저자: 홍춘욱 · 한국인
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한국 금리 인하는 불가피하다는 전망. 신선식품 물가 등으로 인하가 늦어졌으나 선거 후 인하 가능성 높음. 부동산 PF 부실 우려와 지방 미분양 문제가 있으나 수도권은 상대적으로 양호. 정부 재정긴축으로 대응 여력은 제한적. 2023년이 바닥이며 현재는 상승 랠리 후 조정 중인 합리적 시장으로 보고, 시장 참가자 일부만 낙관하는 상승 초기 단계로 판단. 무주택자에겐 한국 집 매수에 회의적이며 해외 리츠 등 배당 투자를 제안.
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금리 인하는 불가피, 물가가 발목을 잡는다
한국의 지금 부동산 PF 문제와 58년 개띠가 소비를 줄이는 문제를 생각해 보면, 저는 금리 인하는 불가피하다고 봅니다. 얼마 전 멕시코가 미국보다 먼저 금리를 내린 것처럼 한국도 인하할 것이라고 보고 있습니다.
이번에는 부동산 시장 이야기를 좀 더 해보려고 합니다. 금리 인하에 대한 기대감이 계속 높아졌지만, 쉽게 내려오지 않을 거라는 전망도 나오고 있습니다. 금리가 늦어지는 이유는 무엇일까요? 식료품을 제외한 공산품 물가와 생산자 물가는 굉장히 안정되어 지금 1% 대입니다. 그런데 신선식품 물가가 우리나라는 아주 높습니다.
신선식품 물가가 높은 이유는 결국 포퓰리즘 때문입니다. 여러분도 잘 아시다시피 정부가 선거를 앞두고 많은 정책을 쓰고 있고, 수입 시장도 개방이 안 되어 있습니다. 이번 사과 사례처럼 호주산 사과 수입을 30년째 검토 중이라는 게 그 예입니다. 우리는 선거가 모든 것이고, 선거 앞에서는 국민 모두의 행복보다 특정 이익 집단의 이익이 더 중요한 나라가 되었습니다. 이것을 제외하고 보면 우리나라 물가는 이미 1% 대로도 내려갈 수 있는 여건입니다.
그래서 저는 우리나라가 금리를 인하해도 된다고 봅니다. 다만 절대적인 물가 수준만 보면 아직 3%대라서 한국 정부가 못 하고 있는 것입니다. 하지만 선거가 끝나고 머리의 열기가 식으면, 부동산 PF 문제와 58년 개띠가 소비를 줄이는 문제 때문에 금리 인하는 불가피하다고 보고 있습니다.
선거 후 PF 위기, 지방 공급 과잉이 핵심
선거 때문에 부동산 PF 문제가 아직 터지지 않고 막혀 있는 상태라서, 선거가 지나면 더 심각해질 것이라는 이야기도 있습니다. 이 부분은 어떻게 해석해야 할까요? 실제로 심각해집니다. 특히 증권사가 해준 PF는 분양률이 30% 정도입니다. 이 정도 분양률이면 미분양이 난다고 봐야 합니다. 앞으로 장기 미분양이나 준공 후 미분양이 되는 물건들이 생기면 결국 부실화로 갑니다.
부실화 과정에서 버텨내는 금융기관도 있고, 어려움을 겪는 금융기관도 있습니다. 금융기관들이 어려움을 겪으면서 부동산 PF 대출을 계속 줄이려 들면, 돈을 빌려야 하는 건설사들이 문제가 터지고, 공사비 갈등 등으로 소송까지 이어지는 곳이 나옵니다. 그래서 당연히 PF 문제와 건설 경기는 좋지 않습니다.
다만 이것이 부동산 시장 전체가 나쁘냐고 물으면 문제가 조금 다릅니다. 우리나라 미분양 통계의 대부분은 지방입니다. 서울 수도권에서는 미분양을 찾기가 아주 어렵고, 일부 남아 있던 미분양도 인천 등에서 많이 털리고 있습니다. 줍줍에 몇백 대 일, 몇만 대 일이 나오는 나라입니다. 결국 지금 부동산 시장의 문제는 상대적으로 규제가 덜했던 지방의 공급 과잉입니다. 인구가 줄어드는 지역과 달리 인구는 수도권으로 집중되는데, 수도권은 규제가 세서 못 짓고 지방은 공급이 많아서 생긴 문제입니다.
이를 해결하려면 정부가 재정을 써서 지방 부동산 회사나 지역 경기를 살리는 쪽으로 써야 합니다. 그런데 올해 정부 재정 지출 증가율은 2%입니다. 올해 인플레이션이 3%, 성장률이 2%라면 전체 조세 수입 증가율은 5~6% 사이일 것입니다. 조세 수입이 늘어난 것보다 훨씬 적게 쓰는 것, 이것을 재정 긴축이라고 부릅니다. 작년 국회에서 이미 올해 쓸 돈을 긴축적으로 편성해 놓았기 때문에, 재정으로 투입하기가 너무 힘듭니다. 여러 간접적 수단으로 지원하려 하겠지만 그 돈이 얼마나 되겠습니까. 저는 암담하다고 봅니다.
해결 방법은 금리, 그러나 선거 후 정책은 예측 불가
그렇다면 이 문제를 해결할 방법은 없을까요? 있습니다. 부동산은 금리의 함수인 경우가 많습니다. 금리를 인하하면 실제로 1년 정도 지나 집값이 반응하는 관계를 생각해 볼 수 있습니다. 시장 금리는 재작년 레고랜드 사태 때가 고점이었고, 작년 10월 미국 금리 급등 사태 이후 지금은 많이 떨어져 있습니다. 정부 정책 금리만 인하해 주면, 부도 자체는 막을 수 없지만 연쇄적인 부도 도미노는 막을 수 있고, 시장이 살아나지 않겠느냐고 보는 것입니다.
선거 이후 정부가 내놓을 부동산 정책은 예상할 수 있을까요? 잘 모르겠습니다. 선거 결과를 우리가 알 수 없고, 결과에 따라 양당의 정책이 달라지기 때문입니다. 2년 전 이맘때 대통령 선거 결과를 누구도 예측하지 못했습니다. 3년 전에도 아무도 몰랐을 것입니다. 한국은 한 달 뒤도 모르는 나라입니다. 그냥 부동산 경기가 나빠지면 좀 살려 주려고 하는 정도, 그리고 경쟁적으로 나오는 개발 공약들을 보면 아주 긴축은 하지 않겠구나 하는 정도입니다. 그것이 크게 좋아질 것도 별로 없다고 봅니다.
금리 인하 후 수요가 움직이는 시점
금리 인하가 실제로 이루어지면 수요층이 언제쯤 움직일까요? 이것이 어려운 문제입니다. 이번 신생아 특례 보금자리론이 작년에 있었던 특례 보금자리론보다 효과가 덜하다는 이야기도 있습니다. 가격 수준이 작년보다 올라온 것도 있습니다. 작년 이맘때 거의 2020년 가격까지 간 단지들이 많았는데, 지금은 그 정도는 아닙니다. 2020년 초 가격보다는 하반기 가격 정도에 와 있습니다.
절대 가격이 그때 대비 좀 오른 면이 있고, 아직 버블이 꺼지지 않은 지역도 있습니다. 그래서 정부 정책의 효과라기보다는 지금 수출이 좋아지고 있고, 금리 효과가 점진적으로 나타나고 있는 것이라고 생각합니다. 정부 정책 효과는 잘 모르겠습니다.
거래 회복까지는 몇 년, 지금은 합리적 시장의 상승 1단계
부동산 시장이 좋아질 것이라고 본다면, 지금 거래가 잘 안 되고 매물이 쌓이는 현상은 언제쯤 해소될까요? 안타깝게도 몇 년 걸립니다. 부동산 시장의 특성상 유동성이 적고, 단지별로 대기하는 유동성이 다르며, 입지도 모두 다릅니다. 아파트도 몇 층이냐, 향이 어디냐에 따라 가격이 모두 다른 시장입니다.
2021년 같은 버블 때는 옥석 구분 없이 오릅니다. 그때 저는 방송에서 버블이니 조심해야 한다고 말했습니다. 나홀로 아파트든, 용적률 299%를 받아 재건축이 안 될 것 같은 아파트든 가리지 않고 오르는 시기가 버블입니다. 지금은 강남권의 상위 0.1%, 0.01%의 선호 단지는 신고가이고, 가격에 피라미드가 쫙 형성되어 있습니다. 어떤 주도주가 있더라도, 예를 들어 동탄이 오르더라도 거기서 조금만 나가면 오르지 않습니다. 재료에 반응하는 합리적 시장입니다.
합리적 시장이 완성되는 데는 통상 5년 정도 걸립니다. 그래서 저는 작년보다 올해가 좋고, 올해보다 내년이 좋을 것이라고 봅니다. 시장은 결국 어딘가로 가야 끝나므로, 아직은 적절하게 매매할 수 있는 합리적 시장이라고 봅니다. 시장 참가자 중 극히 일부만 낙관하는 상승 1단계라고 생각합니다.
추가 하락을 예상하는 분도 있지만, 저는 더 좋아질 흐름이 맞다고 봅니다. 실거래가 기준으로 바닥은 2023년이었고, 올해 초가 어깨가 높은 바닥이었던 것 같습니다. 적어도 거래량이 많은 5천 세대 이상 주요 단지들의 호가 흐름을 보면, 1월 이후 새 학기가 시작되어서인지, 아니면 가격이 올라서인지는 모르겠지만 확실히 달라졌습니다. 저는 쌍바닥에 오른쪽 어깨가 높은 바닥이라고 봅니다. 2023년 같은 패닉까지는 아니지만, 2023년부터 작년 8월까지 7개월 동안 달린 랠리의 절반 정도 조정으로 끝난 것 같습니다. 앞으로 어떻게 될지는 거시경제 여건에 달려 있지만, 오르다가 순고르기, 다시 오르다 순고르기를 하는 합리적 시장이라고 봅니다.
무주택자를 위한 조언: 꼭 한국에서 집을 살 필요는 없다
마지막으로 무주택자분들께 한 말씀 드리겠습니다. 꼭 집을 살 필요는 없습니다. 우리나라는 인구가 줄어드는 나라이고, 특히 돈 많은 부유층인 58년 개띠 베이비붐 세대가 어디에 집을 사거나 갈아탈 것인지를 봐야 합니다. 그분들은 돈이 많고 시장을 보는 눈도 좋습니다. 자녀들은 지금 30대이고, 일자리가 많이 생기면서 사회적 지위를 드러낼 수 있는 곳, 아니면 손주를 키우기 좋은 곳을 찾을 것입니다. 그런 곳을 찾기 어렵고 당장 비용이 너무 커서 어렵다면, 저는 굳이 한국에서 집을 사야 하는지에 대해 회의적입니다. 그런 부동산만 우리나라 부동산 시장에서 찾는 것이 오히려 마음이 편합니다.
그런 운용자금으로 차라리 해외 리츠 같은 것을 사서, 거기서 나오는 배당금으로 월세를 내는 것이 더 나은 선택이 될 수 있다고 생각합니다. 우리나라는 월세가 워낙 싸기 때문입니다.
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