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그러면 집을 볼 시점이 분명히 왔다 어떤 지역을 막론하고 전국 평균 매매 가격을 기준으로 했을 때 전국적으로 물론 서울은 늦은 감이 있을 수도 있어요. 집을 알아보는데 그러니까 아직 바닥을 찍었다고 보진 않지만 바닥을 향해 가고 있다고 생각이 됩니다. 네 지금 경제 읽어주는 남자 김광석 실장님과 같이 이야기를 나누고 있는데요. 그럼 이제 부동산 이야기를 한번 좀 여쭤보겠습니다. 사실 그 미분양 쪽에 위기감이 되게 많았었는데 이번에 데이터가 나온 걸 보면은 이제 조금 꺾이긴 꺾였어요. 꺾였어요. 그래서 미분양이 조금 감소를 했으니까 어쨌든 뭐 공급도 있었겠지만 또 청약을 좀 받으시는 분들이 좀 수요가 좀 늘어나서 전체적으로는 이제 개수가 좀 줄긴 줄었는데 요걸 우선 어떻게 해석을 해야 되는지 그거부터 좀 설명해 주시면 좋을 것 같아요.
미분양 주택 건수 한번 보십시오 2020년에 급격히 해소됐죠. 이때 집값이 폭등했죠. 그리고 21년에 미분양 주택 건수 이게 시장 재고 수준이에요. 그러니까네 계속 이제 상승세를 유지하거나 살짝 둔화되는 그런 흐름이었고 22년에 미네랄 치솟았는데 22년도 좀 쪼개 볼게요 상반기는 미군년 주택이 완만하게 증가했죠. 예 근데 하반기에는 빅스 시작하면서 급격히 증가하죠. 금리를 막 올리기 시작하니까 금리와 결국 수유세를 자극하는 요인으로 금리와이 부동산 시장 간의 관계를 또 보여주고요 역시 이것으로 인해서 미분양 주택이 쌓이니까 쌓이면서 집값이 크게 조정되는 겁니다.
근데이 금리 중에서도 더 중요한 것은 심리적인 것도 있지만 주택담보대출금이 아니겠습니까 앞서 말씀드렸던 것처럼 22년 10월 정도가 주택담보대출금리의 정점이었기 때문에 그 이후에는 좀 꺾이잖아요. 보시는 것처럼 미분양 주택 건수도 그때를 정점으로 그 꺾이는 모습인 거예요. 둔화되다가 꺾이는 모습입니다. 물론 아직 데이터가 충분히 많이 나온 상황이 아니기 때문에 예단할 순 없습니다. 다시 추가적으로 치솟을 수도 있습니다. 근데 이것을 판단하는데 저는 그 매수 심리를 좀 봤으면 좋겠거든요. 가게가 생각하고 있는 주택가격 전망 csi를 보면 2년 10월 정도가 저점을 다지고 그죠.
그리고 바닥 찍고 올라오죠. 자 근데 이것도 역시 주택담보대출 금리가 정점이었을 때 바닥을 지금 주택담보대출금리가 조금씩 떨어지면서 그래도 매수심리가 커지는 거예요. 매수해도 되겠구나 다만 아직까지 100가지는 오지 않았습니다. 기준선 100까지는 알았으니까 아직은 얼어붙어 있는 상황을 강조해 주고요 그러니까 100을 넘어설 때 그게 바닥인 거죠. 매수세의 바닥인 거죠. 바닥에 근접하게 오고 있다 이렇게 판단할 수 있어요. 이런 것들이 결국 미분양 주택 건수가 앞으로 이제 줄어들 수 있겠구나 해소될 수 있겠구나라는 것을 상상하게 해줄 수 있겠고요 예단할 순 없습니다만 어쨌든 미분양 주택 건수가 기준선이 6만 오잖아요.
위험선 그 6만 원 밑으로 확실히 떨어져 주는 그런 구간이 전국 평균 매매 가격 전국 평균 아파트 매매가격 등락률이 기준으로 했을 때 서울 집값이 아니고 지방직 값이 아니고 전국 가격을 기준으로 했을 때 정확히 그 지점이 0을 통과하는 부분과 맞물릴 것이다라고 보고 있습니다. 그래서 미분양 주택 건수가 거의 뭐 6만원 밑으로까지 해소되는 모습 어쩌면 머지 않을 수도 있어요. 그리고이 주택가격전만 csi도 100을 통과해서 올라가는 구간 다 비슷하게 일치하지 않습니까 그 다음에 역시 그 다음 가격 등락률을 보시면 오늘 아침에 업데이트를 했는데 이게 지난주 대비 등락률이니까 아까 보여드렸던 미분양 주택 건수의 그래프랑 거의 데칼코마니에요.
보세요. 20년에 미국년 주택 쌓이면서 폭등하죠. 21년에 시장 재고에 맴돌면서 상승세가 조금 상승세 유지되는 거죠. 그리고 22년 들어서 상승세가 둔화되죠. 그럼 여전히 0 이상이니까 상승하 이때가 미분양 주택이 조금씩 쌓이는 구간이에요. 그러다가 22년 중반부터 금리를 빅스텝으로 인상하면서 등락률이 -0.48%까지 떨어지는 그리고 주택담보 대출금리가 정점 찍고 조금 떨어져 주니까 그때 또 0에 가깝기까지 방향으로 올라가고 있는 모습이에요. 여기도 지금 0.12%입니다. 전국 아파트 매매가격 등락률이 그러면 우리가 내 집 마련을 한다 투자를 한다라고 한다면 적어도 오늘 살 걸 오늘 보진 않잖아요.
집은 적어도 한 3개월 6개월 먼저 보잖아요. 그러면 집을 볼 시점이 분명히 왔다 어떤 지역을 막론하고 전국 평균 매매가격을 기준으로 했을 때 전국적으로 물론 서울은 늦은 감이 있을 수도 있어요. 집을 알아보는데 아직 바닥을 찍진 않았다고 생각합니다. 특정 지역은 바닥을 찍고 반등하는 모습을 보이지만 그게 서울 전체의 집값을 보여주는 건 아니죠. 그러니까 아직 바닥을 찍었다고 보진 않지만 바닥을 향해 가고 있다고 생각이 됩니다. 그렇게 생각해 본다면 저는 제 생각에는 여러분들이 지금 내 집 마련이라고 생각해 본다면 적극적으로 내 집을 알아볼 시점이 왔다라고 생각합니다.
그럼 방금 말씀하신 거를 조금 추가적으로 좀 여쭤보면은 뭐 지역별로는 다르지만 어느 정도 지금 바닥에 좀 다다랐고 뭐 반등이 좀 왔다라고 볼 수도 있는데 이게 또 일시적이다 아니 되게 좀 추가적으로 더 추가하락이 좀 올 수도 있다 아직 뭐 경기가 좋은 것도 아니고 하반기는 뭐 더 안 좋을 수도 있으니까 이런 상황을 뭐 좀 약간 설렁설래가 있는데 개인적으로는 좀 어떻게 보십니까 지금이면 거의 뭐 바다급이라고 봐야 되는지 아니면 뭐 추가 하락에 여지가 또 있을 수 있는데 여기가 지금 바닥이면 그죠. 집값이 바닥 밑으로 떨어졌다가 그죠.
아직 바닥이 아닌 거죠. 그러면이 저 지점이 여기를 통과하는 지점이 바닥인 거죠. 쉽게 말하면이 그래프로 설명드린다면 매매가격 등락률이 아직도 마이너스 안에서 회복하고 있으니까 이게 바닥이라고 볼 수는 없는 거죠. 마이너스 등락률인 거니까 지난주보다 여전히 떨어지고 있는 거예요. 근데 이게 0을 통과하는 지점이 바닥이라고 생각을 합니다. 전국 가격을 기준으로 했을 때 그래서 아직 바닥은 안 왔습니다. 그리고 물론 앞에 우리가 길게 말씀 나눴었던 여러 가지 불확실성 요인들 그런 것들이 만약에 우리가 원하지 않는 방향으로 더 부정적으로 작용을 하게 되면 추가적인 하방 압력은 작용할 수 있습니다.
그래서이 등락률이 계속 0 밑에서 계속 갈 수도 있는 겁니다. 그러나이 값이 플러스로 반등했다가 다시 마이너스로 갈 거라고 생각하지는 않습니다. 부동산 시장의 흐름이 적어도 이런 사이클 여러분 그래프를 한번 보세요. 조금 떨어질 때 조금 올라가요 그리고 많이 올라갈 때 떨어져요 결국 이게 다시 균형점을 찾아 간다고 보고 있고 저는 거시경제적으로 부동산 시장을 하나의 섹터로서 보고 있는 입장이기 때문에 당연히 균형점을 찾아가고 있다라고 보고 있고요 그렇다고 이제 플러스로 반등했을 때 집값 15도 대세 상승한다 2020년처럼 그렇게 보지는 않습니다.
그래서 너무 조급하게 판단하실 필요는 없어요. 그러나 어쨌든 영을 통과해서 가게 되면 그 지점을 향해서 또 영 위에서 바닥 위에서 계속 상승하는 기조로 남을 것이다라고 보고 있습니다. 아마도 부동산이라는 거 자체가 좀 느릿느릿하게 움직이다 보니까 방향성이라는게 좀 정해지면 또 관성처럼 좀 가는게 있으니까 굉장히 지금 이제 어쨌든 지금 하락세를 좀 많이 하면서 모압으로 가고 있는 방향성이 있다는 것을 감안하고 이제 판단을 해야 된다 여러분이이 그래프를 보셔도 그냥 방향성을 가늠하실 수 있지 않나요. 금리 또이 부동산 그 미분양 주택 건수와 그리고 주택 가격 등락률이 세 가지 가격 그래프이 세 가지가 같이 같이 방향성을 보여주지 않게 심리도 지금 회복으로 회복되고 있고 그래서 모든이 지표들이 보여주는 그 현상은 미분양 주택도 마찬가지예요.
정점 찍고 떨어지는 모습이지만 6만호선까지는 않았다 그리고 주택가격 csi도 바닥 짚고 올라가곤 있지만 아직 배까지는 않았다 주택가격 등락률도 마찬가지 올라가고 저점 찍고 올라가고는 있지만 아직 0을 통과하지는 않았다 비슷한 신호들입니다. 그러니까 이런 사이클들이 한 방향으로 갈 거라고 보고 있고 물론 우리가 23년 중 하반기에 어떤 예상치 못하는 불확실성 요인이 또 등장할 수도 있고 그럴 수도 있죠. 그죠. 그리고 뭐 국가부도가 안 일어나는 법은 없잖아요. 뭐 그런 여러 가지 일들이 일어날 수 있고 그런 것들이 또 한번 영향을 외재적인 변수로 사용할 수 있겠지만 그런 우리가 예상하지 못하는 그런 변수가 없다고 가정하면 이런 사이클 대로 갈 것으로 저는 생각을 하고 있습니다.
그러면은 지금 뭐 내집 마련을 하려고 하는 분들이 이제 많이들 보시는데 그런 분들 입장에서는 지금 정도가 어느 정도 좀 선제적으로 좀 움직일 필요성이 있는 그런 시기다라고 봐야 될까요. 지금으로서는 그렇다고 뭐 너무 조급하게 판단하신 건 없고 당장 내일 사야 된다 이런 건 아니니까 그러니까 여러분들이 또 뭐 Fear of missing out 포모 현상 가지시면서 내가이 대세 상승을 또 놓치는 거 아니냐 그런 포머 형상 너무 가지실 필요 없습니다. 그리고 오히려 오르고 나서 사도 늦지 않겠다는 생각을 갖고 있어요. 안전하게 미분양 주택도 충분히 해소되고 집값도 확실히 플러스로 받는 하고 그런 걸 보고 사셔도 늦지 않겠다 그러나 그걸 사는 시점과 소유권이 이전되는 시점과 사는 계약 시점과 계약 시점과 소유권 이전 시점 또 다르잖아요.
그리고 계약 시점과 집을 알아보는 시점 또 다르기 때문에 정말 많은 것들을 알아보고 사셔야 되기 때문에 저는 개인적으로 지금 23년 중반 오류골이 정도는 집을 적극적으로 알아보는 식이라고 생각하고요 상대적으로 서울권의 경우에는 3분기 정도의 영을 통과하는 지점이 올 거라고 생각을 하고 있고요 그리고 전국 가격을 기준으로는 4분기 정도의 영을 통과하는 구간이 올 거로 보고 있습니다. 지방권의 경우에는 좀 더 더디게 올 수 있겠죠. 그런 것을 좀 생각하시면서 의사결정하면 어떨까 의견입니다. 그러면 여기서 좀 궁금한게 이제 아까 말씀하셨던 것처럼 그 경기가 내년 한 2분기 정도에 이제 변곡점이 오면서 어쨌든 지금의이 하강 국면이 이제 회복세가 되면서 이제 그러면 경기가 좀 좋아지는 거라고 봐야겠죠.
내년 2분기 이후로는 그렇죠. 경기 바닥은 찍었다고 볼 수 있는데 그때부터 좀 긍정적인 방향이에요. 네 그러면 그 방향과 좀 부동산도 가격이 좀 비슷하게 움직인다고 봐야 될까요. 부동산 시장도이 거시 경제 한 일부이기 때문에 당연히 같이 돌아갈 거라고 그때쯤 되면 금리 인하 어떤 기대감 같은 것들도 있고 하다 보니까 기대감 자체는 부동산 시장에 상당한 상품을 줍니다. 제가 시장을 구분할 때 항상 말씀드리지만 같이 돌아갑니다. 근데이 시점은 차이가 있는 거예요. 제가 예를 들면 경기 사이클 있죠. 경기저점은 23년이에요이 주가 저점은 22년이에요.
그리고 부동산 저점은 23년 끝자락이나 24년이 될 수 있겠다 그러니까이 부동산 시장은 확실히 후행하는 성격이 있다 요걸 가정하시고요 경기가 확실히 회복되는 국면이라고 한다면 경기라는 훈풍 경기가 좋아진다는 얘기는 소득이 늘어난다는 얘기잖아요. 고용이 안정적이라는 거잖아 고용이 안정적인 여러분 의외로 첫 월급을 탈 때 차를 뽑을까요. 예 우리가 채용됐을 때 차법을까요. 뭐 저는 안 삽니다. 근데 보통은 여러분들 우리 삼성물산도 있고 건물에 신규채용 일어났을 때 신입사원 대거 출근할 때 거기에 그 자동차 판매에 딱 될 때 기분 좋게 의외로 소득이 발생할 때 내 차를 사는게 아니라 소득이 안정적으로 유지될 거라는 믿음이 있을 때 고용이 됐을 때 채용됐을 때 정장 뽑고 차법 그런 것처럼 산소비 뭐냐면 경기에 훈풍이 있다라고 생각하면 할수록 앞으로 나 안정적인 일자리를 찾을 수 있겠네 찾았네 소득이 당장 발생하지 않아도 그런 일들 그게 말 그대로 경기 저점을 짓고 반등할 때 일들이 일어나는 것 그게 우리가 일상에서 볼 수 있는 경기의 회복 신호들이잖아요.
그런 것들은 결과적으로 집을 사도 되겠네 하는 생각도 가질 수 있고 금리는 추가적으로 인상 없겠네 떨어지겠네 뭐 이런 것들 또 한 가지 더 덧댄다면 역시 정치적 이벤트가 있으니까 정치적 이벤트를 앞에 두고는 뭐 죄송한 편이지만 집을 갖고 있는 자가 자가점유자가 임차 점유자보다 많기 때문에 정치인들은 표심을 생각할 때 상대적으로 집값을 떨어뜨리는 걸 안 좋게 생각합니다. 집값을 어느 정도는 올려주는게 표심을 가져올 수 있다 더군다나 지금이 국민의 정권의 경우에는 1주택자 이상의 표심을 많이 받았기 때문에 그렇기 때문에 더더군다나 집값을 어느 정도 수호해주는 느낌 경창록은 절대 아니고 연착륙에서 어느 정도 플러스로 반등하거나 영에 가깝게까지 끌어올리는 그런 노력은 할 거라고 보고 있습니다.
뭔가 뭐 추가적인 어떤 이게 워낙 또 정책에 영향을 많이 받는 또 그런 것들의 어떤 뭐 추가 발표나 이런 것들도 있을 수도 있고 호재 같은 거 발표를 막 하게 되는 시즌이잖아요. 또 그런 것들 때문에 또 반영이 될 수도 있어서 그럼 지금부터 이제 천천히 급하게 말고 천천히 좀 알아보는 시간을 가지는 거 정도는 괜찮겠다 제가 여러분들 오해하실까봐 그런데요 제가 전부터 23년까지는 내 집 마련하지 않는게 좋겠다라는 의견을 많이 들여왔는데 제가 생각보다 그 시점 내집마련의 시점 더 빨리 올 수도 있나 23년 하반기 중에 올 수도 있다라는 말씀을 드렸어요.
그때마다 제가 그 상황에 맞게 말씀을 드린다고 했는데 어쩌면 오늘이 그 지점인 것 같아요. 어쩌면 그게 생각보다 빨리 아직도 바닥을 갱신하고 있어요. 그러나 어쨌든 그게 바닥을 찍고 올라오는 지점이 23년 하반기 중에 오겠구나 그러면 지금부터 좀 내집마련이라는 것을 관심 가져보면서 좀 의사결정하시면 어떨까 그런 의견을 드립니다. 아무래도 이제 뭐 경제 읽어주는 남자이시다 보니까 이제 전망을 계속 하시는데 이런 거는 당연히 이제 그때그때 나오는 데이터와 수치를 가지고 가는거다 보니까 이제 예측이 이제 항상 조금 조금씩 방향이 계속 바뀔 수밖에 없잖아요.
계속네 지금 데이터들을 나오는 것들을 보게 되면은 이제 예측한 것보다 조금 더 데이터들이 좀 더 좀 잘 나가는 것도 빨리 당겨지고 있습니다네 그런 것들도 이제 업데이트를 해 드린 거니까 반영해서 판단하시면 될 것 같습니다. 여러분들이 어떻게 판단해야 될지 좀 그 불확실하고 이러실 때 조금 더 명확한 어떤 답을 좀 드리면 좋겠다 해서 제가 이제 모셨는데 그에 대한 답이 조금 되셨기를 바라고요 잘 쉽게 설명도 해주시고 책도 또 잘 쓰시는 분이기도 하지만 또이 계정판이 또 나왔습니다. 그래서 내가 잘 경제에 대해서 잘 모르겠다 그러면 경제 읽어주는 남자의 15분 경제특강 한번 읽어보시면 그 기초석 아주 아주 쉬운 그 설명들이 들어 있으니까 요거 읽어 보시면서 내가 좀 남들한테 좀 대화도 할 수 있는 내가 대화할 때 나 잘 모르겠다 할 때 그냥 하하하 웃지 말고 나도 좀 한마디 할 수 있는 그런 책이라고 보시면 될 것 같으니까 관심 있는 분들 한번 보시면 좋을 것 같습니다.
그러면 저희도 이렇게 인사드리면서 영상 마무리 하도록 하겠습니다. 시청해 주셔서 감사드리고요 오늘 다시 한번 나와주신 실장님도 고생 많으셨습니다. 감사합니다. 감사합니다네 감사합니다.
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