2022년 내집마련 하는방법! 2022년 주택시장 전망 - 홍춘욱

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그리고 금리도 올라가고 있는데 여기서 정말 찍고 이제 지금까지 한참 2014 15 16 17 18 19 20 21 8 년 동안 오르는 동안 사다가 갑자기 지금 사례 딱 으 막 자 의 가깝습니다. 꼭지 불법에 사야되나요. 달러에 투자했다가 외부 경제 충격이 오는 시기에 4만 이날 고개 바로 타는 그런데 나올까 있습니다. 안녕하세요. 이코노미스트 홍춘 여깁니다. 여러분들을 뵙게 돼서 너무나 반갑구요 2022년 주책 시장에 대해서 한번 이야기 해 보겠습니다. 먼저 21년 부동산 시장에 대해서 한번 회고를 하자면 2002년 카드 오브리 났었던 회의 후에 가장 뜨거운 불 장이었다 이렇게 말씀을 드릴수가 있겠구요 아파트 시장 디존 오라 해서 볼 때 전국이 19% 넘게 올랐 거든요.

근데 한번 연말에 숫자가 추가로 업데이트 되고 나면 아니 많이 10% 가 넘지 않을까 와 아님 전국 아파트 가 28 세계 첫 마음으로 정도 되거든요. 천만 후 가격 평균 가격이 20% 돌아다 이건 뭐 거의 정말 말도 안되는 그런 시장 이었다고 볼 수 있겠구요 아파트 값도 많이 올랐지만 전국단위 아파트 가격이 많이 올라오고 특히 인천이나 경리 같은 것은 이 연간 기준으로 해서 30% 넘은 지역들이 속출하는 정말 무시무시 한 장이 얻고 어제가 이코노미스트 생활 이제 해가 바뀌면 29년 찬데 29년 이코노미 사업에서 가장 무서운 해였습니다.

이거 이제 어 제가 이 강의를 다니면서 부동산에 대해서 물으면 아주 물이 하더라도 사세요. 이야기를 한 5년 하고 다녔고 실제로 제가 2017년 3월에 나온 책에서는 재벌 좀 직사 라고 책도 썼어요. 인구와 투자의 미래는 책도 썼을 정도로 부동산 시장에 대해서 강설 혼자인데 올해 사항을 만나고 난 다음에는 언제 가 아 사설이 되지 못하게 되더라구요 왜냐하면 가격이 접근하기가 어려운 정도로 올라간 적들이 는걸 않고 두 번째는 정부가 어마어마하게 대출을 억제하고 있는 중인데 여기서 대출을 받아 집을 사려면 두가지 밖에 없더라구요 하나는 부모님 찬스 비유 뭐 진짜 엄청나게 부잣집에 또는 어떤 능력이 있는 지인들을 두고 있는 사람들은 가능하겠지만 대출이 거의 다 막혀 있는 상황에서 이렇게 부모님 찬스 식인 정말 어렵다 이 두 번째 가 뭐냐면 0 거리인데 그때 연구들도 이제 어떻게 연구를 하냐면 갭 투자하면서 용 거라는 거죠.

그래서 부동산이 을 살 때 자기 도망갔고 사는것은 거의 힘드니까 대부분 대출을 받는데 전세자금 대출로 집을 3개 갭 투자 아니겠습니까 전세끼고 샀다 이 말씀을 드릴 수가 있겠는데요. 그동안 우리나라 부동산 시장의 공급이 부족하다 저금리 때문에 앞으로 가격이 계속 오를 수 있다 이야기가 참 많았지만 어떻게 한해 20% 오른 장애나 않냐 라고 말하는 결국 저는 임대차 3 법 으로 인한 전세가 급등 말고는 이걸 설명할 방법이 없다 그리고 집을 사는 사람들도 전세가 급등 하니까 이대로 그대로 머물러 있다가는 전세금 올려 주다가 이 시간 다가고 3월 다가가겠다 차라리 올라갈 전세금을 미리 땡겨서 캡 투자자 이런 흐름이 나왔다는 것을 볼 수가 있겠습니다.

그림 보시죠. 4 파란 선은 주택가격의 상승 10 과 2002년 이후 최고치 라는게 한눈에 나오죠. 이건 전국의 단독 연립 까지 다 포함한 전국단위 가격인데 이정도 가격이 나왔다 라는 것은 뭐 상상을 주어라 는 가격이구요 여기에 검정색 써니 나오는데 저게 전세가격 이에요. 그럼 보시면 2000 17 18 19 20 까지 무려 거의 4년에 걸쳐서 전세가격이 - 내지는 횡보 중 이었는데 2020 년 가을부터 폭등하는 거 보이시죠. 예 첫해에 뭐가 있었다 예 8월달 임대차 3 법이죠. 인재 3 법 으로 인해서 전세 계약 갱신 청구가 보장되고 또 전세 계약을 할 때 5% 에서 못 올리게 됐어요.

물론 좋아 보이는 법입니다. 근데 것만 번 들어 한 법 이었죠. 왜냐 주택시장에서 의 공급이 충분하지 않은 상황에서 입주물량이 충분하지 않은 상황에서 전세 수요는 여전히 살아 있는데 갑자기 전세 이동성을 낮춰 버렸죠. 다시 말해서 2년간 더 살 수 있고 가격도 프로 밖에 못 올린다면 전세에 대한 수요가 증가 합니다. 특히 그 집을 살고 계시던 분들이 이동하지 않으려 들 거예요. 반대로 공급자 쪽에 있는 사람들 어떻습니까 전세 가격도 인상 못하고 이사람 어떻게 내 보내야 되는데 그 제품이 많이 듭니다. 저들이 되어 이제 전세를 공급해주는 사람들은 줄고 전세에 대한 수요는 중요하죠.

자 수요와 공급 복산 에서 어떤 일이 벌어졌다 공부 국수는 좌상 방이동 그리고 수요 국선 우상 방이동에 버릇이 줘 그럼 어떻게 됩니까 가격이 급등하자 이런 일들이 벌어 가려던 것입니다. 그래서 보시는 바와 같이 검정 색으로 표시되어 있는 전세가격이 예 주택 매매 가격보다 어때요 선행 하 죠. 뭐 98년 99년 에 오를 때도 그랬고요 또 2004 5년 바닥 치고 오를 때도 그렇고 또 2014 15년에 주택시장이 상승세로 돌아서 기사 4 전세가 게 먼저 오르는 보이시죠. 이런 것처럼 전세는 주택시장의 좀 선행 성을 가지고 있는 특성이 있는데 전세가 저렇게 많이 올라 버린 이 재 값이 안 오를 수가 없었다 이렇게 정리를 좀 해 볼 수가 있겠습니다.

전세가격 상승의 꼭 임대차 3법 때문은 아니지 않냐 라는 질문도 들을 수가 있는데요. 역시 뭐 뭐 당연히 공급이 부족한 게 앱을 하죠. 그죠. 전세 가격의 급등 하게 된 것은 결코 많이 3년전의 세워졌던 주택 착공이 이제 주로 이어지는데 이 쭈 물량이 줄어드는 시기에 또 전세 수요를 자극하는 그런 법이 나왔다는 것도 문제가 되는 거죠. 다음 그림 보시는 바와 같이 주택 전세가격 상승률 과 주택 착공 중 과일을 관계를 보시면 더 이렇게 잘 맞죠. 그래서 주태에게 어떤 매매가격이 나선 3 가격의 급등 하게 되면 분양에 잘되니까 집을 많이 줘요 즙을 많이 찍게 되고 그 집을 많이 지은 집이 아니 3 년 지나서 입주가 되면 전세가 빠지고 위치 값에 하락으로 연결됩니다.

보시면 파란 산이 급등하고 그로부터 한 인연이 딱 한 상 전세가 안 졌는데요. 해도 이번에 어때요 일찍 을 지은 게 없었습니다. 언제부터 2000 17 18 19 20 까지 집을 하나가 안찍고 올해 2021년 잠깐 집을 좀 지나 했는데 다시 꼬고 가지고 있는 중이죠. 때 입주물량 들이 거의 존재하지 않는 상황에서 수요를 자극해 버린거죠. 물론 여기에 적 없는 이로 인해서 전세자금대출 밝기도 또 쉬워진 것도 영향을 미친 거 인정해요. 아무튼 간에 주택 시장은 지금 상당히 위험해질 고 말았다 라는 것입니다. 주택 후에 부담 지수 라는 것에 대해서 매 차례 말씀드렸는데 각 지역의 중위 소득의 뭐냐면 1등부터 100 번까지 소득 가게가 있으면 그 중에 50 등 하는 가게가 그 지역 내일 등에서 패턴까지 에 가게 주택 있으면 그 중에서도 50번째 주택을 입주할 때 뜨는 부담을 이렇게 숫자로 만든 거죠.

그래서 102 얼마냐 그러면 어 이 가게가 벌어들이는 소득 중에 25% 를 이자와 원리금 상환 있으면 일조할 수 있다 이게 100 p 양의 100포인트를 적정 이라고 보고 좋은데 서울은 원래부터 비쌌기 때문에 게 평균 10만 나면 123 입니다. 근데 이번에 얼마간은 하냐면 9월달 기준으로 나간다면 182회 나왔어요. 어 근데 이게 10월 11월 달 급등했던 숫자를 빼고 지난 9월 기준 이잖아요. 그래서 어떤 일이 벌어지고 있다 아마 연말쯤 되면 200p 돼 있지 않겠냐 리 뷰 포인트와 보다 전체 소득에서 50% 를 이자 원리금 상환에 쌓여만 집을 살 수 있을 정도로 집값이 소득대비 너무나 비싸다 격이다 가 2절 도 인상되고 있잖아요.

자 이런 상황에서 주택구입 부담 앞으로도 올라갈 가능성 입니다. 그 주택구입 부담이 역사상 최고 수준으로 저렇게 계속 올라가고 있는 것을 나는 더 올라갈 것 같으니까 잡겠다 물 잡을 수 있는 분들이 타니까 두가지 아까 이야기 했잖아요. 부모님 차서 쓰실 수 있는 분들 그리고 두번째가 계투 잠에서 엄청 물이 하시는 분들 근데 이제 두번째 도 내년에 더 dsr 규제 부터 시작해서 각종 대출 규제 까지 다 들어오는데 그리고 금리도 올라가고 있는데 여기서 정말 집을 이제 지금까지 안 사다 2014 15 16 17 18 19 20 21 8년동안 오르는 동안 사다가 갑자기 지금 사겠다 예 여러분 막차 에 가깝습니다.

언제가 정점 있냐구요 모릅니다. 그 모릅니다. 케인즈 가 이런 이야기 했잖아요. 예 버블은 우리의 예상보다 더 오래가는 경향이 쓸 수 있다구요 아 몰라요 그러나 지금 이 버블이 라는 것은 인정해야 줘 꼭 집을 버블의 사야되나요. 아니 3년 이따가 삼산면 이따가 또는 달러에 투자했다가 외부 경제에 충격이 오늘 시기에 4 만날 그게 바로 다음 그림에 나와 있습니다. 아 그림에 나와 있는 것은 아 파란 산원 주택가격 상승률 검정색상 은 우리나라 경기 동행 지수 니까 지금 현재 우리나라의 경제 상황을 보여주는 지표가 검정색 선인데 어때요 꺾여 쬲 물론 저게 와장창 무너질 지 아니면 2010년 11년 참고 점에서 옆으로 행보 할지는 아직 몰라요 근데 일단 경기는 꺾여 짜 나요.

되셨으니까 어려운 경기가 98년 이라든가 2004 오면 중국 차이나 쇼크 때 2008 년 2020년 처럼 꺾일 지는 아니니 진 음 저도 몰라요 다만 경제지표들의 하강이 나타나는 시기에는 주택가격이 옛날에 그래도 구로 쪽이 잘 없다 지금의 가격 급등 도 좀 진정 될 여지가 있다 라는 점들을 생각해 본다면 부동산시장 지금이 아니면 이 가격에 영원히 못 살아 라는 이른바 포 모으신 드로 모에 맞아서 주택을 구입하기에는 지금은 조금 부담되는 식이다 요일 돈 있으면 달러 자산 투자 에서 자산배분 해가지고 우리 한번 다음번 자 세 가지 이야기 합니다.

자 주택을 살기 좋은 시기는 언젠가요 첫번째 주택구입 부담 지수가 역사적 평균 얼마죠. 123p 서울기준 이정도 수준으로 떨어지는 시기에 들어가자 두번째가 뭐였죠. 우리 여러분 다 아시는 것처럼 정부가 금리를 인하하는 등 적극적인 경기 부양과 부동산시장 부양을 위해서 노력해 줄 때 사자 세번째가 뭐냐 바로 어 경매 시장에 가서 부동산 낙찰가 요 아파트 낙찰가율 봤던 애 역사적인 낙찰가 요래 하단 쪽에서 시장이 거래되고 있을 때 전부가 경기를 부양하고 그리고 주택구입 부담 질 수도 낮을 때 그런 시기가 영원히 안 온다 그러면 다른데도 투자하고 해외에 나가 삽시다 뭐 우리나라 국내 부동산 꼭 사야 돼요 여러분 이런 좀 쿨레 라는 생각을 가지고 3가지 부동산 시장에서 저가 매수의 신호들을 기다리며 다른 자산 투자 에서 수익 올리면서 2 보장 한번 그런 교회를 찾아보는 것도 어떨까 생각해보았습니다. 지금까지 경청해 주셔서 대단히 감사합니다. wow 그