저자: 김열매 · 한국인
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AI 데이터센터 투자 열풍이 한국 물류센터 PF 버블과 유사한 패턴을 보이는지 경계해야 한다는 주장 [미국 농장·토지 매수 사례] - 월스트리트저널 보도: 돼지농장 한 곳이 약 300억원(2,200만 달러대)에 팔렸고, 인근 농장주들이 단체로 큰 돈을 벌며 금융기관이 시골로 몰리는 중 - 텍사스 땅 90여 개 필지를 모아 약 2조원에 매입하는 데이터센터 시행사 사례 소개 [한국 물류센터 PF 비교] - 코로나 이후 고속도로 인접 땅에 물류센터 투자 열풍이 불었고, PF 대출로 땅을 사들인 시행사·투자자 상당수가 손실을 봤다고 설명 - 최종 수요자(쿠팡)가 원하는 입지보다 과잉 공급이 문제였다는 점을 데이터센터와 대비 [엔비디아·자금 구조] - 엔비디아가 아폴로·블랙록·블랙스톤·브룩필드·KKR 등과 약 500억 달러 규모 펀딩으로 AI 팩토리 건설을 발표했으나 주가는 미동이 없었다고 언급 - 연기금·공제회·보험사 자금이 사모대출 등을 통해 흘러들어가는 구조이며, 임대료로 부채를 갚는 방식이라 금리 상승에 취약하다고 지적 [과거 PC 학원 사례] - 진행자 어머니가 1990년경 컴퓨터 학원을 5년간 운영 후 폐업; PC 자체는 살아남았지만 PC 회사들은 과잉생산·가격경쟁으로 무너짐 - 데이터센터도 결국 '컴퓨터 공장'이며 장기적으로 필요한 공간이 줄어들 수 있다는 논리 [위험 시그널과 체크포인트] - 인허가·전력 확보 실패, 환경단체 시위, 11월 3일 미국 중간선거에서 데이터센터 규제를 공약하는 주지사 증가 가능성 - 땅을 재매각해도 고점 매입 땅은 손실이 불가피하며 이것이 부도의 불씨가 될 수 있음 - 지켜볼 것: ① 미국 금리 방향(부채 이자 부담), ② 텍사스 등 대형 토지 주의 데이터센터 승인·불허 여부 - 시티증권 반도체 애널리스트: 반도체 사이클 9회 중 2회만 온 상태라는 발언 인용 [진행자 결론] - 현 단계는 아직 정점 여부가 불명확하며, 투자자 유입이 계속되는 한 당장 붕괴 우려는 크지 않다고 봄 - AI 기술 자체의 성장은 믿지만, 투자 사이클과 부동산 버블 신호는 분명히 경계해야 한다는 입장 - 엔비디아 자체에 대한 걱정은 크지 않다고 명시
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AI 데이터센터가 혹시 물류센터 같은 부동산 버블이 아닐까요? 저는 AI가 망할 거라고 생각하지 않습니다. 기술은 계속 발전하죠. PC는 망하지 않았습니다. 다만 PC 회사는 망했습니다.
안녕하세요, 김열매입니다. 오늘은 미국 월스트리트저널에서 최근에 본 아주 흥미로운 기사를 이야기해 보려고 합니다.
돼지 농장인데 다 쓰러져 가는 농장의 전경이 월스트리트저널 화면에 나옵니다. 이 농장이 얼마에 팔렸냐면, 무려 2,200만 달러, 300억 원이 넘는 금액에 팔렸습니다. 농장 부부가 인터뷰에서 돼지를 키우면서 한 번도 상상하지 못했던 돈을 얻게 됐다고 말합니다.
이건 이 농장만의 이야기가 아닙니다. 이 일대에서 돼지와 소를 키우던 낡은 농장 주인들이 단체로 부자가 됐고, 미국의 자산가들을 컨설팅하는 금융기관들이 시골로 몰려가고 있다고 합니다.
텍사스는 땅이 정말 넓습니다. 한국의 여덟 배쯤 된다고 하죠. 미국의 셰일혁명으로 사람들이 땅을 샅샅이 뒤져 기름이 나오는 곳을 찾아 몇 배씩 주고 샀던 것이 이미 10년 전 일입니다.
며칠 뒤 다시 본 기사에서는 그때도 사가지 않던 땅을 그때보다 더 높은 가격을 부르면서 사는 사람들이 나타났다고 합니다. 90여 개의 땅을 모아서 사들이는 것이죠.
한국으로 치면 땅을 사서 아파트를 짓는 시행사와 같습니다. 미국의 시행사는 건물, 주유소 등 종류가 다양하고, 요즘 가장 유행하는 것은 데이터센터입니다. 데이터센터는 넓은 부지가 필요하기 때문에 땅을 한두 개 사서는 안 되고, 여러 땅을 모아서 사야 합니다. 이렇게 모은 땅에 약 2조 원을 지불한 것입니다.
이게 어떤 느낌인지 아시나요? 코로나 이후 한국에 불었던 물류센터 투자 열풍이 떠오릅니다. 매우 좋지 않은 기억입니다.
고속도로가 붙어 있고 톨게이트만 나가면 교통이 편하니 쿠팡이 물류센터로 쓰기 좋은 자리라며, 부동산 개발자들이 논밭을 사고 창고를 짓겠다고 인허가를 받으려고 싼 땅들을 넓게 확보했습니다.
그런데 어떻게 됐을까요? 물류센터를 짓던 많은 시행사, 부동산 업자, 그리고 투자자들은 돈을 많이 잃었습니다. 프로젝트 파이낸싱(PF)이라는 부동산 대출을 총동원해서 땅을 사고 물류센터를 지으려던 사람들이 많이 망했습니다. 물류센터의 수요는 늘었지만, 최종 사용자가 될 쿠팡이 원하던 땅이 아니었고, 쿠팡이 필요로 하던 양보다 훨씬 많은 사람들이 뛰어들어 물류센터를 지었기 때문입니다.
오늘 아침 엔비디아가 아폴로, 블랙록, 블랙스톤, 브룩필드, KKR 같은 미국의 대형 자산운용사들을 포함해 무려 5,000억 달러 규모의 펀딩을 하겠다고 발표했습니다. 그리고 이 데이터센터를 AI 팩토리로 짓겠다는 것입니다.
엔비디아가 남의 돈을 모아 AI 공장을 짓겠다고 하면 반도체와 GPU가 잘 팔리겠지만, 주가는 미동도 하지 않았습니다. 시장에서는 칩을 사 줄 곳이 없는데 투자자만 모아서 무언가를 자꾸 짓는 것이 아닌가 하는 걱정이 있는 것 같습니다.
이 투자자들은 자산운용사들이 연기금, 공제회, 그리고 여러분이 가입한 보험사 같은 자금을 모아서 데이터센터를 짓는 구조입니다. 자본뿐 아니라 요즘 들어보셨을 사모대출로도 투자해서, 다 짓고 나면 AI 팩토리를 운영해 임대료로 빚을 갚아 가는 구조입니다.
저는 AI 데이터센터가 물류센터 같은 부동산 버블이 아닐까 하는 걱정이 듭니다.
제 이야기를 하나 하겠습니다. 제가 초등학교 5학년 때, 연식이 드러나서 좀 부끄럽지만 1990년쯤이었을 겁니다. 그때 저희 엄마가 학교 앞에 컴퓨터 학원을 차리셨습니다. 그때는 윈도우도 나오기 전이었습니다. 모든 사람들이 컴퓨터를 쓰고 싶어 하던 시작점이었기 때문에 컴퓨터를 사고 싶은 사람, 배우고 싶은 사람이 늘어났고, 학원도 잘됐습니다.
그런데 결과는 어땠을까요? PC는 망하지 않았지만 PC 회사는 망했습니다. 그때 3보 컴퓨터, 현주컴퓨터처럼 PC를 불티나게 팔던 회사들이 결국 과잉 생산과 가격 경쟁으로 스스로 무너졌습니다. 몇 년마다 컴퓨터를 업그레이드해야 했기 때문에, 학원이 잘됐는데도 운영비로 다 소진되어 엄마는 5년 만에 학원을 접으셨습니다.
이 이야기를 하는 이유는 이렇습니다. 그때 방 하나를 가득 채우던 컴퓨터가 지금은 손바닥만 해졌습니다. 데이터센터는 컴퓨터의 공장입니다. PC를 하나하나 조립하고 칩을 붙여서 슈퍼컴퓨터를 만들어 내는 곳이죠. 그런데 이 공장들이 영원히 그만한 공간과 땅이 필요할까요? 그 큰 PC가 작아지는 것을 제가 직접 경험했기 때문에, 돼지 농장까지 사서 데이터센터를 지으려는 상황이 걱정스럽습니다.
저는 엔비디아 자체를 걱정하지는 않습니다. 하지만 사용처가 정해지지 않은 채 무수히 많은 데이터센터를 짓고 있는 모습이, 쿠팡이 쓸 거라며 지었던 한국의 물류센터와 너무나 닮았다는 것이 제 걱정의 포인트입니다.
지금 엔비디아 뉴스를 보면 아직은 초기 단계인 것 같습니다. 5,000억 달러라는 자금이 시장에 들어가려고 줄을 서 있다는 점에서, 당장 무너질 것 같지는 않습니다.
지금은 2026년입니다. 20년 주기설을 꼭 믿는 것은 아니지만, 지금이 2006년쯤일까요, 아니면 1996~97년쯤일까요? 1998년에 문제가 있었고, 2008년에도 문제가 있었습니다. 지금이 어느 단계인지 저도 잘 모르겠지만, 아직 투자자들이 들어가고 있으니 크게 걱정하지는 않습니다. 하지만 위험 신호가 떴다는 것은 분명합니다.
데이터센터를 짓다가 이렇게 큰 투자금을 모아 땅을 2조, 3조 원어치 샀는데, 인허가를 받지 못하거나 전력 확보가 안 되거나 환경단체가 시위를 할 수도 있습니다. 게다가 11월 3일 미국은 중요한 중간선거를 앞두고 있습니다. 많은 주지사들이 "우리 동네에는 데이터센터를 못 짓게 하겠다"는 공약을 내걸고 입법을 추진하고 있습니다.
땅을 조 단위로 사 놨는데 데이터센터를 못 짓게 된다면 최악입니다. 그 땅을 다시 농장 주인에게 판다면 300억짜리 땅은 얼마가 될까요? 물류센터를 짓던 사람들이 땅을 팔면 되지 않느냐고 생각하실 수 있지만, 열 배, 스무 배 주고 산 땅이 결국 부도의 불씨가 될 수 있습니다.
앞으로 지켜볼 것은 두 가지입니다. 첫째, 미국이 금리를 얼마나 올리는지입니다. 이게 전부 대출이기 때문에, 공사를 제때 못 하고 이자만 내고 있으면 부채가 눈덩이처럼 커집니다. 둘째, 중간선거를 앞두고 텍사스처럼 거대한 땅을 가진 주에서 데이터센터를 승인할지 막을지에 대한 뉴스입니다. 이 뉴스들이 앞으로 주식시장, 특히 반도체에 투자하시는 여러분께 큰 영향을 줄 수밖에 없습니다.
저는 아직 비관보다는 낙관을 하고 싶습니다. 다음 기회에 미국에서 데이터센터를 짓고 있는 곳들을 위성 사진으로 보여 드리고 싶은데, 규모가 어마어마합니다. 시티증권의 반도체 애널리스트는 지금 반도체 사이클이 야구로 치면 9회 중 2회밖에 안 왔다고 말하기도 합니다. 그 사이트들을 보면 이 말이 거짓은 아니라고 생각합니다. 다만 이미 알려진 호재는 주가에 반영됐고, 예정된 것들이 못 하게 되거나 늦어질까 봐 지금 시장이 불안해하고 있다는 점도 기억해야 합니다.
앞으로 AI 데이터센터가 부동산 버블인지 아닌지, 순탄하게 갈 수 있을지, 더 많은 농장 주인들이 계속 부자가 될지, 아니면 농장을 다시 돼지 농장으로 바꿔야 할지 저와 함께 알아가 보겠습니다.
오늘은 "AI 데이터센터는 부동산 버블인가?"라는 주제로 이야기를 나눠 봤습니다. AI 데이터센터에 대해 궁금하신 점이 있으시면 댓글로 남겨 주세요. 제가 더 열심히 공부해서 여러분과 함께하겠습니다. 그럼 오늘은 이만, 안녕히 계세요.
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