부동산 저가매수 타이밍? 이때 사야합니다! - 홍춘욱

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아 여러분 감정평가액 20억 & 12억 에 값싸고 있어 완전 수장이 뜨겁지 이런 감정평가에 때 미 낙찰가 가 얼마가 되는지를 파악할 수 있는 방법도 있습니다. 저같은 경우는 안녕하세요. 이코노미스트 홈 축입니다. 최근 세종사이버대학교 경영학과 에서 초빙교수로 도 활동을 하고 있는데 이번에는 부동산시장의 매매 타이밍 에 대한 얘기를 좀 드리고 싶습니다. 달러 를 비롯한 다양한 자산에 배분을 해서 자산 배분 통해서 성과를 얻었다면 언제가 부동산 구입의 적기 인가 이런 부분에 대해서 오늘 말씀을 좀 들어 보도록 하겠습니다. 어제 첫 번째는 어 소득대비 주택가격 에 배율 또는 소득이나 이젤을 감안해서 볼 때 얼마나 지 비싼가 를 측정하는 지수 가 있습니다.

바로 주택구입 부담 지수가 되겠는데요. 이 주택 구입 부담 지수의 흐름을 살펴보면 주택가격에 언제 가고 점이고 또 어떨 때가 상당히 매력적인 순간인가 를 파악할 수가 있습니다. 물론 지역마다 주택 구입에 부담 들은 다 다릅니다. 예를 들어서 소득 수준 인격의 높은 지옥이 있다면 그 소득 수준이 높은 지옥에서의 주택구입 부담은 상대적으로 적을 수가 있겠죠. 따라서 각 지역별로 주택구입 부담 질서는 역사적인 수준 들이 다 다릅니다. 그러면 이 문제를 어떻게 해결할 것인가 간단하죠. 바로 역사적인 평균 수준 대비 해서 지금 이 비싼 아닌가를 적장 해보는 것이죠.

즉 소득수준과 이자 집값이 라는 3개의 변수를 가지고서 각 지역마다 편의를 구해 보자 그럼 서울은 120정 또 그리고 정국은 60 그리고 어 뭐 경기도 같으면 80 이런 정도의 평균을 기록하고 있는데 이 평전 대비 지금 얼마정도 를 기록하고 있는지를 살펴보면 주택 시장이 버블이 인지 아닌지 지금의 매력적인지 아닌지를 판단할 수가 있겠습니다. 그 그림을 한번 살펴보시면 알겠지만 지금 서울은 역사상 최고치를 경신하고 있는 중입니다. 이대로 쭉 나가면 올해 연말 되면 고향 180 아니 200도 넘어갈 것 같은 상승세 라고 보지 겠죠. 역사적 평균 222 라고 했는데 지금이 백이다 예를 들어 이런 상당히 버블이 라고 볼 수 있겠죠.

역사적인 평균 가격 수준에 비해서 거의 2배 까진 아니지만 50% 이상 비싸다 라는 걸 알 수 있습니다. 반대로 언제가 구입에 타이밍이 냐 120 밑에 쓸 때가 탈 해야 되죠. 이런 식으로 각 지역별 주택구입 부담 지수를 조사 해 보시면 내가 살고 있는 체어 게 지금 주택시장의 역사적인 관점에서 그리고 소득수준에 비교해서 얼마나 비싼지 아닌지를 알 수 있습니다. 참고로 우리나라의 지금 주택가격 주택구입 부담 지수를 살펴보면 전국 기준으로는 이제 역사적 평균을 조금 넘어서는 정도의 불과해서 전국 기준으로 우리나라가 버리라고 볼 순 없습니다만 서울이나 경기도 일부지역 같은건 없이 리 역사적인 평균 수준에 비해서는 아주 비싸다 그래서 지금 집을 하나 삽입과 이렇게 생각하시는 분들 한테 제가 를 하는 이야기가 전세를 내 돈으로 갖고있다 드나 여력이 있으신 분들은 사는건 뭐 그렇게 제가 봤을때 타이밍이 중요하지 않은 선택들은 괜찮다고 봅니다만 연극을 하시는 분들 그 돈은 부족하지만 어떻게든 여러가지 방법을 통해서 어 집을 구입하기 위해서 고금리 또는 단기 부채 를 주다 해서 집을 사려고 하는 것에 대해서는 좀 조심할 필요가 있다 라고 말씀드리는 이유가 지금 우리나라 주택가격에 특히 서울과 경기도를 중심으로 상당히 역사적 평균에 비해서 510 ip 쌀 이렇게 말씀을 좀 드릴 수가 있는 것 같아요.

이거 에 못지 않은 두 번째 기준의 하나 있습니다. 바로 뭐냐 미분양이 줄어들 때 이 말씀을 꼭 좀 드리고 싶은데요 그림 한 번 보시면 좋겠습니다. 파란 막대기가 뭐냐면 준공 후 미분양 된 아파트입니다. 그 집을 다 지원하는 데도 아주 사람의 들어있다 집주인이 없다 건설사 입장에서는 거의 뭐 완전히 그냥 컸던 숨 꼴이 된 거죠. 이런 상황에 처할 정도로 미분양이 늘어나는 시기가 발생하게 될 때는 주택시장의 수요보다 공급이 많아 됩니다. 어이 상당히 위험한 거죠. 그래서 저 파람 막대기가 꾸준히 올라오는 식기들이 존재할 때는 상당히 조심할 필요가 있다 라는 말씀을 들 수가 있겠고 반대로 내가 지금 보니까 주택구입 부담 지수가 역사적인 변경 예를 들어서 서울인데 120 밑에 그러나 그 정도 레벨을 불과한데 주택의 미분양 수가가 빠르게 줄어들고 있다 미분양이 앞으로도 계속 줄어들 것 같은 분위기다 라고 생각이 되면 그때는 주택 배수를 향해서 한번 고민해 봐야 된다 이 말씀을 드릴 수가 있는 거죠.

그래서 지금 같은 경우는 어떤 상황이라면 옛날에 채워 놨던 집들도 이제 거기다 입주를 하고 최근에 지어지고 있는 집 뜰에 코스 가 지난 10년 중에 제일 지금 적은 호수 줘 앞으로 어떻게 될까 미분 얀이 늘기 부산은 줄었죠. 혜택 실장의 공급이 적으니까 이러기 때문에 주 대구에 부담 지 손을 좀 되게 비싼데도 불구하고 집값은 12 싸는 불구하고 주택가격에 최근에 어떻습니까 그래서 올라가는 님과 주택 공급의 부족 에 대해서 사람들이 많이 인식하고 있다 이렇게 볼 수가 있겠습니다. 세번째 재 표를 하나도 말씀을 드리자면 주택 시장에서 정부가 경기부양을 할 때에는 한번 볼 필요가 있다 가장 대표적인게 2014년 9일 대책이 없는데요.

2014년 당시 한국은행의 금리 락이나 했지만 주택시장의 각종 여러가지 규제 외서 양도세 감면 같아 매매를 했을 때 차액이 발생한 것에 대해서 새가 만나겠다 이런 정도의 감명 까지 있었던 시기가 있었습니다. 그런 식으로 정부가 주택 시장을 부흥시킬 위해서 강하게 경기부양 정책을 펼쳐 주기 시작할 때 이런 시기에는 상당의 관심을 가질 필요가 있다 또 하나도 보조지표 말씀드리자면 낙찰가율 입니다. 낙찰가 일이 뭐냐면 감정평가 사람들이 어떤 집이 딱 보고서 이게 15b 가파르게 이렇게 가려고 맥 이잖아요. 그 감정 평가 된 가격대비 낙찰가 가 몇 퍼센트 수준인가 를 축성 하옵니다.

근데 우리나라 서울의 같은 경우는 서울아파트 같은 경우는 대란 80퍼센트 정도가 역사적인 바닥으로 내리고 지금은 밴 20% 없죠. 여러분 감정평가에 게시 보긴 듯이 비우기 낙찰 되고 있어요. 완전 수장이 뜨겁지 요 이런 감정평가액 대비 낙찰가 가 얼마가 되는지를 파악할 수 있는 방법들이 있습니다. 저같은 경우는 지지 옵션 이라는 사이트 했는데 그래도 검색 유명 밑에 진행하고 있을 거예요. 지지옥션 이라는 사이트에 가시면 월간 보고서 가 나오는데 거기에 다음과 같은 그림들이 나옵니다. 다음 같은 것이 뭐냐면 연도별 경매에 진행 권수 그리고 낙찰가 요리 나오는데 낙찰가 요리에 어떤 2014년이 바닥에 하는데 낙찰가 이런 그전엔 바닥을 치조 상당히 경기보다 원조 움직이는 특성을 지니고 있고 어떻게 2019년 동계 보심 알겠지만 낙찰가 굉장히 낫죠.

2019년 왜 낫죠. 에 2018년 의 한국 주식시장 그때 폭락 했잖아요. 미주 무역 분쟁 때문에 주식시장의 폭락 하니까 그게 경기가 나빠질 거라고 생각하면서 이 경매시장에 얼어붙 하더군요. 근데 돌이켜 생각해 보니까 주택 시장 들의 경매 가격들이 크게 떨어졌다가 공급부족 그저 그리고 더 나아가서 여러가지 경기 여권 들 뭐 정부의 금리인하 이런것들이 겹쳐지면서 부터 다시 상승했다 라는 걸 발견할 수가 있습니다. 그래서 정리를 해보자면 4가지 정도 지표들을 말씀을 들었던거 같아요. 첫번째 주택구입 부담 지수가 역사적 평균보다 낮을 것 두번째 뭐죠.

준공 후 미분양이 줄어 들것 세번째 정부가 경기 부양에 나사 껏 네번째 감정평가액 대비 낙찰 가격 즉 낙찰가 일이 역사적인 평균 수준보다 내려가 되면서 부라와 lng 하고 사람들이 다 공포에 질려 있을 때 1월 10일부터 적극적으로 주택 시장에 대해서 사자의 관점을 가지고 대응하는 게 점은 옳지 않는 봐 그런 생각을 하게 됩니다. 지금까지 경청해 주셔서 대단히 감사합니다. 이며 역 뉴비 접어 지면을 비싸 징거 비싸죠. 근데 에어 미분양이 줄어든다는 것은 어떤 의미를 지니고 있냐면 주택을 사라는 사람들이 늘어난다는 첫번째 신호 줘 왜 예 미분양 돼 있는 주택들은 여태 게 혜택이 많아요.

저도 매번 양 됐든 집을 사파 쌓이는데 각종 혜택도 있고 또 굉장히 잘 때 맞습니다. 왜냐하면 건설사 입장에서는 지금 무소의 처사 이익을 전해 주지 못하고 있는 재고자산을 털어버릴 수 있기 때문에 인센티브를 많이 주시오 그리고 또 실제로 이런 미분양 주택을 사면 1가구 1주택 규제의 2주택 규제의 이렇게 해당이 안되는 경우도 많습니다. 두번째 이렇게 미분양이 시작됐다는 걸 다 를 의미 암연 뭐냐면 주택을 공급하는 사람들 입장에서 굉장히 부담을 될 거에요. 그렇지 않습니까 집을 지어 봐야 팔리지 않는데 그럼 어떻게 되겠어요. 주택 공급이 주겠죠.

미래의 주택 공급이 줄어들 것입니다. 그런데 미분양이 같이 늘고 있다면 무섭죠. 이거는 아직도 공급 물량 공급 불 변형이 해결한 된거예요. 그런데 미분 연이 줄어들고 착공 도 준다 오늘 진짜 좋은 심어 줘 미래의 공급의 부족한 정도 있고 지금 현재 우리한테 혜택을 주고 있는 미분양 주택도 좀 차 두는게 좋은 투자 명이 될 수 있는 거죠. 물론 그게 부담스러우시면 기초 글 사거나 경매는 사는 것도 방법이 되겠습니다.