저자: 교양이를 부탁해 · 한국인
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이 영상은 1980년대부터 최근까지 한국의 자산 형성 흐름을 시대별로 짚는다. 80년대에는 재형저축 등 고금리 저축이 중산층의 주요 자산 형성 수단이었고, 2000년대 이후에는 대부분이 레버리지를 활용할 수 있었던 아파트로 자산을 쌓았다고 설명한다. 90년대 외환위기 이후 아파트 가격 하락기에 투자한 경우가 가장 유리했다는 분석도 제시된다. 2010년대에는 저금리와 완화된 대출 규제 속에서 갭투자가 확산되었다. 영상은 세대별 입사 시기에 따라 자산 형성 경로가 크게 달랐다고 비교하며, 예금을 중간 단계로 활용하고 제도 혜택을 빨리 쓰며 포모에 흔들리지 않고 오래 보유한 사람들의 공통점을 정리한다. 앞으로는 대출 규제와 부동산 가격 부담, 인구 구조 변화로 아파트 중심 자산 형성이 어려워지고, 금융자산 중심의 방식이 더 현실적이라고 전망한다. 일본의 사례를 들어 부동산 비중이 낮아지는 흐름을 설명하고, 현재의 높은 금리를 활용해 채권 비중을 갖추는 것과 국내외 주식을 함께 담는 방법도 언급한다. 다만 이는 영상 제작자의 견해이며 개별 투자 권유가 아니라는 점을 유의해야 한다.
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80년대에는 재형저축이나 금리가 매우 높은 적금 같은 상품이 있었습니다. 저축만 잘해도 엄청난 부를 쌓을 수 있는 기회였어요. 그런데 2000년대부터는 이런 기회가 거의 사라졌습니다. 우리나라에서 주식으로 돈을 벌어 자선가가 됐다는 사람은 극소수이고, 90% 이상의 사람들은 아파트로 자산을 쌓았습니다. 다만 앞으로는 아파트로 자산을 불리기가 꽤 어려워 보입니다. 정부도 자산 보유 구조를 바꾸려고 하는 것 같아요. 오늘은 한국 자산 형성의 흐름을 함께 살펴보겠습니다.
몇 년 전 드라마 '재벌집 막내아들'이 히트했죠. 과거로 돌아가 정답을 알고 투자한다면 엄청난 부를 얻을 수 있었을 겁니다. 저희는 재벌집이 아니라 동네 마트 막내아들 정도로 설정해 보겠습니다. 평범한 중산층이 80년대로 돌아가 삼성전자를 계속 보유했다면 좋았을 테고, 아니면 코스피, 아파트, 국채 중 언제 무엇을 샀어야 했을까요. 80년대는 보통 중산층이 자산을 형성할 수 있었던 시기라고 생각합니다. 그 이전에는 재벌이나 엄청난 토지를 가진 사람들만 자산을 쌓을 수 있었으니까요.
1980년 신군부가 들어선 뒤 김재익 경제수석이 긴축 정책을 펼쳤습니다. 통화량을 줄이고 예산을 긴축하고 임금을 동결하는 강력한 통화정책이었죠. 그 결과 80년에 20~30%에 달했던 물가가 83년에는 3% 미만으로 빠르게 안정됐습니다. 이후 3저 호황, 즉 저유가·저물가·저금리 시기가 찾아오면서 주식시장이 크게 급등했습니다. 85년쯤 코스피가 150 수준에서 900~1000까지 오르는 놀라운 상승이 있었죠.
그렇다면 80년대에 주식을 샀어야 했을까요? 당시 가장 좋았던 투자는 사실 채권이었습니다. 다만 개인이 큰 돈으로 채권에 투자할 수 있는 시스템이 잘 갖춰져 있지 않아, 일반 중산층이 활용할 수 있는 수단은 아니었습니다. 대신 금리가 워낙 높았습니다. 금리가 15~30%에 달했고, 비과세 혜택까지 있었어요. 월급을 받으면 재형저축 같은 상품에 넣어 목돈을 모으는 것만으로도 큰 효과를 봤습니다. 굳이 다른 투자를 할 이유가 없을 정도였죠. 그렇게 모은 목돈으로 주식을 살지 아파트를 살지 고민하던 시기였는데, 사람들은 대체로 아파트를 선호했습니다.
90년대 내내 코스피는 94년까지 오르다가 이후 꺾였습니다. 그래서 주식에 투자했다면 올랐던 만큼이 거의 다 사라졌습니다. 아파트는 어땠을까요? 외환위기 때 가격이 떨어지긴 했지만 주식만큼 크게 흔들리지는 않았습니다. 주가는 크게 오르내리는 것을 반복했고, 그 하락을 버티는 것도 쉽지 않았어요. 장기 투자를 하기 어려운 구조였습니다.
반면 88년 무렵 아파트를 샀다면 이후 10년 동안은 큰 재미를 보지 못했습니다. 그러니 80년대 후반은 좋은 타이밍이 아니었던 셈이죠. 이 시기에 가장 좋은 전략은 예금과 적금, 국채 등으로 꾸준히 자산을 모으다가 외환위기 때 투자를 시작하는 것이었다고 볼 수 있습니다. 98년 기준으로 보면 서울 주요 아파트 가격도 큰 차이가 없었습니다. 31평 아파트가 1억 5천만 원 정도였으니까요. 강남 아파트와 다른 지역 아파트의 격차가 지금처럼 크지 않았다는 뜻입니다.
2000년대 들어 외환위기 이후 높았던 금리가 크게 떨어졌습니다. 미국 S&P500은 2000년대에 거의 재미를 보지 못했지만, 한국은 중국 특수 덕분에 2000년 초반부터 2007년까지 꾸준히 올랐습니다. 2008년에 꺾이긴 했어요. 이 시기에 주식으로 자산을 형성한 사람도 있었지만 많지는 않았습니다. 대부분은 아파트에 투자했고, 어느 지역을 샀느냐에 따라 결과가 크게 달라졌습니다.
아파트가 주식보다 유리했던 이유는 레버리지에 있었습니다. 주식은 신용으로 투자하더라도 하락하면 손실이 엄청나서 레버리지를 쓰기가 사실상 어렵습니다. 반면 아파트는 전세를 끼고 사거나 대출을 받을 수 있어서 적은 돈으로 큰 자산을 굴릴 수 있었어요. 자산 증식 효과가 커지니 많은 사람들이 아파트를 선택했습니다. 또한 주식은 HTS로 바로 팔 수 있지만 아파트는 바로 팔 수 없어서, 하락기에도 버티게 만드는 효과가 있었던 것도 사실입니다.
2010년대 들어 글로벌 금융위기 이후 경기가 침체되면서, 각국이 돈을 풀어 경기를 부양했습니다. 한국도 집값이 떨어지기 시작하자 정부가 LTV, DTI 같은 규제를 풀었습니다. 그러자 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 크게 늘었죠. 예를 들어 10억 원짜리 집을 내 돈 4억 원에 전세 6억 원을 끼고 샀다가 집값이 12억 원이 되면, 내 몫은 50% 가까이 늘어난 셈입니다. 레버리지를 활용하면 수익률이 엄청나게 커질 수 있었던 거죠. 당시 국내 자금이 주식이나 채권보다 아파트 투자에 집중된 이유입니다. 2013년부터 2019~2020년까지 특히 그랬습니다.
1980년, 1990년, 2000년에 각각 첫 월급을 받은 직장인이라면 자산 형성 과정이 완전히 달랐을 겁니다.
- **1980년 입사 세대**: 물가가 연 28%에 달하던 고금리 시기였습니다. 재형저축과 청약통장 등에서 15~30%의 금리를 받으며 목돈을 만들 수 있었어요. 이후 물가가 안정되면서 채권과 저축에서 높은 수익을 얻었고, 중반 이후 아파트나 주식에 투자할 수 있는 목돈이 생겼습니다. 어떻게 보면 가장 운 좋게 출발한 세대라고 할 수 있습니다. - **1990년 입사 세대**: 자산 가격의 꼭대기 시기에 사회생활을 시작했습니다. 코스피도 1000 가까이 올랐고 아파트 가격도 최고치였죠. 이 세대는 한 박자 쉬면서 외환위기 이후 가격이 떨어졌을 때 투자한 경우가 가장 좋았다고 볼 수 있습니다. 10년 정도 모아 1999년쯤에 자산을 샀다면 베스트 케이스였을 겁니다. - **2000년 입사 세대**: 아파트 가격 급등기가 99년에서 2007년, 그리고 2013년 이후에 나타났습니다. 문제는 돈이 없었다는 점입니다. 포모(FOMO, 놓칠까 봐 두려운 심리)에 휩쓸려 뒤늦게 고점에서 산 경우 이후 하락을 겪었습니다. 안 사는 것보다는 나았지만, 타이밍이 매우 중요했습니다. - **2010년 입사 세대**: 조금이라도 빨리 서울 아파트를 샀느냐 여부에 따라 자산 형성의 차이가 컸습니다. 2013년부터 2020년까지의 아파트 가격 랠리를 누릴 수 있었기 때문입니다. 2016, 2017, 2019년 중 언제 샀느냐에 따라 결과가 달라졌습니다. - **2020년 입사 세대**: 이미 아파트 가격이 크게 오른 뒤라 방법이 많지 않습니다. 결국 금융자산 중심으로 자산을 쌓을 수밖에 없을 것입니다.
자산을 잘 불린 사람들에게는 몇 가지 공통점이 있었습니다.
첫째, 목돈을 모은 뒤에는 예금이나 적금에 그대로 두지 않고 아파트든 주식이든 무언가에 투자했습니다. 예금과 적금은 투자를 위한 중간 단계였을 뿐입니다.
둘째, 레버리지를 적절히 활용했습니다. 집을 살 때 전액을 현금으로 사는 사람은 많지 않죠. 전세를 끼고 사는 것도 상당한 레버리지 효과가 있었습니다. 감당하기 어려울 정도로 무리하지만 않았다면, 레버리지 사용에 지나치게 거부감을 가질 필요는 없습니다.
셋째, 제도 변화를 빨리 활용했습니다. 강남 개발이나 재형저축, 90년대 비과세 근로저축, 2015~2016년 이후의 ISA 같은 제도가 그 예입니다.
넷째, 막차를 타지 않고 포모에 흔들리지 않았습니다. 너무 비싸다고 느끼면 굳이 사지 않고 기다렸다가, 가격이 떨어지는 위기 때 현금을 가지고 있던 사람들이 자산을 형성할 수 있었습니다.
다섯째, 오래 들고 있었습니다. 집을 샀다 팔았다 반복하지 않고, 좋을 때도 안 좋을 때도 보유하면서 자산이 쌓이도록 했습니다.
지금은 상황이 많이 달라졌습니다. 정부가 자본시장 제도를 개선해 투자를 더 원활하게 하려고 하고, 세금 등 정책을 통해 부동산으로 쏠린 자금을 금융시장으로 옮기려 하고 있습니다. 또한 LTV 같은 규제로 과거처럼 레버리지를 크게 쓰기 어려워졌고, 서울 아파트 가격 자체가 너무 높아져 진입이 쉽지 않습니다. 인구 구조도 점점 줄어드는 추세라 부동산이 과거만큼 매력적이지 않을 가능성이 큽니다.
그래서 2020년 이후 사회에 나온 사람들은 일찍부터 금융시장 쪽으로 방향을 잡는 것이 중요해 보입니다. 금융자산으로 목돈을 먼저 모은 뒤, 그 돈으로 부동산 시장을 살펴보며 대출을 조금 활용해 매매하는 방식이 더 적절할 수 있습니다.
일본의 사례를 보면 흥미롭습니다. 일본은 예전에 부동산 비중이 한국처럼 매우 높았습니다. 그런데 부동산 가격이 크게 하락하면서 자연스럽게 부동산 비중이 낮아졌고, 지금은 금융자산 비중이 약 63%에 이르렀습니다. 미국이나 유럽처럼 금융자산 중심 구조로 바뀐 것이죠. 다만 일본은 부동산 가격 충격 때문에 바뀐 것입니다. 한국도 같은 방향으로 가겠지만 그 변화에는 오랜 시간이 걸릴 것으로 봅니다. 충격이 없는 상황에서 자연스럽게 바뀌는 것이니까요.
한국도 부동산 양극화가 심합니다. 강남 같은 특수 입지는 계속 오를 가능성이 큽니다. 한국이 글로벌 금융 도시로 발돋움하려면 일본 도쿄와도 경쟁해야 하니, 핵심 지역의 고가 주택이 오르는 것은 어쩔 수 없는 흐름일 수 있습니다. 하지만 정부가 부동산 쏠림을 완화하고 금융투자 상품의 세제를 개선하는 방향으로 가고 있으니, 중위 가격대 주택은 과거처럼 크게 오르기보다 다른 자산과 비슷한 수준의 상승률을 보일 가능성이 높습니다. 굳이 그쪽에 집중 투자할 필요는 없다는 생각입니다.
이제 금리 이야기도 해보겠습니다. 금리가 최근 10~15년과 비교해 상당히 많이 올라왔습니다. 미국채 10년물은 거의 5% 전후이고, 한국 금리도 많이 올랐습니다. 과거 10년 동안은 금리가 너무 낮아 채권에 담기 어려웠지만, 지금은 개인이 5% 안팎의 수익을 기대할 수 있으니 자산 형성에 충분히 기여할 수 있다고 봅니다. 따라서 채권 자산을 상당 부분 갖춰 두는 것도 좋은 전략입니다. 인플레이션이 1~2% 수준으로 낮아지면 금리도 함께 낮아질 가능성이 있으니, 금리가 고점에 가까울 때 장기채로 높은 금리를 확보해 두는 것도 중요한 전략이 될 수 있습니다. 주식도 성장을 이끄는 자산이니 빼자는 것은 아니고, 미국과 한국 주식을 반반 담는 것도 좋은 방법입니다.
정리하면, 과거 세대가 아파트 중심으로 자산을 쌓았던 방식과 달리 2020년대부터는 금융자산 중심으로 자산을 쌓는 방식이 더 현실적입니다. 꾸준히 모으고, 세제 혜택 계좌를 활용해 장기적으로 복리 효과를 누리는 것이 핵심입니다. 여기서 너무 조급해하지 않고 시간을 길게 가져갈수록 복리 효과가 커질 수 있습니다.
오늘 '교양이를 부탁해'는 여기까지입니다.
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