저자: tbsp돈을공부하는남자숲 · 한국인
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미국 리츠 ETF VNQ를 중심으로 글로벌 부동산 투자의 분산 효과를 설명. 주요 리츠 ETF(VNQ, SCHH, XLRE) 자산규모·보수·배당률·구성종목을 비교하고, 최근 수년간 VNQ 대비 XLRE 수익률이 높았다고 설명. S&P500과 비교해 VNQ가 5년 중 다수 승리했다고 주장. 과거 데이터 기반 적립 시뮬레이션(월 30만원, 10년 8.6% 가정) 제시. 영상 내 수치는 2022년 기준 과거 데이터이며 미래 가격 방향 예측은 포함되지 않음.
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안녕하세요, 돈을 공부하는 남자 숲의 tbsp입니다. 투자를 한다고 하면 보통 주식과 부동산 두 가지로 나뉘는데, 우리가 대부분 하고 있는 것은 주식투자입니다. 부동산은 조금 등한시하는 경우가 많은데, 오늘은 그 부분을 해소할 수 있는 ETF, 즉 부동산 ETF(리츠 ETF)를 소개해 드리겠습니다. 어떤 ETF가 있는지 자세히 살펴보시고, 나에게 맞는 종목이나 ETF를 선택해 보시기 바랍니다. 이런 영상을 계속 받아보고 싶으시다면 구독과 좋아요, 따뜻한 공유 부탁드립니다.
모두가 원하는 집, 그렇다면 집을 구하기 가장 힘든 도시는 어디일까요? 홍콩이 가장 비싸고, 그다음이 캐나다 밴쿠버입니다. 그 아래로 내려오면 상위 10위 안에 4개가 들어가는 국가가 있는데, 바로 미국입니다. 우리가 한국에서 집을 장만하는 것도 좋지만, 시야를 넓혀 글로벌 부동산에도 투자한다면 자산을 더 안정적으로 운영할 수 있습니다. 그래서 쉽게 투자할 수 있는 미국 리츠 ETF를 살펴보겠습니다.
미국 리츠 ETF 상위 10개를 보면 1위가 압도적입니다. 약 414억 달러 규모의 VNQ가 가장 큰 사랑을 받고 있습니다. 2위와 3위는 SCHH, XLRE 등으로 상대적으로 낮은 규모입니다.
VNQ를 자세히 보면, 상장일은 2004년 9월이고 총 보수는 0.1%입니다. 167개 기업에 투자하고 있어, 10개 ETF 중에서도 상당히 많은 종목을 담고 있습니다. 배당률은 2.8% 수준입니다.
2004년에 상장했으니 자산 규모가 큰 게 당연하다고 생각할 수 있지만, 5위인 ICF는 2001년에 상장했는데 현재 자산 규모는 약 27억 달러입니다. 상장일도 중요하지만 자산 규모가 이렇게 크다는 데는 이유가 있을 겁니다.
리츠는 부동산 하나로 묶여 있지만, 그 안에는 다양한 분야가 있습니다. VNQ의 분야별 비중을 보면 특수 리츠가 37.7%, 주거용 리츠가 약 11.8%, 산업용 리츠가 11%를 차지하고 있으며, 그 밖에 헬스케어, 부동산 관련 서비스 등 다양한 분야가 있습니다.
VNQ가 투자하는 167개 기업 중 상위 기업을 보면, 가장 큰 비중을 차지하는 곳은 통신 인프라 기업인 아메리칸타워로 7.5%입니다. 그 외에 우리가 알 만한 리얼티인컴도 월배당을 주는 리츠 기업으로 포함되어 있고, 상위 10개 기업의 합계 비중은 36%로 전체의 3분의 1 이상입니다. 리츠 기업에 직접 투자를 고려 중이라면 이 10개 기업을 눈여겨보는 것이 좋습니다.
- **통신 인프라**: 아메리칸타워 - **물류창고**: 프로로지스 - **데이터센터**: equinix(에퀴닉스) - **상업용 부동산**: 리얼티인컴 - **헬스케어 리츠**: 웰타워
각 분야의 대표 리츠 기업에 한 주씩 직접 매수하려면 상당한 금액이 필요합니다. 그러나 VNQ는 한 주에 약 13만 원 정도면 100개 이상의 기업을 담을 수 있어, 분산투자 효과를 누릴 수 있습니다. 그래서 이 ETF에 투자하는 것입니다.
**1. 아메리칸타워 (통신 인프라)** 통신사에 통신 타워를 임대해 주는 기업으로, 통신 인프라 분야의 1위입니다. 매출과 순이익이 모두 증가 추세이며, 미국뿐 아니라 글로벌하게 사업을 확대하고 있습니다. 셀 타워를 약 18만 개 보유하고 있어 앞으로도 수요가 기대됩니다. 5G, 6G로 갈수록 수혜가 커질 것으로 보입니다.
**2. 에퀴닉스 (데이터센터)** 클라우드 사업이 확장될수록 데이터센터 수요는 계속 늘어납니다. 200개 이상의 데이터센터를 보유한 기업으로, 가상 세계의 건물주라고 할 수 있습니다. 매출과 순이익이 모두 증가 추세이며, 메타버스 시대가 열린다면 안정적으로 수익을 가져갈 수 있는 기업 중 하나입니다.
**3. 프로로지스 (물류 인프라)** 물류 인프라를 꽉 잡고 있는 회사입니다. 온라인 거래가 많아질수록 오프라인 매장보다 물류창고 수요가 커지는 것은 당연한 이야기입니다. 여러 나라에 1,000개가 넘는 물류센터를 보유하고 있고, 아마존, 홈디포 등 대기업에 임대하기 때문에 안정적입니다. 실적도 매출과 순이익이 모두 증가 추세입니다.
올해 초부터 현재까지의 수익률을 보면, 리얼티인컴이 1위, 아메리칸타워가 2위를 차지했습니다. 에퀴닉스나 프로로지스를 선택했다면 하위권에 머물렀을 수 있습니다. 반면 VNQ에 투자했다면 평균 정도의 수익은 가져갈 수 있었을 것입니다. 기업 수익률을 정확히 맞추기는 어렵기 때문에, ETF에 투자하는 것이 더 현명한 선택이 될 수 있습니다.
리츠 기업에 투자하지 않는 이유 중 하나는 S&P 500에 투자하면 더 높은 수익률을 얻을 수 있다는 생각 때문일 겁니다. 그래서 2011년부터 S&P 500과 VNQ의 성과를 비교해 봤습니다. 12년 중 VNQ가 이긴 해는 5번, S&P 500이 이긴 해는 7번입니다. 5번 이겼을 때는 수익률 차이가 꽤 컸습니다. S&P 500과 리츠 ETF에 함께 투자하면 두 자산의 수익을 나눠 가질 수 있어, 자산 배분 측면에서 더 좋은 투자를 이어갈 수 있습니다.
2010년 주당 배당금은 약 1.8달러였는데, 현재는 약 2.97달러까지 올랐습니다. 중간중간 배당 삭감이 있었던 점은 아쉬운 부분입니다. 연평균 배당 성장률은 약 4.5%이고, 평균 배당률은 4.79% 수준입니다. 현재 배당률은 과거에 비해 낮은 편이지만, 점차 배당이 다시 올라갈 것으로 보입니다.
VNQ에 1억 원을 투자했다고 가정하고 연도별로 받을 수 있는 배당금을 계산해 보면, 배당소득세 15.4%를 적용했을 때 2012년에는 약 36만 4천 원, 2021년 기준으로는 약 8만 원으로 가장 적은 배당을 받게 됩니다. 평균적으로는 약 33만 원 정도의 배당을 받을 수 있습니다.
VNQ에 지금부터 매달 30만 원씩 투자하면 어떤 결과가 있을지 과거 데이터를 바탕으로 계산해 봤습니다. 과거 10년 평균 수익률은 약 8.6%, 배당률은 약 4%였습니다. 배당은 재투자하고, 배당 성장률 4.5%까지 적용하면 10년 차에는 약 7,300만 원, 20년 차에는 약 2억 9,800만 원, 30년 차에는 약 9억 2,500만 원까지 증가하게 됩니다.
앞서 자산 규모 기준 1위 VNQ, 3위 XLRE, 그리고 SCHH를 살펴봤습니다. 이 세 ETF는 중복도를 확인해야 합니다. VNQ는 약 167개 기업에 투자하고, SCHH는 139개 기업인데 6개를 제외하고는 모두 VNQ와 겹칩니다. XLRE는 30개 기업에 투자하는데, 이 30개 역시 VNQ와 SCHH에 모두 포함되어 있습니다. 즉, XLRE는 소수 기업에 집중하는 ETF이고, VNQ는 더 넓은 범위로 분산 투자하는 ETF입니다.
최근 5년 평균 수익률은 VNQ가 약 8.3%, XLRE가 약 10.9%입니다. 집중투자를 할수록 수익률이 높게 나타났습니다. 여기에 배당까지 더하면, XLRE는 배당률 약 3.4%가 더해지고 VNQ는 약 4%가 더해집니다. 합산하면 XLRE는 약 12%대, VNQ는 약 12%대로 차이가 크지 않습니다. SCHH는 수익률도 낮고 배당도 낮게 측정되었습니다.
따라서 XLRE처럼 선택과 집중을 할지, VNQ처럼 조금 더 넓게 분산할지 본인의 투자 성향에 맞춰 둘 중 하나를 선택하는 것이 바람직합니다.
지금까지 리츠 대표 ETF인 VNQ를 중심으로 다양한 질문에 답할 수 있도록 영상을 만들어 봤습니다. 추가로 궁금한 내용이 있다면 언제든 댓글로 남겨 주시기 바랍니다. 이번 리츠 ETF 완벽 분석은 10번째 시간이었습니다. 투자를 하면서 내게 무엇이 필요한지 알고 있어야 전략을 세울 수 있습니다. 10개 ETF의 장단점을 살펴보시고, 나에게 맞는 포트폴리오를 설계해 보시기 바랍니다. 지금까지 돈을 공부하는 남자 숲의 tbsp였습니다. 감사합니다. 성공투자 하세요!
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