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아직도 부동산 가격 하락 국민은 끝이 아니다. 그렇게 보고 있고요 제가 보낸 집값은 과대평가되어 있거든요. 아직도 전국 평균 집값으로 하면은 정도 과대평가돼 있어요. 특히 소득에 비해서 아직도 높은 수준이죠. 서강대 김영희 교수님과 이야기 나누고 있는데요. 그 저희가 지금 2월 말에 촬영을 하고 있는데 요즘에 이제 집값 하락세가 뭐 계속되고 있고 그리고 이제 뭐 통계들도 계속 하락으로 나오고 있는데 일부 지역에서는 뭐 아파트 뭐 매수 심리가 일부 살아나고 있다 기사들도 막 나오고 있대요. 그리고 실거래가들도 뭐 일부 반등한 지역들도 나타나고 있는데 거기다 뭐 거래량도 어쨌든 워낙 낮았지만 조금 반등해서 늘어나고 있는 통계도 나오고 있거든요.
요런 것들이 좀 시장을 좀 혼재돼 있다 보니까 어떻게 판단할지 좀 애매하다 이런 분들도 있는데 교수님은 올해 집값 전망을 어떻게 보세요. 우선 저는 뭐 이코노미스트니까 추세를 보냈는데요. KB 국민은행 통계를 저는 주로 분석하거든요. 86년부터 데이터가 있어요. 저는 장기 시계열 분석해야 되기 때문에 그런데 중국 아파트 가격이 작년 6월이 고점이었어요. 지금 2월까지 8개월째 떨어지고 있는데 제가 사이클상 8개월의 끝인 거는 본 적이 없습니다. 이제 30년대 뭐 중기에 접어들 수 있다고 보는데요. 아직도 부동산 가격 하락국면은 끝이 아니다.
그렇게 보고 있고요 물론 최근에 일부 지역에서 급락하고 그 다음에 그것들이 좀 반등하고 거래량도 늘어나고 있다 그러는데요. 급락했다가 조금 일부 뭐 실수요자들도 있겠죠. 이런 분들이 급락한 집을 사시면서 조금 약간 지역에 일부가 반등이라고 보겠습니다. 추세는 저는 하락이라고 보고 있고요 뭐 제가 추세 하락이라고 보는 것은 아직도 제가 보는 집값은 과대평가되어 있거든요. 집값을 평가하는게 거시적으로 물가에 비해서 얼마 놀랐느냐 소득에 비해서 얼마나 올랐느냐 그 다음에 월세지수 저는 3가지로 평가하는데 아직도 전국 평균 집값으로 하면은 조만간 2월 데이터가 나와 가지고 다시 분석해야 되겠습니다만 1월 데이터 가지고 분석해 보니까 한 20% 정도 과대평가되어 있어요.
특히 소득에 비해서 아직도 높은 수준이죠. pir이라고 그러지 않습니까 예 그래서 소득에 비해서 집값이 얼마나 높은가 이게 하나가 기준인데요 서울의 경우 2021년 말에 19배였다가요 작년 3분기 보니까 17.7배로 떨어졌거든요. 서울 중간 가구 기준인데요 서울 중간고하고 소득을 가진 사람이 서울 중간에 있는 집을 하나 사기에서는 뭐 작년 3분기라도 17 18년 정도의 보아야 된다는 거죠. 근데 이게 2008년 이후로 장기평균 12배에요. 저는 12배까지 안 가더라도 아직도 높다 그러려면 분명히 있는 소득이 증가하든지 집값이 떨어져야 되죠.
물론 소득이 증가하기는 증가할 거예요. 그런데 지금 경제가 어려우니까 소득 증가 속도는 굉장히 낮을 겁니다. 결국 분자에 있는 집값이 많이 떨어져 가지고 저는 거의 평균에 접근해 갈 거라고 보고 있습니다. 그러면은 뭐 단기적으로 뭐 조정을 받은 지역들 일부는 뭐 약간 반등한 것도 있겠지만 뭐 큰 틀에서 지금 평균을 얘기해 주시는 거기 때문에 전국적인 추세나 이런 것들은 아직 뭐 반등이라고 말할 요소는 사실 없잖아요. 지금 하락국면 초기 후반 정도 중기 후반기가 한번 남아 있다고 보고 있습니다. 그러면 어떤이 하락의 속도는 어떻게 보세요이 지금 상당히 가파르게 많이 빠졌었는데 요거는 좀 속도는 좀 완화된다고 그러니까 뭐 등산 참 많이 있습니다.
청산가면 이렇게 마지막 분이 굉장히 가파르지 않습니다. 카탈이 우리가 올랐어요. 그런데 여기까지는 지금 떨어져 있거든요. 그런데 산을 내려오려면 좀 조금 만만한게 상당히 오래 걸릴 거라는 거죠. 사실 이게 굉장히 지루해요. 저는 산에 올라갈 때 보면 정상까지 올라갈 때는 재밌는데요. 그 내려올 때 정말 지루하거든요. 등산을 많이 하다 보면은 내려올 때가 더 힘듭니다. 그러니까 이게 지금 정도의 속도로 더 떨어질 거라고 생각하면은 야 그게 어떻게 떨어지냐라고 생각하는 분들도 있겠지만 속도는 좀 줄어들고 기간이 많이 늘어나게 그런 말 그대로 산처럼 늘어지는 그런 과정이라고 봐야 되거든요.
그러면은 지금 그 정부가 어떤 이런 속도를 줄이려고 하락의 속도를 줄이려고 뭐 정책들을 막 계속 내보내고 있고 규제도 막 풀고 있는데 그중에 가장 요즘에 뭐 인기라고 해야 될까요. 뭐 특례 보금자리로는 나와서 지금 뭐 9억 이하에는 대출을 해주잖아요. 소득 안 보고 해주는 것들이 있으니까 요런 것들은 좀 어떤 효과를 많이 좀 일으켰다고 보세요. 그런 것들이 일부 효과가 있는 것 같습니다. 그래서 그런 수요가 늘어나면서 집값 하락세가 일부 제이슨 멈추고 조금 반등한 거 같은데요 이거로는 저는 충분하지 않다 그리고 제가 장기적인 자산까지 사이클 보니까요.
정부가 싸이클 방향은 바꿀 수가 없어요. 정도는 좀 저장할 수가 있죠. 어떤 기울기 조금 더만 조금씩 바꾸는 거지 정부에서 보면 어떻습니까 그냥 20여 차례 이상 억제정찰 내놨는데 계속 직각 올랐고 이번 정부에서 계속 규제 안 와야 하는데 저는 방향을 바꿀 수 없다고 보고 있습니다. 제가 얼마 전에 공산당 관리를 만났는데이 사람이 이런 이야기를 합니다. 자기들도 깨달아 하고 있다 사람 공산당은 통제할 수 있지만은 시장은 통제할 수 없다는 거를 유명한 경제주관지가 있는데 뭐 오래전에 그 표지에다가 시진핑 그림을 모든 것을 통제할 수 있다 말로는 그렇게 하지만 용타하고 추락하는 거니까 중국도 시장은 통제할 수 없다는 거죠.
공산당도 그러는데 우리 자유민주주의 통제할 수 없죠. 저도 제가 88년에 대신증권 입사했는데 그때 출시장이 정말 정말 좋았었어요. 그때 뭐 친권자들이 거의 뭐 막바지 무렵에 상한가 치고 증권에서 보너스 많이 주고 그랬는데요. 그런데 89년 4월 7일 코스피가 7지구 떨어지기 시작하더라고요 거래에서 와서 그 다음에 증권에서 와서 시위 같은 거 많이 하셨었어요. 그래서 정부가 2조 7천억 한국은행이 돈 찍어내가지고 세계 투신사한테 돈을 줬거든요. 며칠 올랐어요. 그리고 계속 떨어지죠. 시장은 정부가 해결할 수 없다는 겁니다. 그러니까 지금 어떤 뭐 실 사용자 실 거주자들 위해서 뭐 이렇게 하고 있는 있지만 사실 어떤 뭐 대세적인 분위기를 바꾸기에는 역부입니다.
그러면은 사실 대출도 많이 풀어주지만 그동안 어떤 규제들이 있었던 것들을 많이 완화라고 해야 될까요. 예전에는 집값 오르지 않게 하는 규제들을 이제 없애 가지고 혜택은 아니지만 규제는 안 하는 분위기로 가고 있잖아요. 그게 지금 많이 풀어지고 있죠. 그러면은 이거 자체 뭐 대세적인 영향은 없겠다고 보지만 그래도 뭐 의미 있는 행위라고 보세요. 의미는 행위는 행위죠. 규제 지금 많이 안 하고 정부가 그 연착륙을 지금 목표로 이런 분위기에서 규제를 하면 더 심각해지니까 그렇긴 해야 된다 뭐 이런 얘기를 하던데 그런데 저 지금도 규제는 아직도 남아 있는게 있지 않습니까 예를 들어서 강남 선고하고 그다음에 용산군 아주 규제 안 했고요 그다음에 dsr이라고 그거는 40%로 유지하고 있지 않습니까 저는 결국 용산이고 강남이고 뭐고 안에 다 규제 해제하고 DSR 한도도 좀 올려줄 때 그때까지 가야 된다고 보고 있습니다.
아직은 정부가 뭐 상황을 좀 지켜볼 만한 여력이 있어 보인다 그렇게 생각하는 분들도 많거든요. 그러니까 아직은 바닥이라고 보기엔 좀 어렵다 예 그리고 저 아까 말씀드렸지만 시장이 추세를 바꿀 수 없다고 말씀드렸으면 자산 가격이라는게 연착륙이라는게 없어요. 지금 정부는 부동산 연착륙을 원하고 있죠. 근데 차선까지는 오를 때 펀더멘털 항상 과대평가하고 떨어질 때는 가소 평가합니다. 대표의 주가죠. 2021년 6월 무렵에요. 우리 코스피하고 상관계수가 제일 높은게 일평리 수출 금액이에요. 36% 코스피가 일평균 수출 금액을 카드 평가했습니다.
제가 그걸 보고 주식 비용이 많이 줄이셔야 됩니다이 말씀을 드렸는데요. 지금은 그 10% 정도 가소 평가에 받았거든요. 경착륙이죠. 부동산은 주가보다는 변동성이 덜합니다만은 집값도 펀더멘탈을 과대평가했다고 또 가소평가 영역이 있다는 겁니다. 그런 의미로 보면은 어쨌든간에 지금 과소평가한 지역들도 있을 수도 있잖아요. 뭐 물론 이제 좀 지역마다 그러면은 지금 그 물론 지역마다 차이가 있습니다. 그렇지만 뭐 평균치로 말을 하는게 가장 뭐 좋을 거 같아서 평균치 기준으로는 좀 어느 정도에 더 하락을 좀 보십니까 저는 아까 말씀드렸습니다.
우리가 물값 그다음에 pir prr 월세 지수에 비해서 이걸 보면요 뭐 1월 말 기준으로 전국 평균 집값이 20% 정도 과대평가돼 있었습니다. 그러니까 평균 20% 라면 이거 지역에 따른 이미 많이 떨어진 덕도 있습니다만 앞으로도 더 많이 떨어질 거라는 그러면은 평균이 한 20% 정도는 더 내려가야지 된다 그거가 바닥 정도 수준일거다라고 이제 그렇게 보고 있습니다. 그러면은 지금 평균이니까 이제 뭐 많이 빠진 데들은 이제 거의 뭐 안 빠지는 거고 좀 덜 빠진 데들이 좀 이제 내려가는 하락 실거래가 막 찍히면서 전체적인 평균을 낮춰야지 마지막에 핵심 기억이 떨어지거든요.
그래서 핵심역까지 그렇게 떨어지면 20% 떨어지는 거죠. 그러면 지금 강남 3부랑 용사는 안 풀어줬는데 거기들도 막 빠지면 그때 이제 풀어주고 풀어주고도 안 되면 뭐든 뭐 일시적으로 풀어주고 그런 것들이 나와야지 사실은 20%가 빠질 거잖아요. 예 그렇습니다. 그러면 아직은 거기까지 안 갔기 때문에 역설적으로 지금은 아직 초중반 정도 금리가 좀 마치기 시작하고 있으니까 금리가 떨어지면 집값이 오를 거 아니냐 이런 전망도 나오고 있는 것 같습니다. 물론 집값을 결정하는 가장 중요한 요소가 하나 중에 금리인데요 그런데 작년과 3월에 어떤 일간지에서 저하고 저는 부동산 대세 하락론전 어떤 분을 대세 상승 존자로 비유해 놨더라고요 그런데 그 이후로 집값이 많이 떨어졌죠.
그런데 그 기자가 다시 찾아왔어요. 다시 한번 토론해 보자 지금 금리가 떨어지니까 그쪽 사람들은 집값이 올라간다고 주장하고 있다 다시 또 올라간다 근데 제가 뭐 통계적으로 분석해 보면 집값을 결정하는 가장 초기에는 중요한 요소가 금리예요. 그런데 시간을 두고 집값을 결정하는 요소가 금리보다는 경기입니다. 그런데 현재 경기 상태를 나타난 동인지 순환 변동치가 작년 시호를 고점으로 이제서야 떨어지기 시작했다는 겁니다. 경기가 나빠지면 우리가 집을 살 돈이 없어지는 거죠. 일자리도 많지 않고 월급이 많이 안 오르니까요. 그리고 문제는 우리 저 특히 그 젊은 분들 3 40대 이분들이 연끌이라는 단어가 나올 정도로 이미 집을 많이 사 버렸지 않습니까 그래서 금리가 떨어지더라도 기존의 집을 돈 빌려 사신 분들의 금리 부담은 줄어들지 모르겠지만 새로운 수요는 그렇게 많지 않을까라는 경계가 나빠지니까요.
저도 지금 뭐 투자를 하고 있는 사람 중에 하나지만 사실 지금이 막 정말 적기냐 지금이 사면 정말 바닥이냐라는 그런 생각이 잘 들지는 않거든요. 지금 사실 아까 말씀하신 것처럼 여러 리스크들이 많고 막 변수들도 너무 많은데 물론 지나고 나면 뭐 다 알게 되겠지만 지금 현재를 사는 우리 입장에서는 여기 이게 정말 바닥이라고 보고 사는게 맞나라는 아직은 좀 불안감이 좀 줘도 들어가지고이 바닥을 정말 찾기는 힘들죠. 사실 제가 서강대 2015년에 들어가지고 쟤한테 좋은 학생들이 직장 들어와서 결혼하고 결혼하면 집도 있어야 되지 않습니까 저한테 찾아와 가지고 집 언제 사야 됩니까 이렇게 물어보는데요.
참 저도 대답하기 힘든 거죠. 그러면 그럼에도 불구하고 제가 또 여쭤볼 수밖에 없는데 그러면 지금은 굳이 무주택자나 1주택자 분들은 뭐 급하게 생각할 필요는 없는 단계라고 봐야 될까요. 저도 뭐 전세 살고 집 사보고 그랬었습니다만 사실 나이가 들수록 집은 살집은 하나 있어야 되거든요. 그래서 학생들이 오면은 그 저 원금상환 능력이 있느냐 원리금 상한 능력 있으면은 지금 뭐 사도 된다 그런데 지금 그 월급 받아 가지고 부모님한테 돈 많이 받지 않으면은 그 살 돈 있고 원리금 삼한 일부는 은행에서 빌려야 되거든요. 그게 좀 부담스러울 것이다 그렇게 생각한다면 조금 더 기다려 보자 뭐 이런 식으로 지금 좋을 해주고 있는데요.
그 사이에 집값이 오르면 혼납니다. 사실 뭐 저점은이나 고점을 맞추기가 참 어렵기 때문에 뭐 이거는 말 그대로 정말 데이터를 가지고 얘기를 하는 거긴 하지만 뭐 변수가 또 바뀌면 또 지금 말하는게 또 미래는 또 달라질 수도 있는 거니까 근데 그럼에도 불구하고 어쨌든 지금 현재를 사는이 무주택자분들이나 일주택자분들은 지금 전세 끝나가고 월세가 끝나면 지금 어떻게 해야 됩니까 뭐 지금 뭐 사야 됩니까 뭐 이런 얘기를 하시는 분들도 있는데 그러면 지금 금리는 어쨌든 조금 내려갈 수 있는 추세니까 현재 금리 정도에서 감당할 수 있는 정도라면 전 어차피 집이 필요합니다.
사도 괜찮을까요. 이런 말씀을 드렸습니다만은 뭐 그런 집은 언제라도 사셔도 된다고 돈벌 목적으로 투자 목적으로 막 무리해서 하거나 내가 거주하지도 못할 지역에 산다 이런 것들을 지금 하실 필요는 없다 그리고 조금 더 장기적으로 한번 생각해 보실 필요가 있는 게요 사실 우리 인구 고령화 베이비붐 세대 은퇴 높은 가계부채 이게 떨어지는 연인이라고 했는데 집값이 그동안 올랐었거든요. 그걸 집값을 떠 봤던게 소득이 증가했고 가구수가 증가했기 때문에요. 그런데 우리 잠재성장률이 지금 2%에서 1% 후반으로 떨어지면서 아마 소득증가 속도는 많이 둔화될 거예요.
가장 중요한게 가구 쓰거든요. 서울 경우는 2029년에 통계청 축에 따르면 2029년에 정점이더라고요 앞으로 몇 년 그 사이에 한 번도 오를 시점이 있어요. 그런데 이제 부동산을 올리는 요인보다 내리는 요인들이 커지고 있다는 겁니다. 그런 의미에서 굳이 지금이냐라고 하면은 지금 살 필요까지는 없는 거고 한번 뭐 올 수도 있지만 그게 당장은 아닐 수 있다 그러면 얼마 정도의 어떤 기간을 보세요. 아까 결국에 산을 지루하지만 내려오다 보면은 이제 저는 뭐 2019년까지 서울 가구수가 정점치기 전까지는 한 번은 오류를 한 번은 그런데 그 이후로는 뭐 부동산 이런 거 철저히 둘째 셋째도 뭐 이치다 이치가 좋은 거는 계속 오를 수가 있죠.
차별화가 굉장히 심화되는데요. 평균적으로는 정체면 다행이다 평균을 봤을 때 평균을 봤을 때 물론 개별적으로는 만약에 조금 위치가 빠지거나 좀 입지가 안 좋은 곳들은 뭐 급격한 하락을 만나게 될 수도 있겠네요. 예 그렇습니다. 우리 저 인공은 정말 심각하지 않습니까 합계 출산율이 작년에 0.78이라고 그러는데 세계에서 0.78 되는 나라가 어디가 있어요. 연구회가 옥스퍼드 이코노믹스에서는 얼마 전에 농담으로 지구상에서 가장 빨리 사라질 나라가 한국이다 그러니까요. 그래서 핵심 수요가 늘어난 데는 좀 차별화될 수가 있을 것 같습니다. 근데 저는 우리 경제학 구조적으로 저성장 국민에 들어서 하면서 모든게 차별화라고 보고 있습니다.
기업도 잘 된 거는 잘 되고 어려운 데는 어렵고요 그 다음에 개인들도 어떤 직장에 다니냐 차별화될 수가 있고요 부동산도 마찬가지라고 생각해요. 정말로 좋은 이치 잘 선정해야 된다 근데 좋은 이치는 사실상 비싸죠. 또 비싸니까 그런데 떨어졌을 때 그런 것들도 좀 싸게 살 시기가 있다 강남 아파트 장기적으로는 올랐죠. 그런데 2009년에서 2011년에 강남 아파트 가격 많이 떨어졌거든요. 공급이 비탄력적이기 때문에 수요가 위축되면 강남 아파트가 뭐고 급락할 수가 있어요. 그런 시점이 앞으로 한번 남아 있다는 겁니다. 그럴 때 이제 조금 여유 있으면은 진입하시면 되죠.
무리하지 않는 선에서 결론은 내 소득에 맞춰서 살아 소득이 늘어나는게 진짜 중요한 거지 뭐 단기적으로 막 그 타이밍 맞춰서 투자하기에는 현재는 조금 리스크 있을 수 있다 예 그렇습니다. 그렇게 정리를 하면 될 것 같습니다. 오늘은 유튜브 김영익의 경제스쿨도 운영하고 계시는 서강대 경제대학원에 김영희 교수님 보시고 이제 부동산 주식 경제 전망까지 해보는 시간을 가졌습니다. 교수님 오늘 나오셔서 너무 감사드리고요 고맙습니다. 시청자 여러분들도 영상 시청해 주셔서 감사드립니다. 지금까지 저는 내집마련부터 건물주까지 부인남티비의 부인남이었습니다. 감사합니다.
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