저자: 김영익 · 한국인
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미국 부동산 거품이 붕괴 과정에 있으며 2008년보다는 충격이 작을 수 있으나 과대평가 폭이 커 하락이 크게 나타날 수 있다는 진단이다. 미국 20대 도시 집값은 2000~2006년 약 105% 상승, 2012년 3월 저점 이후 2022년 6월까지 약 132% 상승해 소득·물가·임대료 대비 과대평가됐다고 본다. 30년 모기지 금리가 3%대에서 7%대로 오르며 주택 매매가 위축되고 집값이 7월부터 하락 중이다. 미국 가계부채 부담은 낮지만, 주가 하락과 집값 하락이 겹치면 부의 효과로 소비가 위축되어 내년 상반기부터 마이너스 성장과 침체가 올 수 있다고 본다. 미국은 정부부채가 GDP의 약 130%에 달하고 물가가 높아 금리 인하가 어려워 회복이 느릴 것으로 본다. 한국 부동산은 최소 3년 하락 사이클이 지속될 것으로 보며, 장기 추세가 꺾이기 시작한 초기 단계라고 진단한다. 집값 결정 요인은 금리와 대출이지만 앞으로는 경기가 더 중요해지며, 경기 둔화기 집값 하락은 평균 약 19개월 이어진다고 본다. 금리 인하가 있어도 경기 악화가 동반되면 집값 상승은 쉽지 않다. 일본 90년대 장기불황 사례처럼 금리와 주가·집값이 함께 하락할 수 있다고 본다. 정부의 부양책(담보대출 확대 등)은 추세를 바꾸기 어렵다고 보며, KB 주택매수우위지수 16.1은 역대 최저 수준으로 심리가 크게 위축됐다고 해석한다. 정부 정책은 하락 속도 조절 정도만 가능하다고 본다. 하락폭은 시간이 갈수록 커질 것으로 보며, 현재는 주변 도시에서 시작해 서울 강남 핵심지까지 확산돼야 하락이 마무리된다고 본다. 주가가 약 12개월 선행하므로 2023년 이후 집값도 반등을 멈추는 시점이 올 수 있으나 상승 전환은 멀다고 본다. 인구 감소와 가구 수 감소, 잠재성장률 하락(약 1%대 후반)으로 장기 상승 시대는 지났고 일본처럼 집을 투자보다 소비재로 보는 대전환이 올 수 있다고 본다. 영상 말미 조언: 대출이 많은 2030 실수요자는 원리금 부담 대비가 필요하며, 정부가 대출 만기 연장이나 금리 부담 완화를 할 것으로 본다. 실수요자는 서둘러 집을 살 필요가 없고 최소 3년은 기다려 볼 만하다는 입장이다.
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안녕하세요. 박종훈의 경제한방입니다. 최근 전 세계 부동산 시장이 크게 요동치고 있는데요. 앞으로 부동산 시장을 어떻게 봐야 할지, 김영익 서강대 경제대학원 교수님과 함께 알아보겠습니다. 안녕하세요.
안녕하십니까. 미국부터 짚어봤으면 합니다. 전 세계에서 부동산 시장이 가장 오래 버티던 곳이 미국이었던 것 같은데, 최근에는 미국 부동산도 심상치 않다는 얘기가 나오고 있습니다. 저는 미국 부동산 시장에서 거품이 형성됐다가 이제 붕괴되는 과정에 들어섰다고 생각합니다. 2008년 금융위기 때도 집값이 많이 올랐다가 무너졌는데, 2000년부터 2006년까지 미국 집값이 너무 많이 올랐거든요. 예를 들어 20대 도시 기준으로 105% 정도 올랐습니다. 집값이 붕괴하면서 2008년에 바닥을 찍었는데, 2012년 3월이 저점이었고, 2022년 6월까지 보면 20대 도시 주택 가격이 132% 정도 올랐습니다. 2000년대보다도 더 많이 오른 셈이죠. 소득이나 물가, 임대료에 비해 지나치게 과대평가됐다고 봅니다.
지금 미국 경기도 위축되고 금리도 많이 올랐습니다. 특히 30년 만기 모기지 금리가 3%대에서 7%를 넘어섰습니다. 이를 보면 미국 주택 시장에도 상당한 충격이 오고 있다는 걸 알 수 있죠. 기존 주택 매매, 신규 주택 매매 지표도 최근 계속 줄고 있고, 가격도 7월부터 떨어지고 있습니다. 문제는 이것이 서서히 떨어져야 하는데, 과대평가된 만큼 많이 떨어질 수도 있다는 점입니다.
미국 부동산 시장도 우리나라 못지않게 고평가 논란이 있는데요. 두 나라를 비교하면 어떻습니까?
가계부채는 우리나라가 미국보다 높은 편인데, 미국은 2008년 당시 가계 원리금 상환 부담 비율이 가처분소득 대비 13% 정도까지 올라갔다가 최근에는 9%를 조금 넘는 수준입니다. 이런 측면에서 보면 부동산 가격이 하락하더라도 2008년 같은 충격은 아니라고 생각합니다. 다만 다른 측면에서 보면, 2000년에는 주식 시장 거품이 무너졌고, 2007년에는 부동산 시장 거품이 무너졌습니다. 지금은 주식 시장이 조정받는 과정에 있는데, 여기에 주택 가격 거품까지 꺼지면 미국 소비가 크게 위축될 가능성이 높습니다. 흔히 '부의 효과'라고 하는데, 주가보다 집값이 소비에 미치는 영향이 더 크거든요. 주가가 이미 떨어진 상태에서 집값까지 떨어지면 소비 위축은 불가피합니다.
이런 점을 보면 미국 경제는 내년 상반기부터 마이너스 성장에 들어가 침체에 빠질 가능성이 있습니다. 그 정도는 지켜봐야 하겠지만요. 2008년과 2020년에는 미국 경제가 성장률이 크게 마이너스로 떨어졌다가 과감한 재정·통화정책으로 위기를 빨리 극복했습니다. 그런데 지금은 정부 부채가 GDP의 130% 근처에 와 있고, 내년 하반기에도 물가 상승률이 여전히 높은 수준이라 금리를 쉽게 내리기 어렵습니다. 그래서 침체에서 빠져나와 회복되는 속도가 굉장히 느리고, 오래 갈 것 같습니다.
지금은 미국뿐 아니라 전 세계 부동산 시장이 하향 안정화하거나 하락을 시작한 상황인데요. 우리나라만의 현상은 아닌 것 같습니다.
그러면 우리나라로 돌아와 보겠습니다. 급매로 몇 억씩 빠지는 현상, 이게 언제까지, 어떻게 지속될까요?
사이클을 보면 최소 3년 정도는 하락 사이클이 지속될 것으로 봅니다. 부동산 가격의 장기 추세를 겨눠 보면 이미 꺾이고 있는데, 지금은 초기 단계라고 보고 있습니다. 집값을 결정하는 가장 중요한 요소는 금리, 대출 규모, 그리고 경기입니다. 그동안 금리가 많이 올랐고, 대출도 축소되고 있죠. 그런데 앞으로는 경기가 문제라고 봅니다. 단기적으로는 집값에 금리가 가장 크게 영향을 미치지만, 6개월, 12개월 뒤로 갈수록 경기의 영향력이 커집니다. 현재 경기가 꺾이고 있다는 뜻이죠.
지난 11번의 경기 순환을 보면 경기 하강기는 평균 19개월 가까이 이어졌습니다. 앞으로 경기가 나빠지면서, 초기에는 금리 상승으로 집값이 꺾이고 있지만 이후에는 경기 악화로 하락 추세가 이어질 겁니다. 3년 이상이라면 최근에 집을 사신 분들에게는 굉장히 큰 타격이 될 수 있습니다.
미국에서 금리 인상이 조기에 멈출 수도 있다고 말씀드렸는데, 그러면 집값에는 어떤 영향이 있을까요? 금리가 떨어져도 집값이 안정되지 않을 수도 있나요?
금리가 떨어지면 자산 가격이 다시 오르지 않느냐는 논쟁이 늘 있는데요. 자산 가격을 결정하는 것은 금리와 경기입니다. 금리가 떨어진다는 것은 그만큼 경기가 나빠진다는 뜻이기도 하고요. 일본 사례를 보면 90년대 장기 불황에 빠지면서 금리는 떨어졌는데 주가도, 집값도 함께 떨어졌습니다. 이론적으로는 금리와 주가, 집값이 반대로 움직여야 하지만, 일본에서는 둘 다 같이 떨어졌습니다. 자산 가격을 결정하는 것이 금리보다 경기라는 뜻입니다. 내년에도 미국과 우리나라의 경기가 좋지 않을 것이라서, 금리가 떨어져도 집값이 오르기는 쉽지 않아 보입니다.
최근 정부 정책을 보면 부양책 쪽으로 기울고 있는 것처럼 보이는데요. 지난주 '비상 민생' 대책에서 부동산 관련 내용이 많았습니다. 무주택자와 1가구 주택자의 15억 원 이하 주택 담보대출 한도를 올리는 등 여러 대책을 내놨는데, 이후 언론이나 시장 참여자들 반응을 보니 '언 발에 오줌 누기'라는 시큰둥한 평가까지 나오더라고요. 저도 이 정도로는 추세를 돌리기 굉장히 힘들다고 봅니다. 수요를 결정하는 것은 금리, 대출, 경기인데, 정부 대책으로 수요가 늘어날 수는 없습니다. KB국민은행의 주택 매수 우위 지수를 보면 최근 16.1로, 100을 넘어야 매수자가 매도자보다 많다는 뜻인데 16.1은 2003년 작성 이래 역대 최저치입니다. 심리가 그만큼 위축됐다는 거죠. 찔끔찔끔 나오는 대책으로는 방향을 바꿀 수 없다고 봅니다. 앞으로 더 많은 규제가 나올 수도 있는데, 지난 정부에서 규제를 많이 했어도 집값은 계속 올랐습니다. 정부 정책은 추세를 바꿀 수 없고 변동폭만 조절할 수 있다고 봅니다.
올해와 내년을 비교하면 시간이 갈수록 하락폭은 더 커질까요?
커질 것으로 봅니다. 지금은 주변 도시에서 하락이 많이 나타나고 있는데, 결국 서울 강남 핵심지까지 하락이 와야 하락세가 마무리될 것으로 봅니다. 제가 2010년 무렵 여의도의 한 아파트에서 전세를 살았는데, 그때 가장 걱정했던 것이 혹시 아파트 가격이 전세금 밑으로 떨어져서 전세금을 돌려받지 못하는 상황이었습니다. 여의도도 완전한 핵심지는 아니지만 어느 정도 핵심이라고 볼 수 있죠. 그런 핵심지에서도 그런 이야기가 나올 때가 바닥이었습니다. 아직은 거기까지 가려면 멀었다는 뜻입니다.
그러면 굉장히 추운 겨울을 대비해야겠네요.
이미 겨울철에 접어들었다고 봐야 합니다. 주식과 비교하면 어떨까요? 주가는 2021년 고점에서 4년이 지나 2150 정도까지 빠졌고, 어느 정도 바닥에 근접했다고 보셨는데, 부동산은 이제부터 시작이라는 거죠. 두 시장의 시차는 무엇 때문일까요?
큰 사이클을 분석해 보니, 코스피 순환이 집값 순환보다 약 12개월 선행합니다. 예를 들어 코스피는 작년 6월을 정점으로 계속 하락하고 있는데, 집값은 KB국민은행 통계 기준으로 6월을 정점으로 이제야 떨어지기 시작했습니다. 이번에도 약 12개월의 시차를 두고 있는 셈이죠. 주가가 최근 반등한다는 것은 내후년쯤 집값도 하락을 멈추고 반등할 수 있다는 의미일 수 있습니다. 다만 주가는 추세적 상승이라기보다 상당히 오랜 기간 박스권에 머물 것으로 보고 있고, 집값도 그런 모습을 보일 것으로 봅니다.
집값 하락이 더 가속화된다면, 특히 대출이 많은 집 소유자들은 어떻게 대비해야 할까요?
저는 집을 '사는 것'이라고 생각합니다. 40년 동안 한 집에서 살았는데, 그런 집은 있어야 한다고 봅니다. 작년에 30대가 돈을 빌려서 집을 많이 샀다고 하는데, 이분들은 상당히 힘들 수밖에 없습니다. 결국 일하면서 원리금을 상환할 수밖에 없는 상황이 됐습니다. 지금은 집을 팔라고 권하기도 굉장히 힘든 상황이고요.
제가 최근 가장 고민하는 것은 아이들의 집 문제입니다. 결혼은 했는데 아직 집이 없어요. 언제 집을 살 거냐고 물어봤는데, 심각하게 고민하고 있지만 경제지표를 보면 지금 당장 살 필요는 없을 것 같아서 조금 더 기다려 보자고 하고 있습니다. 물론 제 생각이 틀려서 집값이 올라가 버리면 아이들에게는 더 힘들겠죠. 그래도 여러 경제지표와 집값 추세를 보면 이 하락 사이클은 앞으로 최소 3년은 지속될 것 같습니다. 집값이 떨어질 때 대출로 집을 산 젊은 층은 상당히 힘든 시기를 맞게 될 것이고, 정부도 어느 정도 대응할 수밖에 없을 것 같습니다. 만기를 길게 연장해 주든지, 금리 부담을 낮춰 주든지 해야 할 것입니다. 우리나라 은행의 최대 대출 만기가 40년 정도 되니까, 그 정도까지 연장해 주는 방안도 검토할 수 있겠죠.
최근 상승장만 보고 집을 산 MZ세대에게는 더 큰 충격이 될 것 같습니다. 그러면 상승은 언제 다시 오게 될까요?
시간이 꽤 걸릴 것 같습니다. 여러 지표를 보면, 서울 핵심지역에서 역전세 이야기가 나오고, 미분양이 크게 늘고, 길거리에 급매 광고가 많이 붙을 때 정말 고통스러운 시기를 지나야 상승이 다시 시작될 것입니다.
지금까지의 하락장과 이번 하락장이 다르다고 보는 분들이 있는데요. 우리나라의 인구가 본격적으로 감소하기 시작했고, 2020년대 중후반에는 가구 수마저 줄어들 것이라는 전망이 나옵니다. 이러면 주택 수요 구조가 완전히 바뀌는 것 아니냐는 시각도 있습니다. 어떻게 보시나요?
저도 이 부분을 심각하게 공부하고 데이터를 찾아보면서 분석하고 있습니다. 우리나라는 세계에서 인구 고령화가 가장 빠르게 진행되고 있고, 가계부채 부담도 큽니다. 제가 추정해 보니 우리나라 잠재성장률은 지금 2%대에서 1%대 후반으로 내려가는 과정입니다. 소득이 늘어나는 속도도 줄어들 것입니다. 거기다 가구 수도 몇 년 뒤에는 줄어들 것입니다. 이런 점을 보면 집값이 장기적으로 상승하던 시대가 지나가지 않았나 싶습니다.
일본을 보면, 90년대 초 거품이 붕괴되기 전까지는 집값이 계속 오르니까 일본 사람들은 집을 투자 대상으로 생각했습니다. 그런데 91년 이후 폭락이 이어지면서, 2년쯤 지나자 집은 투자 대상이 아니라 단순히 사는 소비재라는 인식으로 바뀌었습니다. 우리도 머지않아 그런 대전환의 시대가 올 것 같습니다. 지금까지는 집값이 계속 올랐지만, 부동산의 가치는 '위치, 위치, 위치'라고들 하죠. 특별한 지역을 빼면 앞으로는 그런 시대가 올 것으로 봅니다. 그 시점은 정확히 예측할 수 없지만요.
MZ세대처럼 최근 집을 산 분들은 고민이 더 많을 것 같고, 아직 집을 사지 않은 실수요자들도 대응이 더 힘든 시기가 몇 년간 이어질 것 같은데요. 어떻게 보시나요?
그동안 돈을 많이 빌려서 집을 산 분들은 열심히 일해서 갚을 수밖에 없고, 정부 정책도 어느 정도 부담을 줄여 줄 것 같습니다. 실수요자들이 언제 집을 사야 하느냐가 가장 큰 문제인데요. 제 자녀 이야기를 드렸듯이, 좀 더 기다려 보는 것이 좋겠다고 생각합니다. 제 제자들도 직장에 들어가 결혼하고 집을 사야 하는지 물어보는데, 제 딸에게 했던 이야기를 똑같이 해 주고 있습니다. 어떤 방송에서 이런 이야기를 했더니 진행자가 "그러다 집값이 올라가 버리면 스승의날 카네이션도 못 받는다"고 농담을 하더라고요. 그만큼 집값에 대해 함부로 말하기가 쉽지 않습니다.
그래도 경제성장률, 금리, 주가의 장기 추세를 보면 앞으로 3년 정도는 상승을 기대하기 어렵습니다. 집을 사려는 분들도 지나치게 서두를 필요는 없다고 말씀드리고 싶습니다.
알겠습니다. 미국 집값부터 시작해서 우리나라 부동산 전망, 그리고 앞으로의 대책과 대비 요령까지 자세히 알아봤습니다. 김영익 서강대 경제대학원 교수님, 좋은 말씀 감사합니다. 시청해 주셔서 고맙습니다.
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