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4 그럼 이번엔 2021년 도 부동산 정망 에 대해서 한번 질문을 드리겠습니다. 아까도 잠깐 말씀 하셨지만 미국도 20대 도시가 계속 그 가파르게 부동산가격 이에 상승하고 있다 말씀을 하셨잖아요. 예 어떻습니까 저로 부동산가격 에 정 바지에 커플이 발생하지 않고 있나 네 그렇게 생각하고 있습니다. 물론 경제에도 좀 좋아지긴 하고 있으니 더 많은 사실 그 돈의 힘으로 집값도 올 들어서 있는것 같거든요. 근데 우리 나라와 같이 값도 사실 많이 올랐죠. 네 제가 이제 kb b 맵의 통계 인데요 뭐 감정을 통계도 있으며 제가 이 통계를 사용과 시리즈가 장기가 있기 때문에 이용하는데 2009년 3월을 저점으로 계속 지금 아파트 가기 모르고 있죠.
직각 아메리카 약 파트 니까 네 그렇죠. 그런데 보니까 서울도 많이 올랐지만 사실 부산 대구 뭐 강조 태전 이런거 지방 도시들이 서울보다 평균적으로 더 많이 올라 거든요. 근데 예 근데 이제 우리가 서울 이야기를 하는 것은 사실 절대적인 차이죠. 예 kb 국민 에 따르면 이 지난달 보니까 솔 아파트를 쭉 줄 3 않았을 때 가운데 있는 아파트 가구 2천정도 되더라 가 예 예 그런데 그 부산 대구 는 2억 7천 이 가요 내가 그 다음에 뭐 강조한 2억 정도 되고 대전은 3억 정도 되거든요. 가격은 뭐 비교대상이 안되네요. 예 절대적인 차이죠.
그러니까 서울서 살다가 이런 지방 대도시로 하면은 사실 6억 7억 정도 않았거든요. 그래서 생각에 문제인데 이런거 절대적인 차이 때문에 서울이 많이 이야기가 되는 것 같습니다. 4 그런데 문제는 제가 부동산 전문가는 아닙니다. 그래서 에 부동산 까기 어떻다 뭐 호불호가 말씀들이 일은 쉽지 않은데요 네 제가 부동산가격 장기 추이를 한번 그려본 겁니다. 단기 변덕은 죄의 걸고 요 네 저희 고 드랙 플래 스커트 피터 라고 걸 가지고 해보면 부동산 싸이클 더 있거든요. 네 그런데 지금 결론적으로 말씀드리면 상승률은 처럼 어레 어떤 시점에서 고점이 나오고요 상승 10 이거는 뭐 천년 통계 의 상승률이 거든요.
예 그리고 하반기부터 2 낱 애가 내년에는 예 숯 은 자체 더 떨어질 수 있다 이렇게 볼 수가 있구요 4 우리가 그 신문에서 지금 그러면서 그래프 상으로 끄트머리가 하방 쪽으로 꺾여 있는 건가요 아직까지는 아닙니다. 이렇게 10월까지 통계 인데요 예전에 조만간 이 추세가 적기라고 보고 있습니다. 는 12월 통계 까지 나오면서 상승률은 4 그리고 내년부터는 내년 상반기에 상승률이 이제껏 기라 하반기부터는 본격적으로 예 수주 자체도 떨어질 수 있다 이렇게 좀 보고 있거든요. 근데 지금 서울 강남 아플때 이야기가 많이 되고 있는데 강남 아파트는 이렇게 어릴 때는 뭐 더 산으로 이거 예 그리고 와 2010년 무렵에는 뭐 다른데 그런데 중국어 이런데서 평화 같으면 떨어진 적도 있어요.
예 응 아까 틀을 좀 변동성이 크다는 거죠. 4 4 0 급의 b 탄력성 때문에 아마 이런 모습이 나타나지 않을까 이런 생각하는데요. 근데 부동산도 뭐 장기적으로 명목 gdp 만큼 성장합니다. 예 장기적으로 오르는데 요 예 그런데 이런거 추세를 구해보면 은 거의 인천은 상승률은 정 점 그 다음에 수준은 아마 내년쯤에 하락할 것이 아닌가 이렇게 가 생각하고 일까요. 근데 반드시 이런 사이클이 있는데 제가 2010년에 뭐 서울에 있는 한 아파트에서 전세 살면서 이런 걱정을 했었어요. 그때는 이게 아파트가 기도 떨어지고 전세가격도 덜어져 거 든 요 4 혹시라도 아파트 가격이 전세가 의 m 로 떨어져 가지고 제가 거 전세금을 돌려받기 못할까 그 역전 3 라이더 걸어요.
4 에 그럼 걱정할 때가 10년 전혀 없거든요. 왜 제가 말씀드린 것은 모든 경기 주가 직각 이런 자산가 게 사이클이 있는데 지금 사이클 상으로 보면 은 에 거의 가 정점에 도달하고 있다 저는 그렇게 보고 있습니다. 네 그렇군요. 그러면 지금 그 시장에서는 많이 그 생각하고 있는게 정부 정책들이 많이 쏟아져 나와 짠 아예 이것이 과연 먹힐 것이냐 아니면 오히려 부동산 가격을 상승시키는 1 또 요소로 될 것이다 또 의존에 또 반바퀴 되더라구요 제가 보기에는 어떻게 보시나요. 저는 제가 정부정책의 추세에 는 막기 못 한다고 생각하고 있거든요.
이런 사이클을 이런 추세를 마치 정도만 저도 발 뿐이지 근데 제 사이클 상태가 보니까 지금 거의 정점의 가는 신호들이 여러분들 썬 나오고 있다 한 날 경제가 2차적인 문중에 그런데 이런 상황에서 이제 싸이클 지급 정보가 강력한 기형적 계속 해 내놓고 있지 않습니까 그러면 오히려 이 추세를 더 강하게 아기 저는 만들 수 있다고 생각하고 있어요. 내가 역으로 나오는 어떤 정책을 만든다고 하면 효과가 별로 없을텐데 하방으로 내려가는 추세에 추세 1 이런 작업을 계속 작용하면서 아 그리고 제가 한가지 꼭 좀 이야기식 들고 싶은 건요 지금이 부동산 가격 상승 추세에 이제 가장 결정 요인이 요의 적음 이거든요.
4 언니가 많이 낮으니까 돈 빌려 가지고 그렇지 집 한거죠. 근데 금리의 에는 미래 경제 성력 미래의 물가가 들어가 있다는 거죠. 지금 금리가 낮다는 것은 앞으로 경제 성령을 앞으로 물 까 특히 경제성장률이 떨어진다는 겁니다. 경제성장이 떨어지면 우리 일자리가 그만큼 줄어들 거 든 요 소득 창출 6명이 줄어들죠. 빚 갚을 능력이 갈수록 더 힘들어 진다는 겁니다. 예 그리고 우리는 구조적으로 점점 울까 저금리 상태로 가고 있지만 혹시라도 앞서 말씀 드렸습니다. 미국이 물가가 올라 가지고 금리를 인상하면 은 우리 금리도 일시적으로 얻을 수 밖에 없거든요.
4 그때는 이런 충격이 상당히 좀 시 맞을 거라는 겁니다. 물론 저는 저 집은 사는 것이라고 생각하고 있거든요. 네 네 우리 적이며 미국 저장 가이드 및 비판 많이 받고 있지만 집은 사는 것이 아니라 사는 것이다 뭐 이런 이야기를 해야 하는 거 예 그런 의미에서 집은 하나는 꼭 이 시작됩니다. 집값이 올라 갔는지 떨어져 있는데 굉장히 중요한 꺼졌을 때 아닙니까 그렇죠. 예 그런데 투자 수단으로써 지금 지금이 현재는 투자 쓰다 로써 집을 생각하는 것은 좀 불의의 있을것 같아 이렇게 생각합니다. 근데 그렇군요. 지금 어이 부동산 시장으로 정부의 어떤 정책 될 때문에 그 자금이 못 들어가다 보니까 이 돈이 다시 주식 시장으로 흘러 들어가면서 주식시장이 이런 강한 상승을 이끄는 거 아니냐 이런 의견들도 있던데요 일부 그런 돈 이거 들어올 것 같습니다.
근데 족히 아이 아리라 그런데 어 프라이스 인컴 레이 션 하고 그 좀 그러니까 소득에 비해서 집값이 얼마나 비싼가 서 우리의 지금 1 14 배 정도 되거든요. 4 그 의미에는 우리가 서울집 가운데 하나 살 하려면 14년 동안 월급 평균적인 근로자가 하나도 안 수가 뭐가 24년 이라는 겁니다. 뭐 젊은이들 할 때는 굉장히 실망이 좀 그렇죠. 예 그리고 이제 금리가 굉장히 나 그때 7이 법칙이라고 있어요. 동료에게 무 했을 때 언급이 두 배 되는 기관 인데요 예를 들어서 금리가 8% 라면 71 을 8로 나누면 9년 9년 되면은 원금이 특별가 되거든요.
근데 금리가 1% 의 72년 지금 0.8% 면은 그 100년 가까이 관리 신입 각각 4개 다 읽음 할 필요가 없죠. 그래서 이 부동산도 넣으니 싸우고 은 에게 라이브 말도 뭐 그렇게 금리가 낮으니까 그 돈이 취향으로 들어올 수 밖에 없는 것이죠. 예 그런데 저의 주식 비중이 좀 올라가는 게 맞다고 생각하고 있습니다. 4 우리나라 가게가 금융 자 3 평균적으로 보면 77% 가 실물 여 선 집 먹 부동산이 가요 23% 가 금융 자살 인데 그 금융 자산 중에서 전 원체 버전도 m 하는데 그걸 빼면 17% 밖에 안되요 저는 이게 너무 낮다고 생각합니다.
4 그리고 우리나라 카게 금융자산이 지난거 6월말 현재 4814 조언 정도 되거든요. 은행에 대한 46% 배추 시계가 18.3% 막히는 데요 배 책은 제가 통합 캐미 운동 이런거 때문에 주식 비중이 좀 올라 같더라구요 네 저는 뭐 다른 자산 기대수익률 워낙 낮아 되니까 배추 식을 비중이 좀 더 파 줘야 된다 그래서 우리나라가 개인 자산 중에서 주식 비중이 뭐야 2000년대 1 2010년과 그 무렵 의 25% 까지 갇혀 있었어요. 그 18% 가 이 떨어졌 껏 은요 네 그게 앞으로 25% 까지 올라가는 이런 가정이 전개되지 않을까 그렇게 생각합니다.
4 그렇군요. 근데 지금 말씀하셨듯이 글로벌 리 지금 유동성이 풍부해 지다 보니까 그 미국도 뭐 그렇게 대도시 중심으로 동상 가게 생성하고 있다 이런 얘기가 있잖아요. 그거 아마 다른 나라들도 마찬가지 게 되죠. 그러니까 이런 것이 어부 동사의 내년도 우리 좀 꺾일 것으로 이렇게 말씀을 하셨는데 이건 우리만의 상황이 될까요. 아니면 글로벌 이 전체가 어떤 자산에 어떤 부동산의 꺾이는 현상들이 일어나는 글로벌 현상이라고 보고 있습니다. 아 지금 찬 세계적으로 저 어떻게 미국 중심으로 부동산 까지 너무 많이 올라 그 타니 근데 일부 영국 같은데 는 작년에 좀 많이 떨어졌습니다.
최근에 좀 반등하고 있는 것으로 나타나 던데요 저는 일부 국가부채 어 지금 하락이 시작됐다고 보고 있거든요. 뭐 전 세계적인 추세라고 고 있습니다. 그러니까 요새가 글로발 때문에 전세계 주가 도 방향 같이 움직이지 않습니까 저희 부동산 더 마찬가지로 생각하며 정도의 차이 있겠지만 앤 어 근데 의문의 생기는게 유동성은 앞으로 갈수록 더 늘어날 수밖에 없잖아요. 미국은 재정적 그 정책을 엄청나게 다 쏟아부을 것이고요 뭐 그건 다른 나라들도 마찬가지겠죠. 그런데 왜 부동산이 내년도 시점에 꺾이는 현상이 발생해 될까요. 내년도 는 경제가 회복되는 국민이라고 보고 있거든요.
그런 유동성은 추가적으로 늘어나지는 않을 것이다 4 그 이후 내년에도 이후부터 니까 미옥의 m2 증가율이 전년 동기 피로하면 올해 25% 9월 10월 25 펀 되고요 우리나라도 뭐 9% 아마 굉장히 넣었거든요. 근데 내년 보면은 올해가 언약 수준이 높았기 때문에 내년에 증가율이 마이너스가 될 수도 있어요. 음 에 경제가 회복되면 은 상대 저렇게 돈을 안 풀 것이라는 것이죠. 네 그러면 유동성이 올해 처럼 늘어나지는 않을 거라는 겁니다. 물론 나중에 2기가 오면은 또 돈을 풀 겠지만 아 아마 내년에는 뭐 금리 부터 이상적 낮출 것도 없어요.
마 예 그렇죠. 번 더 그렇게 많이 아플 겁니다. 그거 더욱 중요한 것은 지금 뭐 자상 까기 하게 아까 축가 이야기 됐습니다만 부동산 더 2 실물 하고 개리가 더욱 벌어졌다 그게 리가춰 패 지는 과정이 앞으로 필요하다 그렇게 보냈습니다. 4 그러면 지금 최근에 보면 왜 마음이 초조한 나머지 연구를 한다고 하잖아요. 예 마 끌어 모아서 집을 산 분들이 참 많이 있거든요. 특히 젊은 뭐 뭐 생 40대를 이런분들 가운데서 그러면 2분들은 그 내년 대만 1 하락 추세가 되기 시작한다 그러면 왜 하락하고 나서도 그걸 견디고 나면 다시 상승으로 갈 수도 있고 지속적인 하락 추세로 갈 수도 있는 거잖아요.
어떻게 보세요. 니까 그 하락이 만약에 된다해도 지인이 지금 사람들 입장에서 맛 막차를 탄 사람들 입장에서 그걸 버티면 다시 그냥 반전되는 시점이 올 것이냐 아니면 이게 정말 끈 물이 냐 이후에 대한 고민이 있을 것 같아요. 저는 지어 자산가 겐 장기적으로 명목 gdp 성장률 만큼 걸으라 보았거든요. 그래서 앞으로는 명 목성 격렬한 3 4% 니까 장기 기온은 3 4% 로 놓을 거예요. 그래 또 떨어지고 떨어진 만큼 명목 gdp 만큼 어렵거든요. 주가 도 그렇고 지갑도 그렇고 그런거 지역에 따라 차별하는 겠지만요 그런데 처럼 거 하락 사이클 때 과연 우리가 원리금을 상환할 수가 있느냐 뭐 그러면 버티면 되죠.
마음만 니가 그 고통 마음의 고통과 해야 했어요. 원리금 상환 알수가 있음 이나 그런데 뭐 영어를 말씀하셨는데 그정도 돈 능력 이상으로 비해 가지고 그런 분들은 상당히 좋고 통 더 받을 수가 있죠. 네 그렇군요. 패튼 이 모든 게 시작을 어쨌든 자산 가격의 법을 연상 군데 또 이걸 즐기는 분들도 있으니까 어 하지만 분명한 것은 막 언젠가 그 종 점 은 그러다가 겠죠. 예 항상 사이클이 있습니다. 예 그런데 지금은 제프 로브 를 즐기는 시점인데 늘 저 이용 관리도 해야 되고 그러니까 파티를 그 그냥 무대 가까운데 보다는 아까 말씀드렸습니다.
하는 문 곁에서 4 계속 지켜보고 있었어 하시는게 좋을거 같은데 이제 어떤 분이 그런 얘기 하시더라구요 파티는 즐기되 취하지는 마라 아까 될텐데 작다 발표회에 그 말도 아니 괜찮아 는 때늦은 교수님 말씀 말씀도 맞는 것 같아요. 파티는 질게 대문 가까이 있어 나의 어 이탈 친구가 카페 어질고 가까운 곳에서 즐겨라 헤이 네 아주 좋은 말씀이 것 같고요 매우 늘도 이렇게 해서 어 김 녀의 교수님과 함께 지금 흘러 돌아가고 있는 이 자산시장 금융시장의 대해서 한번 점검해 보는 그런 시간을 가졌습니다. 어쨌건 교수님은 항상 데이터를 바탕으로 열심히 그 공부를 하시면서 나온 그 데이터에 그 기반한 이야기를 해주시는 거기 때문에 현재 이러한 데이터를 바탕으로 어떤 예 내년도에 대한 전망을 해주신 거구요 또 이러한 데이터가 어떤 변수로 또 닦이는 상황이 될지 아니면 이대로 흘러갈지 계속 한번 지켜볼 만한 필요가 있지 않을까 생각이 드네 4 네 오늘 이렇게 함께 해주신 기녀의 교수님께 감사드립니다. 고맙습니다. 고맙습니다.
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