저자: 김영익 · 한국인
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결론: 글로벌 부동산 시장은 이미 정점 부근이며 2021년 하반기부터 하락이 본격화될 가능성이 크므로 지금은 투자 수단으로 집을 살 때가 아니다. [부동산 가격 추세] KB 통계 기준 2009년 3월 저점 이후 아파트값이 계속 상승했으나 상승률은 정점에 근접했고, 2021년 상반기까지 상승률이 둔화된 뒤 하반기부터 하락 가능성이 크다고 봄. [지역별 가격 차이] 서울 중위 아파트 약 12억 원 수준, 부산·대구는 약 2.7억, 대전은 약 3억 원으로 절대 격차가 커서 서울 중심 논의가 많다는 설명. [사이클 및 정책 전망] 부동산은 장기적으로 명목 GDP 성장률(약 3~4%)만큼 오르지만 사이클 상 정점 신호가 나타나고 있음. 정부 정책은 하락 추세를 막기 어렵고 오히려 하락을 강화할 수 있다고 봄. [금리·유동성] 저금리는 미래 경제성장 둔화와 소득 감소를 반영하며, 미국 금리 인상 시 한국 금리도 오를 수 있어 충격 가능성이 있음. 2021년 유동성(M2) 증가율은 둔화되어 내년 마이너스가 될 수도 있다고 봄. [주식 비중 확대 주장] 한국 가계 금융자산 중 주식 비중(약 17~18%)이 낮아 25% 수준까지 확대될 여지가 있다고 봄. 부동산 대비 주식 비중 확대를 권고하는 맥락. [리스크 및 조언] 가격 하락기에 대출 원리금 상환 부담이 큰 차입 투자자는 위험. 사이클이 있으므로 파티를 즐기되 취하지 말라는 식으로 경계 필요.
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그럼 이번에는 2021년 부동산 전망에 대해 질문을 드리겠습니다. 아까도 잠깐 말씀하셨지만, 미국도 20대 도시의 부동산 가격이 계속 가파르게 상승하고 있다고 하셨잖아요. 어떻습니까? 거품이 발생하고 있다고 보시나요?
네, 그렇게 생각하고 있습니다. 경기도 좋아지고 있고 돈의 힘으로 집값도 올해 들어 많이 오른 것 같아요. 우리나라와 마찬가지죠. 제가 쓰는 KB부동산 통계를 보면, 2009년 3월을 저점으로 지금까지 계속 오르고 있습니다. 장기 시리즈가 있기 때문에 이 통계를 이용하는 겁니다.
서울도 많이 올랐지만, 사실 부산, 대구, 광주, 대전 같은 지방 대도시들이 평균적으로 서울보다 더 많이 올랐거든요. 그런데 우리가 서울 이야기를 많이 하는 이유는 절대적인 가격 차이 때문입니다. KB국민은행 통계에 따르면 지난달 기준 서울 아파트 중위 가격이 약 12억 원 정도 되더군요. 그런데 부산, 대구는 2억 7천만 원, 광주는 2억 원 정도, 대전은 3억 원 정도입니다. 가격은 비교 대상이 안 될 정도죠. 서울에서 살다가 지방 대도시로 내려가면 6억, 7억 원 정도 차익이 생기는 셈이니, 그래서 서울 이야기가 많이 나오는 것 같습니다.
저는 부동산 전문가는 아닙니다. 그래서 부동산 가격에 대해 호불호를 말하기는 쉽지 않아요. 다만 부동산 가격의 장기 추이를 그려 보면 단기 변동은 있어도 큰 사이클이 있습니다. 저희가 드랙 플래스커트 피터 등으로 분석해 보면 부동산 사이클이 분명히 나타납니다. 결론적으로 말씀드리면, 상승률은 어떤 시점에서 고점을 찍고 내려오는 모습입니다. 제가 보는 통계로는 올해 하반기부터 상승률이 둔화되고, 내년에는 가격 자체가 더 떨어질 수 있다고 봅니다.
그래프 끝자락이 아래로 꺾인 것은 아니고, 아직은 10월까지 통계에서 상승률이 꺾이는 신호가 나타나는 단계입니다. 12월 통계까지 나와 봐야 하겠지만, 내년 상반기에 상승률이 정점을 찍고 하반기부터는 본격적으로 하락할 수 있다고 보고 있습니다.
서울 강남 아파트 이야기도 많이 나오는데, 강남 아파트도 상승기에는 더 오르고 하락기에는 떨어집니다. 2010년 무렵에는 강남 아파트도 떨어진 적이 있었어요. 부동산은 변동성이 큽니다. 레버리지, 즉 대출의 힘 때문에 이런 모습이 나타나는 것이죠.
부동산도 장기적으로는 명목 GDP만큼 성장합니다. 장기적으로 오르는 것은 맞아요. 그런데 추세를 구해 보면 상승률의 정점은 이미 지났고, 가격 수준은 아마 내년쯤 하락할 것으로 봅니다. 반드시 이런 사이클이 있습니다. 제가 2010년에 서울의 한 아파트에 전세를 살면서 걱정했던 기억이 나요. 아파트 가격과 전세가격이 함께 떨어지고 있었기 때문에, 혹시 아파트 가격이 전세금 아래로 떨어져서 전세금을 돌려받지 못하는 것은 아닐까 하는 역전세 걱정이었죠. 지금은 그런 걱정이 전혀 없지만, 모든 경기와 자산 가격에는 사이클이 있고, 지금 사이클상으로는 거의 정점에 도달했다고 보고 있습니다.
시장에서는 정부 정책이 쏟아져 나오고 있는데, 이것이 과연 먹힐 것인지, 오히려 부동산 가격을 상승시키는 요소가 될 것인지에 대한 의견이 엇갈립니다. 저는 정부 정책이 이런 추세를 막기는 어렵다고 생각합니다. 사이클 상태를 보면 지금 거의 정점으로 가는 신호들이 여러 곳에서 나오고 있어요. 그런 상황에서 정부가 계속 강력한 규제를 내놓으면, 오히려 하락 추세를 더 강하게 만들 수도 있습니다. 역으로 부동산 부양책을 쓴다면 효과가 별로 없을 것이고요.
지금 부동산 가격 상승 추세의 가장 결정적인 요인은 금리입니다. 금리가 워낙 낮으니 돈을 빌려서 집을 사는 것이죠. 그런데 금리에는 미래의 경제 성장률과 물가가 들어 있습니다. 지금 금리가 낮다는 것은 앞으로 경제성장률이 떨어진다는 뜻이에요. 경제가 성장하지 못하면 일자리가 줄고 소득 창출 능력이 줄어들어서, 빚을 갚을 능력은 갈수록 힘들어집니다.
우리는 구조적으로 저금리 상태로 가고 있지만, 앞서 말씀드렸듯이 미국이 물가가 올라 금리를 인상하면 우리 금리도 일시적으로 오를 수밖에 없습니다. 그때는 충격이 상당히 클 거예요.
미국에서 집은 사는 것이 아니라 사는 곳이라는 비판도 많이 받지만, 저는 집은 기본적으로 사는 곳이라고 생각합니다. 집값이 올라가는지 떨어지는지는 굉장히 중요한 문제이지만, 지금 투자 수단으로 집을 사는 것은 상당히 위험해 보입니다.
일부에서는 부동산 시장으로 자금이 들어가지 못하게 되면서 그 돈이 주식시장으로 흘러 들어가 주가를 강하게 밀어 올리는 것 아니냐는 의견도 있습니다. 일부는 그럴 수도 있을 것 같아요.
PIR, 즉 소득 대비 주택 가격 배율을 보면 우리나라는 약 14배 정도입니다. 서울의 집 한 채를 사려면 평균적인 근로자가 14년 동안 월급을 한 푼도 안 쓰고 모아야 한다는 뜻이죠. 그런데 그 수치가 서울에서는 24년 정도로 더 높게 나옵니다. 젊은 사람들에게는 굉장히 실망스러운 이야기입니다.
금리와 관련해서는 '72의 법칙'이 있죠. 원금이 두 배가 되는 기간을 대략 구하는 방법인데, 72를 금리로 나누면 됩니다. 예를 들어 금리가 8%라면 72를 8로 나눠 9년이면 원금이 두 배가 됩니다. 그런데 금리가 1%라면 72년이 걸리고, 지금처럼 0.8%라면 90년 가까이 걸리는 셈이니 사실상 돈이 불어나기 어렵죠. 그래서 금리가 낮으면 자금이 부동산과 주식으로 몰릴 수밖에 없습니다.
저는 우리나라 가계의 주식 비중이 늘어나는 게 맞다고 봅니다. 우리나라 가계 자산은 평균적으로 약 77%가 부동산 등 실물자산이고, 금융자산은 23%에 불과합니다. 그 금융자산 중에서도 전세보증금 같은 것을 빼면 주식 비중은 17% 정도밖에 안 됩니다. 너무 낮다고 생각합니다.
지난 6월 말 기준 우리나라 가계 금융자산은 약 4,814조 원인데, 이 중 은행 예금이 46%, 주식이 18.3% 정도입니다. 앞으로 저금리 기조에서 다른 자산의 기대수익률이 워낙 낮아지니, 주식 비중이 더 높아져야 한다고 봅니다. 2000년대 초반부터 2010년 무렵에는 주식 비중이 약 25%까지 올라간 적도 있었어요. 그 이후 18% 정도로 떨어졌는데, 앞으로 다시 25%까지 올라가는 시나리오도 충분히 가능하다고 생각합니다.
지금 글로벌 유동성이 풍부해지면서 미국도 대도시 중심으로 집값이 상승했다는 이야기가 있습니다. 다른 나라도 마찬가지고요. 그렇다면 내년에 부동산이 꺾일 것이라는 전망은 우리만의 상황일까요, 아니면 글로벌 현상일까요?
전 세계적인 추세라고 봅니다. 미국 중심으로 집값이 너무 많이 올랐고, 일부 국가는 이미 하락이 시작됐다고 보고 있습니다. 영국은 작년에 많이 떨어졌다가 최근에는 반등하는 모습이 나타나고 있어요. 전 세계 주가가 같은 방향으로 움직이는 것처럼 부동산도 같은 흐름을 보이리라 생각합니다. 정도의 차이는 있겠지만요.
그런데 의문이 생깁니다. 유동성은 앞으로 더 늘어날 수밖에 없지 않느냐는 것이죠. 미국은 재정 정책을 엄청나게 쏟아붓고 있고, 다른 나라도 마찬가지입니다. 그런데 왜 부동산이 내년에 꺾이는 현상이 나타날까요?
내년에는 경제가 회복되는 국면이라고 보고 있어요. 경제가 회복되면 유동성을 지금처럼 추가로 늘리지는 않을 겁니다. 미국의 M2 증가율을 보면 올해 9월, 10월에 25% 정도로 굉장히 높았습니다. 우리나라도 9%가량으로 높았고요. 그런데 내년에는 올해 수준이 워낙 높았기 때문에 증가율이 마이너스가 될 수도 있습니다. 경제가 회복되면 돈을 그만큼 풀지 않을 것이라는 뜻이에요. 물론 나중에 경기가 다시 나빠지면 또 돈을 풀겠지만, 내년에는 금리를 더 낮출 여지도 크지 않습니다.
가장 중요한 것은 지금 실물 자산과 금융 자산의 격차가 더욱 벌어졌고, 이 격차를 되돌리는 과정이 앞으로 필요하다는 점입니다.
최근에는 마음이 초조한 나머지 영끌, 즉 있는 돈 없는 돈 끌어모아 집을 산 분들이 많이 있습니다. 특히 40대 같은 젊은 층이 그렇죠. 만약 내년 이후 하락 추세가 시작된다면, 이분들은 그 하락을 견디고 나면 다시 상승으로 돌아설 수 있을까요, 아니면 지속적인 하락 추세로 갈까요?
저는 장기적으로 자산 가격이 명목 GDP 성장률만큼 오른다고 보고 있습니다. 앞으로는 명목 성장률이 3~4% 정도이니, 장기 수익률은 3~4% 정도로 놓고 보면 됩니다. 떨어진 만큼 명목 GDP 수준으로 회복되는 데 시간이 걸리고, 이 과정은 지역에 따라 차별화될 수 있습니다. 주가도 그렇고 집값도 그렇죠.
하락 사이클에서 원리금을 상환할 수 있느냐가 관건입니다. 원리금을 갚을 수 있다면 버티면 되지만, 그 과정에서 겪는 마음의 고통이 상당할 거예요. 자기 상환 능력 이상으로 대출을 받은 분들은 상당히 어려움을 겪을 수 있습니다.
모든 것이 자산 가격의 상승에서 시작되었고, 이를 즐기는 분들도 있습니다. 하지만 분명한 것은 언젠가 종점이 온다는 사실입니다. 사이클은 항상 있어요. 지금은 파티를 즐기는 시점일 수 있지만, 늘 리스크 관리를 해야 합니다. 파티장 한가운데 있기보다는 출구 가까이에서 계속 지켜보고 있는 것이 좋겠습니다.
어떤 분이 "파티는 즐기되 취하지는 마라"는 말씀을 하셨는데, 교수님 말씀도 그와 맞닿아 있는 것 같아요. 파티는 즐기되 출구 가까이에서 즐기라는 말씀이죠.
오늘 김영익 교수님과 함께 흘러가고 있는 자산 시장과 금융 시장을 점검해 보는 시간을 가졌습니다. 교수님은 항상 데이터를 바탕으로 공부하시고, 그 데이터에 근거해 이야기를 해주시니, 현재 데이터를 바탕으로 한 내년도 전망도 말씀해 주셨습니다. 이러한 데이터가 어떤 변수로 흔들릴지, 아니면 이대로 흘러갈지 계속 지켜볼 필요가 있겠습니다. 오늘 함께해 주신 김영익 교수님께 감사드립니다.
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