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안녕하세요. 김영애 서강대가 밍 교수님 모시고 말씀 나누겠습니다. 이번에 메구 독자 여러분들께서 기말 그 심히 나오신다고 하니까 질문을 많이 적어 주셨어요. 질문주신 묻을 자 여러분들 너무나 감사드립니다. 조르바 님이 그 라에 김미향 님 등이 주신 질문이 갠 0 상반기 정도까지 부동산시장의 어떻게 될지에 대한 의견을 어쩌면 질문 해주셨거든요. 큰 흐름을 범위 않은 올해부터 장기 추세가 꺾였다 그래서 이 추세가 꺾기 위한 은 보통 사워 지는 가거든요. 그래서 사원 년 정도는 풍상 가격이 상승하기 보다는 조정 국민이 될 것이다 1 년 자 게임으로 보셨는데 다시 부동산에서 1 2년은 별 의미가 없다고 생각하는데요.
1년후에 뭐 사다 팔다 주식처럼 그렇게 좀 다르지 않습니까 이렇게 보면 은 이제 그 하락 국면에 초기 다 이렇게 볼 수가 있습니다. 그래서 제가 그림에서 추세를 한번 해봤는데요. 장기 추세 입니다. 단기 변동은 재개 버리고 장기 추세를 그렸는데 전국 아파트는 거의 상승률이 - 로 떨어지고 있거든요. 상승률이 버스 니까 수준 자체를 자꾸 얻을 수가 있어요. 근데 더는 파 반기 부터 완전히 황손 유리 - 권이다 이렇게 보고 있고요 그 다음에 서울 강남 아파트 지역별로는 제일 많이 오르고 있습니다. 이것도 상승률은 꺾여 없거든요. 아마 이 서울 강남 아바타도 5월 6월 가면 하락 하겠죠.
근데 커지 돌아보고 있습니다. 이 하락폭 의 정도를 따지면 은 이게 지금 뭐 퍼센트 정도의 한학 인가요 우리나라 아파트가 7 많이 떨어진 되어 97년 외환위기 때 였어요. 그때 전국 아파트 가격이 평균 15% 정도 떨어 줬고요 대답이 2011년 12년 떨어졌거나 그들이 이제 십 년 1회 안 5% 정도 떨어 졌는데 이 때 제일 많이 떨어진 지우기 서울 강남 아파트 입니다. 강남은 얼마나 떨어졌어요. 8% 떨어졌죠. 이게 제가 지금 말씀드린 수치는 kb 국민 원 에 의해서 발표는 아파트 가격이 요 그래서 아파트 가격을 감정을 해서 발표하고 있지만 은 사실 평결이 5% 떨어졌다는 것은 개별 아빠 대비해서는 뭐 20% 떨어질 수도 있다는 것이죠.
평균으로 따졌을 때도 5% 8% 는 아마 채 감상으로는 굉장히 많이 떨어진 수준이라고 볼 수 있는 건가요 일본의 집값 폭락 기회는 거의 30% 정도 떨어졌던 거 아니에요. 예 80 년대 중반부터 오르기 시작 요구 십 년을 정점을 해가지고 30% 이상 떨어졌죠. 무려 아직 그런 적은 없어요. 강남이 더 많이 떨어지는건 이에요. 왜냐하면 공급이 탄력적 이 때문에 수요가 늘어 라면은 금방 빨리 올라오고 또 수요가 부족해 주면 파랗고 이 또 있거든여 3저 육아 편 동성이 굉장히 크잖아요. 6가 변동성이 큰 것은 공급이 탈핵 되기 때문에요.
수요가 늘어 금방 폭등했다 수요가 떨어지면 퐁 나왔죠. 그가 공급이 b 탄력적인 상품은 전부 가격 변동이 심합니다. 그런게 대필 이어서 6가 하고 농산물 질 수도 있고 그 다음에 저는 강남아파트 더 거기 속하지 않는가 그렇게 생각합니다. 그리고 각 업 허위 않은 제가 저번에 한번 말씀 드렸습니다. 저는 이 주가가 하락했을 때 가장 충격을 받는 게 도시별로 보면서 우리 겉도 강남 이거든요. 대체로 주가가 떨어졌다 반등하고 있으면 이거 주가 추세 상승 안한 거 아니고요 이것들이 아파트가 반영될 시점이라는 겁니다. 그리고 반영된 에지 찬 보통 충격완화 함수 를 구해보면 한 3 4개월 정도의 시차를 두고 가장 큰 영향이 많이 나타나면서 이제 오류 벌의 내 아파트에 가격에서도 제 하락 폭이 커질 것이다 라 해서 마시는 거군요.
그래서 주가가 3월에 끝나겠지 않습니까 그러면 3 4개월 시차를 두고 있으니까 뭐 6월 7월 이 무렵 이라고 볼 수도 있는 것이다 저희 구독자 분들께서 이제 대출이 많은 1주택자 인데 이제 이 부동산 침체기에 어떻게 대응해야 할지 좀 들어 오셨는데요. 사실 질문 한 채로 꼭 있어야 되는 거죠. 1주택자 드리려고 이 대출이 많은 분들은 점 고민좀 판을 텐데요 그렇더라도 살 집은 있어야 되고 그리고 뭐 주가 더 장기적으로 오르고 집터 장기적으로 어렵거든요. 그러니까 저는 모든 자산가격 이 명목 gdp 만큼은 성장해야 된다고 보고 있어요.
예를 들어서 대표적으로 우리 국민연금이 의 수익률 구조로 잘 내고 있는데 2000년부터 작년까지 10년 동안 수익률 보니까 퍽 명곡집 성장률이 거든요. 변경 명목 길일까 6% 성장했는데 굉 장 군 수익률 된 평 6% 에어 장기적으로 축가 도 집도 명목 gdp 만큼 성장한다 이렇게 볼 수가 있겠습니다. 그래서 조정을 거치고 또 올라 갈 테니까 한 채 가지고 있는 분들은 그냥 견디는 게 좋을 것 같은데요 그 사이 뭐 이자부담 아세요. 이자가 경우 문제인거 같아요. 이제 열이 급등 하지는 않을까 주 담보대출 이자 냉 괜찮을 까 이자율은 올라갈 가능성이 굉장히 낮을 거예요.
신용대출 금리는 조금 올라가 여지도 있는 거 아니에요. 신용이 낮은 분들은 좀 올라갈 수가 있죠. 불어가 주택담보대출 금리가 지난 2월 그분의 평균 보니까 2.5% 거든요. 우선 2.5% 분 이신 분들은 그렇게 큰 부담이 아니라고 생각할 수 있죠. 신용이 낮은 분들은 그거를 비금융 회사의 까지 가야 되거든요. 내려서 저축을 해서 빈다면 이자가 10% 가 넘어요. 그러니까 어떤 금융에서 빌렸는데 야 그게 차이가 있지만 은 비운의 금융권에서 빈 분들은 상당히 더 부담이 있을 수가 있죠. 게다가 이제 정부에서 바 제 쓰리 신용 리스크 평가 아들이 6월부터 도입한다고 하는데 대출제한 여파 아 되지 않을까 최근에 우리 널어 은행들 닭에 하고 기업의 대출 해주는데요.
거의 비중이 50% 50 되고 싶어해요. 가계와 기업에 대해 설비 어떻게 해줄 때 50 예 그런데 바젤 수리 이건 올 6월부터 도입 언더 그런데 뭐 이제 평가 보니까 기업대출 라는 것을 리스크를 좀 덜 평가 해주고 가게될 처럼 이 스쿨 더 평가 해 준 거거든요. 그럼 은행 입장에서 보면 가계대출 줄이고 기업 대출을 하려고 하겠죠. 자영업자나 아니면은 부동산 법인 같은 경우는 리스크가 오히려 큰데 그런건 은행에서 선배를 하겠네요. 아마 선배를 하겠죠. 그런데 이거 개인 저리 개념보다는 법인 형태로 주도 4일 잘난 1 학교에 그런 경우 렌즈 은행들이 좀 신사를 하겠죠.
대출 축소가 예상이 되는데 가계와 부동산에 관련된 범인들의 대출은 축소될 여지가 그 다음에 예 그렇습니다. 좀 장기적인 얘기가 될 수 있지만 어쨌든 이렇게 전세계적으로 돈을 많이 풀어 짠 아요. 예 이런 유도성 공급이 다시한번 이제 자산 가격의 상승 특히 부동산 가격의 상승으로 이어지는 거 아니냐 라는 앤 의견도 있는데요. 사실 제가 제일 걱정하게 우리나라 단기 부동 자금이 너무 빨리 늘어나고 있다 매체는 2월말까지 발표가 됐는데 첨 140 전화 됩니다. 4 그리고 최근에 그래프 보면 급증 하고 있거든요. 근데 이런 자금들이 지금 어디론가 수익률을 찾아서 가련한 자금이 줘 이런게 사실은 동아 게임이 운동해서 주식시장으로 가는거 아니냐 이런 의견 이사 1번은 지시하고 같습니다.
그런데 이런 자금들이 이제 부동산가격이 으로 부동산으로 넣을 수가 있는데요. 근데 지금은 정부 규제가 워낙 심하기 때문에 아마 단계적으로 부동산으로 가지 심장 꺼구요 저는 이제 부동산 경기가 침체에 빠지면 은 정책 방향이 서서히 밟게 될 텐데 그대는 단계 부 동작 유미 동상으로 할 수가 있지만 지금 그 시기가 아니라고 생각하고 있구요 그래서 만약에 어느 시점 지나서 정말 자금이 부동산 시장으로 왔을 때는 이게 그 전에 있던 구동 자금의 양보다 지금의 훨씬 많은 거잖아요. 예 그럴 때 이제 가격 급등이 사태까지 벌어진다면 좀 안 좋은 시나리오 아닌가요 그런 가능성을 저는 없다고 생각하고 있구요 아니 맞다 이렇게 볼 수가 있는데요.
근데 부동산을 결정하는 가장 중요한 요소가 금리 경기 대출이 에요. 내추럴 정부에서 좀 규제하고 있지 않습니까 가장 중요한 건 경기 거든요. 우리나라 경기를 대표하는 동행 제 순환 변동 7 하고 있는데요. 작년 하반기 후 조금 1등 하다가 4월 말 5월 감히 게 끝나게 쓸겁니다. 2분기 때 뭐 그러나 영향이 본격 얘 해간 요 네 그래서 집값을 결정하는 가장 중요한 요소가 금리 아고 경기인데 경기가 지금껏 깨보니까 짐 척이 다 이렇게 보시면 집값 상승 기대감 아님다 자질 거구요 분기 부동 자금이 외 주택 부동산으로 지금은 가기 힘들다 이렇게 생각하고 있습니다.
시장금리가 피워 올릴 수도 있는 거잖아요. 시장 동기가 태워 오르려면 자금 시장이 아주 경색돼 그런 물가가 올라야 돼요 근데 지금 우리나라 뭘까 굉장히 안정적 이거든요. 작년에 소비자물가 0.4% 크죠. 그래 특히 우리나라가 아주 장기적으로는 인플레 대해서 생각해 볼 수가 있지만 저는 3 4년 은 인플레 vertrag 터로 그렇게 생각해요. 1군에서 발표하는 것 gdp d 플레이트가 있는데요. 이게 2018년 4분기부터 작년 4분기 까지 5분기 연속 떨어졌습니다. 독립형 게 -0.8% 거든요. 오븐기 원석은 - 처음입니다. 그래서 시장 금리가 올라 면은 물가가 오를 할 되는데 지금은 그런 상황이 전혀 아니라는 것이죠.
이 경우 님께서 질문 주신 것 중에 미국 상업용 부동산 리츠 투자에 대한 은교는 물어 오셨어요. 가격이 낮아진 상황에서 중장기적으로는 시세차익도 볼 수 있는 거 아닌가 이런 관점에서 접근할 수도 있거든요. 그런 지금은 전열 그 시기는 아니라고 생각하고 있습니다. 이게 충분히 떨어지고 난 다음에 그런 생각을 해야 되는데요. 지금 미국 gdp 감사하고 있거든요. 2분기는 -20% 좀 경제와 금 내어 하고 있구요 소비심리 굉장히 쭉 되고 있거든요. 그리고 코로나 로시는 기업들이 많이 있죠. 그래서 사업 용 통상 비는데 가만히 있어요. 근데 이게 가 조심해야 들거든요.
2007 년 여기서 글로벌 금융위기가 시작되기 전에 미국 상업용 부동산을 담보로 미국 금융 회사들이 우리나라도 10008 같거든요. 이게 좋은 상품이 미국서 잘 팔린다 왜 우리나라까지 그랬으면 근데 이건 우리나라도 마찬가지 입니다. 근데 우리나라 축가가 그동안 11년 동안 2011년 2010년 이후 로커 2 박승원 정체가 든요 짓이야 이오나 안좋으니까 우리나라 국내에서 증권회사 들이 더 구성 산 담보로 한 여러가지 금융상품을 많이 팔았어요. 저는 그게 한번 터지지 않을까 이렇게 보고 있습니다. 저도 상업 여기죠. 제가 그동안 올해 상당 세계 연계를 조금 조심스럽게 지켜보자 이렇게 말씀 드린 거 든 요 갖고 격려가 부채 해서 성장했고 또 추신 시작 부동산 시장에서 커플 발생했다 근데 취지에서 이제 거품이 꺼졌다가 조급 해 복된 국면이 가요 부동산은 이미 더 초기 이거든요.
그래서 부동산에서 한번 충격이 올 것 같습니다. 근데 문제는 우리 금융회사들이 그동안 취 시약의 안좋으니까 부동산을 담보로 한 여러가지 상품을 개발하고 쪽에 좀 돈이 많이 몰려 인다 저는 이게 좀 안감은 터지자 보겠습니다. 이 방법 글로벌 금융위기를 겪으면서 생각지도 못한 일들이 가 발생하지 않습니까 얼마전에 덕일 16 국제 수익률이 마이너 17% 까지 떨어져 가지고 그것을 초 상품의 만든 상품 우리 국민들 큰 손해를 봤지 않습니까 육가 도 - $40 까지 작년과 심는 누각을 생각했을까요. 지금은 그런 일들이 세계 갖고 여러 상품에서 발생할 수 있다는 겁니다.
교육에는 이 안전하다고 했던 대체투자 상품으로서 판매돼 떤 이런 부동산관련 펀 딜 에서도 부실이 또 이런 체적을 나타날 수 있는 위험이 있는 거다 5 10 네 지금까지 의 개념 의의 서강대의 관문 교수님과 함께 얘기 나눠봤습니다. 감사합니다. 네 좋습니다.
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