저자: 홍춘욱 · 한국인
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결론: 서울은 주택구입부담지수가 역사적 평균을 크게 웃돌아 비싸고, 전국은 평균을 조금 넘는 수준이라 무조건 사기보다 타이밍을 봐야 한다. 주택구입부담지수: 소득·이자·집값을 반영한 지수로 역사적 평균 대비 수준을 본다. 서울 평균은 약 120, 지금 서울은 역사상 최고치를 경신 중이며 연말 180~200 상승 가능성도 언급, 역사적 평균 대비 50% 이상 비싸다고 평가. 전국은 평균을 조금 넘는 정도라 버블로 보기 어렵지만, 서울과 경기 일부는 매우 비싸다는 판단. 차입 관련: 여력 있는 현금 매수자는 괜찮다고 보나, 고금리·단기부채로 무리하게 집을 사는 것은 조심하라고 조언. 미분양 지표: 준공 후 미분양이 줄면 공급 부족과 수요 회복 신호로 보고, 늘면 위험 신호로 봄. 최근 공급이 10년 내 최저 수준이라 가격 상승 요인으로 봄. 정부 부양 지표: 2014년 9·1 대책처럼 정부가 규제 완화·세제 감면 등으로 경기부양에 나설 때는 주의 깊게 볼 필요가 있다고 언급. 낙찰가율 지표: 서울 아파트 낙찰가율은 2014년경 약 80%로 바닥을 찍고 현재는 120% 안팎으로 과열 수준. 2019년 주식시장 폭락 때 경매가 얼었다가 금리인하·공급부족 등으로 회복된 사례 언급. 종합 결론: 네 가지 지표(구입부담지수 평균 하회, 미분양 감소, 정부 부양, 낙찰가율 평균 하회·공포 국면)가 맞으면 매수 타이밍으로 볼 수 있다는 취지. 현 시점은 서울 기준 비싸다고 판단하며, 미분양 주택 매입이나 경매도 대안으로 언급. 출연자 전망: 현재 서울 주택은 과열·고점 부근으로 보며 신중 입장.
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안녕하세요. 이코노미스트 홍춘욱입니다. 최근 세종사이버대학교 경영학과에서 초빙교수로도 활동하고 있는데요. 이번에는 부동산 시장의 매매 타이밍에 대한 이야기를 좀 드리고 싶습니다. 달러를 비롯한 다양한 자산에 분산 투자해서 성과를 얻었다면, 언제가 부동산 구입의 적기인가. 이 부분에 대해서 오늘 말씀을 들어 보도록 하겠습니다.
첫 번째는 소득 대비 주택가격의 배율, 또는 소득이나 이자를 감안해서 볼 때 집값이 얼마나 비싼지를 측정하는 지수가 있습니다. 바로 주택구입 부담 지수입니다. 이 지수의 흐름을 살펴보면 주택가격이 언제 고점이고, 어떨 때가 상당히 매력적인 순간인지를 파악할 수 있습니다.
물론 지역마다 주택 구입 부담은 다릅니다. 소득 수준이 높은 지역이라면 그 지역에서의 주택구입 부담은 상대적으로 적을 수 있죠. 따라서 지역별로 주택구입 부담 지수의 역사적 수준이 다 다릅니다. 그러면 이 문제를 어떻게 해결할 것인가. 간단합니다. 역사적인 평균 수준 대비 지금이 비싼지 아닌지를 점검해 보는 것이죠.
즉 소득 수준, 이자, 집값이라는 세 가지 변수를 가지고 지역마다 지수를 구해 보는 겁니다. 서울은 120 정도, 지방은 60, 경기도는 80 정도의 평균을 기록하고 있는데, 이 평균 대비 지금 얼마나 와 있는지를 보면 주택 시장이 버블인지 아닌지, 지금이 매력적인지 아닌지를 판단할 수 있습니다.
그림을 보시면 알겠지만, 지금 서울은 역사상 최고치를 경신하고 있는 중입니다. 이대로 쭉 가면 올해 연말에는 180, 아니 200도 넘어갈 것 같은 상승세로 보입니다. 서울의 역사적 평균은 120이라고 했는데, 지금이 200이라면 이것은 상당한 버블이라고 볼 수 있죠. 역사적인 평균 가격 수준에 비해 거의 2배까지는 아니지만 50% 이상 비싸다는 걸 알 수 있습니다.
반대로 언제가 구입 타이밍이냐. 120 밑에 있을 때가 바로 사야 할 때입니다. 이런 식으로 지역별 주택구입 부담 지수를 조사해 보시면, 내가 살고 있는 지역의 집값이 역사적 관점에서, 그리고 소득 수준에 비교해서 얼마나 비싼지 아닌지를 알 수 있습니다.
참고로 우리나라의 주택구입 부담 지수를 보면, 전국 기준으로는 역사적 평균을 조금 넘어서는 정도입니다. 그래서 전국 기준으로 우리나라 주택시장이 버블이라고 볼 순 없습니다. 하지만 서울이나 경기도 일부 지역은 역사적인 평균 수준에 비해 아주 비쌉니다. 그래서 지금 집을 한 채 사려고 생각하시는 분들께 제가 드리는 이야기가 있습니다. 전세를 내고 여유 자금으로 집을 살 수 있는 분들은, 제가 봤을 때 타이밍이 그렇게 중요하지 않은 선택이니 괜찮다고 봅니다. 하지만 돈은 부족하지만 여러 방법을 동원해서 고금리나 단기 부채를 끌어다 집을 사려고 하는 분들은 좀 조심할 필요가 있습니다. 지금 우리나라 주택가격, 특히 서울과 경기도는 역사적 평균에 비해 상당히 비싸기 때문입니다.
이것에 못지않게 중요한 두 번째 기준이 있습니다. 바로 미분양이 줄어들 때입니다. 이 말씀을 꼭 드리고 싶은데요. 그림을 보시면 좋겠습니다. 파란 막대가 준공 후 미분양된 아파트입니다. 완공됐는데도 집주인이 없는 집들, 건설사 입장에서는 거의 완전히 골칫덩이가 된 겁니다. 이런 상황이 될 정도로 미분양이 늘어나는 시기에는 주택시장의 수요보다 공급이 많은 겁니다. 상당히 위험한 신호죠. 그래서 파란 막대가 꾸준히 올라오는 시기에는 상당히 조심할 필요가 있습니다.
반대로 주택구입 부담 지수가 역사적으로 낮은 수준, 예를 들어 서울이 120 밑에 있고, 주택의 미분양 수가 빠르게 줄어들고 있으며, 앞으로도 계속 줄어들 것 같은 분위기다, 라고 판단되면 그때는 주택 매수를 고민해 볼 때입니다.
지금 상황을 보면, 예전에 지어 놓은 집들이 이제 입주를 하고, 최근 지어지고 있는 집의 공급은 지난 10년 중 가장 적은 수준입니다. 미분양은 줄었죠. 공급이 적으니 이런 현상이 나타나는 겁니다. 그래서 주택구입 부담 지수가 높은데도 불구하고 집값은 계속 오르고 있습니다. 최근 주택가격이 올라가는 흐름과 주택 공급 부족에 대해 사람들이 많이 인식하고 있다고 볼 수 있습니다.
세 번째 지표를 말씀드리자면, 주택시장에서 정부가 경기부양을 할 때는 한번 볼 필요가 있습니다. 가장 대표적인 것이 2014년 9·1 대책입니다. 2014년 당시 한국은행이 금리를 낮췄을 뿐만 아니라, 주택시장에 대한 각종 규제를 풀었고, 양도세 감면, 그리고 매매 차익에 대한 세금 감면 같은 조치까지 있었던 시기가 있었습니다. 이처럼 정부가 주택시장을 부흥시키기 위해 강하게 경기부양 정책을 펼치기 시작할 때는 상당한 관심을 가질 필요가 있습니다.
또 하나의 보조지표는 낙찰가율입니다. 낙찰가율이란 감정평가액 대비 실제 낙찰 가격이 몇 퍼센트 수준인지를 나타내는 수치입니다. 우리나라 서울 아파트의 경우 낙찰가율이 역사적 바닥인 80% 정도까지 내려갔다가, 지금은 120%를 넘는 수준입니다. 감정가보다 비싸게 낙찰되고 있다는 거죠. 완전히 수요가 뜨겁다는 뜻입니다.
이런 감정평가액 대비 낙찰가를 파악할 수 있는 곳이 있습니다. 저는 지지옥션이라는 사이트를 주로 보는데, 검색하시면 나옵니다. 지지옥션에서 월간 보고서를 보면 여러 그래프가 나오는데, 연도별 경매 진행 건수와 낙찰가율 그래프가 있습니다. 낙찰가율 그래프를 보면, 2014년에 바닥을 쳤다가 이후 상승하는 흐름이 보입니다. 2019년에는 낙찰가율이 굉장히 낮았습니다.
2019년에 왜 낮았을까요? 2018년 한국 주식시장이 폭락했습니다. 미중 무역 분쟁 때문이었죠. 주식시장이 폭락하니 경기가 나빠질 거라고 생각하면서 경매시장도 얼어붙었습니다. 그런데 돌이켜 보면 주택 경매 가격이 크게 떨어졌다가, 공급 부족, 그리고 경기 여건, 정부의 금리 인하 같은 요인들이 겹치면서 다시 상승했다는 걸 알 수 있습니다.
지금까지 네 가지 지표를 말씀드렸습니다.
첫째, 주택구입 부담 지수가 역사적 평균보다 낮을 것. 둘째, 준공 후 미분양이 줄어들 것. 셋째, 정부가 경기 부양에 나섰는지 여부. 넷째, 감정평가액 대비 낙찰가율이 역사적 평균 수준보다 내려가 있을 것.
사람들이 모두 공포에 질려 있을 때 적극적으로 주택시장에 대해 '사자'의 관점을 가지고 대응하는 것이 좋다고 생각합니다. 물론 지금처럼 부동산 가격이 비싼 상황에서는 신중해야 합니다. 다만 미분양이 줄어든다는 것은 주택을 사려는 사람들이 늘어난다는 첫 번째 신호입니다. 미분양 주택들은 여러 혜택이 많습니다. 건설사 입장에서는 팔리지 않는 재고자산을 털어 내야 하기 때문에 인센티브를 많이 줍니다. 또 실제로 이런 미분양 주택을 사면 1가구 1주택, 2주택 규제에 해당하지 않는 경우도 많습니다.
두 번째로, 미분양이 늘어난다는 것은 주택을 공급하는 사람들에게 굉장한 부담이 된다는 뜻입니다. 집을 지어 봐야 팔리지 않으니 공급을 줄이게 됩니다. 미래의 주택 공급이 줄어드는 거죠. 그런데 미분양이 같이 늘고 있다면 무서운 겁니다. 아직 공급 물량 문제가 해결되지 않았다는 뜻이니까요. 반대로 미분양이 줄어들고 착공도 늘어난다면, 미래 공급 부족이 해소되고 있다는 좋은 신호입니다. 지금 우리에게 혜택을 주고 있는 미분양 주택을 잘 살펴보는 것도 좋은 투자 방법이 될 수 있습니다. 부담스러우시면 공매로 사거나 경매에 참여하는 것도 방법이 되겠습니다.
지금까지 경청해 주셔서 대단히 감사합니다.
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