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그 박사님께서 늘 말씀하셨던게 이제 분산투자 얘기를 하셨잖아요. 한국과 뭐 미국과 해외 주식에도 좀 관심 갖고 채권에도 관심을 갖고 해외 주식이나 해외 채권을 투자를 하려면 환율을 감안하지 않을 수 없는데 최근에 원 달러 환율을 보면은 꽤 많이 올랐습니다. 그래서 1200원 선까지 떨어졌던 원 달러 환율이 지금 이제 1,300원대 중반까지 올랐잖아요. 작년에 뭐 1,400원 중반까지 올랐던 거에 비하면 아직도 그 고점 대비해서 낮긴 하지만 역사적으로 봤을 때 굉장히 높은 수준인데 지금 상황에서이 달러화에 대해서 이렇게 환전을 해서 투자를 하는 것이 메리트가 있는가 하는 생각이 드는데요.
뭐 물론 달러가 지금 있으면 좋지만 없는 분들은 어떻게 하셔야 될까요. 저는 뭐 작년 1400원 됐을 때부터 계속 팔고 있고요 팔아서 한국 주식이랑 채권을 사고 있습니다. 그래서 지금은 뭐 달러 사라는 이야기는 아니고요 글로벌 분산 투자를 고려해보라는 이야기해야 되겠고 특히 최근에 테마에 올라타서 성과를 내신 분들이라면 차익실현에서 상대적으로 저평가돼 있다고 생각되는 경쟁 기업을 봐도 되지 않냐이 말씀으로 받아들여 주시면 좋겠고요 기본적으로 달러는 저는 올해 약세를 하지 않겠냐 카메라는 기대는 있으니까 이건 좀 진정되지 않겠나 그렇게 봅니다만 그래도 하반기를 기다려야 된다 이게 첫 번째고요 두 번째는 미국과 유럽이 금리를 인상하고 있는데 한국이 금리를 동결하고 있죠.
우리나라 경제는 내부 상황이 너무 어려워서 벌어진 일을 아니겠어요. 가계부채 문제도 있고 뭐 여러가지 이슈가 있죠. 결국 뭐 딴 나라에 비해서 우리나라가 금리 못 올리는데 우리나라의 돈이 오겠어요. 고금리 채권들 고금리 상품들 딴 나라는 즐비한데 우리는 3.5에 못 박혀 있고 최근에 은행 예금금리 같은 경우도 많이 떨어졌잖아요. 그렇다면 한국의 굳이 채권에 투자해야 되나 뭐 이렇게 생각할 수 있는 거죠. 물론 외국인들은 아직까지는 우리나라 채권을 사주고 있습니다만 옛날만큼 많이 사주지는 않는다 그렇게 되니까 우리나라 환율은 딴 나라만큼 떨어지긴 어렵다 달러화가 약세가 되겠지만 원 달러로 비교해 봤을 때는 원 달러 환율은 하반기로 봐야 되지 않나 상반기에는 좀 떨어지긴 어렵다고 보시는 거네요.
달러화 늘 있어야 된다고 말씀을 하셨었잖아요. 그래서 재미를 봤습니다. 박사님 무시하는데 지금 안 보신 분들도 많으니까 아무튼 달러와는 지금 사기에는 좀 적절한 타이밍은 아닌 거 같고 만약에 달러가 있으신 분들이라면 뭐 미국이나 해외 주식에 투자하시거나 채권에 투샷 시기는 좋은 시기인 것 같아요. 그럼 미국채권 얘기를 한번 해볼까요. 그 미국채권 etf를 이제 투자하시는 분들 굉장히 많은데 아까 etf에게 잠깐 하셨으니까 지금 많이 가격이 올랐으니까 지금 상황에서 추가로 이제 매수하기 좀 부담스러울 수도 있잖아요. 물론 이제 장기적으로 봤을 때는 금리가 떨어진다라는 가정이 지금 들어가 있긴 한데 너무 많이 반영된 거 아닌가요 그것도 이미 맞습니다.
뭐 그래서 최근에 좀 재미없는데요. 저는 투자는 기본 1년은 해야 된다고 보니까 내년이맘때 되면 그래도 미연준의 정책금리가 지금보다 낫지 않을까 떨어지지 않을까 그러면 시장금리도 떨어지게 되어 있는 거 아니냐 이렇게 생각하는데 이유는 두 가지인데요 첫 번째는 지난 시간에 우리가 퍼스트 리퍼블릭 이야기였는데 은행 위기에 대한 공포가 부각될 때 중앙은행이 금리인하를 안 할 수가 없다 이게 첫 번째 걱정이고요 두 번째는 물가가 아주 가파르게 안정되고 있다는 거죠. 그래서 집값도 떨어지고 임대료도 이제 피크 치는 그런 징후들이 보이는 데다가 국제 상품 가격 보시면 5팩이 감산 그래도 배럴당 80달러 선에서 못 올라요 그러니까 그건 결국 글로벌하게 놓고 본다면 어마어마한 어떤 수요의 위축과 또 미국 세일러일 기업들의 공급 증가들이 함께 복합적으로 나타난 결과 아니냐 그러면서 최근에 곡물 가격도 보면 휴가나 이런 건 좀 많이 올랐습니다만 대신 릴리나 콘 뭐 이런 건 엄청 많이 빠졌잖아요.
그렇기 때문에 우리나라 외식물가를 비롯해 전 세계 외식물가를 올린게 식료품 물가 때문이었는데 이게 이제 시장 가격이 빠지니까 물론 한번 올라간 가격으로 내려가진 않아요. 그렇지만 전년 대비 베이스 효과가 상승률은 이제 제로로 가지 않겠냐 그러면 뭐 우리나라 물가 정부가 전기요금 얼마 올리냐에 달려 있긴 합니다만 그래도 저는 연말 우리나라 물가나 미국 물가 다 모두 3% 밑에 있을거다 그러면 연준의 목표 수준 2%가 멀지 않은데 굳이 그렇게 금리 인상하겠냐 인상을 하더라도 금방 동결할 것 같고 내년에는 인하가 계속되고 있을거다 이렇게 보면 채권은 지금 보면 그렇게 큰 위험 없는 그러면서도 짭짤한 이자를 또 받으니까 그런 면에서 좋은 투자 대상이 아닌가 생각됩니다.
갔다 하더라도 로얄층이냐 저층이냐 따라 안 돼 있죠. 그리고 두 번째 정부의 규제가 엄청나게 세죠. 취득세 등록세 양도세 부동산세 보유세까지 해서 말도 못하게 세금이 붙고 여기에 부동산 또 중개인들이 0.5%씩 보다 더 적게도 수수료를 엄청나게 받아 갑니다. 그리고 세 번째 각 호가마다 사람이 거기 있는지 없는지를 누가 알 방법이 없어요. 우리는 주식시장에서 예를 들어서 2만원에 샀는데 내가 이만 500원에 올려놓은 사람이 몇 명인지 몇 주인지 다 알잖아요. 호가창 10단계로 다 보잖아요. 그런데 비해서 부동산 그런 정보가 깜깜이 아무리 프라테크 기업들이 열심히 잘 해주지만 주식에 비해서는 완전히 안감의 시장 공시의 의무 그런 거 없죠.
그러다 보니까 부동산이라는 거 자체는 기본적으로 누구에 의해서 움직이는 시장이냐면 큰손이 움직이는 시장인거고 그리고 큰손들은 어떨 때 역사적으로 우리나라 부동산을 사느냐 그 사람들 입장에서 두 가지가 해결돼야 사요 첫 번째 별관입니다. 양도세를 깎아줘야 사요 세금으로 다 뜯기면 모임이 없죠. 개미들 아무리 사봐야 시장에서 큰 영향을 미치기 어렵거든요. 그래서 부동산은 큰손이 팔고 개미가 살 때가 조심해야 되는 거고요 그게 2021년 포모 장세잖아요. 지금이 아니면 영원히이 가격의 집을 못 산다 같은 그런 말도 안 되는 소리들을 하면서 갭투자하다가 지금 이렇게 된 거 아니에요.
그걸 누가 팔았겠어요. 그 개미들한테 2030들한테 누가 팔았어요. 다주택자죠. 다주택자가 집을 팔고 개미가 살 때 부동산 시장은 진짜 위험해요. 그 당시에 막 똑똑한 뭐 한 채라는 열풍이 불었어서 다주택자가 집을 정리하고 강남이나 뭐 다른 데로 이렇게 집중했던 정말 잘했죠. 강남은 상대도 덜 빠졌잖아요. 왜냐면 거기는 그들만의 리그들이 있으니까 거래 안 하고 그냥 버티고 있으면 너 뭐 문제 없잖아요. 여기에 이제 그래서 양도세의 문제들을 해줘야 되는데 아직 취득세 등록세 양도세 이런 거에 대해서 투기과열지구 해제되면 그건 이제 덜하지만 그러더라도 깎아 주진 않잖아요.
아직까지 거기까지는 연말에 했던 양도세 관련돼서 정보의 어떤 정책들을 큰일 났잖아요. 미분양 쌀 가는데 비해서 규제도 엄청나게 심하고 PF 문제도 있어요. 자 그럼 이거 살려주려면 어떻게 해야 돼요 분양가를 자유화 해줘야 되죠. 분양가 자유와 재건축 재개발에 대해서 일제 규제를 다 풀어줘야 건설사들이 유동성이 풀리고 그리고 또 재건축 조합들하고 마찰도 줄어들 거고 그리고 분양가 좀 올려서 당장은 미분양 나더라도 시간도 고수라도 어떻게든 사업성을 개선시켜서 받아 나가면서 하는 거죠. 둔촌주공처럼 근데 이제 저런 식으로 분양가에 대한 정보의 규제나 이런 것들을 다 풀어 줘야 되는데 아직 그게 뭐 지금 당장 엄마의 뭐 얼마 자기부담금 얼마 나온다 이런 이야기가 나오는 거 보면 그 마음대로 자기부담금들을 줄이는 방향으로 분양가를 결정하면 될 주택 보증이든 누구든 들어가서 그걸 못 하게 하고 있잖아요.
이런 식으로 정보의 정책 교재가 아직은 다주택자가 적극적으로 배팅 하기에는 좀 힘든 거죠. 물론 그래도 집값이 오를 수 있어요. 금리 크게 떨어집니다. 근데 아직이나 안 하잖아요. 시장 금리 좀 빠졌지 한국이 미국 금리 인상하는데 정책 금리를 인화한다 좀 자신 없잖아요. 그러니 금리 크게 인하여 주면 제일 좋은데 그게 안 될 때는 이런 다주택자들이 집을 살 수 있게 또는 옛날 박근혜 정부가 했던 것처럼 뉴스테이처럼 기업형 임대주택들 임대사업자에 대한 혜택들을 준다든가 뭐 이런 식으로 다주택자들이 지금 문제가 되고 있는 그 전세사긴 하고 있는 그런 집들 아쉽게 살 수 있게 해준다든가 뭐 이런 조치가 나온다면 시장이 달라지겠지만 아직은 그냥 기대뿐이지 이게 뭐가 나온 건 별로 없고 그냥 급매물 정도 소화되는 정도의 거래량 증가 나타나는 거죠.
그래도 금리 떨어진 덕분에 그나마 거래소화가 이루어지는 거라고 볼 수 있겠습니다. 개인 입장에서 그러니까 뭐 큰 손이 아니라 우리가 일반인 입장에서 집을 사고 싶은 계획이 있으시거나 아니면 집에 좀 투자를 해볼까 이러신 분들이라면 뭘 봐야 됩니까 어떤 시그널이 나왔을 때 투자 타이밍으로 잡으면 됩니까 일단 저는 절대 가격 2019년 가격이면 저는 괜찮다고 봅니다. 2019년 가격 2020년 10% 21년 20% 올랐거든요. 전국 아파트 가격이 정말 끔찍하게 올랐고요 그래서 버블이 생겼어요. 그 버블이 청산되면 살만하잖아요. 절대 가격 자체가 떨어져야 되는 지금 덜 떨어졌다 그런 단지들은 사도 된다 고점 대비 몇 퍼센트 정도 떨어진 걸로 봐야 되죠.
현재 이제 실거래가 기준으로 해서는 한 25% 정도 지금 떨어진 거니까요. 근데 이제 거의 다 온 거 아닙니다. 단지별로 그걸 수용하는 단지도 있고 그리고 대형 단지는 수용을 하잖아요. 그냥 급매물들이 어쩔 수 없이 나오니까 그런 것들을 봐서 내가 사고 싶은 지역이 있는데 갔는데 아직 2019년 가격은 아니다. 그럼 다른 단지 가서 매입하시면 되는 거죠. 두 번째 대출금리 한 3%선 가면 개미들도 그래도 또 좀 고민하시는 분들이 있지 않겠나 특히 전문직들 공기업에 계시는 분들이야 또 사실 월급 안주잖아요. 그런 분들은 또 좋은 기회죠.
대출금리가 중요하니까 근데 자기 도망가고 집을 살 수 있는 사람이 얼마나 되겠어요. 대출금리 3%대 되면 이건 또 한번 고민해 볼 만하죠. 근데 시장의 바닥 그리고 저가 매수 뭐 이런 걸 이야기 하기에는 아직 다주택자들의 매수를 촉발시킬 만한 요인은 아직 안 보여서 그냥 뭐 가격이 매력적이라 사두고 한 몇 년 기다리면 좋은 날 오지 않겠어요. 정도의 그런 시장에 대한 좋은 일이지 지금이 바닥에다 아니다. 근무 이야기를 무슨 소용 있습니까 지금 알겠습니다네 오늘 홍초박사님 모시고 부동산부터 주식 시장 얘기 매크로 경제까지 다양한 말씀 나눠봤습니다. 오늘 말씀 너무 감사합니다. 감사합니다. 고맙습니다.
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