빈센트 작가 ㅣ부동산, 집 사기 전에 무조건 '이 지표' 확인해야 합니다(3부) /경제일타강사

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제가 아시는 무주택자들 중에서 저를 만나서 유주택자가 되시는 분들이 많아요. 근데 그분들한테 맨날 드릴 말씀이 이런 겁니다. 무주택자 집을 안 사시는 사람들은 불안한데 그 불안이 경험이 없어지기 때문입니다. 집은 사드 못사고요 비싸도 못 삽니다. 금리는 고점을 보고 있는 거 같아요. 저의 시계를 놓고 본다면 물가는 일부 피크아웃 조짐이 보입니다. 지금 급한 사람은 지금 아니면 피크아웃에 대한 기대가 높을 때 올해 하반기쯤 되겠죠. 아니면 연초가 될 수 있겠고 그때가 다시 한번 타이밍일 수 있다라는 말씀을 드리면서 시계를 좀 넓게 본다면이 모든 굴곡이 다 지나간 다음에 그런 것을 확인하고 사는 견제가 다음 헤드라인은요 부동산 이야기입니다.

사실 집값이 바닥이다라는 의견도 있고 더 떨어질거다라는 의견도 있어요. 어떻게 생각하시는지 이야기 부탁드릴게요 부동산은 한국에서는 매우 중요한 자산입니다. 실제 포트폴리오산 63%를 부동산이 차지하고 있어요. 거의 6:4의 포트폴리오의 마력인 것이죠. 부동산을 제외하고 실제 가기 자산은 없다라고 해도 과언이 아닙니다. 그만큼 부동산은 중요한데요 이런 무거운 부동산이 최근 들어서 30% 정도까지 빠졌다가 최근에 10% 포인트 정도 반등했어요. 자 여기서 이제 의견이 분분한 상태인 것이죠. 다시 내려갈거다 아니면 이제는 바닥을 봤다 매우 중요한 상황인데요 저는 아직은 좀 보수적으로 봅니다.

하지만 이것도 여전히 그 기간을 기다릴 수 있는 사람은 또 포지션이 달리 할 것 같아요. 다주택자냐 아니냐에 따라서도 포지션이 다르고요 어떠세요. 하지만 부동산을 볼 때 올해 특히 중요한 것은 청약입니다. 수도권에서 청약은 이미 부동산 관련된 신분들은 다 알겠지만 로또 분양과 로또 청약이에요. 그래서 최근에 이제 강남 지역에 시작으로 반포와 잠체 진주아파트까지 하반기에 있기 때문에 오히려 청약 시장을 노리는 그런 요인들이 있을 것이다 그런 것들이 거래량에 어느 정도 바이럴을 일으키겠죠. 청력 이야기를 해주셔서 6월 아파트 입주물량이 수도권 위주로 뭐 크게 증가하고 있다 이런 얘기가 나오는데 집값에 미칠 영향은 뭐가 있을까요.

직각이에요. 지도교수님이 대학원 때 되게 유명한 교수님이세요. 김경환 교수님이라고 국토부 차원까지 하셨죠. 그분이 맨날 얘기하는게 부동산은 로케이션 로케이션 로케이션 가격이 영향에 미치는 것은 위치 위치 치고 또한 수요와 공급에 의해서 보면 공급에 따라서 가격은 정해집니다. 수요를 갖고 가격을 컨트롤할 수는 없습니다. 따라서 공급의 위치는 영향은 매우 크고요 하지만 아시는 것처럼 공급이 부동산 시장에서 작용하는 것은 수직이기 때문에 텀이 있죠. 그래서 공급의 물량이 늘어난다는 것은 지금이 아니라도 미래에 대한 가격의 분명 영향을 미칠 것입니다.

하지만 시차가 있는 것이죠. 따라서 또 강남 지역에서의 분양이잖아요. 강남 지역은 어떻게 보면 또 어나더 랩에 또 다른 그룹일 수 있어요. 따라서 이게 한국 전반적인 부동산 가격에 영향을 미칠까 라기보다는 정말로 선도 가격에는 영향을 미치겠죠. 따라서 일부 가격에 안정성보다는 거래의 활성화 측면에서 의미가 있을 것이다라고 보고 있습니다. 건설 자재비나 인건비가 상승해서 공급이 원활하지 않아서 뭐 2~3년도에 뭐 부족해질거다 이런 의견들도 있는데요. 거기에 대해서도 한번 말씀해 보겠습니다. 그런 것처럼 많은 비용 단에서의 부담이 연세 작용으로 나타날 것입니다.

하지만 우리 그런 것이잖아요. 비싸게 사서 싸게 팔자는게 아니고 비싸게 사서 비싸게 팔자라는 행태가 있기 때문에 부동산은 자기만의 자기 논리로 어느 정도 옥석거리가 된 후에 다시 한번 원래 기능을 찾지 않을까라고 보고 있습니다. 집값이 바닥이거나 뭐 반등할 때 눈여겨 봐야 될 경제 신호라든지 그런 지표가 있을까요. 아 그거는 분명하다 다를 것 같아요. 어느 시점에 왜 바닥을 다졌는지 왜 추가 하락했는지를 보면 그 변수가 바뀌면 그게 시그널일 수 있는데 최근에 아시는 것처럼 금융이겠죠. 따라서 우리가 금리를 주목하는 이유는 다양한 가격 변수 채권금리 아니 주식 부동산 모두 다 금리와 결부될 수 있고 또 금리를 보는 이유는 유동성과 결부되어 있기 때문에 상당히 앞으로 부동산 시장의 바닥을 타진하는데 있어서 가장 중요한 벡터라고 할 수 있는 것은 금리입니다.

그러면 공교롭게 한국은행이 지금의 금리 스탠스가 어떤가 그래도 그 본다면 그럼 미국도 그렇고 중국도 그렇고 유럽도 그렇고 그런 걸 차지하더라도 한국은행이 전반적으로 금리를 올리고 싶다라는 얘기는 하지만 실제 민간에서 보는 한국은행의 금리의 전망은 인하입니다. 따라서 인하의 시점이 언젠가 이런 부분도 부동산 시장을 좋게 보시는 분들은 악재가 지나고 있다라고 해석을 하실 거고 저는 좀 더 객관적으로 보면 악재는 지날 수 있는데 문제는 경기침체라는 변수가 하나 있고 두 번째는 횡보 기간이 길어질수록 우리 빚이 없는 사람이 없지 않습니까 이런 이자에 대한 부담이 지속될 수 있다라는 것을 간과하면 안 된다라는 말씀을 드립니다.

수도권을 중심으로 한 분양시장 완판 이건 좀 어떻게 보면 똘똘한 한 채를 좀 사고 싶어하는 사람들이 워낙 많으니까 당연해 보이기도 하는데요. 어떻게 해석해야 할까요. 하지만 부동산이 똘똘한 채가 다 모여 있는데 극히 희소한 상품이라는 것이죠. 당연히 가격이 프리미엄이 들어갈 수밖에 없는 것이고요 따라서 그 누구도 똘똘한 채를 갖고 싶어 하지만 실제 살 수 있다고 다 사는게 아니다라는 것을 감안해 봤을 때 일부 선도 강남지역에 큰 변동성은 적을 거라고 보고요 하지만 수도권 이외의 지역에서는 이미 부동산에 두나 하방 압력 아니면 침체에 나락으로 가는 초입에 대한 우려감들은 이미 높다 대구가 대구에서 가장 잘 나가는 지역이 이미 분양이 잘 안된다는 소식이 드러나고 있습니다.

물론 지방이라고 다 똑같은 지방은 아니죠. 이런 대구 같은 어떻게 보면 부동산 수요가 꽤 있었던 지역에서 녹록치 않은 기류가 나타나는 것을 놓고 본다면 앞으로 부동산 가격과 부동산 시장 전반적인 흐름은 저는 둔화될 것이라고 보고 있는데 일부 강남 지역에 특화해서 다른 행보를 보일기연성도 충분히 있다라는 말씀을 드립니다. 그렇다면 앞으로 뭐 집값의 지역과는 편차는 더 커질 수밖에 없겠네요. 아무래도 이런 상황에서 이제 좀 이게 마지막 질문이네요. 집을 사는게 나은지 현금을 보유하는게 나은지 아까 금 얘기를 해주셨는데 그물 투자하는게 나온 건지 어떤 의견을 가지고 계실까요.

매우 중요한 질문인데 매우 어려운 질문입니다. 모든 것은요 자기가 판단하는 것인데요 경험이 최고의 스승이에요. 집을 산 다음에 고민하는게 좋을 것 같습니다. 한번쯤은 집을 매수한 다음에이 매수의 타이밍이 나에게 맞는 타이밍이었는지 아니었는지에 학습효과가 매우 중요해 보이고요 그런 의미에서 보면 제 주변에 다주택자도 많기 때문에 포지션이 좀 다를 수 있습니다. 제 노이즈가 있을 수 있을 멘트인데 그럼에도 불구하고 지금 다주택자들은 아직까지 경험도 하게 뭔가 제스처를 취하지는 않고 있다 아직까지 더 큰 두나 하락에 대한 우려가 있다는 것이죠.

하지만 일부 아까 계속해서 말씀드리는 로또 분양이라고 할 수 있는 이런 분양시장에서의 시세차익에 대한 기대가 워낙 높기 때문에 일부 지역에서는 엄청나게 호황과 화랑과 이런 활성화가 될 수 있는 지역이 하반기에 몇 군데 있다 정도까지 지금 말씀드리겠습니다. 저 하나만 더요 내 스타이밍을 얘기해 주셨는데 매수 타이밍이라는게 사실 좀 어렵지 않나요. 그러려면 이제 제가 컨설팅 해 드리려면 포트폴리오를 저한테 공개하셔야 돼요 집이 있으신지 없으신지를 공개하셔야지 제가 거의 맞는 맞춤 서비스를 드리는데요. 매수 타이밍은요 사실 금리하고도 연보될 수도 있고요 수요 단에서의 제도하고도 연구될 수 있는데요.

하반기에는 역전세 낭이 좀 심화될 것 같습니다. 이미 역진 상황이 난 곳이 곳곳이기 때문에 따라서 타이밍은 집이 여러가지 많은 사람은 차치하고 보통 사람들을 놓고 봤을 때 아직은 좀 기다릴 때다라는 생각을 갖고 있습니다. 언제까지 기다려야 될까요. 시점으로 그래도 생각을 한다면이 정도 되면 아니 많은 분들이 제일 궁금해 하시는게 사실 방송을 보시는 분들이 대부분 무주택자들이 이런 더 부동산에도 더 관심이 많으시니까 그런 분들을 위해서 또 한마디 해주신다면 제가 아시는 무주택자들 중에서 저를 만나서 유주택자가 되시는 분들이 많아요. 근데 그분들한테 맨날 드릴 말씀은 이런 겁니다.

무주택자 집을 안 사시는 사람들은 불안한데 그 불안이 경험이 없어지기 때문입니다. 사고 싶은 집은 대한민국에서 다 하나예요. 그 말은 뭐냐면 누구나 가고 싶은 곳은 있지만 갈 수 있는 상황이 있는 사람은 극히 드뭅니다. 따라서 정말로 작은 경험을 먼저 추천해 드리고 있고요 집은 쌀도 못 사고요 비싸도 못 삽니다. 즉 마음먹기에 따라 다를 수 있는데 자금 여력에 따라 다를 수 있겠죠. 저는 금리 수준하고만 결국에서 말씀드리면 금리는 고점을 보고 있는 거 같아요. 이미 물가에 전망하고도 결부될 수 있겠지만 저의 시계를 놓고 본다면 물가는 일부 피크아웃 조짐이 보입니다.

나중에 반등 가능성도 여전히 있어요. 하지만 단기적으로 피크아웃 되기 때문에 지금 급한 사람은 지금 아니면 피크아웃에 대한 기대가 높을 때 올해 하반기 치면 되겠죠. 아니면 연초가 될 수 있겠고 그때가 다시 한번 타이밍일 수 있다라는 말씀을 드리면서 하지만 집이라는 것은 사고 파는 것이 녹록치 않기 때문에 시계를 좀 넓게 본다면이 모든 굴곡이 다 지나간 다음에 그런 것을 확인하고 사는게 어떨까라는 말씀을 드립니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다.