저자: 홍춘욱 · 한국인
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달러는 지금 사기보다 하반기를 기다려야 하며 달러 약세를 전망한다. 한국은 금리를 동결 중이라 외국인 채권 매수가 예전만 못해 원/달러 환율은 상반기에 떨어지기 어렵다고 봄. 미국채는 연준 인하 기대와 물가 안정으로 1년 보유 관점에서 매력적이라 평가. 부동산은 절대 가격이 2019년 수준까지 더 떨어져야 하며, 다주택자 매수 촉발 요인이 없어 아직 바닥이 아니라고 봄.
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그 박사님께서 늘 말씀하셨던 게 분산투자였죠. 한국 주식뿐 아니라 미국과 해외 주식, 채권에도 관심을 가지라는 거예요. 해외 주식이나 채권에 투자하려면 환율을 감안하지 않을 수 없는데, 최근 원·달러 환율을 보면 꽤 많이 올랐습니다. 1,200원 선까지 떨어졌던 환율이 지금은 1,300원대 중반까지 올랐어요. 작년에 1,400원 중반까지 갔던 것에 비하면 고점 대비로는 아직 낮지만, 역사적으로 보면 굉장히 높은 수준이에요. 이 상황에서 달러로 환전해 투자하는 게 메리트가 있는지 궁금해하실 텐데요.
달러가 있으면 좋지만 없는 분들은 어떻게 해야 할까요. 저는 작년 1,400원 때부터 계속 달러를 팔고 있습니다. 팔아서 한국 주식과 채권을 사고 있어요. 그래서 지금 달러를 사라는 이야기는 아니고, 글로벌 분산투자를 고려해 보시라는 얘기입니다. 특히 최근 테마에 올라타서 성과를 내신 분이라면, 차익실현 후에 상대적으로 저평가돼 있다고 생각되는 경쟁 기업을 살펴보셔도 되지 않겠냐는 말씀으로 받아들여 주시면 좋겠습니다.
기본적으로 저는 달러가 올해 약세를 보이지 않겠냐고 봅니다. 기대하던 카메라(인플레이션) 우려는 어느 정도 진정되지 않겠나 싶어요. 그래도 하반기는 기다려야 한다는 게 첫 번째 생각입니다.
두 번째는 금리예요. 미국과 유럽은 금리를 인상하고 있는데 한국은 동결하고 있죠. 우리나라 경제 내부 상황이 너무 어렵기 때문에 벌어진 일이기도 합니다. 가계부채 문제도 있고 여러 이슈가 있어요. 결국 다른 나라에 비해 우리가 금리를 못 올리는데, 우리나라로 돈이 오겠어요? 고금리 채권과 고금리 상품은 다른 나라에 즐비한데 우리는 3.5%에 못 박혀 있고, 최근에는 은행 예금금리도 많이 떨어졌습니다. 그렇다면 굳이 한국 채권에 투자해야 하나 하는 생각도 들 수 있죠.
물론 외국인은 아직 한국 채권을 사주고 있습니다만, 옛날만큼 많이 사주지는 않아요. 그러니 우리나라 환율은 다른 나라만큼 떨어지기 어렵습니다. 달러화가 약세를 보이더라도 원·달러로 비교하면 원·달러 환율은 하반기가 돼야 떨어질 것 같고, 상반기에는 떨어지기 어렵다고 보셔야 할 것 같아요.
달러는 늘 있어야 한다고 말씀드렸는데, 그래서 재미를 보셨을 겁니다. 지금 안 보신 분들도 많으니 다시 말씀드리면, 지금 달러를 사기에는 적절한 타이밍이 아닌 것 같습니다. 만약 달러가 있으신 분이라면 미국이나 해외 주식, 채권에 투자하시기에는 좋은 시기로 보입니다.
그럼 미국 채권 이야기를 해볼까요. 미국 채권 ETF에 투자하시는 분들이 굉장히 많은데, 가격이 많이 올랐으니 지금 추가로 매수하기는 부담스러울 수 있어요. 장기적으로는 금리가 떨어진다는 가정이 들어가 있는데, 이미 너무 많이 반영된 거 아니냐는 질문도 있죠. 맞는 말씀입니다.
저는 투자는 기본 1년은 해야 한다고 보기 때문에, 내년 이맘때쯤에는 미 연준의 정책금리가 지금보다 낮아지지 않을까 생각합니다. 그러면 시장금리도 떨어지게 되어 있죠. 이유는 두 가지예요.
첫 번째는 지난번에 이야기했던 퍼스트 리퍼블릭 사태입니다. 은행 위기에 대한 공포가 부각되면 중앙은행이 금리를 인하하지 않을 수 없다는 거죠.
두 번째는 물가가 아주 가파르게 안정되고 있다는 점입니다. 집값도 떨어지고 임대료도 피크를 치는 징후가 보입니다. 국제 상품 가격을 보세요. OPEC이 감산을 해도 배럴당 80달러 선을 못 넘고 있어요. 이는 결국 글로벌하게 보면 수요가 어마어마하게 위축된 데다 미국 셰일 기업들의 공급이 늘어난 복합적인 결과입니다. 곡물 가격도 쌀이나 콩은 많이 올랐지만, 밀이나 옥수수는 엄청 많이 빠졌어요.
외식물가를 비롯한 전 세계 외식물가를 올린 게 식료품 물가였는데, 시장 가격이 빠지고 있어요. 한번 올라간 가격이 다시 내려가지는 않지만, 전년 대비 베이스 효과로 상승률은 제로 수준으로 갈 것 같습니다. 우리나라 물가는 정부가 전기요금을 얼마나 올리느냐에 달려 있긴 합니다만, 저는 연말에 한국과 미국 물가가 모두 3% 밑으로 내려올 거라고 봅니다. 그러면 연준의 목표인 2%가 멀지 않은데, 굳이 금리를 인상하겠습니까. 인상을 하더라도 금방 동결할 것 같고, 내년에는 인하가 계속될 것 같습니다. 이렇게 보면 채권은 큰 위험 없이 짭짤한 이자를 받을 수 있어서 좋은 투자 대상이 아닌가 생각합니다.
부동산 얘기도 나눠볼게요. 가격이 떨어졌다고 해도 로열층이냐 저층이냐에 따라 차이가 있죠. 그리고 정부 규제가 엄청나게 세다는 게 문제입니다. 취득세, 등록세, 양도세, 부동산세, 보유세까지 말도 못하게 세금이 붙어요. 여기에 중개인들이 0.5%보다 더 적게도, 수수료를 엄청나게 받아 갑니다.
또 하나는 정보의 불투명성이에요. 주식시장에서는 2만 원에 샀다면, 내가 2만 1,500원에 호가를 올려놓은 사람이 몇 명인지, 몇 주인지 다 알 수 있습니다. 호가창 10단계를 다 볼 수 있죠. 그런데 부동산은 그런 정보가 깜깜이예요. 프롭테크 기업들이 열심히 해주고 있지만, 주식에 비하면 시장 공시 의무가 완전히 부족합니다.
그러다 보니 부동산은 기본적으로 큰손이 움직이는 시장이 됩니다. 큰손들은 언제 한국 부동산을 살까요? 두 가지가 해결돼야 사요. 첫 번째는 세금 문제입니다. 양도세를 깎아 줘야 사요. 세금으로 다 뜯기면 매력이 없죠. 개미들이 아무리 사 봐야 시장에 큰 영향을 미치기 어렵습니다. 그래서 큰손이 팔고 개미가 살 때를 조심해야 해요. 2021년 포모(FOMO) 장세가 그랬습니다. "지금이 아니면 영원히 이 가격에 집을 못 산다" 같은 말도 안 되는 소리를 하면서 갭투자를 하다가 지금 이렇게 된 거죠.
그럼 누가 그 집을 팔았을까요? 2030 개미들에게 누가 팔았을까요? 다주택자죠. 다주택자가 집을 팔고 개미가 살 때 부동산 시장은 정말 위험합니다. 그 당시 "똑똑하게 한 채"라는 열풍이 불면서 다주택자들이 집을 정리하고 강남 등으로 집중했는데, 그건 정말 잘한 선택이었죠. 강남은 덜 빠졌습니다. 그들만의 리그가 있으니 거래를 안 하고 버티면 문제가 없거든요.
그러니 양도세 문제를 해결해 줘야 하는데, 아직 취득세, 등록세, 양도세에 대해 투기과열지구가 해제되면 덜하긴 하지만 깎아 주지는 않습니다. 연말에 양도세 관련 정책이 나왔지만 큰 변화는 아니었죠. 미분양은 쌓여 가는데 규제는 엄청 심하고, PF 문제도 있습니다. 이걸 살리려면 어떻게 해야 할까요? 분양가를 자율화해 줘야 합니다. 분양가 자율화와 재건축, 재개발 규제를 다 풀어줘야 건설사들의 유동성이 풀리고, 재건축 조합과의 마찰도 줄어들 겁니다. 분양가를 좀 올려서 당장은 미분양이 나더라도 사업성을 개선해 나가는 방식이 필요하죠. 둔촌주공처럼요. 그런데 아직도 분양가 정보 규제가 풀리지 않았습니다. 자기부담금이 얼마나 나오느냐 하는 이야기가 나오는데, 이게 분양가를 자율적으로 결정하지 못하게 막고 있어요.
이런 식으로 정책이 아직은 다주택자가 적극적으로 배팅하기에 힘든 환경입니다. 물론 집값이 오를 수는 있어요. 금리가 크게 떨어지면 말이죠. 그런데 아직 그런 움직임이 없습니다. 시장금리는 좀 빠졌지만, 한국이 미국 금리 인상 상황에서 정책금리를 인하하기는 자신이 없는 상황이죠. 금리를 크게 인하해 주면 가장 좋겠지만, 그게 안 된다면 다주택자가 집을 살 수 있게 하거나, 박근혜 정부 때 했던 뉴스테이처럼 기업형 임대주택, 임대사업자에 대한 혜택을 주는 방법도 있습니다. 지금 문제가 되고 있는 전세사기 피해 주택들을 다주택자가 저렴하게 살 수 있게 해주는 조치가 나온다면 시장이 달라질 겁니다. 아직은 기대일 뿐, 구체적으로 나온 건 별로 없습니다. 급매물 정도가 소화되면서 거래량이 조금 늘고 있는 정도예요. 금리가 떨어진 덕분에 그나마 거래가 이루어지는 거라고 볼 수 있습니다.
일반인 입장에서 집을 사고 싶거나 투자를 해 보고 싶은 분들은 무엇을 봐야 할까요? 어떤 시그널이 나왔을 때 투자 타이밍으로 잡으면 될까요? 저는 절대 가격이 2019년 수준이면 괜찮다고 봅니다. 2020년에 10%, 2021년에 20% 올랐거든요. 전국 아파트 가격이 정말 끔찍하게 올랐고, 그래서 버블이 생겼습니다. 그 버블이 청산되면 살 만해지죠. 절대 가격 자체가 떨어져야 합니다. 아직 덜 떨어진 단지도 있고, 고점 대비 몇 퍼센트 정도 떨어진 걸로 봐야 합니다. 실거래가 기준으로는 25% 정도 떨어졌지만, 거의 다 온 건 아닙니다. 단지별로 차이가 있고, 대형 단지는 수용을 하기도 합니다. 급매물이 어쩔 수 없이 나오니 그런 것들을 보면서, 사고 싶은 지역에 가 봤는데 아직 2019년 가격이 아니다 싶으면 다른 단지를 알아보시면 됩니다.
두 번째는 대출금리입니다. 대출금리가 3% 선까지 내려가면 개미들도 고민해 볼 만할 겁니다. 특히 전문직이나 공기업에 계신 분들은 좋은 기회가 될 수 있어요. 대출금리가 중요하니까요. 물론 빚을 내서 집을 살 수 있는 사람이 얼마나 되겠습니까. 대출금리가 3%대가 되면 한번 고민해 볼 만하죠.
다만 시장의 바닥이나 저가 매수를 이야기하기에는 아직 다주택자의 매수를 촉발할 요인이 보이지 않습니다. 그래서 가격이 매력적이니 사 두고 몇 년 기다리면 좋은 날이 오지 않겠냐는 정도의 이야기가 맞다고 봅니다. 지금이 바닥이다, 아니다 이야기는 소용이 없어요.
오늘 홍춘욱 박사님을 모시고 부동산부터 주식시장, 매크로 경제까지 다양한 말씀을 나눠 봤습니다. 오늘 말씀 너무 감사합니다. 고맙습니다.
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