저자: 홍춘욱 · 한국인
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부동산 PF 위기는 규모(약130조)가 2010년 저축은행 사태보다 작고 은행 비중도 낮아 국가경제 영향은 제한적이라고 봄. 최악 가정(손실 30%, 4년 분산)에도 GDP 0.5% 미만 수준. 문제의 주체는 당사자이며 정부가 채권안정기금 등으로 관리하면 된다는 입장. 상업용 부동산은 양극화가 심하고 상가·꼬마빌딩·오피스텔·생숙 등 하단 자산에서 하락 후폭풍이 이어져 경매 물량이 대거 나올 것으로 전망.
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이 부동산 문제, 어떻게 될 거라고 보시나요. 저는 큰 문제는 아니라고 봅니다. 결국 문제는 당사자들입니다. 건설사가 망하는 건 불가피하고, 2금융권에서도 부실이 나오고 공경에 처하는 곳도 있을 겁니다. 하지만 그게 우리 국가 경제와 무슨 상관이 있습니까. 주가가 폭락했다고 해서 주주들에게 국가가 돈을 줘야 한다고 얘기하지 않는 것과 마찬가지입니다. 사업의 미래를 낙관하다 터졌다면 본인 책임입니다.
PF 위험이 130조 원이라고 하는데, 2010년 저축은행 사태 때의 80~70조 원에 비하면 두 배도 안 됩니다. 그사이 우리나라 경제 규모는 두 배 가까이 커졌습니다. 또 PF와 연관된 주체도 이제는 은행이 아닙니다. 그때는 은행이 대다수였고, 그래서 은행들이 굉장히 고생했습니다. 당시 은행들이 프로젝트 파이낸싱에 가세했다가 엄청난 규모의 충당금을 쌓아야 했고, 그 결과 신용경색이 벌어졌습니다. 이후 동양증권 사태, 한진해운과 대우조선해양 사태로 이어졌던 것 기억하실 겁니다. 그때 우리는 거의 5년 불황을 겪었습니다. 2013년 한국은행 총재가 금리를 많이 내렸던 것도 그만큼 신용경색이 전방위적으로 심각했기 때문입니다.
지금 상황은 다릅니다. 부동산 브릿지론이 특히 위험한데, 사업 초기라 돈이 들어올 데가 없고 땅조차 제대로 못 산 곳도 있습니다. 반면 본 PF는 이미 땅을 갖고 있고 건설사가 짓고 있는 중에 문제가 되는 경우입니다. 우리나라에서 가장 안정적인 담보는 땅입니다. 그리고 금융권의 많은 심사역들이 PF 투자를 승인했다면, 명백히 잘못된 자리는 아니었을 겁니다.
결국 지금 문제가 생긴 건 공사비가 급등하고, 경기가 나빠지고, 미분양이 늘고, 금리까지 올라갔기 때문입니다. 전체 사업장이 다 엉망이라는 얘기는 아닙니다.
최악의 가정으로 손실이 30% 정도 난다고 보겠습니다. 그러면 손실 규모는 GDP의 약 2% 수준입니다. 이것이 5년에 걸쳐 터진다고 보면 연간 GDP의 0.5% 정도입니다. 물론 이는 굉장히 강한 가정입니다.
당사자들이 도망치는 과정에서 서로 회수하려고 할 텐데, 이를 위해 채권시장 안정 기금을 만들거나 CBO 같은 구조로 부실 채권을 정리하는 펀드를 만드는 방식이 가능합니다. 관치라는 비판이 있을 수 있지만, 이런 여력을 가진 행정 능력이 있는 나라입니다.
시스템적 위기가 될 것 같은 곳은 혼을 내고 정리해야 합니다. 법정관리를 넣거나 워크아웃을 거친 뒤, 연쇄적으로 터지지 않도록 정부가 관리하는 정도로 가야 합니다. 이미 터진 이상 그 이상의 대책은 필요하지 않습니다.
카드 위기 때는 은행의 카드 연체율이 12%까지 올라갔고, 400~500만 명이 신용불량자가 되면서 장기간 내수 침체를 겪었습니다. 이번 PF 위기가 건설 투자를 위축시키고 관련자들에게 큰 고통을 주는 건 분명하지만, 국가 경제 전체를 흔들 수준은 아니라고 봅니다. 조선 업종 구조조정 때도 큰 고통이 있었지만 나라가 망하지도 은행이 망하지도 않았습니다. 고통은 있지만 그 섹터의 문제입니다.
업계 관계자들은 자금 조달 시장이 양극화돼 있다고 말합니다. PF 방식의 자금 조달은 굉장히 어려워졌지만, 오피스 관련 매물은 돈이 없어서 난리라는 얘기도 있습니다. 실제로 우리나라 오피스 공실률은 전 세계적으로 낮은 수준입니다. 지금 정말 힘든 곳은 상가와 꼬마빌딩입니다. 그리고 오피스텔, 생활숙박시설, 지산 같은 마지막에 가장 많이 올랐던 곳들이 지금 문제입니다. 항상 그랬습니다. 빌라가 먼저 터졌고 이후 연쇄적으로 이런 부분이 터지고 있습니다. 정부가 주택 공급을 막다 보니 아파텔 같은 대체 시장이 커졌고, 분양가 1억 원이 넘는 것들도 많았습니다. 그런 곳은 어쩔 수 없이 어렵습니다.
시장에는 위계가 있습니다. 강남 아파트, 잘 지은 신도시, 이미 도시 기반 시설이 갖춰진 곳은 빠지더라도 금방 회복됩니다. 반등도 먼저 나옵니다. 반면 재작년부터 시작된 하락장의 후폭풍은 이제 시작입니다. 그래서 토지, 건물, 오피스 등에서 경매가 어마어마하게 나올 것으로 보입니다. 상업용 부동산 시장에서 양극화가 가장 심한 곳이 바로 여기입니다. 아마 경매의 전성기가 올 것입니다. 2013~2014년에 소액 부동산 경매가 크게 유행했는데, 그때가 10년 만에 다시 오는 셈입니다.
세계 경제 흐름을 보면, 미국 경제는 생각보다 제조업 기반이 좋고 금리 인하도 생각보다 늦어질 수 있다는 얘기가 있었습니다. 한국은 국민 경제의 체질을 조금 더 개선할 여지가 있다고 봅니다. 부동산 PF 위기도 생각보다 심화되지 않을 수 있고, 특정 당사자들의 문제일 가능성이 높습니다.
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