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80년도에는 재형 저축이라든가 금리가 너무너무 높은 적금이라든가 이런 것들이 있었습니다. 저축만 잘해도 엄청난 부유 그럼요. 그걸로 시드를 모을 기회가 있었는데 2000년대부터는 거의 사라졌다. 우리나라 사람들은 주식으로 돈 벌어선 자가가 됐다는 사람들은 거의 극소수고요. 90% 이상은 다 아파트로 돼 있습니다. 하지만 아파트를 통해서 자산 영상을 앞으로 하려는 분들이 되게 어려울 것 같은데 왜냐면 정부는 요런 식으로 지금 자산액 보유 규성을 바꾸려고 하 하고 있는 거 같습니다. 오늘은 그 한국의 자산의 형성이 어떻게 됐는지를 주로 보여 드려고 하는데요.
몇 년 전에 그 저 재벌집 막내 아들이라는 드라마가 아주 히트를 친 적이 있죠. 과거에 가서 이제 정답을 알고 있으니까 엄청나게 투자를 잘했을 거잖아요. 그런데음 저희는 이제 재벌집 막내 아들은 아니고 동네 마트 막내 아들 정도로 해서 평범한 우리 중산층들이 80대 돌아가서 뭐 삼성전자를 그냥 계속 갖고 있었고 계속 꾸준히 투자했으면은 좋았겠지만 그런 거 말고 인덱스 위즈로 코스피 또는 뭐 아파트 또는 뭐 국채이 중에서 언제 뭐를 했어야 되는데 그때를 놓쳐서 그게 아쉽게 됐는지 그런 측면에서 우리가 80년대가 보통 중산층이 이제 자산을 형성할 할 수 있는 그 시기라고 생각 하거든요.
그전에는 실은 재벌들 뭐 또 엄청난 토지를 갖고 있는 사람들 뭐 이런 사람들만 그렇고 80년대가 핵심이기 때문에 80년대 정도부터 한번 최근까지의 어떤 상황들을 보려고 하는데요. 1980년에 신군부가 들었으면서 요때 경제 수석을 우리 김재희 경제 수석이라고 이제 얘기를 하는데 이분이 이제 볼코랑 거의 유사한 정책들을 그러니까 통화량을 줄이고 예산을 긴축시키고 임금을 동결시키는 정도로 당력한 그 통화정 긴축 정책으로 인해서 80년에 거의 2, 30%에까지 높았던 물가를 83년 정도 되면은 오퍼스 미만으로 아주 빠르게 안정화시키는 는 아주 놀라운 그런 모습을 보여줍니다.이 이후에 우리가 3조 호황을 겪으면서 저유가 저물가 저한율에 주식이 아주 급등하게 되는 뭐 이런 상황들을 겪게 되는게 이제 매크로의 상황들이죠.
이때 자 여러분들 같으면 이제 80년대로 돌아가서 투자를 했으면은 뭐를 했을 것 같으세요? 3저 호황 때 이때 자 85년 연에 한 150인가 지수가 코스피 지수가 아 900인가 1천까지 가게 되는 아주 놀라운 상승이 있었는데요. 주가가 급등했으니까 80년도에는 주식을 샀으면은 될 거 같다라고 생각을 하겠죠. 그런데 실제 우리가 돌아가서 생각을 해 보면요. 이때 제일 좋았던 거는 채권 투자가 제일 좋습니다. 그런데이 당시는 개인들이 큰 돈을 가지고 채권 투자할 수 있는 이런 시스템들이 실현이 잘 돼 있지 않기 때문에 일반적인 그 개인들의 중산층 등의 저 자산형성 수단이라고 보기는 어려워서 뭐가 좋았냐면요.
이때 금리가 워낙 높았기 때문에 접근 같은 것들인데 요게 되게 잘 돼 있습니다. 금리가 거의 작게는 15에서 30%까지 되고요. 비과세 혜택도 있습니다. 그러니까 개인들로는 80년부터 월급 받았으면은 이걸 무조건 들어서 엄청나게 했어야 되죠. 30%씩 나오니까 딴 거 할 거 뭐 있습니까? 저축만 잘해도 엄청난 부을 그럼요. 정부에서 주는 이런 재형 저축이라고 하는데 이런 혜택들이 있었기 때문에 요걸 가지고 돈을 모아서 목돈을 모아서 주가가 이제 금 급등을 이제 할 때 주식을 살 거냐 아니면 아파트를 살 거냐 이때 이제 보시면은 코스피는 막 163에서 900까지 치고 이렇게 내려오긴 하는데요.
여러분 같으면은 이때 주식을 사시겠어요? 아니면은 그 아파트를 사시겠습니까? 사람들은 보통 아파트를 선호를 많이 했습니다. 그게 오늘 우리가 쭉 따라가 봐야 될 것인데 왜 사람들은 우리나라 사람들은 이게 주식이 이렇게 올랐고 나중에도 보면은 엄청나게 오르기도 하고 또 떨어지기도 하고 하거든요. 근데 주식은 거의 한 사람이 별로 없고요. 주식으로 돈 벌어서 내가 어 자선가가 됐다는 사람들은 거의 극소수고요. 대부분 한국 사람들 거의 대부분 90% 이상은 다 아파트로 돼 있습니다. 이런 상황에서 아파트를 선택한 사람들이 그나마 잘 선택을 잘했고 자상을 잘한 사람으로 이제 뽑히는데 자이 다음을 한번 보죠.
1990년대입니다. 90년 내내 보면은 실제 그 코스피는 94년까지는 좀 올라갔다가 외한 얘기를 맞아서 이렇게 꺾이는 이런 상황이기 때문에 아까 주식 투자를 했으면 올라갔던만큼이 90년도에 거의 다 있습니다. 그런데 아파트를 투자했던 사람은 어떻게 됐을까요? 여기도 IMF 외안이기를 맞아서 마찬가지로 가격이 떨어지긴 하는데 이게 그렇게 아 자 그 주식은 보시면은 거의 910을 갔다가 왔다 갔다 하는게 지금 계속 반복되잖아요. 우리가 올라갈 땐 좋지만 내려갈 때 저렇게 내려가면은 버티지 못합니다. 그래서 장기 투자를 할 수가 없어요.
그런데 아파트는 그래도 좀 덜 내려가죠. 이런 상황이기 때문에 89년 아까 88년 이을 때 아파트를 샀으면 그 뒤로 10년 동안은 별로 재미를 못 봅니다. 그니까 되게 좋은 타이밍은 아니었던 거 같아요. 예금과 적금 또는 이제 그 국채가 워낙 금리가 높았기 때문에 이걸로 자산을 계속해서 모으다가 IMF 때 이제이 자산 투자를 했던 분들이 가장 좋은 케이스라고 볼 수가 있겠죠. 자, 98년에 음마 아파트의 가격 형성인데요. 31평이 지금 1억 5천이잖아요. 근데 서대문의 홍운동이 현대 아파트가 똑같습니다. 자, 청담의 3익 아파트가 1억 7천인데 자, 뭐 다른 쪽도 거의 비슷합니다.
그니까 이제 우리가 강남 아파트에 뭐 그 버블 세븐에 뭐 여러 가지 얘기를 하는데 실제로 그 외안이기 전에는 이게 큰 차이가 나지가 않았다는 거. 그래서 어 많은 사람들이 그거를 80년대부터 샀으면은 되게 좋았을 것 같지만 실은 90년대 자체가 [콧방귀] 이게 어 뭐랄까 주식은 실은 재미가 없었고 그죠. 오히려 채권 같은 거 또는 저축 예금 이쪽이 더 높았기 때문에 오히려 기다렸다가 꾸준히 돈을 모았다가 아 IMF 외안이기를 보고 나서 투자를 했던 분들이 실은 가장 혜택을 많이 본음 이런 거라고 볼 수 있겠습니다. [콧방귀] 그 2000년대로 혹시 넘어가서 보면요.
이렇습니다. 2000년대는 우리가 외한이기 이후에 높았던 금리가 쫙 떨어지게 되고요. 그리고 미국은 2000년대 SMP 500이 아주 헤멜 정도로 재미가 없었거든요. 예. 주식하기 되게 안 좋은 시점인데 우리는 중국 특수 덕분에 2000년 초반부터 2007년까지는 그래도 계속 오릅니다. 2008년에 좀 꺾이긴 하지만 이런 상황에서 투자를 우리가 했으면은 뭐가 좋았을까? 제일 좋은 건 그래도 역시 주식이 한 네배 정도 났으니까 좋았을 텐데 아마 국내에서 이제 주식으로 좀 돈을 벌고 자산을 형성했다는 분들이 아마 외안이기 이후에 99년에서 한 2007년 정도까지 자산을 형성한 분들이 꽤 있는데요.
그래도 많지 않습니다. 대부분은 다이 당시에 주식이 아니라 아파트를 투자하신 분인데 여기서 어디를 투자했느냐에 따라서 그냥 서울 외곽을 했느냐 아니면은 강남을 했느냐에 따라서 이제 완전히 달라지게 되는데요. 여기에서 이제 보시면 아 주가는 505까지 내려갔던 주가가 코스피가 1900 정도로 한 네배 정도 증가를 하는데 그 뒤로는 이제 박스로 가죠. [콧방귀] 어 1900 99년에 한 뭐 1억 3천 1억 4천 했던 아파트가 그뒤로 2009년까지 아파트도 거의 세배 이게 강남일 경우는 실은 그 이상으로 가게 되는 이런 상황을 겪게 되는데 여러분들이 과거로 돌아가서 2000년 초반이라고 한다면
우리는 대부분 다 아파트를 샀습니다. 중요한 거는 레버리지가 주식은 레버리지가 실은 불가능합니다. 신용 쓴다고 하더라도 이렇게 내려가면은 엄청나게 토해되기 때문에 레버리 자체가 불가능해요. 그런데 아파트는 어떻습니까? 전세를 끼고 사든가 아니면은 대출이 있잖아요. 실은 엄청난 레버리지를 사용할 수 있겠고 그러면 내가 그 소액을 투자해서 뭐 많은 부분을 대출을 받았기 때문에 그 레버리지 효과가 엄청나게 커서 자산 증식의 효과가 있었기 때문에 아파트를 선택할 수 있는 중요한 원인이었고 떨어져도 아까 IMF 때 위기 때 떨어지더라도 주식은 HTS 보면서 내가 바로 팔 수 있잖아요.
아파트는 바로 못 팝니다. 그냥 버텨야죠. 그게 또 되게 좋은 기회를 추기도 했었고 그런 특징들이 우리가 아파트를 선택을 할 수밖에 없었던 여러 가지 요인들이 나오는데 실제로 강남 아파트 또 이제 그 서울의 주요 아파트들을들로 인해서 자산을 형성한 우리 중산층등은 외한기 유기 있었던 두 번의 아파트 가격 상승이 사이클을 둘 중에 한 번 탔거나 아니면 두 번 탔거나 두 번 탔으면은 훨씬 자산 형성이 많이 됐을 거고 그런데 자산에서 형성할 수 있는 기회가 없었던게 이제 2010년대 글로벌 금융 위기 이후에 전반적인 경기 침체가 왔었고 이때이 규제를 풀어 주게 됐고 금리가 너무너무 낮았었고 그래서 그나마 나왔던 그 대안이요 레버리지를 이용한 그 아파트 투자였었다라고 볼 수가 있을 것 같습니다.
근데 제 기억에 12년 13년 그때도 회사 날 때 보면 선배가 이제 한국 부동산은 끝났어. 사면 안 되지. 막 이랬던 거 같거든요. 네, 맞습니다. 그게 2007년 정도까지 가파르게 오르다가 전 세계적인 그 금융익이 충격을 맞아서 전 세계실 경기 침체 들어갖고 이걸 부양하려고 중국이 4주하는 돈을 풀고 미국은 뭐 양적 언어화하고 해서 이제 이동성을 엄청나게 풀어서 부양을 하려고 했거든요. 근데도 잘 안 됐어요. 그래서 한국의 집값도 아까 슬쩍 내려가기 시작하는 이런 상황이 됐었거든요. 그래서 그 당시 정부에서 유동성도 풀었지만 실은 규제들을 조금씩 풀어 줍니다.
LTB DTI가 강력한 그 수요 억제 책이었는데 그것들을 좀 풀어 주는 것들이죠. 갭 투자 뭐 이런 것들을 사람들이 많이 하게 되죠. 특히 레버르지를 통해서 전세 끼고 샀을 때 대부분 전세 끼고 많이 사시기도 하죠. 그랬을 때 실제 그 살 때 10억이어서 내가 4억을 넣었으면은 전세 6억을 끼고 했으면은 집값이 12억이 되면은 내 몫이 이렇게 거의 50%가 늘어나는 거기 때문에 요런 식의 투자를 하게 되면은 이거는요 1.4는 그냥 지수로 얘기한 거고 레버리지를 이용했을 때는 실은 엄청나게 높은 수익이 나올 수 있잖아요. 이동성은 풍부하고 자산 수익은 잘 안 나오고 하다 보니 많은 국내에서 많은 돈들은 주식이나 뭐 채권이나 다른 곳에 간게 아니에요.
아파트 투자에 많이 집중이 됐던게 2013에서 거의 2019, 20년도까지인 거죠. 1980년, 90년 2000년에 각각 첫 월급을 받은 직장인이 있다고 가정을 해 보겠습니다. 그럼 각 세대는 좀 어떤 자산들에 투자를 했었어야 가장 큰 불을 축적할 수 있었을지 여쭤보고 싶습니다. 네. 상황이 완전히 다릅니다. 1980년에 첫달급을 받았던 54년생은요. 물가가 한해 28% 엄청난 고급리이고요. 이때 재형 저축 아까 청약 통장 뭐 이런 것들이 15에서 30%씩 주면서 목돈을 계속 만들어서 투자를 하니 국채 투자가 안 됐으니까 뭐 이런 식으로 갔겠죠.
그런데이 물가가 쭉 내려오게 되면서 채권에서 엄청나게 수익이 하고 그 높은 금리를 받았던 저축에서도 높은 수익을 나서이 목돈을 가지고 그다음에 중반 이후에 아파트든 뭐 주식이든 투자할 수 있는 목돈이 생기게 되는 어떻게 보면은 럭키하게 출발했던 시대가 사실은 1980년대 일을 시작하신 분들이 아닐까 싶습니다. 그리고 90년대는 일을 시작했는데 자산의 꼭대기입니다. 주가도 거의 1 950 1천 호스피 같고요. 아파트 가격도 막 최고치이고요. 그래서 이분들은 오히려 기다렸다가 한 박자 쉬고 외한이 맞고 나서 샀을 때가 가장 좋은 타이밍인 거 같아서 제가 [콧방귀] 보기에는이 90년대 입사를 하신 분들이 10년 정도 모아서 자산을 한 90년 99년쯤에 사게 되는 가장 베스트 케이스가 아닐까 이런 생각이 들고요.
74년생 2000년 입사는요. 아파트 가격의 급등 기점이 99년에서 한 2007년 그다음에 2013년 이후에 뭐 한 6, 7년 있다 그랬잖아요. 그런데 입사를 했는데 지금 빨리 사야 됩니다. 돈이 없어. 돈이 없어요. 그래서 그때도 포모가 문제입니다. 아, 지금 아니면 안 될 거 같아 해가지고 막 차를 타자 그래 가지고 뒤늦게 샀다가 이제 그대로 쭉 떨어지게 되는 상황들이 발생하게 되니까 안 산 거보다 낫지만 실은 그 타이밍도 되게 중요했다라고 보여집니다. 그런데 [콧방귀] 만약에 84년생 2010년 입사자라고 한다면 그럼에도 불구하고 조금이라도 빨리 아파트를 서울 아파트를 산 사느냐 빨리 샀느냐가 자산 형성에 엄청난 차이를 지금 보이고 있고요.
왜냐면 2013년부터 2020년까지의 아파트 가격의 랠리를 그 혜택을 받을 수 있었기 때문에 2010년 입사자들한테는 조금이라도 빨리 먼저 샀느냐. 2016년 17년 19년에 따라서 이게 달라지죠. 예. 근데 2020년 입사자들은 방법이 없죠.지 방법이 없습니다. 예. 그래서 저는 앞으로 이제 2026년에 이제 일을 시작하시는 분들은 결국에는 금융 자산 쪽으로 그 집중을 할 수밖에 없을 거라 생각해요. 그래서 일단 많이 모으는게 좀 중요한 거 같고 세제 계좌 중심으로 그 금융 투자를 이제 정립식으로 꾸준히 잘 여기서 너무 조급하게 생각하지 말고 좀 길게 시간이 지나면 지날수록 복리 효과로 상당히 좋아질 가능성이 있기 때문에 나눠서 쌓고 그리고 금리가 그전 10년 15년과 다르게 상당히 많이 올라온 수준이잖아요.
미국체 10년이 거의 5% 전후 우리나라 금리도 많이 올라오긴 했는데 기존 10년에서는 너무 금리가 낮아서 못담았는데 개인 투자로서 5% 전후 정도면은 어 그래도 상당히 자산 형성이 기여할 수 있다고 보거든요. 그래서 채권 자산도 기존 10년간 달리 상당히 많은 부분들을 갖춰 놓자라고 볼 생각이 듭니다. 그다음에 조금 여유가 생겼을 때 오히려 집을 좀 알아보는 방식이 오히려 낫지 않을까 그게 맞지 않을까라고 생각하는 겁니다. 그렇게 불을 축척한 사람들의 어떤 공통점 같은게 있을까요? 그 저기가이 공통점을 한번 이렇게 찾아봤는데요. 일단은 첫 번째는 목돈을 모은 다음에는 그냥 계속 갖고 있는게 아니라 일단은 아파트든 주식이든 뭐든 샀다는 겁니다.
예금과 적금을 갖고 있었던 거는 뭐를 투자하기 위한 거지 그걸 계속 갖고 있는 경우는 별로 없었다는 거고요. 그다음에 두 번째는 그 레버리지를 대부분 사용했다는 겁니다. 우리가 집을 살 때 다 전액 내 돈으로 사지 않는 것처럼 그리고 전세를 끼고 하는 것도 상당한 레버리지 효과가 있었고요. 이거를 감당하지 못할 정도로 쓴 건 아닌 거 같고요. 그런 분들은 아주 소수겠죠. 그래서 그 레버리지 사용하는 거에 대한 거부감을 너무 가질 필요는 없을 것 같다. 어떨 때는 필요하니까. 그리고 제도가 바뀐 것들을 빨리빨리 활용을 했다. 강남 개발 뭐 이런 거는 뭐 말할 것도 없고 없고요.
그다음에 정부가 하려고 하는 그 재형 저축 또는 뭐 90년대 비관세 근로 저축 그다음에 2015 16 이후에는 ISA나 뭐 이런 것들이 될 수 있겠죠. 그리고 막차 타지 않고 포머에 흔들리지 않고 그니까 너무 비싸거나 막 이럴 때는 뭐 굳이 하지 않고 갖고 있다가 오히려 떨어지고 나서 위기 때 현금을 갖고 있게 되는 그런 현명한 분들이 자산 형성을 할 수 있었다는 거고 또 하나는 마지막은 오래 들고 있습니다. 집 한 번 사면 샀다 팔았다 샀다 팔았다 이렇게 하지 않았다는 거 들입니다. 저 집도 오래 들고 있었고 또 안 좋을 때도 좋을 때도 그러니까 이제 좋을 때 확지면서 자산들의 형성을 할 수 있었다.이게 이제 공통점이 아니었을까 이렇게 생각을 해 봅니다.
어 근데 이제 지금은 이제는 어 이걸로 계속해서 우리 자산 형성을 하기는 일단 정부 정책부터 해서 이제 다 달라지게 되죠. 그 출시장 이제 우리가 제도 개선을 통해서 그 훨씬 더 여기서 투자를 원활하게 할 수 있도록 바뀌려고 하고 그다음에 정책적으로도 이제 여러 가지 세금 부과 뭐 이런 것들을 통해서 이거를 밀려는 것들은 거의 없어지려는 거 같고 레버리지도 이제 그 LTB 규제라든가 뭐 등등으로 묶어 놨기 때문에 과거처럼 그런 레버리지를 아주 많이 사용하기는 어렵다 하는 측면에서 에서 얼급으로 저기 살 수 있는 그게 너무 높아졌기 때문에 쉽지도 않을 것 같고 그다음에 이제 인구 구조도 그렇죠.
점점 줄어드는 것 때문에 별로 앞으로 좋아 보지도 않고 뭐 이제 아파트를 통해서 자산 영상을 앞으로 하려는 분들이 되게 어려울 것 같은데 그래서 아마 그 2020년 이후에 이제 일을 하기 시작하는 분들은 그래서 일찍감치 그 금융시장 쪽으로 좀 방향을 트신 거 같고 이걸로 자산 축적을 하고 그 가운데서 쌓게 됐을 때 그 돈을 가지고 이제 그 부동산 시장을 봐서 이제 대출을 약간 일으켜서 매매를 하는 방식으로 포인트가 좀 달라지지 않았을까? 이렇게 생각을 하고 있습니다. 네. 하나만 보여 드리면 요게 일본의 사례입니다. 일본은 예전에 부동산 비중이 우리나라처럼 엄청나게 높았거든요.
근데 이게 부동산 가격이 엄청나게 하락을 했기 때문에 자연스럽게 부동산 비중은 낮아지고 금융 계산이 거의 63%가 돼 버렸거든요. 이게 이제 미국이나 다른 유럽이나 이런 식으로 바뀐 겁니다. 정부는 요런 식으로 지금 자산의 보유 규성을 바꾸려고 하 하고 있는 거 같습니다. 근데 이거는 부동산 가격 충격 때문에 바뀐 거예요. 저는 일단 이게 바뀌는데 우리는 오랜 시간이 걸릴 거라고 봅니다. 이런 충격은 아니니까. 부동산이 한국 사회에서도 양극하도 굉장히 심하지 않습니까? 예를 들어서 뭐 강남이 내 특수 입지에 따라서는 더 올라가고 그러니까 일본 도쿄도 핵심지는 계속 올라가는데 그런 현상이 일어나긴 [목을 가다듬음] 하더라고.
어떻게 보시나요? 그거는 어쩔 수가 없을 겁니다. 한국이 이제 글로벌 금융 도시로 저기 뭐 일본하고도 경쟁을 해야 될 거 같고요. 그랬을 때는 좋은 지역게 그 고가 주택 올라가는 건 어쩔 수가 없는 거 같고 이판 보시면 부동산 솔림을 완화시키고 이제 금융 투자 상품 쪽에 세제를 해소시켜서 이쪽에 매력을 더 높이게 해서 국민들의 가게 포트폴리오 비중해서 부동산을 낮추고 금융 투자를 좀 높이게 되는 이쪽으로 가려고 하기 때문에 고가 주택은 뭐 좀 빼더라도 중위 정도에서는 그냥 과거처럼 엄청나게 올라가는 거는 아니고 뭘까? 과 상승률 또는 그 다른 자산하고 비등하게 그렇게 크게 매력은 없게 아 요렇게 가게 될 가능성이 많기 때문에 우리가 굳이 그쪽에 좀 중점을 둬서 투자할 필요는 없을 것 같다는 생각이 들어요.
아마 한국의 기존 세대가 형성했던 자산 그 형성의 과정하고는 상당히 다른 2020년대부터는 상당히 다른 방식의 금융 자산 중심으로 성장을 할 수밖에 없는 상황으로 바뀐 거 같아요. 금리가 그전 10년 15년과 다르게 상당히 많이 올라온 수준이잖아요. 그런데 만약에 10년 뒤, 20년 뒤 인플레이션이 뭐 1%, 2% 정도로 낮아지면은 금리도 낮아질 거거든요. 그러면은 내년 상반기쯤에 금리의 고점이 조금 생겼을 때 가급적이면 장한 기체로 그 높은 금리를 향유할 수 있는 자산을 많이 담는 것도 이런 시대는 되게 중요한 전략이다. 왜냐면요 90년도쯤에 저 높은 금리를 30년 동안 받는게 좋지 않을까요?
그래서 주식도 아까 좋지만 그래서 주식을 빼자 얘기는 아니고 성장을 이끄는 자산이기 때문에 미국과 한국을 뭐 반반을 넣는 것도 좋은데 채권 자산이 그냥 가만히 있어도 5%가 나오는 어 물론 재정거성 문제도 있긴 하지만 여러 가지를 감안해 봤을 때이 정도라면 상당히 투자 매력이 높아진 정도니까 장기체를 사서 갖춰 놓는게 좋을 것 같다는 생각도 듭니다. 오늘 교양에는 부탁해는 어 여기까지입니다. 네.
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