저자: 김열매 · 한국인
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결론: 블랙스톤 데이터센터 리츠 BXDC는 현금만 보유한 채 주가가 장부가 대비 할인되어 있으나, 이를 저평가 기회로 단정하기보다 사모시장 불안과 이해상충 우려 속에서 중간 선거·금리·IPO 추이를 지켜보며 현금 비중을 유지하라는 신중론이다. [회사 개요] BXDC는 블랙스톤이 만든 데이터센터 리츠로, 공모가 주당 20달러에 약 17.5억 달러를 모았고 블랙스톤이 2.5억 달러를 추가 출자했다. 현재 4억 달러 가량의 현금 외 부채와 자산 매입이 없으며 시가총액은 약 15~16억 달러 수준으로 장부가보다 할인되어 있다. [블랙스톤 배경] 운용자산 약 1.35조 달러의 세계 최대 대체투자 운용사로, 부동산·사모신용·프라이빗 에쿼티 등을 운용한다. 2021년 QTS 인수로 데이터센터에 본격 진출했고, 2007년 힐튼 인수 실패 및 2020년 BREIT 환매 제한 등 과거 위기도 극복해 왔다고 설명한다. [시장 반응과 주가] 상장 직후 15% 상승했으나 7월 이후 하락해 공모가 대비 20% 이상 낮아졌다. 씨티는 중립 후 매수로 상향했지만 주가는 더 하락했다. 자산 매입 지연, 11월 이후 운용보수 발생 가능성, 고금리 환경 등이 할인 요인으로 거론된다. [사모시장 우려] 블루아울 등 사모신용 펀드의 환매 요청이 증가했고, BCRED는 1분기 환매 요청이 한도(5%)를 넘는 7.9%였으며 2분기에도 10% 요청이 있었다. 뉴욕 연준이 대형은행의 사모신용 대출 점검에 착수했다고 한다. [정책·거시 변수] 주지사 후보 약 20명이 데이터센터 인허가 모라토리엄을 공약했으며 중간선거가 핵심 변수다. 전기요금 상승이 쟁점이고, 금리 상승 시 투자심리가 위축된다. [블랙스톤 CEO 발언] 존 그레이 CEO는 투자자 행사에서 데이터센터가 AI에서 확실한 ROI를 내는 영역이라고 강조했다. 진행자는 이 발언이 지나치게 완벽해 오히려 찜찜하다고 평가했다. [IPO 및 자산 매각] 싱가포르 에어트렁크 상장이 가격 차이로 연기됐고, 퍼무스 역시 호주 IPO를 철회해 사모 조달로 선회했다. 사모시장 밸류에이션과 상장시장 가격 간 괴리가 존재한다. [결론 및 행동 제안] 진행자는 현 시점에서 낙관론보다 비관론 쪽 숫자가 많이 보인다고 본다. 전량 매도가 아닌 현금 비중을 유지하며 중간선거 이후 연말 금리 흐름과 IPO 재추진 상황을 확인한 뒤 점진적으로 진입하는 것을 권한다.
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안녕하세요. 김열매입니다. 오늘은요 제가 요즘 보고 있는 재미난 회사 얘기를 하나 해 보려고 해요. 재미나다는게 좀 좋은 의미에서 재미가 있어야 되는데 흥미롭게 보고 있는데 살짝 불안한 회사긴 합니다. 어떤 회사인지 여러분과 함께 살펴보도록 할게요. 현금을 보유한 게요. 19.4억 4억 달러 현금을 가지고 있는데 이거는 부채도 없습니다. 현금만 가지고 있어요. 그런데이 회사의 시가 총액은 16억 달러 지금 주가가 더 빠져 가지고 말하는 동안에도 빠져서 지금 15억 달러대로가 있는데요. 현금이 이렇게 많은데 아무것도 안 하는데 왜 현금도 할인해서 시가 총액이 형성되 있을까요?이 회사는 과연 뭐일까요?
이걸 만든 회사는 바로 블랙스톤이라는 회사고요. BXDC라는게 뉴욕에 상장된 티커인데 블랙스톤 디지털 인프라스트럭처 트러스트라고 해서 블랙스톤이 만든 데이터 센터 리치입니다. 자, 이렇게 얘기해 볼게요. 지금 보유하고 있는 현금이 시가 총액보다 훨씬 많고 다른 건 아무것도 안 했어요. 더 평가라고 생각할 수 있을지 아니면 이걸 위험 신호로 봐야 할지 이게 바로 제가 여러분과 함께 고민해 보고 싶은 질문입니다. 어 상장할 때 공시한 내용을 보면요. 공모가가 주당 20달러였고요. 공모 금액은 17.5억 달러였습니다. 나머지 2.5억 달러는 블랙스톤이 자기 돈을 넣었어요.
그러니까 블랙스톤이 갖고 있던 자기 현금이랑 공모한 투자자들의 현금을 모아서이 회사를 만들었다 이렇게 보시면 되고요. 그럼 블랙스톤이 먼저 뭐 하는 회사인지 알아야겠죠? 어 저는 굉장히 친숙한데 주변 친구들이랑 얘기해도이 회사를 아는 친구들은 많지 않더라고요. 블랙락은 많이 아시죠? 왜냐하면 블랙락은 ETF도 있고 펀드도 많이 하고 근데 블랙스톤은요 세계 최대 대체투자 운용사입니다. 운용 자산은 1.35조 달러인데요. 이게 왜 중요하냐면요.이 대체 투자의 대상 대체 투자 말도 어렵죠. 얼터너티브 인베스트먼트라고 하는데 주식 채권 같은 전통 금융 투자 상품이 아닌 대한 투자를 하는 회사를이 대체 투자 운용사라고 얘기합니다.
여기에 들어가는 대표 자산은요. 원래는 부동산이에요. 지금 보시는 것처럼 블랙스톤 포트폴리오에도 부동산이 3,억 달러 정도 있습니다. 그런데요. 부동산 시장을 보시면은 미국 상업용 부동산 어떤가요? 오피스 시장이 공실이 지금 엄청 많습니다. 뭐 최근에 실리콘 밸리에서 AI 기업들이 투자도 많이 하고 AI 기업 창업도 한다고 조금 늘어나긴 한다는데 좋아지는 시장도 있다고는 하는데요. 전체적으로는 코로나 때 일단 한번 무너지고 지금 좋아지지가 않아요. 한국은 오피스가 지금 꽉꽉 차 있죠. 그런데 미국은 오피스 시장이 얼어붙어 있습니다.
그러니까이 블랙스톤이 점점 데이터 센터에 투자를 늘려온 거고요. 전체 운용 자산에서 데이터 센터가 차지하는 비중이 지금 꽤 커지고 있다라고 합니다. 2,억 달러 정도를 투자를 했는데 이게 6월 달 기준인데 올해 하반기 더 많이 할 거라고 하니까요. 지금 기준으로도 더 많이 늘어났을 거예요. 또 부동산만 하는게 아니에요. 3호 펀드 프라이빗 에티라고 하는데요. 기업을 인수하는 것도 합니다. 그런데 여기에도 데이터 센터가 들어가 있습니다. 데이터 센터 사업을 하고 있는 회사를 통으로 데이터 센터 운영 기업과 데이터 센터 부동산을 같이 산 것도이 3호 펀드에 들어가 있고요.
크레딧이라고 돼 있는게 뭐냐면 회사 같은 건데요. 기업에 대출을 해 주는 사모 대출 아시죠? 그 시장도 상당히 커져 있는데이 규모가 지금은 부동산 투자보다 커져 있다라는 겁니다. 어쨌거나 블랙스톤은이 분야에서 세계 1등이다라는 회사고요. 무려 280개 이상의 포트폴리오 기업을 가지고 있고 개인 투자자들 자금도 받아서이 프라이빗 웰스라고 하는데 미국의 부자들 대상으로 3호 펀드도 많이 만들어서 팔았다라는 회사입니다.이 블랙스톤은요. 1985년에 슈업츠망과 피터슨이 자본금 40만 달러로 창업을 했고요. 오피스에 주로 투자를 했습니다. 그리고 나중에는 포트폴리오로 확장하면서 호텔에도 투자하고 상업용 부동산 전반적으로 투자해서 성장한 회사인데요.
지금 약간 쌓한 기분이든 게요. 2007년 이게 언제죠? 바로 2008년 금융위기가 오기 전해에 힐튼 호텔을 인수합니다. 대형 배팅을 금융위기 직전에 했다라고 해서 유명해졌고 존 그레이라고 하는 지금 보시는이 오른쪽에 있는 CEO 사장겸 CEO라고 하는데요. 사기 CEO가 될 사람이다라는 분인데 이분이 본인의 30 년의 블랙스톤에서의 커리어에서 가장 힘들었던 일을 얘기할 때 자주 거론나는게 바로 2007년 힐튼 호텔 인수예요. 잘 나가는 호텔을 인수했는데 그때 경기가 너무 좋았죠. 문제는 비싸게 인수한 겁니다. 그래서 인수하자마자 평가 손실이 생겨요.
이때가 블랙스톤의 위기를 겪었던 때이고 하지만 블랙스톤은 잘 이겨냈습니다. 그리고 나중에는 다시 재상장에 성공시켜서 힐튼도 잘 엑시을 합니다. 그래서 블랙스톤의 역사를 보면 고점에서 뭘 매수했는데 나빠지기도 했지만 이겨냈다라는 거고요. 또 두 번째는요. 개인 투자자용으로 비상장 리치를 만든게 있는데 이게 미국의 부자들을 대상으로 하는 거고 브리트 그래서 Breit라는게 있는데요. 여기서 I라는 거는 인컴을 상징합니다. 우리 여러분들 연금이나 배당 받는 거 좋았잖아요. 또박또박 현금 흐름이 나올 수 있는 부동산에 투자할 수 있게 개인용으로 만든게 바로이 BREIT라는 펀드인데요.
개인들이 투자할 수 있는 리츠 상품으로는 최대 규모입니다. 요거를 2017년에 잘 만들어서 성장을 많이 했는데 요게 또 무슨 일이 생기느냐? 2020년에 코로나가 왔죠. 오피스가 텅텅 비어요. 그러니까 여기 투자한 투자자들은이 리치의 투자에서 부동산이 벌어들이는 임대료로 배당을 받아야 되는데 배당 컷이라고 하는데요. 배당이 안 들어오기 시작하는 거죠. 이런 사단을 겪었습니다. 그러니까 그때도 투자자들이 달려가 가지고 환매해 주세요. 그러니까 환매 못 해 줘요. 하는 일들이이 위기 때 겪었다는 거죠. 이런 위기들을 겪을 때마다 어딘가 나가 떨어지는 펀드 회사들, 운용사들, 작은 애들이 생기는데 블랙스톤은 그럴 때마다 오히려 더 커졌습니다.
그러니까 유구한 역사를 자랑하는 1등 운용사로 성장할 수 있었던 거죠. 23년에는 운용 자산이 1조 달러를 넘어서면서 대체 투자 업계에서는 기념비적인 역사적인 숫자를 찍게 되고요. 데이터 센터 산업에 본격적으로 진출한 것은 21년도입니다. 얼마나 성견지명이 있었던 겁니까? 이때만 해도 되게 비싸게 산다. 시장에서 이렇게 생각했는데 QTS라는 데이터 센터 운영 회사를 사면서 사실은 그때만 해도 오픈 AI가 채 GPT를 발표하기 전이었죠. 아직 데이터 센터 시장이 본격적으로 성장하기 전에 데이터 센터에 진출한 겁니다. 그러니까 흑역사도 있었고 아픈 기억도 있었지만 다 이겨냈고 데이터 센터 시장에는 먼저 진출해서 지금 돈을 잘 벌고 있으니 얼마나 대단한 회사입니까?
그런데요. 이런 회사가 리츠를 만든게 바로 BXDC. 제가 처음에 말씀드린 그 회사입니다. 데이터 센터를 사는 리츠를 만들었고 20억 달러 규모로이 리츠를 상장해 놓은 다음에이 리츠가 앞으로 데이터 센터를 살 거다라고 하면서 블랙스톤이 자기 돈까지 넣었단 말이에요. 그래서 투자자들은 일단이 회사가 뭐 할지는 모르는데 블라인드 풀이라고 해요.이 이 블랙스톤이 전 세계 1등 운용사니까 데이터 센터를 앞으로이 리츠가 살 건데 뭘 살 거냐? 블랙스톤이 원래 투자한게 많고 리치에 상장할게 앞으로 많으니까 좋은 걸 상장해 주면 배당도 받고 그리고 데이터 센터 요새 돈을 얼마나 잘 벌어요?
배당 수익률도 좋은 데다가 자산 가치가 올라가면 주가가 올라가겠죠. 그래서 아무것도 하지 않았는데 뭘 하겠다라는 계획만으로도 무려 20억 달러의 회사를 만들었으니 대단하지 않습니까, 여러분? 아, 제가 이렇게 말하면은 저한테 누가 돈을 줄지 모르겠는데 블랙스톤의 역사와 전통을 보고 사람들이 현금을 몰려가서 넣었다는 거죠. 그래서 현재는 실제 보유한 데이터 센터가 빵 없습니다. 그냥 공모가로 받은 현금만 가지고 있는 회사고요. 그런 상태에서 상장이 성공했으니 얼마나 시장에서 5월 달까지만 해도 블랙스톤에 대한 신뢰가 얼마나 강했는지 알 수 있다는 거죠.
블랙스톤이 앞으로 뭘 하겠다고 해서 여기다가 조단위에 돈을 개인들이 넣었을까요? 신축 자산에 넣겠다고 했고요. 새로 지은 데이터 센터 임대료가 좋겠죠. 임대료를 잘 받으려면 어떻게 해야 될까요? 임대료가 잘 나오려면 안정화된 자산이어야 된다. 즉 우량 임차인이 들어와서이 데이터 센터를 풀캐파로 다 가동하면서 임대료를이 블랙스톤의 BXDC에 내면 그 임대료에서 비용을 빼고 배당을이 주주들한테 돌려 주겠다라고 하니까 여기를 믿고 돈을 낸 거고요. 특히나 장기 임대차 계약 빅테크들이 5년 10년 20년까지 쓰겠다는 계약이 있는 것만이 데이터 센터를 사겠다라고 블랙스톤이 계획을 말했기 때문에 어 너무 좋은 계획이야.
내가 데이터 센터 나도 지금 사업하고 싶은데 당장 하려면 돈이 조단위로 드는데 어떻해? 못 하니까 소액 주주라도 되려고 개인들이 몰려가서 이런 투자를 했다는 거죠. 의도는 좋은데 5월에 상장하고 나서 지금의 주가입니다. 상장 일주일 만에는 심지어 주가가 15% 올랐어요. 아니, 현금만 받아서 앞으로 살 거라는데 비즈니스 영업 활동을 아무것도 안 해서 그냥 사람 이름만 있고 껍데기만 있는 회사에 돈을 모았는데 모인 것도 신기하지만 이때 5월 달만 해도 코스피도 좋았죠. 이때 얼마나 AI에 대한 투자가 다들 진심이었고 열정적이었냐면 바로이 주가가 말해 줍니다.
일주일 만에 주가가 15% 올라요.이 회사의 재무에는 현금 밖에 없었던 상황인데 주가가 오른다니 신기하지 않습니까? 그랬는데 그랬던 주가가 보시는 것처럼 7월 달부터 갑자기 음봉이 뜨고 주가가 하락하기 시작합니다. 야금야금 야금 내려가더니 지금은 공모 가격 20달러 대비해서 20% 이상 하락한 주가를 보여주고 있습니다. 아니 아무것도 안 했다면서요. 현금 받아서 가만히 있는데 왜 주가는 올랐다가 이렇게 내려가는 걸까요? 게다가 주가가 오르고 있을 때 시티에서는 오히려 투자 의견을 중립으로 제시합니다. 무슨 얘기냐면이 회사가 지금 아무것도 안 했는데 왜 주가가 오르고 난리야 사지 말라고 하는 보고서를 냈다가요.
너무 빠지니까 최근에서야 매수로 투자 의견을 상향 조정합니다. 근데 그러고 나서 주가는 오히려 더 내려가고 있어요. 장부가에 0.8배 PBR 0.8배 뭐가 대순 그런 회사 널리고 많다. 뭐 0.4 4배도 있는데 이렇게 생각하실 수 있습니다. 하지만 지금이 회사가 왜 신기하냐면요. 아무것도 안 했기 때문이에요. 공모가로 받은 현금을 가만히 가지고만 있고요. 설정하는데 상장하는데 비용 요만큼 나간 거 빼면은 그대로 현금으로 예금으로 가지고 있습니다. 그런데이 현금을 왜 할인해서 시장에서는 평가하고 있을까요? 만약에요. 극단적으로 지금이 회사가 청산을 한다고 보자고요.
다른 회사들이 PBR이 낮게 거래되는 것은 부의 부채가 있거나 혹시 우리가 모르는 리스크가 있을 수 있기 때문에 낮게 거래가 될 수 있다면이 회사는 그냥 지금 깔끔하게 그냥 해산해라고 하고 주주들한테 돈을 돌려 준다면 지금 주가에서 오히려 이득이에요. 장부 가격보다 주가가 20% 이상 할인돼 있으니까 현금만 돌려받아도 지금 주가는 너무나 저평가라고 얘기할 수 있다는 거죠. 그런데 문제는 뭐냐면 시장은 뭔가를 보고 있겠죠. 인간들이 만 명, 100만 명 모여서 살펴보고 있는 건데 그 가격이 이렇게 움직였다면 이유가 있다는 거죠. 왜 그럴 거냐?이 이 회사의 손익 계산서를 보면요.
지금이자 수익 말고는 수입이 없어요. 아무것도 안 했으니까요. 그래서 비용도 사실 별로 없습니다. 인건비 나가는 거밖에 없죠. 운용 보수 조금 나가는 거밖에 없습니다. 아, 운용 보수는요. 심지어 지금은 내고 있지도 않고 나중에 내겠다라고 얘기하고 있기 때문에 사실 아무것도 하고 있는게 없는 회사입니다. 아무런 자산도 매입하지 않았는데 현금을 할인하는 주가의 의미는 무엇이냐? 블라인드 풀 5개월째 아무것도 안 하고 있다는게 점점 찜찜해지고 있습니다. 아니 리치를 상장했으면 그 리츠가 데이터 센터를 산다에 왜 안 사 뭔가가 안 맞는 거겠죠.이 회사는 상장을 시켜 놓은 상태에서 자산을 매입하면 모든 걸 공개하고 공시해야 되는데요.
투자자들은 뭘 보고 샀을까요? 우량 자산을 너무 비싸지 않은 가격에 사서 배당을 줄 수가 있어야 되는데 여기서 뭔가 틀어지고 있는게 아닐까? 혹시 우량 자산은 너무 비싸서 지금 편입하면 배당을 제대로 못 주거나이 장부를 공개하는게 꺼림한게 아닐까?라고 시장은 의심하고 있는 거고요. 두 번째는요. 지금부터 계속 아무것도 안 하잖아요. 무슨 일이 생기느냐? 11월 15일부터는 운용 보수를 면제해 주는게 종류가 됩니다. 6개월은 유회 기간을 둔 건데 6개월 후에도 아무것도 안 하면 아무것도 안 해도 블랙스톤이라는 회사가이 리츠로부터 운용 보수를 받아가는 구조라는 거죠.
그게 대충 1% 정도 되는데요. 1년에 1%씩 또박또박 비용은 발생하는데 아무것도 안 하면 할인을 받게 되겠죠. 게다가 금리는 계속 올라가고 있으니 지금고 금리 상태에서 리치 전반적으로 투자 심리가 좋지 않은 것도 영향이 있습니다. 최근에 어떤 우려가 있냐면요. 블랙스톤이 갖고 있는 데이터 센터가 너무 많다 보니까 시장이 의심하고 있어요. 과연 좋은 자산을 상장부터 할 것이냐? 그리고 상장을 한다면 비싸게 팔아먹고 싶지 싸게 일반 주주한테 줄 것이냐? 이거는 거버넌스에 대한 문제입니다. 미국 회사라고 거버넌스가 당연히 다 좋은 건 아니에요.
당연히 회사는 자기 이해 충구가 있고 주주는 주주의 이익을 추구해야 되는데이 블랙스톤이라는 회사는 회사 별도로 상장이 되어 있고 블랙스톤의 주주는 어떤 입장일까요? 좋은 자산을 내가 갖고 있고 나쁜 자산을 저 BXDC에 상장시켜 그래야 블랙스톤에 더 유리해라고 생각하겠죠. 이런 이해 상충의 문제가 있다 보니까 과연 블랙스톤이 좋은 자산을 리치에 넘길 것인가에 대한 불신도 생겨나고 있습니다. 이거는요 굉장히 중요한 얘기예요. BXDC만의 얘기면 제가 오늘 안 갖고 왔죠. 고작 20억 달러짜리 우리나라 돈으로 뭐 2점 몇 조 3조원도 안 되는 시가 총액 미국에서 아무것도 아니잖아.
왜 그런 걸로 설레발이야라고 생각하실 수 있는데요. 블랙스톤이 뭐라고 했나요?이 이 업계에서 1등이잖아요. 1등을 바라보는 시선이 곱지 않게 되면 나머지 2등, 3등은 뭐 비슷하다고 쳐요. 저 밑에 있는 10등 정도부터는 조금 걱정이 되지 않을까요? 최근에 사모시장의 균열이 생기고 있다는 얘기를 많이 들으실 거예요. 블랙스톤이이 사모 신용으로 사모 대출을 한 펀드 이름이 바로 BCRED라는 크레딧 펀드인데요. 환매 요청이 붕기마다 쇠도하고 있습니다.이 블랙스톤의 BCRED라는 펀드는 코로나 때도 환매 요청이 한번 있었지만 위기를 극복하고 계속 성장해 왔고요.
최근에도 계속 성장해 온 대표 시그니처 펀드입니다. 그런데 26년 1분기가 되면서 심상치하는 분위기가 나타나고 있습니다. 작년 하반기에 블루에 대해서 약간 걱정하는 얘기가 나왔었는데 그냥 [콧방귀] 블루이야 업게 한 12 바뀌니까 뭐 괜찮아 이렇게 생각하다가 올해 1분기가 되면서 블랙스톤 크레딧 펀드도 사모 대출도 문제 생기는 거 아니야라고 하면서 환매 요청이 들어온 건데요. 문제는 이런 펀드들은 분기에 환매해 줄 수 있는 금액의 한도가 정해져 있습니다. 1분기에 5% 한도인데 7.9%니까 %니까 2.9%는 환매를 요청해도 못 받은 거죠.
그랬더니 2분기가 되니까요. 사람들이 점점 소근소근하기 시작했어. 야, 너 돈 뺐어? 빨리 안 빼면 나중에 못 받을 수도 있어. 이런 루머가 들면 왜 문제가 되냐면 블랙스톤은 펀드에서 갖고 있는 거 중에 뭔가를 팔아야만 환매를 해 주겠죠. 어떤 걸 팔까요? 갖고 있는 거 중에 우량한 걸 팔까요? 나쁜 걸 팔까요? 나쁜 거는 급하게 팔려면 팔리지도 않고 가격을 더 할인해서 팔아야 되기 때문에 보통은 좋은 걸 팝니다. 한 번 팔아 줄 땐 괜찮은데요. 누적적으로 환매가 계속 요청이 들어오면 좋은 걸 다 팔고이 펀드는 어떻게 되겠어요? 위험 자산만 담게 되겠죠.
그러니까 점점 더 환매 요청이 중단되지 않고 계속해서 일어나고 있다는게 문제라는 거고요. 이번 분기에도 10%의 환매 요청이 있었다는 겁니다. 이런 일이 왜 생기고 있느냐? 두 가지인데요. 처음 시작했을 때는 아, 데이터 센터 때문에 지금 이거 다 지어지고 나면 AI가 너무 성능이 좋아서 사스 기업들이 망해서 걔네들한테 대출해 준 거 회수 못 하는 거 아니야? 이게 시작이었어요. 근데 이게 일파 만파 번지면서 지금은 어떤 얘기가 도냐면요. 데이터 센터에 나가는 3호 대출도 불안하다. 왜냐하면 1단계, 2단계, 3단계, 4단계 데이터 센터 짓고 있는데이 데이터 센터를 요새 봤더니 계속 다 짓는게 아니고 짓다가 중단하면 이거 어떻게 되는 거야?
여기 나간 대출도 과연 다 갚을 수 있는 거야라는 의심이 드니까 더 큰 금액으로 들어왔던 대형 3호 대출 펀드에서도 사람들이 조금씩 불안해하기 시작했다라는 거죠. 공개 시장, 즉 상장 시장에서는 이미 이러한 운용사들의 가치를 할인해서 주가가 반영을 하고 있습니다. 저는이 부분이 가장 찜찜한 대목이라고 생각이 돼요. 블루하울의 주가가 제일 납폭이 큽니다. 제일 큰 노이즈를 만들고 있고 블루하울이 메타의 데이터 센터에 자기 자본도 넣고 대출도 역대 최대 규모로 채권을 사모 대출을 발행한 회사인데요.이 이 블루아울 같은 경우에는 실물 자산보다이 대출해 준게 더 큰 포트폴리오를 차지하고 최근에 데이터 센터 성장하면서 워낙 가파르게 성장했기 때문에 가장 걱정하는 회사예요.
블루하울이 이러면 그래 블루만 문제야. 기술 펀드에 문제가 생겼어. 작은 회사들이 망한대. 이렇게 넘어가면 괜찮은데 문제는 그다음입니다. 칼라일, 파트너스 그룹, KKR, 블랙스톤, 아폴로 이들 같은 경우에는 앞서 말씀드린 블랙스톤의 사례처럼 유구원 역사를 가지고 출렁출렁 잘 살아남았던 회사인데도 이들 주가가 너무나 크게 움직이고 있다라는게 매우 찜찜하다라는 거고요. 뉴욕 연준에서 지금 뭐에 들어갔냐면 대형 은행들의 사모 신용 대출의 점검에 착수했습니다. 블루아올 사태가 생기면서 대한민국에서도 금감원이 한국의 운용사들이 혹시 여기 투자한 건 없어 조사를 했는데요.
다행스럽게 한국은 아주 크지 않은 것 같아요. 우리의 메이저 리그가 아니니까요. 그런데 지금 미국 같은 경우에는이 사모신용 펀드가 너무 크고 구성이 제대로 파악이 안 되는데 요거를 지금 빨리 조사하자라는게 10월 달에 시작된 일입니다. 그러니까 여기서 아무런 일이 안 생기고 금리도 좀 안정되고 데이터 센터 잘된다 그러면 괜찮죠. 하지만이 블랙스톤이 상장한 데이터 센터 주가가 빠지고 사모신용 시장이 불안하다 이러면 결국 이들 기업에 대해서 운용사에 대해서 신뢰를 못 하면 투자자가 돈을 넣을까요? 만기가 오면 내 돈을 빼고 싶겠죠.이 이 부분이이 주식 시장에 있어서 매우 중요한 포인트다.
저는 아직까지는 이들이 무너진다고 생각하진 않습니다. 그리고 블루하울과 블랙스톤은 완전히 체급이 다른 본질적으로 경쟁력이 다른 회사라고 생각해요. 이게 바로 하워드 막스가 얘기하고 있는 부분입니다. 원래 있던 시장이고 원래 리스크를 가져가는 시장인데 망하지 않는 시장이었다. 문제는 어중이 떠둥이가 다 시장 조차고 뛰어들어서 아무데나 대출해 주고 개인 투자자들까지 원래 기관이 하던 거를 만기까지 보유하던 기관이 투자했을 때는 통계적으로 몇 개가 망해도 괜찮은 포트폴리오 투자를 하는 건데 여기에 개인들이 들어가 가지고 평가 손실 보고 막 던지고 환매하고 이러니까 문제가 생기고 있다라고 얘기하고 있습니다.
그러니까 아직은 큰 위험으로 간 건 아니에요. 하지만 저는 IQ가 100만이라고 생각하는 주식 시장이 먼저 주가로 반영할 수 있기 때문에이 사무 운용사들의 주가를 좀 보자라고 말씀드리는 거고요. 최근에 또 문제는 뭐냐? 중간 선거죠. 제가 맨날 말씀드리는 중간 선거가 쟁점입니다. 주지사 후보들이 데이터 센터 모라토리엄 즉 데이터 센터를 더 이상 인허가를 내주지 않겠다라는 거를 공약으로 내세운 주가 무려 20개라고 합니다. 물론이 중에 얼마나 많이 당선될지는 선거니까가 봐야 알아요. 하지만 많은 주에서 이런 사람들이 당선이 된다면이 주지사들이 실제로 이런 액션을 취한다면 당연히이 산업은 좀 흔들릴 수 있을 거고요.
그리고 전기요금 물 사용 요것도 계속 쟁점인데 실제 전문가들 얘기를 들어보면 전기요금 올라가는 거는 분명히 맞고요. 물은 좀 다르다. 물은 좀 논쟁의 여지가 있습니다. 하지만 어쨌거나 중간 선거가 쟁점이니 해결이 되려면 선거는 지나봐야 된다라고 볼 수 있겠죠. 블랙록의 레리 핑크 이렇게 말합니다. 데이터 센터 모라토리엄 오면 미국은 경기 침체에 빠질 것. 아, 경기 침체라니요? 1조 달러 이상을 내년에 투자할 거라고 해요. 빅테크들의 케펙스 투자가 1조 달러가 넘는데 여기서 차질이 생기면 이거는 경기 침체다. 그러니까 이거는 멈출 수 없다.
그냥 가야 돼라고 레리 핑크가 얘기하고 있습니다. 요건 좀 재밌는데요. 블랙스톤의 CEO가 최근에 인베스터 데이라고 해서 행사를 했어요. 호텔에서 뭐 스테이크를 먹으면서 우리나라로 치면 연기금이나 큰 손들을 한 자리에 모아서 존 그레이가 직접 프레젠테이션을 했습니다. 저는이 영상은요. 여러분들이 직접 한번 보셨으면 좋겠어요. 저도 PT를 많이 하는 편이지만 프리젠테이션의 정수다라고 할만큼 기가 막히게 PT를 잘합니다.이 장면은 어떤 장면이냐면요. 지금 웬디스가 과거에 했던 광고인데요. 빵이 예뻐요. 아 빵이 크고 폭신해. 바닥도 폭신해.
할머니들이 햄버거를 열어 봅니다. 열면서 뭐라고 하냐면요. Where is my beef? Where the beef라고 얘기해요? 고기는 어디 갔어? 지금 이것도 좋고 껍데기는 다 좋다며? 과연 AI 산업에서 진짜이 고기 육즙이 잘잘 흐르는 먹을 거는 뭐냐 말이야? 뭐가 진짜 수익이 나오냐고. 종 그레이는 이렇게 대답합니다. AI에서 ROI가 나오는 산업이 있다. 그리고 그것이 데이터 센터라고 얘기합니다. 지금 데이터 센터 산업은 칩에서 이미 반도체 돈 잘 벌고 있죠. 그러면서 아, 이런 얘기도 해요. 내가 저 하이닉스 마이크론 투자 못 해서 아쉽다.
이런 말까지 하면서요. 분명히 돈을 버는 사람들이 있다. 가장 확실한 ROI, AI에서 데이터 센터 벌고 있지, 전력에서 벌고 있지. 실체가 있는 거야라고 얘기하고 있습니다. 올해 하이퍼스케일러의 설비 투자 금액이 전년 대비 두 배 늘어났지만이이 투자비를 맞출 수 있을만큼 데이터 센터가 ROI를 벌고 있기 때문에이 그림은 햄버거에 곡이 어디어? 고기 있단 말이야. 웨어스터 이표라는 표현은 미국인들이 그래서 알짜는 뭔데? 이렇게 물어보는 건데 종그레이는 데이터 센터가 알짜니까 여러분들 투자하세요라고 얘기하고 있다는 거죠. 오히려 병목은 칩이나 전력 요런 거 있다라고 얘기하면서 결국에 AI는 세상을 바꾼다라고 얘기하고 있습니다.
그런데요. 저는 CEO들이 나와서 이렇게 막 화려한 PT를 하면 너무 잘해서 부럽기도 하지만 아 뭔가 찜찜하다 이런 생각을 지울 수가 없습니다. 이건 그냥 저의 본능이기 때문에 욕하셔서도 어쩔 수가 없어요. 젠슨이 한국 왔다 가면 주가가 어떻게 되나요? 이제 그만으면 좋겠고요. 저는 종그레이가 너무 완벽한 프레젠테이션을 보여 준 것도 찜찜하다고 생각하는게요. 이제 종그레이는 물러설 수 없습니다. 왜냐? 21년에 QTS를 인수했는데이 데이터 센터를 운영하는 QTS라는 회사는 운영 회사이면서 데이터 센터를 보유하고 있는 회사입니다. 당시에 100억 달러 규모의 인수였기 때문에 이거는 그 해체 투자 업계에 가장 큰 M&를 한 겁니다.
이때는 잘 샀죠. 잘 산 건 맞아요. 하지만 그 이후에도 계속해서 인수를 하는데요. 어 인수도 하고 팔기도 하고 하는데 디지털 리얼티라는 회사하고 같이 JV도 설립을 하고 요거는 이제 지분 매각을 최근에 좀 일부는 했습니다만 아직도 많이 가지고 있고요. 에어트렁크라는 회사도 인수를 하는데 이것도 24년에 최대 규모의 딜이었습니다. 그러고 나서 BXDC를 상장했으니 원래 순서대로라면요. 앞에서 인수했던 것들을 직접 상장해서 엑시하는 방법이 있고 투자한 사람들이 뭐 영원히 같이 가자겠어요?이 3호 펀드 회사들은 뭘 사면 팔아서 수익을 챙기는 운용사입니다.
그러면 샀던 것들을 상장을 시키든지 아니면 내가 상장한이 리치에 팔던지 아니면 다른 누군가한테 매각을 해야 됩니다. 그런데요. 지금 여기서 노이즈가 일어나고 있다는 거죠. 일단 6월 달까지만 해도 팔렸습니다. 디지털 리얼티 같이 지분 투자를 해서 디지털 리얼티는 미국에서 상장되 있는 에닉스와 함께 대표적인 데이터 센터 상장 리치예요.이 회사는 데이터 센터를 사고 보유하고 운영하는게 본업인 회사인데이 회사가 블랙스톤한테 일부러 사갔다는 거죠. 이때까지만 해도 잘 팔렸어요. 여기까지는 했는데 다음에 막힌게 있습니다. 에어 트렁크를 인수를 했으면 이것도 상장을 해야만 블랙스톤이 투자자들의 돈을 엑시을 시켜 줄 수 있는데요.
이게 바로 10월 달에 싱가포에서 상장하려고 하다가 어 잘 안 됐다는 겁니다. 어떤 얘기가 도냐면요. 블랙스톤의 투자자들이 원하는 가격과 싱가폴 리츠에 상장하려는 기준이 잘 맞지 않았다. 신규로 투자하려는 사람들은 싸게 사고 싶어 하는데 팔고 싶은 사람은 비싸게 팔고 싶어 한다는 거죠. 그래서 요거까지도 뭐 그럴 수 있다 생각할 수 있어요. 그런데 지금부터 봐야 되는 거는요. 시안이 있는 돈입니다. 이것들은 투자자들이 영원히 가져가려는 목적으로 투자를 한게 아니라 블랙스톤 펀드의 만기를 어느 정도 보고 그래도 늘린다고 하더라도 1년 2년 더 늘리는 거지 10년 더 들고 가려고 투자한 자금이 아니라는 거예요.
그래서 올해 상장이 연기가 되면 내년에 재추진한다는 건데 과연 이때쯤에는 적정 가격을 찾을 수 있을지 지켜봐야 되는 거고요. 또 다름이 좀 어려운데 퍼무스라고 부르는 회사도 있고 피르무스라고 번역하기도 하더라고요.이 회사는 마찬가지 회사인데 데이터 센터 기업입니다. 여기는 엔비디아도 투자한 회사예요. 그런데이 회사는 호주의 IPO를 하려다가 마찬가지로 철를 하고 밸류에이션 눈높이가 상장 시장과 맞지 않는다라고 하면서 사모 자금 조달로 선를 합니다. 이게 뭘까요? 제가 앞에서 다른 영상에서 말씀드렸듯이 지금 사모시장이 오히려 밸류에이션을 고평가해 주고 있고 상장 시장은 야 이거 상장해 가지고 투자자들 다 물리게 하는 거 아니야?
더 낮은 가격으로 갖고 와야지. 그러면 3호 시장에서는 이미 밸루에이션이 올라가 있기 때문에 낮은 가격에 상장을 할 수가 없는 겁니다. 그 줄다리기가 여기저기서 일어나고 있다. AI 데이터 센터도 마찬가지다라는 겁니다. 그래서이 IPO가 되지 않으면 블랙스톤 투자자는 엑시을 못 한다라는 거고요. BXDC도 앞으로 어떻게 될지 지켜봐야 돼요. 시티는 아니이 회사가 돈만 받아 놓고 예금에 넣어 놓고 아무것도 안 했는데 보유 현금보다 주가가 이렇게 내려가는게 말이 돼. 게다가 블랙스톤의 자산 발굴 영량 지금까지 40년이 넘게이 업에서 살아남은 1등 회사라는 걸 생각하면 너무 걱정이 많은 거야.
아, 지금 돈 이만큼 갖고 있으면 시장이 흔들릴 때 데이터 센터를 싸게 사서 오히려 업사이드가 더 많아서 주주들한테 더 많은 가치를 줄 수 있는 회사야. 지금 사라고 얘기하고 있다는 건데요. 비관론이 있죠. 만약에 지금 데이터 센터의 가치가 고평가 된 거라면 임대료가 지금까지는 계속 올라갔는데 이걸 보고 밸류에이션을 못 하겠어. 지금 이렇게 많이 지으면 임대료가 정말 계속 올라가는게 맞을까? 그러면 데이터 센터 자체를이 BXDC라는 회사가 너무 비싸게 사게 되면 주주한테 과연 약속한 배당을 줄 수 있게 될까라는 고민을 하고 있다는 거죠.
게다가 데이터센터 샀는데 뭔가 차질이 생기면 추가로 확장을 못 하게 되고 다음 단계 공사를 못 하게 되면 어 상당히 걱정이 될 수도 있겠죠. 그래서 낙관론과 비관론 사이에서 지금 오락가락하는 국면이다라고 얘기할 수 있습니다. 앞으로 뭘 봐야 되냐면요. BXDC 저는이 정도 빠졌으면 현금 들고 있는데 20% 할인을 해 그러면 좀 사 볼만도 하다는 생각을 해요. 그리고 시장에서 째려보고 있잖아요. 이미 상장한 회사잖아요. 블랙스톤이 나쁜 자산을 비싸게 사 주면 가만히 있을까요? 시장에서. 그래서 저는 그런 생각을 하면은 한번 사 볼만도 한데라는 생각을 합니다만 지금은 일단 저는 중간 선거를 보고 가자는 입장이고요.
그리고 하필림의 실적 발표도 딱 그 중간 선거쯤이에요. 뭐라고 말하는지 들어봐야겠죠. 그리고 앞으로 어떤 자산을 편입한다라고 하면 그 자산에 대해서 어느 정도 임대료를 받을 수 있는 조건으로 샀는지 가격을 보는게 굉장히 중요하다. 첫 번째 배당은 주가 대비해서 얼마를 줄 것이냐 요거를 살펴보고 투자해도 늦지 않을 것 같다라고 생각이 되고요. 결국에 제가 BXDC를 얘기한 이유는이 상장 리치를 얘기한 거는 고작 2조원 때이 리치 하나를 보자는 얘기가 아니라 블랙스톤이라는 1등 회사가 만든 현금만 보유한 리츠조차도 시장에서 불안해할만큼 지금은 비관론이 앞서 있다.
뭐 저도 여기서 사주에 말씀을 드리자면 저도 비관론에 일조했죠. 그런데요. 저는 한 방향이 맞다라고 주장하는 것은 아닙니다. 숫자를 계산해 보다 보면 비관론의 마음이 더 가고 있는 상황이다. 왜냐하면 낙관론을 주장할 만한 숫자가 지금 안 보이고 있기 때문인 거고 이거를 내가 확신한다면 지금이 굉장히 좋은 기회일 수 있겠죠. 그래서 지금 낙관론 같은 경우에 가장 강한 얘기가 뭐냐면 저도 여기 동이해요. 버블일 수 있지만 미국이 멈추겠느냐. 미국이 멈추면 중국이 추격해 와서 미국을 앞서 버리는 순간 국방의 문제가 생길 수 있다고 걱정하고 있단 말이에요.
중국 사람들이 중국 기업들이 미국의 국방부를 해킹하고 AI로 뭔가를 조작하고 너무 끔찍하지 않습니까? 그러니까 멈추지 않는다라는 얘기를 하는 거고요. 돈만 보는 계산기를 두들기고 있는 투자자들이 지금 비관론 쪽으로 가고 있고 이걸 움직이는 트리거는 금리다. 금리가 올라가면 올라갈수록 투자자들이 까칠하게 계산기를 두드리고 있는데 이렇게 까칠해진 시장에서 상장이 연기가 된다면 걱정을 하게 된다라는 거죠. 그래서 앞으로는 요런 부분들 금리가 어떻게 움직이는지 그리고 IPO가 재추진할 때 어떻게 되어 가는지가 결국에는이 AI 산업 전체에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사건들이다라고 말씀드릴 수 있을 것 같아요.
정리하면요. 금리 중요하죠. 빅테크 설비 투자 중요하죠. 정치적인 거이 선거는 지나가고 보자. 그리고 사모 자금의 흐름, 환매 요청이 어디까지 가는지 그러면서 코어 위브 같은 회사들의 신용이 어떻게 움직이는지도 중요하고요. 마지막으로 스페이스 X가 채권 조달을 지금 300억 달러 신규를 찍겠다고 했고 은행 대출 100억 달러 받겠다고 했는데이 분위기가 어떻게 흘러가는지 스페이스 X는 멋진 모습을 보여주는 회사니까 채권 시장에서 사람들이 달려갈지 아니면 AI 기업으로 생각해서 이거를 채권 입찰에도 주저주저할지 좀 지켜볼 필요가 있다는 거죠.
마무리할게요. 데이터 센터가 더 필요한 거 저 당연히 맞다고 생각합니다. AI가 끝났냐고요? 전혀 아니죠. 제가 누누히 말씀드리지만 IT의 역사는 기술의 발전이 끝난 적은 단 한 번도 없습니다. 설비가 과잉 투자돼서 그 산업만 무너질 뿐이지 PC 가격이 무너져서 한때 컴퓨터 회사가 망했던 적이 있다는 것을 많은 사람들이 잊어버린 거죠. 하지만 그런 과정에서도 PC의 성능은 계속 좋아졌습니다. 그러니까 저는 AI의 성능이 여기서 더 좋아지고 우리 생활로 더 깊숙히 들어오는 거 전혀 부정하지 않습니다. 하지만 오늘 사서 내가 뭐에 투자를 해서 돈을 버는 거는 전혀 다른 얘기 때문에 진검다리도 두들겨 가면서 가자.
하지만 저는 이렇게 생각하지만 야수의 심장을 가진 분들은 낙관론에 더 힘을 얻으신다면 그쪽으로 가시는 것도 제가 말리지 않겠습니다. 저라면 중간 선거 끝나고 올해 연말에 내년 금리 얼마나 인상하는지도 봐가면서 살금살금 주식 시장에 들어가 있겠어요. 전체 파는 건 아니고요. 현금 비중을 어느 정도 가져가면서 다양한 이벤트들을 보면서 가자. 요게 제가 드리고 싶은 얘기입니다. 오늘도 제가 말씀드린 내용이이 콘텐츠가 도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요. 저는 이만 물러갈게요. 안녕.
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