저자: 박종훈 · 한국인
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일본 집값 급등은 버블 학습효과 없는 2030 세대의 초저금리·세제혜택·고LTV 대출에 기댄 정책 주도 부양이며, 금리 인상이 어려워 위험한 도박이라는 주장. 일본 집값 상승을 착한 상승(경제 성장·소득 증가)으로 보는 언론 시각에 반박. 일본 부동산 담보대출 평균 금리는 0.5% 미만으로 한국(6~7%)과 큰 차이가 난다고 주장. 예시: 4억 원 아파트를 대출받으면 월 이자 약 200만 원이 되지만 0.5% 금리와 세금 공제를 적용하면 실질 부담은 월 16만 원 수준이며, 세금 공제 효과까지 합치면 사실상 보조금을 받는 셈이라고 설명. 일본은 임대료가 월 100~200만 원으로 높아 임차보다 매수가 유리하다는 구조를 제시. 일본은 LTV 규제가 거의 없어 집값의 100%를 넘는 4억 3천만 원까지 대출 가능하다고 주장. 집값 상승의 주된 원인은 2030 세대의 매수이며 이들이 전체 주택 구입의 약 3/4을 차지한다고 주장. 구입자 중 80% 이상 대출 비중이 약 1/3, 전액 대출 수준이 약 1/5에 달한다고 주장. 젊은 층의 변동금리 대출 비중이 약 2/3이므로 금리 인상 시 가계 부채가 무너질 위험이 있다고 주장. 일본 정부 국채 상환액이 세출의 약 1/4을 차지해 금리 인상 여력이 없다고 주장. 엔화 약세와 글로벌 투자자 이탈은 일본이 금리를 올릴 수 없다는 인식 때문이라고 해석. 아베노믹스를 임기 내 성과만 내는 낫인마이텀(Not in My Term) 정책으로 규정하고 위험한 도박이라고 비판. 결론적으로 일본은 금리 인상이 어려운 상황에 놓여 있다는 주장.
다듬은 글
안녕하세요, 박종훈입니다. 오늘은 일본의 집값 폭등에 대해 이야기해 보려고 합니다. 최근 한 신문을 보면 일본의 집값 상승을 굉장히 긍정적이고 좋은 방향으로 다룬 기사가 많습니다. 논리는 이렇습니다. 일본은 과거 1990년대에 부동산 버블을 아주 심하게 겪었기 때문에 버블 붕괴에 크게 놀라서 투기가 전혀 없고, 정말 집이 필요한 사람만 집을 산다는 것입니다. 거기에 아베노믹스로 경제가 성공하면서 소득이 늘었고, 그래서 집을 사게 됐다는 것이죠. 일본의 집값 상승은 착한 집값 상승이라는 기사들을 신문에서 봤습니다.
저는 이 주장에 전혀 동의하지 않습니다. 일본이 지금 위험한 도박을 하고 있다고 봅니다. 1990년대 초반 엄청난 집값 버블 붕괴를 겪은 일본이 그 심각했던 교훈을 잊고 다시 같은 방식의 정책을 썼습니다. 아베노믹스의 성과가 별로 없었기 때문에, 집값이라도 끌어올려 '부의 효과(wealth effect)'를 노린 것입니다. 집값이 오르면 사람들이 부자가 된 것처럼 느껴 돈을 더 쓰고, 그러면 경제가 좋아진 것처럼 보이죠. 일본은 이 부의 효과를 노리고 위험한 도박을 했다고 생각합니다.
우리나라 신문에서는 잘 다루지 않는 일본 부동산 급증의 비밀을 하나씩 파헤쳐 보겠습니다. 우리나라는 부동산 담보대출 금리가 최근 3%대에서 6~7%대로 치솟아 대출자들이 큰 고통을 받고 있습니다. 그런데 일본의 부동산 담보대출 평균 금리는 0.5%가 안 됩니다. 5%가 아니라 0.5%입니다.
계산을 한번 해 보겠습니다. 4억 원짜리 아파트를 산다고 가정하면, 금리 0.5%일 때 매달 갚아야 할 이자는 200만 원 정도 됩니다. 원리금을 합쳐도 한 달에 116만 원 정도입니다. 여기에 더해 일본은 집을 사면 세금 공제를 해 줍니다. 연간 최대 400만 원 정도를 공제해 주니, 계산이 이상하게 돌아갑니다. 4억 원짜리 집을 전액 대출로 사면, 오히려 정부로부터 한 달에 16만 원 정도의 보조금을 받는 셈입니다.
임대료도 살펴봐야 합니다. 일본에서 웬만큼 살 만한 집의 임대료는 월 100만 원을 넘는 경우도 많고, 4억 원짜리 집의 임대료는 100만 원 가까이 됩니다. 그러니 임대료를 내느니 집을 사는 쪽을 선택할 수밖에 없습니다. 저금리에 정부 보조금까지 있으니 사실상 세금을 깎아 주는 것이 보조금이나 다름없습니다. 이런 상황을 두고 정상적인 집값 상승이라고 말하는 것은 설득력이 없다고 봅니다.
아베노믹스 기간 8년 동안 도쿄 23구의 맨션 가격은 거의 두 배 가까이 올랐습니다. 일본 사람들은 아파트보다 '맨션'을 선호하는데, 이 맨션 가격이 8년간 2배 가까이 오른 것은 엄청난 세금 혜택과 저금리가 아니었다면 불가능했을 겁니다.
또 하나의 특징은 대출 규제가 거의 없다는 점입니다. 우리나라는 LTV 규제로 투기지역에서는 집값의 40%밖에 대출을 못 받는 경우도 있습니다. 반면 일본은 이런 비율을 거의 따지지 않습니다. 4억 원짜리 집을 사면서 취득세나 중개수수료까지 포함해 4억 3천만 원을 빌리는 것도 가능합니다. 이것이 일본 집값 상승의 가장 큰 원인이 되었다고 생각합니다.
일본에서 집을 산 세대를 보면, 60~80대가 아니라 2030 세대가 전체 주택 구입의 4분의 3을 차지하고 있습니다. 왜 2030 세대가 이렇게 많이 살까요? 제가 보기에 가장 큰 이유는 이들이 집값 버블 붕괴를 경험하지 못한 세대이기 때문입니다. 그보다 윗세대는 버블 붕괴를 봤기 때문에 정부가 집을 사라고 꽃가마를 태워 줘도 잘 움직이지 않습니다.
우려스러운 점은 2030 세대가 집을 사는 방식입니다. 집값의 80% 이상을 빚내서 사는 사람이 3분의 1이나 되고, 전체의 5분의 1 가량은 4억 3천만 원을 전액 대출로 충당하는 사람들입니다. 일본인은 원래 보수적이어서 과거에는 고정금리로 돈을 빌렸는데, 요즘 젊은 세대는 과감하게 변동금리로 빌립니다. 전체 주택 구입자의 3분의 2가 변동금리 대출을 받았습니다. 만약 일본이 금리를 올리면 가계 부채가 한꺼번에 무너질 수 있습니다. 그래서 일본은 금리를 올리기 정말 어려운 나라가 되어 버렸습니다.
일본 정부의 부채도 문제입니다. 일본은 세금 수입의 4분의 1 정도를 국채 원리금 상환에 쓰고 있습니다. 지금은 기준금리가 마이너스(-0.1%)라서 이자 부담이 낮아 큰 문제가 되지 않지만, 금리를 올리면 상황이 달라집니다. 가계는 변동금리 대출로 집을 샀고, 정부는 저금리로 국가부채를 쌓아 둔 상태이니 일본이 금리를 올리는 것은 사실상 불가능합니다.
해외 글로벌 투자자들은 이 사실을 잘 알고 있습니다. 최근 미국이 금리를 올리자 글로벌 투자자들이 일본 자산을 빼고 있고, 엔화 가치가 계속 떨어지고 있습니다. 일본이 금리를 올릴 수 없는 경제가 되었다는 것을 투자자들이 알기 때문에, 엔화가 더 이상 안전자산 역할을 하지 못하게 된 것입니다.
일본은 과거에 인위적으로 금리를 눌러 놨고, 아베노믹스로 일본의 부채 구조는 되돌릴 수 없을 만큼 악화됐습니다. 아베노믹스는 전형적인 '내 임기 동안만 잘 되면 된다'는 정책, 즉 '낫 마이 텀(Not My Term)' 정책이라고 봅니다. 내 임기 동안 일본 경제가 좋아진 것처럼 보였지만, 파헤쳐 보니 빚으로 만든 가짜 호황이었습니다. 이제 아베 이후에는 금리를 조금만 올려도 가계, 대출을 받은 부동산 담보 차주, 그리고 일본 정부가 모두 큰 어려움을 겪게 될 상황이 되었습니다.
여기까지 보시고 좋아요와 구독, 알림 설정 부탁드리며, 다음 영상에서 다시 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.
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