저자: 홍춘욱 · 한국인
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2022년 주택시장은 위험하며 지금 집을 사는 것은 막차에 가깝다는 결론. 2021년 부동산 시장은 2002년 카드대란 이후 가장 뜨거웠으며 전국 아파트값이 약 19% 상승하고 인천·경기 등 일부 지역은 30% 넘게 올랐다고 설명. 임대차3법 시행 이후 전세가격이 폭등했고, 전세는 매매가격을 선행하는 특성이 있어 매매가격 상승으로 이어졌다고 분석. 2020년 가을 이후 전세가 급등한 것이 핵심 근거. 주택 입주물량(착공)이 2017~2021년 거의 없었던 점을 공급 부족의 근거로 제시하며, 3년 뒤 입주 감소가 전세 가격 상승으로 이어졌다고 설명. 주택구입부담지수는 서울 기준 9월 182로 역사적 평균 123보다 높고 연말 200p 부근까지 오를 수 있다고 전망. 주택 구입 여력이 소득 대비 극도로 나쁘다고 주장. 대출 규제(DSR 등)와 금리 인상이 겹쳐 주택 구입 가능 계층이 부모 찬스나 갭투자자로 제한된다고 분석. 경기동행지수가 꺾이고 있어 부동산 가격 급등이 진정될 여지가 있다고 봄. 주택을 살 적기는 (1) 주택구입부담지수가 역사적 평균 수준(123p 부근)으로 떨어질 때, (2) 정부가 금리 인하 등 적극 부양에 나설 때, (3) 경매 낙찰가율이 역사적 하단에서 거래될 때라고 제시. 결론적으로 국내 부동산 대신 다른 자산(해외 달러 자산 등)에 분산투자하며 저가 매수 신호를 기다리라고 권고. 특정 주식 종목에 대한 언급은 없음.
다듬은 글
안녕하세요. 이코노미스트 홍춘욱입니다. 여러분을 뵙게 돼서 너무나 반갑습니다. 오늘은 2022년 주택시장에 대해 이야기해 보겠습니다. 그리고 금리도 올라가고 있는데, 여기서 정말 집을 사야 하나요? 지금까지 2014년부터 2021년까지 8년 동안 오르는 동안 사지 않았다가 갑자기 지금 사겠다고 하시는 분들은 사실상 막차에 가깝습니다. 꼭지에서 사는 것 아니냐는 걱정도 있고, 달러에 투자했다가 외부 경제 충격이 오는 시기에 4만 원 아래로 떨어지는 경우도 있으니 신중해야 합니다.
먼저 2021년 부동산 시장을 돌아보면, 2002년 카드 대란 이후 가장 뜨거운 불장이었다고 말씀드릴 수 있습니다. 아파트 시장 동향을 보면 전국이 19% 넘게 올랐습니다. 연말에 숫자가 추가로 업데이트되면 10%가 넘지 않을까 생각했는데, 전국 아파트 평균 가격이 20% 가까이 올랐으니 말도 안 되는 시장이었습니다. 인천이나 경기 일부 지역은 연간 기준으로 30%를 넘는 곳들이 속출했습니다. 이코노미스트 생활 30년 가까이 되었는데, 2021년은 가장 무서운 해였습니다.
저는 강의를 다니면서 부동산에 대해 물으면 "아무리 비싸도 사세요"라는 이야기를 5년 정도 하고 다녔고, 2017년에는 『인구와 투자의 미래』 같은 책도 썼을 정도로 부동산 시장에 대해 강세론자였습니다. 그런데 올해 상황을 겪고 나서는 더 이상 강세를 주장하기 어려워졌습니다. 가격이 접근하기 어려운 수준으로 올라갔고, 정부가 대출을 어마어마하게 억제하고 있기 때문입니다. 대출을 받아 집을 사려면 두 가지 방법밖에 없습니다. 하나는 부모님 찬스인데, 엄청난 부자이거나 든든한 지인이 있는 사람이 아니라면 쉽지 않습니다. 다른 하나는 갭 투자입니다. 전세를 끼고 집을 사는 방식이죠.
그동안 우리나라 주택 공급이 부족하고 저금리 때문에 가격이 계속 오를 수 있다는 이야기가 많았습니다. 하지만 한 해에 20%씩 오른 것은 이 설명만으로는 부족하고, 결국 저는 임대차 3법으로 인한 전세가 급등 말고는 설명할 방법이 없다고 봅니다. 집을 사려는 사람들도 전세가가 급등하니 이대로 머물다가는 전세금만 계속 올려 주겠다는 생각에 차라리 올라갈 전세금을 미리 당겨서 갭 투자에 나서는 흐름이 나왔습니다.
차트를 보시죠. 파란 선은 주택가격 상승률인데 2002년 이후 최고치라는 것이 한눈에 보입니다. 검은 선은 전세가격인데, 2017년부터 2020년 가을까지 거의 4년 동안 횡보하거나 하락하던 전세가가 2020년 가을부터 폭등하는 것이 보입니다. 그 원인이 2020년 8월 시행된 임대차 3법입니다. 계약 갱신 청구권이 보장되고 전세 계약 갱신 시 인상률을 5%로 제한하도록 했죠.
좋아 보이는 법이지만 타이밍이 나빴습니다. 주택시장 공급이 충분하지 않고 입주 물량도 부족한 상황에서, 2년간 더 살 수 있고 가격도 5%밖에 못 올린다면 전세 수요는 증가합니다. 특히 기존 세입자는 이동하지 않으려 하고, 집주인은 전세가를 올리지 못하니 전세 공급이 줄어듭니다. 수요와 공급이 동시에 한쪽으로 쏠리면서 가격이 급등한 것입니다.
전세가격은 주택 매매가격보다 선행하는 경향이 있습니다. 1998~1999년, 2004~2005년, 2014~2015년 주택시장이 상승으로 돌아설 때도 전세가가 먼저 올랐습니다. 이번에도 전세가가 크게 오르면서 매매가격이 따라 오를 수밖에 없었습니다.
전세가 급등이 임대차 3법 때문만은 아니라는 지적도 있습니다. 물론 공급 부족이 근본 원인입니다. 특히 3년 전 착공된 주택이 입주하는 시기인데, 주택 착공 물량이 줄어든 시기에 전세 수요를 자극하는 법이 나왔다는 점이 문제입니다. 주택 전세가격 상승률과 주택 착공 증가율을 비교해 보면 두 지표가 매우 잘 맞습니다. 매매가격과 전세가격이 급등하면 분양이 잘되니 집을 많이 짓게 되고, 그 집들이 3년 뒤 입주하면 전세가가 떨어지고 집값 하락으로 이어지는 패턴입니다.
그런데 2017년부터 2020년까지 집을 거의 짓지 않았고, 2021년에 잠깐 늘었다가 다시 줄어드는 중입니다. 입주 물량이 거의 없는 상황에서 수요만 자극한 셈입니다. 여기에 전세자금대출 문턱이 낮아진 것도 영향을 미쳤습니다. 주택시장은 지금 상당히 위험한 상태입니다.
주택구입 부담 지수는 각 지역의 중위 소득 가구가 주택을 구입할 때 느끼는 부담을 숫자로 나타낸 것입니다. 이 지수가 100이면 소득의 25%를 이자와 원리금 상환에 쓰면 주택을 살 수 있다는 의미로 적정하다고 봅니다. 서울은 원래 비싸서 평균 123 정도였습니다. 그런데 2021년 9월 기준으로 182까지 올라갔습니다. 10, 11월 급등분을 빼고도 이 수준이니, 연말에는 200을 넘을 가능성이 높습니다. 200이면 소득의 50%를 이자와 원리금 상환에 써야 집을 살 수 있다는 뜻입니다. 집값이 소득 대비 너무 비싸다는 의미입니다.
이런 상황에서 주택구입 부담은 앞으로도 올라갈 가능성이 큽니다. 역사상 최고 수준으로 계속 올라가고 있는데, 그래도 사야 한다면 앞서 말한 두 가지 방법, 즉 부모님 찬스나 갭 투자가 필요합니다. 그런데 내년부터 DSR 규제를 비롯한 각종 대출 규제가 들어오고 금리도 올라가고 있습니다. 여기서 집을 사는 것은 2014년부터 8년 동안 오르는 것을 지켜보다가 막차를 타는 것에 가깝습니다.
언제가 정점인지는 모릅니다. 케인스가 말했듯이 버블은 우리의 예상보다 더 오래 갈 수 있습니다. 그러나 지금의 상승이 버블이라는 것은 인정해야 합니다. 꼭 버블 가격에 집을 사야 할까요? 3년 뒤나 5년 뒤에 사도 되고, 달러 자산에 투자했다가 외부 경제 충격이 오는 시기에 손실을 보는 것보다는 낫습니다.
차트에서 보듯이 우리나라 경기동행지수는 꺾이고 있습니다. 이 하락이 1998년이나 2008년, 2020년처럼 급격할지, 2010~2011년처럼 횡보할지는 아직 모릅니다. 다만 경제지표가 하강하는 시기에는 주택가격 상승도 진정될 여지가 있습니다. 부동산 시장에서 지금이 아니면 영원히 못 산다는 이른바 포모(FOMO)에 빠져 주택을 구입하기에는 지금은 부담이 큽니다. 여유 자금이 있다면 달러 자산 등에 분산 투자하는 방법도 고려해 보시기 바랍니다.
그렇다면 주택을 사기 좋은 시기는 언제일까요? 첫째, 주택구입 부담 지수가 역사적 평균 수준인 서울 기준 123 정도로 떨어질 때입니다. 둘째, 정부가 금리를 인하하는 등 적극적인 경기 부양과 부동산 시장 부양에 나설 때입니다. 셋째, 경매 시장에서 아파트 낙찰가율이 역사적으로 낮은 하단에서 거래될 때입니다. 경기가 부양되고 주택구입 부담도 낮은 시기가 온다면 그때 매수하는 것이 좋습니다.
그런 시기가 영원히 오지 않을 수도 있습니다. 그렇다면 해외 투자 등 다른 자산에서 수익을 올리는 방법도 있습니다. 반드시 국내 부동산을 사야 한다고 생각하기보다, 부동산 시장에서 저가 매수 신호를 기다리면서 다른 자산에서 수익을 내는 길도 한번 고려해 보시기 바랍니다.
지금까지 경청해 주셔서 대단히 감사합니다.
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