저자: 김광석 · 한국인
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미분양 주택 건수와 주택가격 CSI, 전국 아파트 매매가격 등락률이 정점 후 꺾이는 흐름을 보이며 부동산 바닥이 가까워졌다고 주장. 주택담보대출금리 정점(2022년 10월) 이후 매수심리가 회복 중이고, 전국 매매가격 등락률이 0을 통과하는 시점(2023년 3분기 서울, 4분기 전국 전망)을 바닥으로 보고 2023년 중반부터 내집마련을 적극 알아볼 시기라고 권유. 경기 저점은 2023년, 부동산은 후행해 2023년 말~2024년 저점 예상.
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그러면 집을 볼 시점이 분명히 왔다고 봅니다. 어떤 지역을 막론하고 전국 평균 매매가격을 기준으로 했을 때 그렇습니다. 물론 서울은 늦은 감이 있을 수도 있어요. 집을 알아보는 데 있어서, 아직 바닥을 찍었다고 보진 않지만 바닥을 향해 가고 있다고 생각합니다. 지금 경제 읽어주는 남자 김광석 실장님과 이야기를 나누고 있는데요, 그럼 이제 부동산 이야기를 좀 여쭤보겠습니다. 사실 미분양 쪽에 위기감이 많았는데, 이번 데이터를 보면 조금 꺾였어요. 미분양이 감소했으니 공급도 있었겠지만, 청약을 받으시는 분들의 수요가 늘어서 전체 개수가 줄었습니다. 이걸 어떻게 해석해야 하는지부터 설명해 주시면 좋겠어요.
미분양 주택 건수를 한번 보십시오. 2020년에 급격히 해소됐죠. 이때 집값이 폭등했습니다. 2021년에는 미분양 주택 건수가 시장 재고 수준이었어요. 상승세를 유지하거나 살짝 둔화되는 흐름이었고, 2022년에 미분양이 치솟았습니다. 2022년을 상반기와 하반기로 나눠 보면, 상반기에는 미분양이 완만하게 증가했습니다. 하반기에 금리를 본격적으로 올리기 시작하면서 급격히 증가했어요. 금리가 수요를 자극하는 요인이라는 점에서 금리와 부동산 시장의 관계를 보여주는 대목입니다. 미분양 주택이 쌓이면서 집값이 크게 조정된 겁니다.
금리 중에서도 더 중요한 것은 심리적인 요인과 주택담보대출금리일 겁니다. 앞서 말씀드렸듯이 2022년 10월 정도가 주택담보대출금리의 정점이었습니다. 그 이후 꺾였고, 미분양 주택 건수도 그 시점을 정점으로 꺾이는 모습입니다. 둔화되다가 꺾이는 모습이에요. 다만 아직 데이터가 충분히 쌓이지 않아서 예단할 순 없습니다. 다시 추가로 치솟을 수도 있어요. 이를 판단하는 데는 매수 심리를 봤으면 합니다. 주택가격 전망 CSI를 보면 2022년 10월 정도가 저점이었고, 그 뒤 바닥을 찍고 올라왔습니다. 이것 역시 주택담보대출금리가 정점이었을 때 바닥을 찍은 것이고, 금리가 조금씩 떨어지면서 매수심리가 커지고 있습니다. "매수해도 되겠구나" 하는 쪽으로 움직이고 있는 거죠. 다만 아직 기준선 100에는 오지 않았습니다. 아직은 얼어붙은 상황이에요. 100을 넘어설 때가 매수세의 바닥이고, 지금은 바닥에 근접해 오고 있다고 판단할 수 있습니다. 이런 흐름은 미분양 주택 건수도 앞으로 줄어들고 해소될 수 있으리라는 기대를 하게 해 줍니다.
예단할 순 없지만, 미분양 주택 건수의 기준선은 6만 호입니다. 위험선인 6만 호 밑으로 확실히 떨어지는 구간은, 전국 평균 아파트 매매가격 등락률 기준으로 0을 통과하는 지점과 맞물릴 것으로 봅니다. 서울이나 지방이 아닌 전국 가격 기준입니다. 그래서 미분양 주택 건수가 6만 호 밑으로 해소되는 모습이 머지않을 수도 있어요. 주택가격 전망 CSI도 100을 통과해 올라가는 구간과 비슷하게 일치합니다. 가격 등락률을 보면, 오늘 아침에 업데이트한 지난주 대비 등락률이 아까 보여드린 미분양 그래프와 거의 데칼코마니입니다. 2020년에 미분양 주택이 쌓이면서 폭등했고, 2021년에는 시장 재고 수준에서 상승세가 유지됐습니다. 2022년 들어 상승세가 둔화됐고, 여전히 0 이상이니 상승은 하고 있었지만 미분양이 조금씩 쌓이는 구간이었습니다. 2022년 중반부터 금리를 빅스텝으로 인상하면서 등락률이 -0.48%까지 떨어졌어요. 주택담보대출금리가 정점을 찍고 조금 떨어지자 0에 가까워지는 방향으로 올라가고 있습니다. 지금은 0.12%입니다.
내 집 마련이나 투자를 생각한다면, 적어도 오늘 사는 것이 아니라 집은 보통 3개월, 6개월 전부터 알아보기 마련입니다. 그래서 집을 볼 시점이 분명히 왔다고 봅니다. 전국 평균 매매가격 기준으로는 그렇습니다. 서울은 늦은 감이 있을 수 있어요. 특정 지역은 바닥을 찍고 반등하는 모습을 보이지만, 그것이 서울 전체의 집값을 대변하지는 않습니다. 아직 바닥을 찍었다고 보진 않지만 바닥을 향해 가고 있습니다. 내 집 마련을 생각하는 분이라면 적극적으로 알아볼 시점이 왔다고 판단합니다.
지역별로는 다르지만 어느 정도 바닥에 다다랐고 반등이 왔다고 볼 수 있습니다. 다만 일시적인 반등일 수 있고, 추가 하락 여지도 있습니다. 경기도 좋지 않고 하반기는 더 안 좋을 수 있어서 이런 상황에서 판단이 엇갈리기도 합니다. 개인적으로는 지금이 바닥인지 여쭤보셨는데, 아직 바닥은 아닙니다. 매매가격 등락률이 아직 마이너스 안에서 회복하는 중이니까요. 지난주보다 여전히 떨어지고 있는 겁니다. 등락률이 0을 통과하는 지점을 바닥으로 봅니다. 전국 가격 기준으로 그렇습니다. 앞서 길게 이야기한 여러 불확실성 요인이 우리가 원하지 않는 방향으로 작용하면 추가 하방 압력은 있을 수 있습니다. 그래서 등락률이 계속 0 밑에 머물 수도 있어요. 다만 플러스로 반등했다가 다시 마이너스로 갈 거라고는 생각하지 않습니다. 부동산 시장은 조금 떨어질 때 조금 올라가고, 많이 올라갈 때 떨어지는 사이클을 거쳐 결국 균형점을 찾아갑니다. 저는 거시경제 관점에서 부동산을 하나의 섹터로 보고 있으니 균형점을 찾아가고 있다고 판단합니다. 그렇다고 플러스로 반등했을 때 2020년처럼 집값이 대세 상승한다고 보지는 않습니다. 너무 조급하게 판단하실 필요는 없어요. 영을 통과하면 그 위에서 상승 기조가 이어질 것입니다. 부동산은 느릿느릿 움직이고 방향이 정해지면 관성이 있으니, 지금 하락세를 많이 겪으며 바닥으로 가고 있는 방향성을 감안해서 판단해야 합니다. 그래프만 봐도 방향성을 가늠할 수 있습니다. 금리, 미분양 주택 건수, 주택가격 등락률, 이 세 가지가 같은 방향성을 보여주고 있고, 심리도 회복되고 있습니다. 미분양 주택은 정점을 찍고 떨어지고 있지만 6만 호선까지는 가지 않았습니다. 주택가격 CSI도 바닥을 짚고 올라가고 있지만 100까지는 가지 않았어요. 주택가격 등락률도 저점을 찍고 올라가고 있지만 아직 0을 통과하지는 않았습니다. 비슷한 신호들입니다. 이런 사이클이 한 방향으로 갈 것으로 봅니다. 물론 2023년 하반기에 예상치 못한 불확실성 요인이 등장할 수도 있습니다. 국가부도가 안 일어나라는 법도 없으니, 그런 외재적 변수는 항상 열어 두어야 합니다. 예상하지 못하는 변수가 없다고 가정하면 이 사이클대로 갈 것으로 생각합니다.
내 집 마련을 준비하는 분들 입장에서는 지금이 선제적으로 움직일 필요가 있는 시기일까요? 지금으로서는 그렇다고 봅니다. 그렇다고 너무 조급하게 판단하실 필요는 없습니다. 당장 내일 사야 하는 건 아니니까요. 포모(FOMO) 현상으로 대세 상승을 놓치는 것 아니냐는 생각은 너무 가지실 필요가 없습니다. 오히려 집값이 오르고 나서 사도 늦지 않다는 생각입니다. 미분양 주택이 충분히 해소되고, 집값도 확실히 플러스로 돌아선 것을 보고 사셔도 늦지 않습니다. 다만 사는 시점, 계약 시점, 소유권이 이전되는 시점은 각각 다릅니다. 집을 알아보는 시점과 계약 시점도 다르고요. 많은 것을 알아보고 사야 하니, 개인적으로는 2023년 중반 오륙월 정도부터 집을 적극적으로 알아볼 만하다고 생각합니다. 서울권은 3분기 정도에 0을 통과하는 지점이 올 것으로 보고 있고, 전국 가격 기준으로는 4분기 정도에 0을 통과하는 구간이 올 것으로 봅니다. 지방권은 더 더디게 올 수 있습니다. 이런 점을 생각하면서 의사결정을 하시면 좋겠다는 의견입니다.
궁금한 점이 있습니다. 아까 말씀하셨듯이 경기가 2024년 2분기쯤 변곡점을 맞이하면서 하강 국면이 회복세로 바뀌는 것이라면, 그 이후로 경기가 좋아진다고 봐야 할까요? 2024년 2분기 이후로는 그렇습니다. 경기 바닥은 찍었다고 볼 수 있고, 그때부터 긍정적인 방향으로 갑니다. 그러면 부동산 가격도 비슷하게 움직인다고 봐야 할까요? 부동산 시장도 거시경제의 일부이니 당연히 같이 돌아갈 것입니다. 그때쯤이면 금리 인하에 대한 기대감도 있을 테니, 기대감 자체가 부동산 시장에 상당한 호재가 됩니다. 시장을 구분할 때 늘 말씀드리지만, 같이 돌아가긴 해도 시점에는 차이가 있습니다. 예를 들면 경기 사이클에서 경기 저점은 2023년이고, 주가 저점은 2022년이었어요. 부동산 저점은 2023년 끝자락이나 2024년이 될 수 있겠습니다. 부동산 시장은 확실히 후행하는 성격이 있습니다. 경기가 확실히 회복되는 국면이라면, 경기가 좋아진다는 것은 소득이 늘어난다는 뜻이고 고용이 안정된다는 뜻입니다. 여러분은 첫 월급을 받았을 때 차를 뽑나요? 저는 안 샀습니다. 보통은 채용됐을 때, 신규 채용으로 신입사원이 대거 출근할 때 정장을 사고 차를 사는 경우가 많아요. 소득이 당장 발생해서가 아니라 소득이 안정적으로 유지될 거라는 믿음이 있을 때 소비가 일어나는 겁니다. 경기에 훈풍이 있다고 생각할수록 앞으로 안정적인 일자리를 찾을 수 있겠다는 생각이 들고, 소득이 당장 발생하지 않아도 그런 기대가 생깁니다. 경기가 저점을 찍고 반등할 때 일어나는 이런 일들이 우리가 일상에서 볼 수 있는 경기 회복 신호입니다. 이런 신호들은 결과적으로 "집을 사도 되겠네", "금리는 추가로 인상되지 않겠네, 떨어지겠네"라는 생각으로 이어질 수 있습니다.
또 하나 덧붙이면, 정치적 이벤트가 있습니다. 정치적 이벤트를 앞두고는 조심스러운 면이 있지만, 집을 가진 자가점유자가 임차점유자보다 많기 때문에 정치인들은 표심을 생각할 때 집값을 떨어뜨리는 것을 좋지 않게 여깁니다. 집값을 어느 정도는 올려주는 것이 표심을 가져올 수 있다고 보는 거죠. 더군다나 지금 정권은 1주택자 이상의 표심을 많이 받았기 때문에, 집값을 어느 정도 수호해 주는 느낌을 주려 할 겁니다. 경착륙은 절대 아니고, 연착륙 과정에서 어느 정도 플러스로 반등하거나 0에 가깝게 끌어올리려는 노력은 할 것으로 봅니다. 워낙 정책에 영향을 많이 받는 시장이라 추가 발표나 호재 발표가 이어질 수 있고, 그것도 반영될 수 있습니다. 그러니 지금부터 천천히, 급하지 않게 알아보는 시간을 가지는 것은 괜찮겠습니다. 오해하실까 봐 덧붙이면, 제가 전부터 2023년까지는 내 집 마련을 하지 않는 게 좋겠다는 의견을 많이 드렸는데, 내 집 마련의 시점이 생각보다 더 빨리 올 수도 있고 2023년 하반기 중에 올 수도 있다는 말씀을 드린 바 있습니다. 그때마다 상황에 맞게 말씀드린다고 했는데, 어쩌면 오늘이 그 지점인 것 같습니다. 생각보다 빨리 올 수도 있는데, 아직은 바닥을 갱신하고 있는 중입니다. 그러나 바닥을 찍고 올라오는 지점이 2023년 하반기 중에 올 것으로 보입니다. 그러니 지금부터 내 집 마련에 관심을 가지고 의사결정을 해 보시면 어떨까 하는 의견입니다.
경제 읽어주는 남자이시니 전망을 계속 하시는데, 당연히 그때그때 나오는 데이터와 수치를 가지고 하는 거라서 예측은 조금씩 방향이 바뀔 수밖에 없습니다. 지금 나오는 데이터를 보면 예측했던 것보다 데이터가 조금 더 잘 나오고 있어서, 그 흐름도 당겨지고 있습니다. 이런 내용도 업데이트해 드린 것이니 반영해서 판단하시면 될 것 같습니다. 여러분이 어떻게 판단해야 할지 불확실하실 때, 조금 더 명확한 답을 드리고 싶어서 오늘 모셨습니다. 그 답이 조금이라도 되셨기를 바랍니다. 쉽게 설명해 주시고 책도 잘 쓰시는 분이기도 한데, 이번에 새 책도 나왔습니다. 경제를 잘 모르겠다면 「경제 읽어주는 남자의 15분 경제특강」을 읽어 보시면 좋겠습니다. 기초의 아주 쉬운 설명이 들어 있으니, 남들과 대화할 때 "잘 모르겠다"며 웃고만 있지 말고 한마디라도 할 수 있는 책으로 보시면 될 것 같습니다. 관심 있는 분들은 한번 보시면 좋겠습니다.
이렇게 인사드리면서 영상을 마무리하겠습니다. 시청해 주셔서 감사합니다. 오늘 다시 나와 주신 실장님도 고생 많으셨습니다. 감사합니다.
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