저자: 빈센트 · 한국인
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부동산 시장은 당장 급하게 매수하기보다 기다리는 것이 낫다는 결론이다. 금리는 고점 부근으로 보이며, 물가도 일부 피크아웃 조짐이 있어 올해 하반기 또는 연초가 다시 타이밍이 될 수 있다고 봤다. 부동산 가격은 바닥 논쟁이 있지만 본인은 아직 보수적으로 본다. 다주택자 여부에 따라 포지션이 다르다. 수도권 청약 시장은 로또 분양 기대로 뜨겁고, 하반기 강남권(반포, 잠실 진주아파트 등) 분양이 거래 활성화에 영향을 줄 것으로 봤다. 다만 집값 안정보다는 거래 활성화 측면의 의미가 크다. 공급은 가격에 영향을 주지만 시차가 있어 미래 가격에 반영된다. 강남 지역은 별개 시장으로 선도 가격에는 영향이 있을 것이다. 건설자재비·인건비 상승으로 2~3년 뒤 공급 부족 우려가 있으나, 비용 부담이 실제 가격에 반영될 것으로 봤다. 부동산 바닥이나 반등 신호로는 금리를 가장 중요한 변수로 봤다. 금리는 유동성과 연결되어 주식·채권·부동산 모두에 영향을 준다. 한국은행은 금리를 올리고 싶다고 말하지만 민간에서는 인하를 전망한다. 인하 시점이 언젠가 악재 해소로 해석될 수 있으나, 경기침체 변수와 장기 횡보에 따른 이자 부담이 여전히 위험 요인이다. 수도권 분양 완판은 똘똘한 한 채 희소성 때문으로, 강남권은 변동성이 적을 것이다. 반면 수도권 외 지역(대구 등)은 분양이 부진하며 하방 압력과 침체 우려가 높다. 앞으로 지역 간 가격 편차는 더 커질 것이다. 집을 살지 현금을 보유할지에 대해서는 경험이 중요하다고 강조했다. 다주택자들은 아직 하락 우려로 움직이지 않고 있다. 하반기에는 역전세난이 심화될 것으로 봤다. 무주택자에게는 작은 경험을 먼저 권하며, 물가 피크아웃을 기대할 수 있는 올해 하반기나 연초가 다시 타이밍일 수 있다고 제시했다. 장기적으로 모든 굴곡이 지나간 뒤 확인하고 사는 것이 낫다는 입장이다.
다듬은 글
제가 아는 무주택자들 중에서 저를 만나 유주택자가 되신 분들이 많습니다. 그분들께 늘 드리는 말씀이 있습니다. 집을 안 사고 계신 분들은 불안해하는데, 그 불안은 경험이 없어서 생기는 것입니다. 사고 싶은 집은 대한민국에 다 하나씩 있습니다. 누구나 가고 싶은 곳은 있지만 실제로 갈 수 있는 상황인 사람은 극히 드뭅니다. 그래서 작은 경험부터 먼저 해보시기를 추천합니다. 집은 싸다고 살 수 있는 것도 아니고 비싸다고 못 사는 것도 아닙니다. 마음먹기에 따라 다를 수 있고, 결국 자금 여력에 따라 달라집니다.
금리는 고점을 보고 있는 것 같습니다. 제 시계로 보면 물가는 일부 피크아웃 조짐이 보입니다. 물론 나중에 반등 가능성도 여전히 있습니다. 하지만 단기적으로는 피크아웃이 되기 때문에, 지금 급한 분이라면 피크아웃에 대한 기대가 높아지는 올해 하반기나 연초가 다시 한번 타이밍이 될 수 있습니다. 다만 집은 사고파는 일이 녹록지 않으니, 시계를 넓게 보고 모든 굴곡이 지나간 뒤 그 흐름을 확인하고 사는 게 어떨까 싶습니다.
집값이 바닥이라는 의견도 있고 더 떨어질 거라는 의견도 있습니다. 한국에서 부동산은 매우 중요한 자산입니다. 실제 가계 포트폴리오에서 부동산이 63%를 차지하고 있어서, 사실상 6:4의 포트폴리오인 셈입니다. 부동산을 제외하면 실질적인 자산이 거의 없다고 해도 과언이 아닙니다.
이 무거운 부동산이 최근 30% 정도까지 빠졌다가 10%포인트 정도 반등했습니다. 그래서 지금 의견이 분분한 상태입니다. 다시 내려갈 거라는 쪽과 이제 바닥을 봤다는 쪽이 있는데, 저는 아직 보수적으로 봅니다. 다만 기간을 기다릴 수 있는 사람이라면 포지션이 달라질 수 있고, 다주택자인지 아닌지에 따라서도 포지션이 다릅니다.
올해 부동산을 볼 때 특히 중요한 것은 청약입니다. 수도권 청약은 이미 부동산 관계자들이 다 알고 있듯 로또 분양, 로또 청약입니다. 최근 강남 지역을 시작으로 반포, 잠실 진주아파트까지 하반기에 분양이 예정되어 있어, 청약 시장을 노리는 수요가 거래량에 어느 정도 바이럴을 일으킬 것입니다.
6월 아파트 입주물량이 수도권 위주로 크게 늘고 있다는 얘기도 나오는데, 집값에 미칠 영향은 어떨까요. 지도교수님이 늘 말씀하셨던 것처럼 부동산은 로케이션, 로케이션, 로케이션입니다. 그리고 가격은 공급에 따라 정해지는데, 수요로 가격을 컨트롤할 수는 없습니다. 따라서 공급의 위치와 영향은 매우 큽니다. 다만 공급은 시장에 반영되기까지 시차가 있기 때문에, 지금 늘어난 물량은 미래의 가격에 영향을 미치게 됩니다.
강남 분양은 또 다른 그룹에 가깝습니다. 그래서 한국 전반의 집값보다는 선도 가격에 영향을 줄 것입니다. 가격 안정보다는 거래 활성화 측면에서 의미가 있을 것으로 봅니다. 건설 자재비와 인건비 상승으로 2~3년 뒤 공급이 부족해질 거라는 의견도 있는데, 비용 부담은 분명 연쇄 작용으로 나타날 것입니다. 다만 부동산은 비싸게 사서 싸게 파는 게 아니라 비싸게 사서 비싸게 파는 행태가 있어서, 자체적인 옥석 가리기를 거친 뒤 원래 기능을 찾지 않을까 생각합니다.
집값이 바닥을 다지거나 반등할 때 눈여겨볼 지표는 분명히 있습니다. 어느 시점에 왜 바닥을 다졌는지, 왜 추가 하락했는지를 보면, 그 변수가 바뀔 때가 시그널일 수 있습니다. 최근에는 금융 변수, 특히 금리가 핵심입니다. 채권금리, 주식, 부동산 모두 금리와 연결되어 있고, 금리는 유동성과도 맞물려 있습니다. 그래서 앞으로 부동산 시장의 바닥을 가늠하는 데 가장 중요한 벡터는 금리라고 할 수 있습니다.
한국은행은 금리를 올리고 싶다고 말하지만, 민간에서 보는 금리 전망은 인하입니다. 인하 시점이 언제인지가 중요합니다. 부동산을 긍정적으로 보는 분들은 악재가 지나가고 있다고 해석하실 텐데, 더 객관적으로 보면 악재는 지나갈 수 있어도 두 가지 변수를 간과하면 안 됩니다. 첫째는 경기침체, 둘째는 횡보 기간이 길어질수록 대출 이자 부담이 계속된다는 점입니다. 빚이 없는 사람이 거의 없지 않습니까.
수도권 분양시장의 완판은 똘똘한 한 채를 사고 싶어 하는 사람이 많으니 당연해 보이기도 합니다. 똘똘한 채는 극히 희소한 상품이라 프리미엄이 붙을 수밖에 없습니다. 누구나 갖고 싶어 하지만 실제로 살 수 있는 사람은 많지 않습니다. 그래서 강남 등 선도 지역은 변동성이 적을 것으로 보입니다.
반면 수도권 이외 지역에서는 이미 하방 압력과 침체에 대한 우려가 높습니다. 대구에서 가장 잘 나가던 지역도 분양이 잘 안 된다는 소식이 나오고 있습니다. 물론 지방이 다 같은 지방은 아니지만, 대구처럼 부동산 수요가 꽤 있던 지역에서 녹록지 않은 기류가 나타나는 것을 보면, 앞으로 부동산 시장 전반의 흐름은 둔화될 것으로 봅니다. 다만 일부 강남 지역은 특화되어 다른 행보를 보일 가능성도 충분합니다. 결국 지역별 집값 편차는 더 커질 수밖에 없습니다.
이 질문은 매우 중요하지만 매우 어렵습니다. 결국은 각자 판단하는 것인데, 경험이 최고의 스승입니다. 집을 산 다음에 고민하는 것도 좋다고 봅니다. 한 번쯤 집을 매수해 보고, 그 매수 타이밍이 나에게 맞았는지 아닌지를 학습하는 효과가 매우 중요해 보입니다.
지금 다주택자들은 아직 제스처를 취하지 않고 있습니다. 아직 더 큰 하락에 대한 우려가 있기 때문입니다. 다만 이른바 로또 분양에 대한 시세차익 기대가 워낙 높아서, 일부 지역은 하반기에 분양시장이 크게 활성화될 수 있는 곳이 몇 군데 있습니다.
매수 타이밍은 사실 금리와도 연결될 수 있고, 수요 측면의 제도와도 연결될 수 있습니다. 하반기에는 역전세난이 더 심화될 것 같습니다. 이미 역전세가 나타난 곳이 여럿이라, 평범한 사람들에게는 아직 기다릴 때라고 생각합니다. 언제까지 기다려야 할지 묻는다면, 많은 분들이 궁금해하시는 시점은 올해 하반기에서 연초 사이입니다. 그 시기에 금리 피크아웃에 대한 기대가 높아질 것이고, 그때가 다시 한번 타이밍이 될 수 있습니다. 집은 쉽게 사고파는 자산이 아니니, 모든 굴곡이 지나간 뒤 흐름을 확인하고 신중하게 결정하시길 바랍니다.
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