여기에 참여할까요? 저는 안 나온다고 봅니다. 누가 저에게 이 사업의 컨설팅을 의뢰한다면 하지 말라고 할 것입니다. 리스크가 여러 가지입니다. 외국 자본이 우리 시장의 정치적 리스크를 잘 모른다고 해도, 그들도 바보가 아니기 때문에 쉽게 들어오지 않습니다. 들어온 뒤에는 리스크가 더 커집니다.
국내 기업의 경우를 보겠습니다. 처음에는 수익을 보장하겠다고 하고 임대료를 책정합니다. 그런데 20년, 30년이 지나면 거기 살던 사람들이 분양해 달라고 요구합니다. 과거에 자기가 이 아파트에 살지 않아서 친구들은 분양받아 부자가 됐는데 자기는 기회를 잃었다는 것입니다. 그리고 대규모 시위를 합니다. 그러면 정치인들이 나서서 기업에 봐주라고 압박합니다. 우리나라는 임대업이 정치와 너무 얽혀 있어서, 따르지 않으면 세무조사를 하겠다는 식의 압박도 들어옵니다. 국내 기업은 이런 상황에서 결국 숙이고 들어갈 수밖에 없습니다. 하지만 외국 기업은 그렇게 할 수 없습니다. 외국 기업에 그렇게 하면 바로 소송이 들어옵니다. 론스타 사례처럼 FTA 기반의 투자자 소송이 이어집니다. 세제를 소급해서 바꾸면 그것도 바로 소송감입니다.
그래서 외국 자본을 끌어들여 장기임대주택을 만든다는 구상은, 사실 우리나라 입장에서도 큰 리스크입니다. 정부를 상대로 한 소송이 엄청나게 늘어날 것입니다. 미국처럼 부동산 세제를 소급해서 적용하는 것은 상상도 할 수 없습니다. 이 정책은 성공하기 어렵습니다.
제가 지금 가장 이해가 안 되는 부분이 바로 이것입니다. 임대를 하지 말고 전부 실거주만 하라고 합니다. 그런데 전체 인구의 절반 정도가 임차인입니다. 그들이 집을 살 수 있도록 대출을 풀어준다면 집값이 오를 뿐입니다. 그렇다면 임차인은 어떻게 하라는 것인지에 대한 답이 없습니다. 그냥 나가라는 것이고, 10년이고 기다리라는 것입니다. 그동안 어떻게 기다리라는 것인가요? 당장 이사 갈 곳도 없는데 전세도 주지 말고 월세를 주라는 정책입니다.
정부 정책을 전반적으로 보면 아쉬움이 큽니다. 깊이 생각해서 나온 정책이라기보다는 그때그때 땜질식으로 문제가 생기면 막는 식입니다. 정책끼리 연관성이 없거나 서로 모순되는 것이 굉장히 많습니다. 컨트롤타워가 없기 때문입니다. 대표적인 것이 토지거래허가구역입니다. 여당 일부에서도 해제해야 하는 것 아니냐는 얘기가 나오고 있습니다. 일몰 기한이 올해 연말인데, 이번에 대규모로 풀릴 것으로 보는 분들도 있습니다. 풀려야 전세난이 조금이라도 해소될 텐데, 정부가 풀 것 같지는 않습니다. 풀면 집값이 오를 거라고 판단할 가능성이 높습니다. 실제로 풀리면 단기 급등이 올 것입니다. 지방 사람들이 수도권에 집을 살 기회가 되고, 전세를 끼고도 매매할 수 있게 되니 지방 사람들이 대거 올라오게 됩니다. 다시 묶이기 전에 사야 한다는 조급함이 생겨서 오히려 더 오를 가능성이 높습니다. 그래서 정부는 그런 모험을 하지 않을 것 같습니다.
지금 우리는 전세난이라고 하지만 사실은 임대난입니다. 전세도 오르고 월세도 더 많이 오르고 있습니다. 그런데 정부는 임대난을 상대적으로 심각하게 보고 있지 않는 것으로 보입니다. 입으로는 임차인들이 어떡하냐고 하지만, 정부가 발표한 대책 중 임차인을 위한 대책은 한 개도 없습니다. 계속 집값을 잡겠다, 집값을 안 잡으면 나라가 망한다는 말만 반복합니다. 집값 잡는 데만 포커스를 맞추고, 자기들이 맞다는 것만 주장합니다. 임차 시장과 임대 시장이 어떻게 되든 상관없다는 태도입니다. 아무도 임차인 문제를 말하지 않습니다. 임차인들이 아우성쳐도 못 들은 척합니다. 대책이 없으니 내놓을 수 있는 것도 없습니다. 그런데 대책을 내놓는 순간 집값이 오를 가능성이 높습니다.
노무현 정부 때도, 이명박 정부 때도, 문재인 정부 때도 전세대란은 있었습니다. 민심이 흉흉해지면 정부가 코너에 몰려 정책을 쏟아냈습니다. 그런데 지금은 임기가 4년 가까이 남아 있는데 어떻게 하려는지 잘 모르겠습니다. 전세난과 역전세난은 사이클로 반복됩니다. 2022~2023년에는 역전세난이었습니다. 전세난이 올 때는 보통 빌라 시장으로 해결합니다. 아파트는 착공부터 입주까지 최소 3년 이상 걸리지만, 빌라는 6개월이면 지을 수 있습니다. 그래서 허가를 완화하고 주차장 요건을 완화하고 정책자금을 빌려주며 빌라를 양산합니다. 당장 아파트 전세를 찾던 사람들이 빌라로 옮기면서 위기를 넘깁니다. 이것은 사실 독약입니다. 그렇게 시간을 벌면서 서울에서 아파트 재건축과 재개발을 꾸준히 했어야 합니다. 그런데 서울에서 아파트를 늘리지 않고 빌라만 계속 늘렸습니다. 그 결과 아파트는 희소성 있는 자산이 되었고, 빌라는 사 놔도 집값이 거의 오르지 않는 투자 측면에서 문제가 있는 상품이 되었습니다.
지금 정부는 빌라나 도시형생활주택 공급을 말하지만 거의 되지 않습니다. 대출 규제가 있고, 다주택자 규제가 너무 심하고, 전세보증보험 비율 같은 것도 있어서 공공이 아니면 민간 빌라 공급은 거의 막혀 있습니다. 결국 정부가 세금으로 매입임대든 신축임대든 해야 하는데, 그게 수십 퍼센트씩 늘어날 방법도 없습니다. 그러니 이 상황에서 세입자들이 "1~2년만 고생하면 전월세가 안정된다"고 믿을 근거가 없습니다.
여기서 중요한 것은 정부의 말과 개인의 선택은 다를 수밖에 없다는 점입니다. 극장에 불이 났을 때를 생각해 보십시오. 누군가 "불이야!"라고 외치면 사람들이 한꺼번에 출구로 몰리면서 밟혀 죽는 경우가 많습니다. 실제로 불에 타 죽기보다 출구에서 엉켜 죽는 경우가 더 많습니다. 그래서 정부는 "불이야라고 외치지 마라, 사람들이 놀란다"고 말합니다. 정부 입장에서는 그게 맞습니다. 그렇다고 불이 나지 않은 것은 아닙니다. 정부는 불이 난 것을 알고 있지만 불이야라고 말할 수가 없습니다. 말하는 순간 집값이 폭등하기 때문입니다. 그래서 "투자하지 말고 집을 사지 마세요"라는 식으로 말할 수밖에 없습니다. 하지만 누가 그 말을 듣겠습니까? 다들 삽니다. 지금은 반대로 집값이 잡히는 것처럼 보입니다. 집값이 떨어질 가능성이 높으니 조심하라고 말할 수밖에 없는 것이 정부의 입장입니다. 제가 국토교통부 장관이 되어도 똑같이 말할 것입니다. 그렇게 말하지 않으면 그 자리에 있을 수 없으니까요.
따라서 정부의 말을 그대로 믿을지 말지는 개인이 판단해야 합니다. 그 말이 개인을 위해 하는 말인지, 아니면 시장을 정부가 원하는 방향으로 몰고 가기 위한 말인지 구분할 필요가 있습니다.
내년에 세금 문제가 가장 큰 이슈가 될 것입니다. 실제로 시세 차익을 많이 낸 분들은 파는 것이 좋습니다. 손이 묶이면 피해가 될 수 있으니까요. 그렇다면 고가권 매물이 나올까요? 내년에 나올 것입니다. 그런데 우리가 착각하는 것이 있습니다. 만약 인구가 1만 명인 사회에서 매물이 5천 개 나오고 살 사람이 1천 명밖에 없다면 당연히 집값은 떨어집니다. 매물이 500개 나오고 살 사람이 3천 명이면 집값은 오르겠지요. 그래서 싸게 잡을 수 있는 사람이 사는 것입니다.
IMF 때를 보십시오. 그때는 부동산뿐 아니라 경제 전체가 휘청했고 집값도 크게 떨어졌습니다. 돈을 번 사람은 나라가 망한다고 했을 때 산 사람입니다. 끝까지 집값이 떨어질 거라는 희망 섞인 말만 되뇌며 시장조사도 하지 않은 사람은 기회를 놓쳤습니다. 국제금융위기 때도 기회가 왔지만 또 놓쳤습니다. 몇 번의 기회를 계속 놓친 사람이 지금 이런 상황에 있는 것입니다.
내년에 세금이 늘어날 것 때문에 불안한 분들이 매물을 내놓으면 실제로 매물이 나올 것입니다. 팔 사람도 분명히 있습니다. 저는 팔 사람들에게 팔라는 메시지를 던집니다. 상대적으로 싼 매물이 나올 때 살 수 있는 분은 살 수 있습니다. 이번에는 양도세에 상한을 씌우고, 보유세도 늘린다고 하니 과거처럼 둘 중 하나만 열어 줘도 버틸 수 있었던 상황과 달리 버티기 어렵게 세제를 짜 놓았습니다. 그러면 지금 사는 것이 맞나 하는 생각이 들 수도 있습니다.
강남에서 매도자들의 심리를 말씀드리겠습니다. 예를 들어 시세차익이 40~50억 정도 남은 사람이 있다고 해 보겠습니다. 이 사람이 10년 보유, 10년 거주 요건을 채웠다면 장기보유특별공제를 80%까지 받아 40억을 공제받고, 나머지 10억에 대해서 세금을 냅니다. 그런데 2028년부터는 장기보유특별공제 한도를 20억으로 줄인다고 합니다. 그러면 50억 중 20억만 빼고 30억에 과세합니다. 2029년 이후에 가면 50억 중 10억만 빼주고 나머지 40억에 세금을 매기는 셈입니다. 당연히 시세차익이 많은 사람은 빠르면 2027년, 늦으면 2028년에 집을 팔 것입니다.
그런데 그 사람들은 판 돈으로 소비를 하지 않습니다. 소비하면 돈이 날아갑니다. 그리고 몇 년 뒤에는 혼자 바보가 되어 있을 것입니다. 그들은 집을 팔면 다른 집을 사거나 더 나은 지역을 사거나 근처에 있는 집을 삽니다. 취득가가 올라가는 것이지요. 지금 집을 파는 것은 과거의 이익을 보호하기 위해서이지, 앞으로 집값이 떨어질 것 같아서가 아닙니다. 몇십 년 동안 집을 가지고 있던 사람이 갑자기 하락을 기대하고 그러는 경우는 없습니다. 그들은 팔면서 다른 집을 사기 때문에 시중에 나오는 매물만큼 수요도 있습니다. 모든 매물이 나와서 사는 사람이 없는 현상은 나타나지 않습니다. 다만 가격대가 바뀔 수는 있습니다. 50~60억을 가진 분들이 보유세 부담 때문에 한 칸 다운사이징해 20~30억대로 갈 수도 있습니다. 시장이 선호하는 지역도 세금 때문에 바뀔 수 있습니다.
그러면 앞으로는 투자가치보다 실거주가 중요해질 것입니다. 실거주 수요가 많은 지역일수록 집값이 방어될 것입니다. 단순히 미래가치를 기대하고 오르기를 바랐던 곳은 주춤할 가능성이 높습니다. 지금도 살기 좋은 곳 위주로 많이 올랐는데, 그 흐름은 계속될 것이고 더 가속화될 것입니다.
세금이 이번 정부 안에서 강화되어 양도세와 보유세가 다 오르면, 지금 강남을 사는 분들이 나중에 다시 가격이 오르기는 쉽지 않을까요? 시간이 좀 걸릴 것입니다. 하지만 떨어진 만큼 나중에는 오를 가능성이 높습니다. 6개월 뒤에 오를지는 대답하기 어렵지만, 10년, 20년 뒤에는 당연히 오를 것입니다. 지금 안 사고 20년 뒤에 다시 살 수 있을까요? 절대 못 삽니다. 은행에 넣어 둔 돈으로 이자 불리면서 더 살 수 있을까요? 절대 못 삽니다. 그런데 집값이 더 오르면 양도세와 종부세로 많이 내야 합니다. 세제 개편안을 보면 취득가가 높아지니 세금 부담이 줄어듭니다. 50억에서 60억이 되면 10억까지는 보호되니 그 정도는 보호됩니다. 그렇게 되면 정부가 원하는 대로 매매 사이클이 빨라질 수밖에 없습니다. 또 보유세가 올라가면 과거처럼 은퇴 후에도 그냥 보유할 수 있던 사람들이 빠져나와야 합니다. 70~80대가 된 사람이 옛날 회사생활 열심히 해서 압구정 현대아파트를 샀는데, 지금은 보유세를 낼 능력이 없다면 팔고 나와야 합니다. 그 자리를 소득이 높은 사람들이 채웁니다. 계층의 물갈이가 일어나는 것입니다.
그러면 내년에 2~30억대 집이 더 오를까요? 그분들이 팔고 조금 다운그레이드하면서 옮기기 때문에 어떤 선택을 할지는 모릅니다. 그렇게 되면 뉴노멀이 되고 강남이 박살날까요? 처음 말한 대로 그렇지 않습니다. 강남 집을 못 사서 기회를 기다리는 사람은 정말 많습니다. 그래서 그런 수요가 받쳐 주기 때문에 박살나는 경우는 없습니다. 대신 소유주의 물갈이가 일어난다고 보시면 됩니다.
결국 세금이 올라가도 15~20억대 같은 하단은 계속 오르는 흐름이 꺾이지는 않을 것입니다. 상단은 눌리고 하단은 계속 오를 것이고, 내년에도 비슷할 것입니다. 이 방향을 바꾸려면 정부 정책이 완전히 방향을 선회해야 합니다.
현재의 현상은 국민들이 반정부 성향이 있어서 정부의 반대로 움직이는 것이 아닙니다. 정부가 의도하지 않았지만 만들어 낸 결과가 시장에 나타나는 것입니다. 서울 아파트를 왜 안전자산으로 만들었을까요? 강남 아파트를 왜 희소성 있게 만들었을까요? 이것은 현 정부만의 잘못이 아니라, 과거 정부들이 쌓아 온 것이 지금 나타나는 현상입니다. 그런데 현 정부는 이를 깨뜨리려 하기보다 미봉책으로 넘기려고 합니다. 이것이 가장 큰 문제입니다. 현 정부는 임기 1년 5개월이 지나 중반에 접어들었습니다. 이제 돌아갈 수 없는 지점까지 왔다는 전망도 있습니다. 돌아갈 가능성은 꽤 낮습니다. 돌아갈 수 없다면 더 규제하는 것 말고는 남은 길이 없습니다. 그럴 가능성도 있습니다.
토지거래허가구역은 현재 서울 25개 구와 경기도 15개 지역, 총 40개 지역입니다. 앞으로 더 늘어날 가능성도 있습니다. 가만히 두지 못할 것 같습니다. 풍선효과가 계속되면 나중에는 수도권 전체가 묶이고, 천안 쪽으로 점점 확대되어 전국 토지거래허가구역이 될 수도 있습니다. 문재인 정부도 일부러 그렇게 한 것이 아니라, 하다 보니 어쩔 수 없이 한 문제를 다른 규제로 메꾸고, 또 다른 규제로 메꾸는 방식이었습니다. 그러다 보면 나중에는 정부가 통제할 수 없는 상황에 이르게 됩니다. 처음에는 자신감이 넘칩니다. 주머니가 몇 개나 있다고 하면서요. 그런데 나중에 주머니를 열어 보니 아무것도 없습니다. 그렇게 되는 것입니다.
대출 규제를 더 할 수도 있다는 얘기도 나옵니다. 정부는 허위라고 하고, 믿지 말라고 합니다. 저는 개인적으로 대출 규제를 더 할 수밖에 없는 분위기로 가고 있다고 봅니다. 현재 뜨거운 강남 등지는 대출을 거의 안 해 주고, 25억 넘는 지역은 2억밖에 안 해 줍니다. 15억 이하는 6억씩 해 줍니다. LH 사장도 15억 이하를 묶자는 얘기를 합니다. 15억 이하가 사실 대부분입니다. 15억이 넘는 집은 서울 일부를 빼면 많지 않습니다. 그래서 정부는 그 부분에 대해 대출 규제를 하고 싶겠지요. 아직 검토 단계인데 기사가 나오니 "그런 적 없다"고 하며 발을 빼는 것 같습니다. 규제는 지금부터 완화되기보다는 강화될 가능성이 높습니다. 하지만 이미 세금도 할 만큼 했습니다. 더 할 수 있는 부분이 별로 없습니다.
기본적으로 현재 문제는 공급 부족에서 생긴 것입니다. 공급 부족에서 생긴 문제는 공급으로 풀어야 합니다. 그런데 공급으로 풀 방법은 적습니다. 재건축과 재개발에 대한 규제는 계속 이어지고 있습니다. 정부는 그 규제를 풀 생각도 없습니다. 공급은 느릴 것이라고 하면서도, 특단의 대책을 내놓겠다고 합니다. 그렇다면 그 특단의 대책이 무엇인지 묻고 싶습니다.
그러면 아무 얘기도 할 수 없는 정부 입장에서는 할 게 없는 거죠. 지금 대통령 이하 모두가 공급에 대해 얘기하고 있고, 적극적으로 하겠다고 했는데, 어떻게 하냐는 부분에 대해서는 아무도 얘기할 수 없어요. 할 수 있는 방법이 없고, 경마장도 옮기고 해야 되는데 거기도 지금 다 지지부진하거든요. 그러니까 하나라도 빨리빨리 해야죠. 정부 입장에서는 당연히 공급한다고 해야지, "미안합니다, 못합니다"라고 말하면 더 큰 혼란이 오니까 그렇게 말할 수밖에 없지만, 물 밑에서는 반응이 오지 않고 있어요.
여기서 역으로 재개발·재건축을 규제하지 않을까요? 어떻게 보세요? 풀어주면 2주 수요가 또 한 20만 가구 정도 있다고 하니까 전월세 대란이 더 일어나게 되잖아요. 그게 딜레마죠. 재건축이나 재개발의 문제는, 이주가 반드시 있다는 겁니다. 기존에 있던 주택이 멸실되면서 그분들이 공사 기간 동안 어딘가 가서 살아야 되거든요. 그때 전월세 대란이 발생할 수 있어요. 끝나면 만 가구가 1만 5천 가구로 늘어나니까, 기존에 살던 사람이 그대로 안 들어온다 해도 하여튼 5천 가구가 순증하는 역할을 하고 있거든요.
정부는 순증하는 것보다 멸실되는 걸 더 크게 볼 수 있기 때문에, 이걸 순차적으로 진행하거나 오히려 그걸 공급 방법으로 채택할 가능성이 굉장히 높아요. 그런데 그것 때문에 문제가 되는 거예요. 서울 같은 곳은 공급할 수 있는 방법이 별로 없어요. 빈 땅이 거의 없으니까 기존 재건축·재개발을 통해서만 대규모 공급이 가능한데, 정부는 그 자체를 경원시하고 "나쁜 거야, 하지 마라"는 입장이니까 해법을 못 찾는 거죠.
말로는 공급해야 한다고 하면서, 어디에 어떻게 공급할지는 모르겠다는 거죠. 그렇다고 재개발·재건축을 전면적으로 풀어주고 사업성을 다 높여 주면, 그건 또 반대하는 분들도 많아요. 정책적으로 전환돼야 하는데 참 난감하겠어요. 그리고 재건축·재개발도 쉬운 상태는 아닙니다. 지금 공사비가 워낙 올라서요. 최근 재건축 붐이 들었지만, 실제로 저분들이 알고 좋아하는 건지는 의문이에요.
이번 분당 2차 선도지구에서도 재건축이 안 되는 단지가 있거든요. 법적으로 안 되는 게 아니라, 용적률이 너무 높아서 추가 분담금이 어마어마하게 나올 단지들이 있어요. 성남시 입장에서는 사업성 때문에 지정하는 게 아니니까, "너희가 해 달라고 했잖아, 우리가 정한 요건에 들어오면 해 줄게" 하는데, 나중에 책임은 소유주들이 지는 거죠. 추가 분담금이 굉장히 많은데, 현재 그 추가 분담금이 소유주들이 낼 수 있는 금액보다 훨씬 많은 단지들도 있어요. 거기는 절대 재건축이 안 되는데, 그런데도 재건축이 된다고 사람들이 기대감을 갖는 거죠. 서울도 마찬가지고 나머지 지역도 재개발·재건축이 쉽지 않은 곳이 상당수예요. 공사비가 너무 어마어마하게 올라서요. 정부가 모든 걸 풀어 줘도 될까 말까인데, 지금 같은 규제에서는 절대 안 되죠.
요즘 재개발·재건축, 특히 재개발에 사람들이 엄청나게 관심이 많아요. 정비구역 지정만 돼도 피(프리미엄)가 몇 억씩 붙고, 최근 모아타운이나 신통이 취소되면서 피가 날아가는 일도 있었고요. 재개발·재건축에 투자하는 건 지금 타이밍에서는 조심해야 돼요. 초기 단계에 피가 안 붙어 있으면, 장기적으로 10년 정도 묶어 두겠다고 생각하면 괜찮은 방법 중 하나인데, 지금은 피까지 주고 들어가는 거죠. 재개발·재건축은 기본적으로 시간이 굉장히 많이 걸리는 사업이에요. 인허가 문제도 있지만, 기본적으로 주민들의 이해관계를 맞춰야 하기 때문에, 초기에 들어간 사람은 수익이 나요. 나중에 들어간 사람은 수익이 안 나고요. 나중에 들어간 사람들은 수익이 날 때까지 기다리겠다는 입장이라, 급하게 찬성할 이유가 없어요. 기존에 갖고 있던 사람들은 과거에 싸게 샀으니 기대했던 수익이 줄어들었을 뿐, 손해가 난 건 아니거든요. 그래서 조합원 안에서도 내분이 벌어지고, 실제로 재건축·재개발은 쉽지 않아요.
재건축과 재개발을 구분 못 하시는 분들이 꽤 많은데, 두 개념을 섞어서 쓰시는 경우가 많아요. 도시정비법에 정확히 나와 있어요. 지역의 사회기반시설, 즉 인프라가 떨어지는 낙후 지역에서 낡은 주택을 헐고 새 주택을 짓는 것을 재개발이라 하고, 인프라 등 기반시설이 비교적 잘 갖춰진 지역에서 낡은 주택을 헐고 새로 짓는 것을 재건축이라고 해요. 결국 입지가 좋은 곳은 재건축, 입지가 떨어지는 곳은 재개발이라고 부르는 거예요. 초창기에 입지가 확 바뀌는 경우는 거의 없다고 했잖아요. 어떤 지역에 낡은 주택이 새 주택으로 바뀐다고 입지가 바뀌는 건 아니에요. 아파트 상태가 바뀌는 것이지 입지가 바뀌는 게 아니죠. 재개발은 입지가 떨어지는 곳이 상대적으로 많기 때문에 조심해서 들어가야 합니다. 재개발이 되기를 기대하고 샀는데 안 되면, 주거환경 안 좋은 집 한 채를 가진 사람이 되는 거잖아요. 본인이 거주하기도 어렵고, 소방차도 못 들어가고 맨날 불이 나는 곳들이 많으니까 재개발을 추진하는 거죠.
그럼에도 사람들이 그렇게 몰리는 이유는 뭐라고 보세요? 과열이 된 이유는, 돈이 적게 들면서 새 아파트를 얻을 기회라고 생각하는 거겠죠. 공급이 될 것이라는 기대감도 있어요. 이대로 가면 결국 난리가 날 테니, 정부가 재개발·재건축을 풀어 줄 것이라는 데 베팅하고 들어가시는 것 같아요. 그런데 현 정부에는 지금 그럴 의도가 전혀 없다는 거죠. 풀어주면 욕은 현 정부가 먹고 혜택은 다음 정부가 받게 되는 구조, 그게 핵심이에요. 그래서 과거 모든 정부에서 재개발·재건축 사업이 인기가 없었던 이유가 바로 그겁니다. 부동산은 농사짓는 사람 따로, 추수하는 사람 따로인 게임이거든요. 이게 과거부터 계속 지속된 거예요. 옛날 노무현 대통령 때 풀어줬으면, 또는 이명박 대통령 때 풀어줬으면, 지금까지 이렇게 되지는 않았을 거예요. 그런데 계속 묶고 묶고 묶는 식으로 하다 보니 서울은 아파트가 부족한 도시가 돼 버렸어요. 대통령 연임제를 해 줘야 재개발이 될 것 같아요. 제가 봐도 한 8~10년은 연속으로 하게 해 줘야 이걸 할 수 있어요. 그렇지 않으면 최소한 부동산 정책은, 누군가 컨트롤타워가 돼서 10년, 20년을 보고 일관성 있게 해야 해요. 그런데 계속 부동산을 정치적으로만 이용하려고 하잖아요. 그래서 배가 산으로 간 거예요.
그럼에도 지금 사야 하는 분들이 많은데, 많이 오른 곳들은 어김없이 살기 좋은 동네라서, 이 가격을 주고 사야 하는지 고민이 되실 것 같아요. 아직 안 오른 곳, 전고점을 막 회복했거나 못 한 곳 중에서 풍선효과를 노려야 하는지 고민하실 텐데, 전반적으로 어떻게 보세요?
본인의 자금 상황에 맞춰야 해요. 몇십억이 있는 게 아니라면, 3~4억짜리 열 개를 사는 식은 하지 마세요. 저는 다주택은 하지 말라는 주의라서, 본인이 할 수 있는 것 중 가장 똘똘한 한 채를 갖고 있으면 된다는 거예요. 세금은 많지 않냐고요? 3~4억짜리 열 개를 가져도 다주택자라서 세금이 많이 나와요. 그러니까 세금이나 저 세금이나 마찬가지예요. 세금을 내는 건 어차피 마찬가지인데, 우리가 피라미드 구조잖아요. 비싼 건 왜 비싸냐면, 몇 개 없어서 희소성이 있기 때문이에요. 흔하면 희소성이 없는 거죠. 그러니까 피라미드 정점에 있는 것이 안 되면 그 밑에 있는 것들이 이런 식으로 되는 거예요. 싼 것 자체가 나쁜 건 아니에요. 싸게 사면 가성비가 오히려 좋을 수도 있지만, 그런 건 굉장히 많거든요. 내가 A 지역에 사더라도, 나중에 누군가 내 집을 사 줘야 올라가는데, 그 사람이 내 집을 살 가능성이 굉장히 적어요. 비슷한 동네가 굉장히 많기 때문에요. 그런 곳은 오를 가능성이 낮죠.
같은 10억이어도 최근 급등해서 10억이 된 곳과, 안 올라서 10억인 곳이 있잖아요. 둘 중 어디가 낫다고 봐야 할까요? 아니면 다 다른 건가요? 다르죠. 급등한 이유를 봐야 해요. 단순히 트렌드라서, 사람들이 여기 좋겠다며 몰려서 오른 거라면 그건 꽝이에요. 그러면 어느 순간 거품이 무너질 수 있어요. 조사를 해 보니 여긴 정말 오를 수밖에 없는 이유가 있다, 옛날에는 직장도 별로 없고 교통도 나쁘고 교육 환경도 나빴는데, 지금은 세상이 바뀌어서 직장도 많이 들어왔고, 서울 접근성도 좋고, 교육 여건도 좋아지고, 위험시설도 없어졌다면, 여기는 앞으로도 상승 가능성이 높아요. 그건 단순한 유행이 아니라 앞으로 계속될 추세라고 볼 수 있죠. 그런 곳은 올라타도 괜찮아요. 그런데 신문에서 어디가 좋다고 해서 우르르 쫓아가면 필패예요. 필패. 아직 안 오른 곳도 많거든요.
서울 주변이나 서울 안에서도 지금 격차가 많이 벌어지고 있는데, 결국 안 오른 곳들도 다 올라가는 대세 상승장이 또 열릴까요? 그럴 가능성은 지금 높아요. 현재를 보면, 위가 먼저 올라가고 그 밑이 따라서 부풀어 오르는 중이니까, 지금은 제일 높은 곳보다는 그 아래 지역이 오르고 있는 추세죠.
신축 인기가 여전히 많은데, 앞으로도 계속 신축만 봐야 하는 건지, 너무 비싸면 결국 차선책을 찾으니까 구축이어도 덜 오른 곳이나 교통 좋은 곳으로 가도 될까요? 신축이 아니어도 오르는 장은 올 수 있어요. 지금도 그렇긴 하지만요. 당연히 구축보다는 신축이 낫죠. 누구나 새 아파트에 살고 싶어 하지 낡은 아파트에서 살고 싶겠어요? 그런데 가격을 같이 봐야 해요. 제가 구축을 사서 인테리어를 모델하우스처럼 했다고 칩시다. 산 가격에 인테리어 비용을 더했더니 신축의 저렴한 것보다 훨씬 싸다면, 사람들이 구축을 살 가능성이 높아요. 그런데 비슷하다면, 누가 귀찮게 인테리어 업자와 밀당하면서 그걸 하겠어요? 그럴 바에는 처음부터 분양받는 것 중 예쁜 걸 고르면 되겠죠. 그러니까 가격과 함께 봐야 해요. 신축과 구축 차이가 너무 크면 구축을 선택하는 거고, 거의 차이가 안 나면 신축을 선택하는 거죠.
요즘 7억 이하대에서도 조금씩 신호가 오는 것 같아요. 5억대, 6억대 아파트도 지금 시장에 많잖아요. 이런 것들을 지금 사는 것도 괜찮을까요? 지금 그 가격대에 사는 사람들의 거래가 꽤 늘고 있어요. 고가 지역은 거래가 많이 줄었는데, 중저가 지역은 많이 늘고 있죠. 거기서 사는 사람들이 누구냐면, 전세를 찾으러 왔다가 전세가 하나도 없으니까, 차라리 대출을 조금 더 받아서 집을 사는 편이 낫겠다고 판단한 사람들이에요. 전세를 얻어서 들어가도 2년 후나 4년 후에 전세가가 확 오를 수 있잖아요. 그래서 지금 전세를 찾으러 왔다가 집을 사는 사람들이 꽤 많습니다. 어느 지역이 오르냐면, 전세가 없는 지역이에요. 웬만한 곳에는 전세가 다 없어요. 그게 문제죠. 웬만한 곳도 다 오른다는 얘기예요. 전세난이 일어나면 결국 투자성을 떠나서, 우리 동네를 떠나고 싶지 않아서 사려는 수요가 더 늘어나는 거죠. 그렇죠. 정부 입장에서는 전세가 오르면 갭투자가 늘어난다고 생각하겠지만, 전세금을 올려 주느니 집을 사자는 분들도 꽤 많아요. 세입자 중에서도 계약 기간 중간에 나가겠다, 돈을 빼 줄 수 있냐고 문의하는 분들도 많아요. 전세가 오르길 기다리면 집값이 더 오를 수 있으니까, 지금이라도 사려는 거죠. 중저가가 지금 오르는 이유가 그런 수요가 굉장히 많기 때문입니다.
오피스텔은 어떻게 보세요? 빌라나 오피스텔, 재개발 말고 순수하게 살기 좋은 동네들도 있잖아요. 강남에도 빌라가 있고요. 옛날에는 그런 곳도 많이 갔었는데, 전세 대란이 나오면 그게 끝물이에요. 아파트와 격차가 너무 벌어지면 그쪽으로도 수요가 생기지만, 집값 상승에는 관심이 없고 편안히 살기만 원하면 오피스텔도 좋은 선택이죠. 상대적으로 떨어지지는 않을까요? 떨어져요. 오피스텔로 이익을 봤다는 분을 거의 못 봤어요. 열 분이 샀으면 일곱여덟 분은 오히려 가격이 하락했고, 한두세 분 정도가 보합이나 조금 상승한 정도예요. 상담을 하다 보면 열 명 중 거의 다 오피스텔 산 걸 후회하세요. "차라리 그때 아파트를 살 걸, 오피스텔 사서 잘못했어요." 그래서 아까 말씀드렸듯, 저는 시세 차익은 모르겠고 그저 그 자리에서 쫓겨나지 않고 삶의 질을 높이고 싶다면, 아파트가 비싸니 오피스텔을 싸게 사서 살겠다는 것도 좋은 선택이죠. 하지만 실거주를 하면서 돈의 가치도 지키고 싶다면, 가능한 아파트를 하는 게 낫습니다.
지금 아파트를 사야 하는 분들께 꼭 챙기라고 할 만한 키워드는 무엇일까요? 교통일까요, 연식일까요, 대단지일까요? 새 아파트냐 낡은 아파트냐는 큰 선택 기준은 아니에요. 나중에는 낡은 것보다 새것이 좋겠지만, 새 아파트도 시간이 지나면 낡아 가니까요. 판교 아파트도 처음엔 새 아파트였지만 이제는 연식이 꽤 찼어요. 판교 모 단지 앞에는 리모델링 추진이라고 써 있어요. 그만큼 연식이 찼다는 거죠. 15년쯤 지나면 누수 같은 하자가 나오거든요. 내가 산 새 아파트가 영원히 새 아파트일 수는 없다는 얘기예요. 세대 동차를 샀다고 해도 영원한 새 세대가 아니고, 2~3년 지나면 중고가 되는 것처럼요. 그래서 연식보다는 입지를 보셔야 해요. 많은 사람들이 좋아할 만한 입지가 연식보다 훨씬 앞서는 선택 기준이에요. 그러니까 양질의 일자리가 많은 곳과 접근성이 좋은지, 학군이 좋은지, 주변 주거환경이 좋은지, 쇼핑시설이 근처에 있는지, 학교가 바로 옆에 붙어 있는지, 강이나 산, 공원 같은 자연환경이 있는지를 보시면 됩니다. 입지를 뒤엎을 만한 다른 요소는 사실 없어요. 새 아파트든 낡은 아파트든 그건 나중의 부차적인 선택 기준이지, 입지를 뒤엎을 수는 없어요.
입지가 괜찮다고 할 만한 곳 중에서, 지금 3기 신도시로 개발되고 있는 곳들도 있죠. 12월에 인천 검단에서 첫 입주가 있다는 얘기도 있고요. 아직 본격적인 입주는 아니지만, 이쪽을 기다려 보는 건 어떨까요? 분양받으실 분은 당연히 기다려야 하고요. 3기 신도시도 새 아파트라 좋은데, 3기 신도시뿐 아니라 모든 신도시의 문제는 교통 인프라가 초기에는 굉장히 나쁘다는 거예요. 대표적으로 위례가 그렇죠. 만들어진 지 10년이 됐는데도 아직 전철이 개통되지 않았잖아요. 지금 보면, 3기 신도시를 추진할 때 문재인 정권이 뭐라고 했는지 과거 기사를 한번 검색해 보세요. 제가 없는 얘기를 하는 게 아니에요. 분명히 집을 짓기 전에 교통을 먼저 해결하겠다고 얘기했어요. 그래서 저는 그 정책이 굉장히 좋고 맞는 정책이라고 높은 점수를 줬어요. 그런데 지금 결과는 어떤가요? GTX는 다 연기됐죠. 그 교통 대책은 거의 없다고 봐야 해요. 그러니까 몇 년간은 입주 후 고생을 좀 해야 한다는 거죠. 그래서 새로 분양받는 것보다, 나중에 분양이 돼서 인프라가 갖춰졌을 때 돈을 더 주고 들어가는 것도 방법이에요. 지금 들어가서 고생할지, 입지가 갖춰졌을 때 들어갈지는 결국 돈의 문제이니, 선택은 본인이 하셔야 해요. 청약이 된다는 보장도 없고요.
저라면 그냥 구축을 사겠어요. 지금이 2026년 10월 말인데, 여전히 집을 살 만한 타이밍인가요? 어떻게 보세요? 옛날에 샀으면 좋았겠지만, 타임머신을 발명해서 과거로 갈 수는 없으니까요. 내년에 사는 것보다 오늘 사는 게 낫고, 후년에 사는 것보다 내년에 사는 게 낫죠. 타이밍이라는 건 본인이 준비된 시기에, 본인의 자금 여력에 맞는 것을 빨리 찾는 거예요. 아무도 안 찾고 나만 고를 수 있다면 굉장히 좋겠지만, 집값이 떨어질 때까지 기다리면 떨어진 물건이 나올 때 다른 사람이 먼저 가져가요. 그러니까 준비가 됐을 때 본인의 자금 여력이 허락하는 것 중 가장 괜찮은 것을 사야 해요. 자금 여력이 6억이면 4억, 3억, 2억짜리는 찾지 말고 6억에서 찾아야 하고, 10억이 되면 6억, 4억짜리는 찾지 말고 10억에서 찾는 게 가장 좋아요. 지금은 대출 규제 등을 다 고려해서 살 수 있는 가장 좋은 집을 사 두는 게, 앞으로 전세난 같은 것까지 고려하면 안전한 선택이 될 거예요. 집을 살 때는 굉장히 긴 시각으로 봐야 해요. 10년을 보고 사야 하는 거죠. 10년 후에 팔겠다는 생각을 갖고 사야지, 2년만 갖고 있다가 팔려고 하면 저는 그냥 주식을 하시라고 하겠어요. 그러니까 길게 보고 지역의 입지 같은 걸 봐야 하는 거예요. 입지는 금방 바뀌지 않는다고 했잖아요. 그럼 요새 사람들이 많이 몰리는 곳을 사고 내가 빨리 빠져나오면 어떨까요? 본인만 그런 생각을 할까요? 다른 사람도 다 빠져나오려고 생각하는 거니까, 그런 곳은 나중에 꼭 물리더라고요.
길게 보고 살기 좋은 집을 사세요. 지금까지 아기곰님과 시장 흐름, 앞으로 전세난이 또 올 것이라는 점, 그 안에서 투자를 해야 하고, 사실 지금은 투자라기보다는 내 살 집을 사는 것, 생존 매수를 할 수밖에 없는 상황이라는 이야기를 나눴습니다. 실거주할 지역으로 사야 하는 것이니, 시간이 지난다고 좋아질 요소가 많이 보이지 않으니 빨리 결단을 하시는 게 좋겠다는 내용으로 이야기를 나눠 봤습니다. 이 내용들을 잘 참고하시기를 바라며, 아기곰님과 인사 나누겠습니다. 오늘 나와 주셔서 감사합니다. 감사합니다.
Comments 0