저자: KBS 1라디오 · 한국인
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서울 아파트 매매 매물은 올해 최저점인 1월 19일 대비 약 43% 늘어 10월 31일 기준 7만9,300여 건에 이르렀다. 그러나 지역별 흐름은 엇갈린다. 강남 3구는 대출 제한으로 매물이 나와도 거래가 부진하고, 강북은 실수요가 두터워 신고가 수준의 호가가 유지된다. 경기 남부는 반도체 기업 성과급과 실거주 수요에 힘입어 주간 상승률이 0.4~0.6%로 서울을 크게 앞질렀다. 매물 증가의 배경으로는 집값 하락을 예상한 매도와 내년 보유세(종합부동산세) 부담을 피하려는 정리 매물이 제시됐다. 진행자와 전문가는 현재는 후자의 비중이 크다고 봤다. 다만 부동산은 주식과 달리 매물이 곧바로 가격 하락으로 이어지지 않으므로 거래량과 수요를 함께 살펴야 한다고 강조됐다. 전월세 시장은 더 심각한 문제로 지적됐다. 과거에는 집값, 전세, 월세가 순차적으로 움직였지만 최근에는 함께 오르고 있다. 2020년 도입된 임대차 2+2 계약갱신청구권 이후 4년간 물가와 분양가가 크게 올랐고 전세 물량은 줄었다. 이주 수요가 몰리는 재건축 단지 주변은 최소 5년간 전월세 불안이 이어질 수 있다는 전망이 나왔다. 정책 측면에서는 대출 규제 효과가 지역마다 다르다는 연구가 소개됐다. 지방과 수도권 집값은 규제로 하락했지만 서울은 뚜렷한 효과가 없었는데, 매수 수요가 충분해 급매 물량을 흡수하기 때문이다. 공급 측면에서는 서울의 연간 필요 공급량을 약 5만 호 이상으로 보는 시각이 제시됐다. 2026~2030년 서울 입주 물량은 약 6만 호인데, 재건축·재개발 이주 수요는 약 18만 세대로 추산됐다. 전문가들은 집값 폭락 가능성은 낮지만 안정 국면은 올 수 있다고 봤다. 보유세 개편안은 국회 심사에서 조정될 가능성이 크며, 보유 특별공제 한도(10억 원)를 폐지할지 20억 원으로 올릴지가 핵심 쟁점으로 거론됐다. 장기적으로는 서울 수요 분산과 교통망, 지방 일자리 강화가, 단기적으로는 전월세 시장 안정이 정책 우선순위로 제시됐다.
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서울 아파트 매매 매물이 최근 크게 늘면서 집값 오름세가 잡힐지 주목되고 있습니다. 강남 3구는 하락세인 반면 강북과 경기 남부는 강세를 이어가면서 지역별 차이도 뚜렷해지고 있습니다. 김인만 부동산경제연구소 소장과 함께 시장 흐름을 짚어 보겠습니다.
부동산 정보 앱 아실에 따르면 10월 31일 기준 서울 아파트 매매 매물은 7만9,300여 건입니다. 올해 매물이 가장 적었던 지난 1월 19일과 비교하면 약 43% 늘었습니다. 매물이 이렇게 많이 나오는 이유는 무엇일까요?
이유는 여러 가지인데, 먼저 고가 아파트 시장을 나눠 볼 필요가 있습니다. 강남권과 강북 모두 매물이 늘고 있습니다. 매도 이유는 크게 두 가지입니다. 하나는 집값이 더 떨어질 것 같아 지금 파는 경우입니다. 다른 하나는 집값이 크게 떨어질 것 같지는 않지만 앞으로 세금이 많이 늘어나니 지금 정리하는 게 맞다고 판단하는 경우입니다. 다주택자가 오래 보유하던 집을 분리하거나, 1주택자라도 비싼 집을 정리하는 합리적 선택일 수 있습니다. 저는 지금은 후자의 비중이 크다고 봅니다.
세제 개편안을 보면 올해 보유세인 종합부동산세가 내년에 세 배에서 늘어난다는 시뮬레이션 결과가 나왔습니다. 국회에서 세법 개정안이 통과되는 내용을 봐야 하겠지만, 아무리 봐도 세금이 줄어들 것 같지 않다고 보는 분들이 매물을 내놓고 있습니다.
주식은 매물이 늘면 가격이 떨어지는 게 명확하지만, 부동산은 매물이 늘어난다고 바로 가격이 떨어지지 않습니다. 거래량도 함께 봐야 합니다. 강남권은 세금 부담 때문에 가격을 낮춰 내놓을 수도 있지만, 대출이 제한되어 거래는 잘 안 되는 상황입니다.
반면 강북으로 가면 하락 거래가 나올지 의문입니다. 강북에는 전세를 피해 집을 사려는 신혼부부 등 실수요가 여전히 두텁습니다. 정부가 세금과 대출을 규제하더라도 10억~15억 원대 아파트에 강한 규제를 적용하기는 현실적으로 어렵습니다. 따라서 강북은 매물이 나와도 여전히 신고가 또는 그 이상의 가격을 부르고 있고, 늘어나는 매물이 정부가 기대하는 하락으로 연결되기는 어려울 것으로 보입니다.
강남은 하락 매물이 나오지만 이를 소화할 수요가 대출 제한 때문에 부족합니다. 세금 부담이 얼마나 나올지 시뮬레이션 결과도 나오지 않아 매수자들이 관망하고 있습니다. 이 때문에 거래가 잘 안 되는 상황입니다. 세금 부담이 생각보다 크지 않다는 결과가 나오면 매도 물량이 다시 들어갈 수도 있습니다. 최종 국회안은 12월 초에 나올 것으로 보입니다.
경기 남부권은 서울보다 상승률이 더 높습니다. 정부는 작년 6월부터 대출 규제와 세금 규제를 계속 내놓았습니다. 정부가 쓸 수 있는 규제는 크게 두 가지입니다. 하나는 돈줄을 막는 대출 규제이고, 다른 하나는 보유 부담을 키우는 세금 규제입니다. 자기 자본으로 사는 방법, 은행에서 대출받는 방법, 전세를 끼고 사는 방법이 있는데 지금은 이 세 가지가 모두 막혀 있습니다. 토지거래허가구역으로 묶여 전세를 끼고 사기도 어렵고, 20억 원을 넘는 주택은 대출이 2억 원, 15억~20억 원은 4억 원으로 제한됩니다. LTV, DSR, 스트레스 DSR, 총량 규제까지 겹쳐 은행에서 "내년에 오라"는 말을 듣는 상황입니다.
그럼에도 경기 남부는 이런 규제가 통하지 않습니다. 화성 동탄 등 반도체 기업이 몰린 지역은 성과급이 큰 힘입니다. 성과급이 확정되는 내년 초에 현금으로 바로 집을 사는 수요가 많습니다. 기업 차원에서 저리 대출을 해 주기도 해서 은행 대출이 나오지 않아도 집을 살 수 있습니다. 이 지역 수요는 투자보다 실거주 목적이 많아 대출 규제나 전세 제한의 영향을 크게 받지 않습니다. 이 때문에 정부가 손을 대기 어려운 무풍지대처럼 움직이고 있습니다.
경기 남부 벨트 전체가 강세입니다. 주간 상승률이 0.4~0.6%로 서울의 몇 배를 기록하고 있습니다. 서울에서는 "생존 매수"라는 말이 나오지만, 경기 남부는 완전히 다른 세상입니다. 특히 맞벌이 가구가 많아 소득 합산 효과도 큽니다. 2028년까지 성과급 물량이 확정되었다는 얘기도 있어 수요가 이어질 것으로 보입니다. 유동성도 여전히 많아 경기 동남권은 서울을 뛰어넘는 강세가 2~3년 더 이어질 가능성이 큽니다.
서울 집값은 전체적으로 90주 연속 상승세입니다. 매물 증가가 이 흐름을 꺾을 수 있을까요? 영향은 분명히 있습니다. 정부 규제가 나오고 매물이 늘면 하락 거래도 늘어납니다. 다만 집은 주식처럼 쉽게 팔 수 있는 자산이 아닙니다. 배우자의 동의가 필요하고, 노후 준비와 자녀 문제가 얽혀 있어 매도 결정이 신중합니다. 특히 1주택자가 전체 필수 재산의 85%를 차지하는데, 이들이 집을 팔고 전세나 월세로 가려 해도 전세 매물이 부족하고 월세도 강북 기준 보증금 있는 월세가 250만~350만 원까지 부르는 상황입니다. 그래서 매물이 늘어도 가격 하락으로 이어지기는 현실적으로 쉽지 않습니다.
정부는 "인내의 시간이 지나면 알게 될 것"이라고 말했지만, 무주택자와 세입자 입장에서는 그 인내가 1년인지 2년인지 3년인지에 대한 명확한 근거가 필요합니다. 입주 물량을 보면 2026년부터 2030년까지 서울 입주 물량은 약 6만 호로 예상됩니다. 반면 재건축과 재개발 정비 사업으로 생기는 이주 수요는 약 18만 세대에 이릅니다. 입주 물량보다 이주 수요가 세 배 많은 셈입니다. 이 때문에 3년 후 집값이 안정될지에 대한 확신이 낮고, 차라리 대출을 받아서라도 집을 사겠다는 수요가 있습니다. 전세와 월세 시장을 먼저 안정시켜야 하는데, 그 답을 정부가 제시해야 합니다.
LH 사장이 국정감사에서 집값이 폭락할 수 있다고 말했습니다. 근거는 두 가지입니다. 하나는 정부가 공급을 늘리고 있어 앞으로 공급 물량이 많이 나온다는 것이고, 다른 하나는 금리가 많이 오를 것이라는 점입니다. 금리가 오르면 집값과 반비례한다는 논리입니다. 2022년에 금리가 크게 오를 때 집값이 떨어졌던 사례도 있습니다.
현실을 보면 서울 아파트 공급이 역동적으로 늘어나는 것은 불가능합니다. 3기 신도시 물량이 일부 나오지만, 강남을 대체하려면 교통망이 빨리 개선돼야 하는데 GTX는 2031년 이후에야 완공될 예정입니다. 금리는 원리금 상환 부담을 키우는 요인이고, 현재 기준금리 3.5%가 예고된 상황입니다. 2022년에는 미국 연준이나 한국은행이 최종 금리 목표를 명확히 알려주지 않아 시장이 불안했습니다. 이번에는 3.5%라는 기준을 알려주어 시장이 준비할 수 있습니다. 그래서 금리 인상이 어느 정도 안정 효과는 있겠지만, 급락이나 폭락으로 이어질 가능성은 낮아 보입니다. 정말 폭락 가능성이 높았다면 정부가 이런 말을 꺼내기도 어려웠을 것입니다.
한 언론이 부동산 전문가 10명에게 수도권 집값이 본격적으로 하락할지 물었는데, 단 한 명도 하락을 예상하지 않았습니다. 저도 그 가운데 한 명입니다. 부동산은 공급 대비 수요와 유동성이라는 상수가 중요합니다. 서울은 공급 문제가 쉽게 해결되기 어렵고, 수요 과잉도 하루이틀 일이 아닙니다. 2021년에 풀린 유동성도 아직 회수되지 않았습니다. 반도체 성과급으로 올해에만 약 53조 원이 풀릴 예정이어서 유동성은 더 늘어나고 있습니다. 집값이 떨어지려면 금리가 예상보다 급격히 오르거나, 미국이나 중국, 국내 경제에 큰 사건 사고가 발생해 불확실성이 커져야 합니다. 그런 경우를 제외하면 하락을 전망하기는 어렵습니다. 다만 안정은 될 수 있습니다. 큰 폭 하락 가능성은 낮다는 말씀입니다.
서강대 이성근 교수 연구팀과 동덕여대 강호준 교수 연구팀이 최근 논문을 냈습니다. 정부의 주택담보대출 규제 강화로 지방과 수도권 집값은 하락했지만, 서울은 효과가 뚜렷하지 않았다는 결과입니다. 이는 현장에서 체감하는 것과 부합합니다. 논문은 2002년부터 2026년까지 대출 규제와 지역별 가격 변화를 분석했는데, 대부분 지역은 규제 영향으로 가격이 떨어졌지만 서울은 통계적 유의미함을 찾기 어려웠습니다.
이유는 매수자 풀이 충분하기 때문입니다. 대출 이자 부담을 못 견딘 사람이 급매로 팔아도, 서울은 수요가 워낙 많아 그 물량을 모두 흡수합니다. 서울에 아파트 공급이 부족한 것이 맞습니다. 서울 아파트는 약 190만 호인데, 좁은 땅에 많은 수이지만 수요가 너무 많아 여전히 부족해 보입니다.
서울에서 매물이 늘어도 집을 마련하지 못한 사람은 전월세를 살아야 합니다. 월세가 많이 올랐습니다. 지역과 아파트마다 차이가 있지만, 작년 초 6억 원이던 중소형 아파트가 8억 원으로 올랐고, 전세도 4억 원이던 것이 6억 원으로 올랐습니다. 더 큰 문제는 월세입니다. 과거에는 집값이 오르면 전세가 안정되고, 전세가 오르면 월세가 안정되는 패턴이었습니다. 지금은 모두 함께 오르고 있습니다. 최근 성남시 25평 아파트 월세가 250만 원인 경우도 있었습니다. 몇 년 전에는 강남권 요지에서나 볼 수 있던 가격입니다. 이제는 강남과 강북, 수도권을 가리지 않고 역세권 아파트라면 250만~350만 원 월세가 쉽게 나옵니다. 선진국과 달리 우리는 보증금이 들어가는 반전세 형태가 많습니다. 보증금 2억~3억 원에 월 250만~350만 원이면 몇 년 전 전세가보다 훨씬 비싼 주거비입니다. 배우자 한 명의 월급이 전부 주거비로 나가는 셈입니다.
여러 원인이 맞물려 있습니다. 지방은 빈집이 많지만 집값이 오르지 않아 투자 수요가 들어오지 않습니다. 수도권은 입주 물량이 부족하고 재건축과 재개발로 멸실과 이주 수요가 많습니다. 2020년에 도입된 임대차 2+2 계약갱신청구권도 영향이 큽니다. 2년 살고 집주인이 많이 올려 달라고 하면 나가던 관행이 4년 계약으로 바뀌었습니다. 4년 동안 물가가 크게 올랐고, 특히 우크라이나 전쟁 이후 물가가 치솟아 최근 5년간 분양가는 두 배가 올랐습니다. 4년 후 세입자가 "너무 많이 올려 주세요, 나갈게요"라고 하면 다른 집들도 전세와 월세가 함께 뛰어 있어 갈 곳이 없습니다. 결국 세입자는 집주인에게 "한 번만 봐 달라"고 요청하지만, 보통 1억 5천만 원 정도 올려 달라고 받아들여지는 식입니다. 이렇게 되면 재고 매물 회전이 멈춥니다. 여기에 토지거래허가와 실거주 의무가 겹쳐 전세를 끼고 집을 사기가 어려워지자, 전세 물량이 줄고 있습니다. 집주인이 세금을 미리 대비하려고 월세를 올리는 경향도 강해졌습니다. 로버트 머튼이 말한 '자기실현적 예언'처럼, 앞으로 세금이 오를 것이라는 기대가 지금의 월세 인상으로 이어지는 상황입니다. 종합하면 월세가 빠르게 오르고 전세는 사라지고 있습니다.
재건축은 공급을 늘리는 해법이지만, 과정에서 이주 수요가 발생합니다. 목동은 내년 말 이주가 시작될 예정입니다. 이주 수요는 빌라, 오피스텔, 주변 아파트로 몰립니다. 재건축 공사 기간은 보통 3~4년 걸리고, 이주부터 입주까지 2~3년이 더 필요해 최소 5년 이상 전월세 불안이 이어질 수 있습니다. 압구정이나 여의도 재건축, 재개발 주변 지역은 전월세 부담이 더 심해질 것입니다. 이주 수요를 감당할 뾰족한 대안은 없고, 지역에서 감당해야 하는 구조입니다.
청취자 질문도 있었습니다. 주택난을 해결하려면 얼마나 공급되어야 할까요? 일반적으로 인구 대비 0.5% 정도의 주택이 공급되어야 한다고 알려져 있습니다. 서울은 연간 약 5만 호가 필요하다고 봅니다. 그런데 서울에는 양질의 일자리, 좋은 인프라, 좋은 대학이 집중되어 있어 1극 체제입니다. 그래서 5만 호가 공급되어도 부족합니다. 문재인 정부 때 약 4만8천 호가 공급됐지만 집값은 올랐습니다. 서울에서 결혼하는 세대는 작년에 4만9천 쌍이었고, 올해는 더 늘어날 전망입니다. 이혼 건수도 만 건 정도이고, 지방에서 서울로 올라오는 인구도 3만5천 명 정도입니다. 이를 합치면 연간 9만~10만 가구의 수요가 생깁니다. 10만 호가 공급돼도 부족한데, 내년 공급 물량은 2만 호가 안 된다고 하니 참 안타까운 상황입니다. 정부도 알고 있고 공급을 늘리려 애쓰고 있지만, 시차가 필요해 발을 동동 구르는 상황입니다.
8·13 공급 대책에 따르면 정부는 신축 아파트의 중도금과 잔금 대출을 가계부채 총량 목표와 별도로 관리하기로 했습니다. 대출 규제의 옆 측면에서 도움이 될지 기대하는 분들이 있었지만, 실제로는 도움이 되지 않는다는 얘기도 있습니다. 이 부분은 따로 봐야 합니다. 청약을 받는 사람들은 대부분 무주택자입니다. 청약 가점을 만들려면 무주택 기간 15년을 넘어야 만점을 받을 수 있습니다. 평생 고생해서 청약에 당첨됐는데 대출을 막으면 자기 자본으로 살 수 있는 사람만 집을 살 수 있게 됩니다. 저는 청약 당첨자에게는 대출을 해 줘야 한다고 생각합니다. 다만 총량 규제 같은 조치로 발을 구르는 가장 억울한 사람들은 대출 규제 전에 당첨된 분들입니다. 예를 들어 2024년에 청약에 당첨돼 대출을 당연히 받을 수 있다고 생각했는데, 2026년에 갑자기 총량 규제로 대출이 막히면 집을 포기하라는 말과 같습니다. 정부 대책 발표 이전에 청약을 받은 분들에게는 소급 적용을 하지 말아야 합니다. 최근 당첨자들은 정책 변화를 감안해 계획을 세운 뒤 청약을 했으니 이해할 수 있습니다.
정부의 부동산 세제 개편안은 국회 심사대에 올라 있습니다. 한 달 후에는 확정될 것으로 보입니다. 개편안은 부담이 상당히 늘어나는 내용입니다. 얼마나 조정될지가 관건입니다. 수도권 의원들은 자기 지역구 사정을 고려해 고민할 수밖에 없습니다. 어느 정도 조정 과정은 거칠 것으로 봅니다. 정부 안에서도 후퇴할 가능성이 높다고 생각합니다. 이번 세제 개편안에 따른 고지서는 2027년 12월에 나오고, 4개월 후에는 총선이 있습니다. 수도권 의원들은 긴장할 수밖에 없습니다. 만약 세금이 크게 후퇴하거나 많이 수정되면 집값은 바로 반등할 수도 있습니다.
그리고 개편화는 왜 냈냐 하면, 또 이런 지적이 나올 수 있으니까요. 그래서 이 절충점을 잘 찾아야 되는데, 아무래도 여당 입장에서는 초고가 주택에 대해서는 어떻게든 손을 안 대주려고 노력할 거고요. 그 아래 구간들은 좀 풀어주려고 할 겁니다. 그러면 야당에서는 "무슨 소리냐, 같이 해야지"라고 맞부딪칠 것 같아요. 그래서 정부 안에서 저는 후퇴는 할 것 같은데, 중요한 포인트만 설명드리면, 보유세 같은 경우는 세율이 0.5%에서 5%까지 큰 증가세 세율이 적용되거든요. 2028년이 되면 이걸 얼마나 후퇴시킬 것인가? 보유 특별공제 소득공제 한도가 10억인데, 이 10억을 폐지하느냐 20억으로 올리느냐가 최대 포인트가 될 것 같습니다.
그렇죠. 김인만 소장님 말씀을 들어보면 규제 일변도 정책에 대해서는 역효과가 많을 수 있다는 말씀을 많이 하셨는데, 향후 규제 정책을 포함해서 부동산 정책은 어디에 중점을 둬야 된다고 보십니까? 저는 단기 급등이 생기면 규제를 할 수밖에 없다고 생각합니다. 하지만 규제가 지속 가능하게 되면 필요감이 누적되고 시장이 왜곡되면서 엉뚱한 전월세 문제 같은 쪽에 불똥이 튀거든요. 그래서 기본적으로 장기적으로는 서울 수요를 분산하는 게 필요합니다. 공공기관 이전 같은 것보다는, 3기 신도시라든지 대체 신도시를 빨리 하고, 교통망을 개선해주고, 지역과 지방에 일자리를 강화하고 경쟁력을 키우는 정책은 반드시 필요해 보이고요.
단기적으로는 전월세 시장 안정에 초점을 맞춰야 될 것 같습니다. 솔직히 강남 집값이 10억 떨어졌다고 하는데, 떨어져도 떨어진 것 같지도 않아요. 우리가 살 돈도 없고 대출도 안 나오거든요. 살 곳이 있어야 되잖아요. 그래서 저는 강남 집값 잡기에 올인하기보다 전월세 안정에 정책의 최우선 목표를 두고, 전월세가 안정되면 안 사고 싶은 사람들은 안 살 수도 있는 거잖아요. 그래서 정부의 정책 1순위는 전월세 시장 안정에 초점을 맞추는 것이라고 봅니다. 마지막까지 전월세 시장만 잘 관리해도, 의외로 강북이나 수도권 지역들, 반도체 벨트를 제외하고는 안정이 될 수도 있습니다.
네. 전월세 시장 안정에 초점을 맞춰 달라, 오늘 말씀은 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 김인만 부동산경제연구소의 김인만 소장이었습니다. 오늘 말씀 감사합니다. 감사합니다.
[종소리] 편지 왔습니다.
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