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어 한국의 지금 부동산 PF 문제라든가 8년 개띠가 소비를 안 하기 때문에 우리나라 최대 인구 집단이 은퇴하면이 사람들의 소비 성향이 줄어들고 있는 문제를 생각해 보면 저는 금리 인하는 불가피하고 얼마 전 멕시코가 미국보다 금리 먼저 인하한 것처럼 한국도 인하할 것이다네 이번에 좀 부동산 시장 얘기를 좀더 해보려고 하는데 그중에서 이제 금리 인하에 대한 기대감이 계속 높아진 상황인데 또 쉽게 내려오지 않을 거라는 좀 전망도 나오고 있어요이 금리나 어 좀 늦어지는 이유를 어떻게 좀 보면 될까요. 뭐 식료품 물가 때문에음 그러니까 식료품을 제외한 공산품 물가나 뭐 생산자 물가는 굉장히 안정돼서 연 지금 1% 때예요네 근데 이제 신품 물가는 우리나라가 되게 높아요음 신품 물가가 높은 이유는 결국 파퓰 이즘 때문이죠.
뭐 여러분 잘 아시는 것처럼 그 여러 가지 정부가 선거 앞두고 되게 많이 그런 정책들도 쓰고 수입 시장도 개방이 안 돼 있다 보니까 뭐 이번 사과 사례처럼 뭐 호주에서 수입하는 걸 30년째 검토 중이라네요음 뭐 이런 사례에서 보는 것처럼 우리는 어 선거가 모든 것이고음 선거 앞에서 어떤 경제 전체의 국민 모두의 행복보다는 특정 이익 집단의 이익이 더 중요한 나라니까 이렇게 된 거고 그걸 제외하고 보면 우리나라 물가는 이미 2% 아니라 1% 대도 지금 내려갈 수 있는 여건인 거죠. 그러기 때문에 저는 뭐 우리나라는 금리를 인하해도 되는데 절대적 물가만 보면 아직 3% 그네 한국 정부가 못 하고 있다 그러나 저는 어 선거 끝나고 나면 이제 어 좀 머리에 열기가 쉽고 나면 어 한국의 지금 부동산 PF 문제라든가 어 58년 개띠가 소비를 안 하기 때문에 우리나라 최대 인구 집단이 은퇴하면이 사람들의 소비 성이 줄어들고 있는 문제를 생각해 보면 저는 금리 인하는 불가피하고 얼마 전 멕시코가 미국보다 금리 먼저 인하한 것처럼 한국도 인하할 것이다음 이렇게 보고 있습니다.
아 예 그 이제 선거 얘기를 좀 해 주셨는데 지금 이제 부동산 PF 이런 문제가 선거라 이제 그 좀 아직 터질 것들이 좀 막아 놓은 상태 뭐 이런 어 상태라는 분도 계셔서 선거가 지나고 나서 더 심각해질 것이다 이런 얘기도 좀 있는데 이런 부분은 좀 어떻게 해석을 해야 될까요. 심각해집니다음 예 부동산 PF 특히 그 증권사가 해준 PF 같은 경우는 뭐 분양률 보면 30% 때거든요. 그러니까이 정도 분양률이 미분양 난다고 봐야 되잖아요. 앞으로 장기 미분양이 되거나 준공후 미분양이 되는 물건들이 있고 그러면 이건 결국 부실화로 가거든요.
부실화로 가는 과정에서 버텨내는 금융 기간도 있겠고 어려움을 겪는 금융기관도 있고 또 금융기관들이 이렇게 어려을 겪으면서 계속 부동산 PF 대출을 줄이려고 들면 예 계속 이렇게 이제 빌려야 되는 건설사들이 문제가 터지고이 과정에서 공사비 갈등 뭐 이런 걸로 인해서 소송 들어가고 그런 데가 나오니까 당연히 부동산 PF 문제 건설 경기는 안 좋습니다. 다만 이게 부동산 시장 전체 안 좋으냐 이렇게 물으면이 문제가 좀 다른 거죠. 왜냐하면 우리나라 어 중공 미분양이 전체 미분양의 통계의 대부분이 지방 있잖아요음 서울수 에 찾기가 되게 어렵고 일부 남아 있던 미분양도 뭐 인천 이런데도 많이 털리고 있는 건 아시잖아요.
줍줍 몇백 대일 몇만 대일이 나오는 나라인데 결국 우리나라는 어 부동산 시장에서의 지금 문제는 상대적으로 규제가 좀 덜했던 지방의 공급 과잉이고 인구가 줄어드는 지역에 수도권으로 전부 인구가 집중되고 있는데 수도권은 규제가 세서 못 짓고 지방은 상대적으로 공급이 많아서 생긴 문제인데 문제를 어 대응하는 방법은 당연히 정부가 재정을 써서 뭐 지방 부동산 회사 또는 경기 그런 데를 살려주는 쪽으로 써야 되는데 아시는 것처럼 올해 우리나라 정부 재정 지출 증가율이 2% 때거든요. 근데 올해 우리나라 인플레 3% 나고 성장률 2% 난다 그러면 전체 우리 조세 수입 증가율은 5% 뭐 6% 사이 아니겠어요.
그러면 조세 수입이 증가한 거보다 훨씬 돈을 적게 쓴다 이걸 뭐라고 부르냐는 재정 긴축이과 과연 이미 작년 국회에서 올해 쓸 돈을 긴축적 편성해 놨는데 예 뭐 재정으로 거기를 투입하기 너무너무 힘들고음 뭐 이제 여러 가지 방법 간접적 수단을 통해서 아무튼 지원해 주려고 들겠지만 그 돈이 얼마 되겠냐 저는 어 암담하다는 쪽인 거고요 그럼 두 번째네 자 그렇다면 이런 문제를 해결할 방법이 없냐 하면 있거든요. 금리 하면 사실 부동산은 금리의 함수인 가 많잖아요. 그래서 금리 인하고 나면 실제로 그뒤로 한 1년 정도 지나면 집값이 반하니 런 관계들을 생각해 보면 이미 시장 금리는 어 제작년 저 레고랜드 사 때가 고점이 금리는 지금 많이 떨어진 상태니까 특히 작년 10월에 그 미국 금리 급등 사태 이후에 지금 금리는 좀 떨어져 있으니까 여기 정부 정책 금리만 좀 인화해 주면 그래도 어 어떻게 보면 연쇄적인 부도 도미노 이런 거에 이제음 부도는 막을 수 없지만 도미노는 막으면 또 이게 살아나지 않겠나 이렇게 보는 거죠.
혹시 이제 선거 이후에 부동 정부에서 내놓을 부동산 정책들 예상되는게 있으세요. 아 그건 잘 모르겠습니다. 왜냐하면 뭐 선거 결과에 대해서 우리가 알 수 없습니다. 결과에 따라서 우리또 양당의 정책이 다르잖아요. 그래서 우리가 여기서 뭐 야하기는음 어 저는 2년 전 이맘 때 대통령 선거 결과를 전혀 예측하지 못했어 않습니까 그걸 누가 알아요. 3년 전에는 어 아무도 몰랐을 걸요 그때 뭐 지지율 1위 하시던 분 중에 지금 정치권에서 뭐 어떤 영향 이런 것들 변하신 분들 지지율 이런 것들이 유지됩니까음 한국은 한 달 뒤도 모르는 나라인데네 어 우리가 뭘 알겠어요.
그냥 부동산 경기 나빠지면 좀 살려 주려고 하는 정도 그리고 경쟁적으로 나오는 개발 공약들 이런 걸 보면 뭐 아주 게 긴축은 안 하겠구나 정도지음 그게 뭐 크게 또 좋아질 것도 저는 별로 없다 이렇게 보는 쪽이죠. 금리 인하가 실제로 이제 이루어지면 수요층이 움직이는 시점은 언제쯤이 될까요데 이게 어려운게 이번 그 신생화 특내 보금자리론이 작년에 있었던 특례 보음 자리론 보다 효과가 좀 덜하다는 이야기도 있고 그렇잖아요. 그런 거 보면네 이제 가격 레벨이 작년보다 올라온게 좀 있잖아요. 작년 이맘 때의 거의 한 2020년 가격까지 간 단지들이 되게 많았는데음 지금은 그 정도는 아니잖아요.
2020년 초 가격보다는 하반기 가격 정도에 와 있단 말이에요. 그렇기 때문에 이제 절대 가격이 그때 비에 좀 오른 면이 있고 아직도 버블이 좀 안 꺼진 지역이 있기 때문에 정부 정책의 효과라기보다는 저는 경기가 지금 수출이 좋아지고 있으니까 수출 좋아진 데다가 금리나 효과가 이제 점진적으로 나타나는 거지음 이걸 뭐 정부 정책의 효과는 전 잘 모르겠다 이렇게 생각합니다. 좀 부동산 시장이 좋아질 거라는 시점으로 본다면 지금 뭐 어쨌든 어 거래가 좀 안 되고 매물이 쌓이는 현상이 나타나고 있는데 요런게 언제쯤 해소된다고 봐야 되는 건가요 안타깝게도 몇 년 걸리죠음 이게 이제 부동산 시장의 특성인데 부동산 시장은 일단 기본적으로 어 그 앞에 안일 불자가 들어 있습니다.
아 그러니까 유동성도 좀 적고 그니까 왜냐하면 단지 단지별로 대기하는 유동성이 다르고네 또 입지도 다 다르고 그죠. 아파트도 몇이냐 향이 어디냐 따라 가격이 다 다른 시장이기 때문에 2021년 같은 버블에 때 이제 우리 HC에 와서 제가 버블입니다. 조심해야 됩니다. 그랬던 그때를 생각하시면 되겠죠. 그런 시기는 옥서 구분 없이 오를 때는 부동산 시장에서 빨리 빠져 나와야 되는 그니까 이게 나홀로 아파트다 아니면 이게 용적률 299% 맥스를 받아서이 아파트는 재건축 안 된다 싶은 아파트까지 오르잖아요. 그런 시기가 버블인 거고 반대로 지금은 어떠냐면 이제 어 강남권에 정말 상위 0.1% 0.01% 좋아하는 아파트 단지는 신고가인음 층층 시야로 가격에 이런 피라미드가 쫙 형성돼 있고 어디 주도주가 있다 하더라도 예를 들어 동탄 있다 그러더라도 동탄에서 조금만 나간다고 하면 거기 오르냐 하면 아니잖아요네데 제 말씀을 아시겠죠.
재료에 반응하는 합리적 시장이다 그런 합리적 시장이 법을 시장이 되는 데는 통상 5년 정도 걸리거든요음 그래서 제가 작년보다는 오래가 좋고 올보 내이 좋 또 시장이라는 건 결로 가야 끝나니까 아직은 그냥 저는 적절하게 매매할 수 있는 시장이고 합리적 시장이고 시장 참가자의 극히 일부만 낙관하는 상승의 1단계다 이렇게 봅니다. 예 그럼 추가적으로 이제 그렇다면 어 앞으로 이제 뭐 추가적인 하락을 예상하는 분도 계신데 그런 것보다는 더 좋아질 흐름으로 가겠는게 맞다 이렇게 보시는 거죠. 예 그러니까 실과가 기준 네 실거 어 바닥은 2023년 였고음 올해 또 초가 이제 어깨가 높은 바닥이었던 거 같습니다음 적어도 거래량이 좀 많은 그러니까 5천세대 이상의 5천세대 이상의 주요 단지들의 가격 호가 흐름을 보면음 일단 1월 이후 어 확실히 이제 새로운 학기가 시작되고 뭐 이런 걸 다가와서 그런지 아니면 전 가 올라서 그런지 모르겠습니다만 일단 어 저는 쌍 바닥이고 오른쪽 어깨가 높은 바닥이다 그러니까 그 2023년 같은 패닉까지 아니지만 어 2023년부터 작년 8월까지 7개월 동안 달렸던 랠리에 절반 정도 조정으로 끝난 거 같다음 그리고 앞으로 어떻게 될지는 뭐 저희도 거시 경제 여관이 달려 있지만 어 좀 오르다가 이제 순고르기 오르다 순고르기 하는 합리적 시장이다 이렇게 보는 거죠.
마지막으로 이제 또 무주택자 분들을 위한 조은한 말씀 해 주시면 좋을 것 같습니다네 꼭 지문 살 필요는 없어요. 저는 우리나라는 이제 인구는 주는 나라고 특히 돈 많은 부유층 58년 개띠 베이비붐 세대가 어디 집을 사거나 갈아탈 것인가를 봐야 되는데 그분들은 돈이 되게 많고 시장을 보는 눈도 많 좋고 자녀들도 지금 30대음 그 뻔히 정해져 있잖아 일자리 많이 생기면서 자신의 사회적 지위를 드러낼 수 있는 곳 아니면 손녀 손자 키우기 좋은 곳 뭐 이런 데를 찾을 거라는 거고 그런데 찾기가 어렵다면 또 거기가 당장 비용이 너무 커서 어렵다면 저는 굳이 한국에서 집을 사야 하는가 음에 대해서 회의적인 사람이고 우리나라 부동산 시장에서 그런 부동산만 어쩌면 저는 좀 마음이 편하니까음 그런 운이 차라리 해외 리치나 이런 거 사서 거기서 나오는 배당금으로 월세내는게 우리나라 월세 워낙 싸니까 훨씬 나은 선택이 될 수 있다라는 생각 갖고 있습니다음
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