저자: 미상 · 한국인
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결론: 전세가율 40%대 근접 시 다주택자 점진적 매도 검토가 요지. 총선과 부동산 정책: 여당 정책으로 공급이 크게 줄었고 이는 집값 상승 요인으로 작용. 야당이 집권 시 개발·공급 확대와 양도세 완화 가능성 언급. 공급 논의: 재건축·재개발의 일반분양 물량은 적어 실질 공급 효과는 제한적이며, 기존 주택 매물 출회가 진짜 공급이라는 주장. 전세가율 해석: 채권의 금리 스프레드처럼 전세가율은 실수요와 투자수요의 기대를 반영하는 지표. 2014~15년 서울 85% 부근, 2008년 전후 40%대, 현재 50%대 초중반. 전망: 전세가율 하락(40% 방향)은 매수 기대 약화를 뜻하므로 다주택자는 서서히 매도 준비 필요. 무주택자는 전세가율이 높을 때 내 집 마련 고려. 리스크: 전세가율 상승은 집값 상승 기대를 반영하며 전세자금대출 확대 영향도 있어 단순 해석은 위험. 종합적 판단 필요. 출연자 전망: 전세가율 40%에 접근하면 다주택자는 서서히 빠져나올 것을 권고하는 입장. 특정 가격 예측은 명확하지 않음.
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안녕하세요. 직군의 TV 혈안 기자입니다. 오늘은 문홍철 DB금융투자 연구위원님을 모시고 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하세요.
이번 총선이 다가오고 있는데, 사실 이번 총선에서는 부동산 정책 이슈가 크게 부각되고 있지는 않습니다. 후보자마다 부동산 정책, 특히 개발 정책과 공급 관련 내용을 언급하고 있는데, 총선 결과가 주택 시장에 어떤 영향을 미칠까요? 지금까지 여당의 정책 흐름을 보면 결과적으로 공급을 굉장히 줄였습니다. 가격은 결국 수요와 공급의 문제인데, 지금은 공급이 엄청나게 줄어 있습니다. 물론 수요를 줄이는 정책도 썼습니다. 대출이 많았기 때문에 강력한 규제로 수요를 줄이려 했지만, 제가 보기에는 공급이 줄어든 영향이 훨씬 더 큰 것 같습니다.
이솝우화에서 바람과 해님이 나그네의 외투를 벗기려 싸우는 이야기가 있지 않습니까. 결국 해님이 이겼죠. 바람이 세게 불수록 나그네는 외투를 더 꽉 조였습니다. 사람들은 하지 말라고 하면 더 하고 싶어 하고, "저쪽에 뭔가 큰 가치가 있나 보다"라고 생각하게 됩니다. 공급을 줄인 요인은 크게 두 가지입니다. 하나는 양도세를 크게 올린 것이고, 다른 하나는 주택임대사업자에게 많은 혜택을 주었다가 이후 그 혜택을 거둬들인 것입니다. 이런 수급 불균형 속에서 집값이 올랐고, 결과적으로 의도하지 않았겠지만 집값 상승을 부추긴 측면이 있었습니다. 만약 이번 총선에서 여당이 선전해 현 정책이 계속된다면 주택 시장의 가격 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.
반대로 야당이 상당히 선전한다면, 야당이 선거 캐치프레이즈로 내세우는 것 중 하나가 기존 정책을 되돌리자는 것입니다. 부동산 정책도 많이 들어갈 것이고, 개발이나 공급을 늘리는 쪽으로 정책을 펼 가능성이 큽니다. 그렇게 되면 부동산 시장에 영향을 줄 수 있기 때문에, 이번 선거에 저도 개인적으로 관심이 많습니다. 누가 이길지에 대해서도 우리가 관심을 가져야 한다고 봅니다.
말씀하신 공급은 신규 주택을 재개발·재건축으로 찍어낸다는 뜻이 아니라, 시장의 기존 주택이 나올 수 있도록 하는 것입니다. 지금 구조적으로 기존 주택 매물이 잘 나오지 않고 있습니다. 가끔 공급에 대해 오해가 있는데, 예를 들어 재건축, 재개발, 신도시 같은 것은 그렇게 큰 공급이 되지 않습니다. 강남에서 재건축을 해봐야 일반분양 물량이 별로 없기 때문에 공급 효과가 크지 않습니다. 진짜 공급은 갖고 있던 사람이 파는 것, 즉 기존 주택의 매물입니다. 신규 공급은 정말 얼마 안 됩니다.
지금 집을 파는 사람 중에 판관(판을 짜는 사람)은 아무도 없지 않습니까. 야당이 집권했을 때 "빵 가격은 아무리 올라도 끝까지 가 있었다"는 얘기가 있었는데, 결국 가격은 계속 올랐습니다. 공급은 개발과 주택 공급을 통해 이뤄지는데, 야당 쪽에서 개발 정책을 많이 할 것 같습니다. 그런데 개발 정책 자체가 주변 집값을 올리는 호재로 작용하는 것도 사실입니다. 처음에는 개발을 시켜주면 가격이 오르지만, 길게 보면 큰 공급을 해주는 것이기 때문에 특히 지금은 주택을 공급해줄 필요성이 있습니다. 이렇게 공급해주는 것이 집값 안정에 상당히 도움이 될 수 있습니다. 또 야당이 총선에서 승리했을 때 나올 수 있는 정책으로는 양도세를 조금 깎아 주는 것을 생각해 볼 수 있습니다. 양도세를 깎아 주면 지금 집을 가진 사람들이 매물을 내놓을 수 있는 여지가 생깁니다.
채권 시장에서는 항상 금리 스프레드 얘기를 하지 않습니까. 부동산에서도 매매가와 전세가의 차이를 스프레드로 설명할 수 있다는 점이 재미있습니다. 시청자분들을 위해 먼저 채권 시장의 금리 스프레드를 설명해 주시고, 이어서 전세가 스프레드도 설명해 주시면 감사하겠습니다.
스프레드란 두 가지 자산이 있을 때 그 자산 간의 가격 차이입니다. 단순합니다. 세상 어디에나 스프레드가 있습니다. 부동산 시장에도 있고 채권 시장에도 있습니다. 작년 중순쯤 미국에서 장단기 금리 스프레드가 역전됐다는 얘기가 많이 나왔습니다. 이것도 단순한 원리입니다. 여러분이 상가에 투자한다고 해봅시다. 상가에서 월세 수익률이 3% 나온다고 하면, 돈을 빌려서 상가를 샀을 때 대출금리가 3%보다 낮아야 투자할 이유가 있습니다. 그런데 중앙은행이 금리를 올리거나, 경기가 나빠져 임대수익률이 떨어지면 조달 비용은 높아지고 운용 수익은 나지 않습니다. 이것이 역전입니다. 역전이 되면 사람들은 투자를 줄입니다. 장단기 스프레드가 걱정된다는 말이 어렵게 들리지만, 사실 단기 금리는 빌리는 비용이고 장기 금리는 장기간 투자의 수익이라고 생각하면 됩니다. 두 개가 역전되면 투자할 이유가 없습니다.
부동산에서도 경기가 나빠진다고 볼 때 많이들 전세가율, 즉 매매가 대비 전세가가 몇 퍼센트인지를 봅니다. 이것이 재미있습니다. 저희는 부동산에서 큰 그림을 봅니다. 어느 지역이 좋다는 것은 제가 잘 모르지만, 큰 흐름에서 지금이 어느 정도 위치인지 가늠하는 데 전세가율이 유용합니다. 발바닥은 모르지만 무릎 정도는 알고, 머리 꼭대기는 모르지만 어깨 정도는 알 수 있는 방법이라고 할까요. 채권의 스프레드와 같은 역할을 합니다.
전세가율을 해석하면 이렇습니다. 전세는 실수요, 매매는 투자 수요가 섞인 가격입니다. 예를 들어 2014년에는 전세가율이 굉장히 높았습니다. 서울은 80% 이상이었습니다. 매매가 대비 전세가가 그렇게 높았다는 것은 실수요가 집을 받쳐주고 있었다는 뜻입니다. 투자하려는 사람들은 시장을 별로 좋게 보지 않았던 것입니다. 전세가율이 100%에 가까워지거나 넘으면 매매가보다 전세가가 높은 상태, 즉 역전세가 되는데, 이 경우 깡통전세가 나올 수 있고 매우 위험합니다. 보통은 전세가율이 매매가 아래에 있습니다.
전세가율이 높다는 것은 실수요자 입장에서는 별로 사고 싶지 않다는 뜻이지만, 반대로 투자 수요는 앞으로 가격 상승을 기대한다는 뜻입니다. 거꾸로 전세가율이 낮으면 매매가가 떨어질 가능성이 큽니다. 전세가율에는 일정한 범위가 있습니다. 주가나 채권처럼 방향성은 있지만, 긴 흐름에서 보면 특정 범위 안에서 움직입니다. 그 범위를 결정하는 요인은 큰 흐름에서 사람들이 집값 상승에 대해 가지는 기대감입니다.
전세가율이 높을 때는 사람들이 집값이 떨어질 것 같으니 전세로 살자고 생각합니다. 반대로 지금처럼 전세가율이 낮으면, 전세로 사는 것보다 빨리 집을 사야겠다고 생각하게 됩니다. 전세가율이 높다는 것은 전세가가 높다는 말이니, 차라리 집을 사자는 생각이 들 수 있습니다. 반대로 집값 10억에 전세가 5억이면 "많이 빌려 살 수 있는데 그냥 전세로 살자"는 생각이 듭니다.
역지사지로 생각해보면 이해가 쉽습니다. 제가 지금 5억 전세로 살고 있는데 집값이 10억이라고 합시다. 앞으로 집을 살지 말지는 순전히 집값이 어떻게 될지에 달려 있습니다. 전세 수요자도 집값의 향방에 관심을 기울입니다. 그런데 집값이 오르면 전세 사는 사람은 배가 아픕니다. 배고픈 것은 참을 수 있어도 배 아픈 것은 참기 힘들다는 얘기죠. 집주인과 주변 친구들은 다 집값이 올라 돈을 벌었는데, 나만 전세로 살면 빨리 대출을 받아서 집을 살 수밖에 없습니다. 그래서 집을 사는 수요가 생기고 집값이 오르는 것입니다.
지금 서울 전세가율은 50% 초반 정도입니다. 2008년 금융위기 때보다 높기 때문에 하방 압력을 막아줄 것이라는 전문가도 있습니다. 이 주장은 어떻게 보십니까.
현재 제가 가진 데이터로는 전세가율이 2014~2015년 무렵 서울 아파트 기준으로 85% 가까이 찍었습니다. 지금은 그보다 낮아졌습니다. 지역마다 다르겠지만, 지금 서울 전세가율은 50~55% 정도이고, 강남은 50% 아래로 내려간 곳도 있습니다. 역사적으로 보면 노무현 정부 때 서울 아파트 전세가율 하단은 40% 정도였습니다. 지금은 그때와 비교해 볼 때 하단은 40%대 중반 정도이고, 상단은 80%대에서 지금 50%대로 내려왔습니다. 여기서 40%를 찍을 것인지가 관심사입니다.
지금 노무현 정부 때와 다른 점은 전세자금대출이 있다는 것입니다. 전세가율이 떨어지는 것은 전세가가 내려가는 경우도 있지만 매매가가 올라가는 경우도 있습니다. 전세가율이 40%까지 떨어진다는 것은 집을 가진 사람들이 매매가 올라가는 상황을 보고 집을 사는 것이 아니라 파는 것을 생각하게 된다는 의미입니다.
저는 절대 1가구 2주택자에게 집을 팔라고 말씀드리지 않습니다. 다만 집이 두 채 이상 있다면 매매를 생각해야 합니다. 다주택자 입장에서는 빠져나가야 할지 더 사야 할지 결정할 때 전세가율과 매매가를 반드시 봐야 합니다. 전세가율이 낮아져서 내 가격이 고점이라고 생각하면 서서히 매도 준비를 해야 합니다. 지금 서울 전세가율은 50% 초반인데, 40%까지 떨어진다면 저라면 서서히 빠져나오는 것을 생각하겠습니다. 무주택자에게는 이 얘기가 해당되지 않습니다. 다주택자라면 매도를 서두르기보다는 서서히 좋은 시기를 찾아야 합니다. 코로나 사태 등으로 조정을 받는 것 같긴 한데, 전세가율과 매매가 스프레드를 보면 여기서 더 낮아지면 리스크가 있으니 서서히 빠져나오는 것이 맞다고 봅니다.
리스크가 있다는 것은 폭등 리스크가 있다는 뜻이냐는 질문이 있었는데, 전세가율과 매매가의 스프레드가 낮아진다는 것은 부동산 가격의 흐름이 하락 쪽으로 받게 될 것이라는 뜻입니다. 전세가율이 올라간다는 것은 부동산 가격이 올라간다는 뜻이 아니라 전세가가 올라갔다는 뜻입니다. 보통 전세가율이 바닥일 때는 부동산 시장 자체에 거품이 끼어 있다고 볼 수 있습니다.
일반 투자자들은 전세가율을 주로 갭투자 관점에서만 생각했습니다. 전세가율이 높으면 갭투자에 유리하고, 레버리지를 이용할 수 있다는 생각입니다. 하지만 다주택자가 포지션을 결정할 때는 전세가율을 잘 보면서, 서서히 50% 이하로 떨어진다면 매도를 생각해야 합니다. 무주택자라면 전세가율과 매매가 스프레드가 80%를 넘어갔을 때 내 집 마련을 서둘러야 할 상황이 될 수도 있습니다. 사실 80%까지 갔던 것은 예외적인 상황이었습니다.
과거 30년을 보면 전세가율은 40%에서 80% 사이를 계속 오갔습니다. 제가 직장생활을 처음 시작했을 때인 2000년대 초반에도 주변 나이 드신 분들이 "지금은 전세로 살 때가 아니라 집을 마련할 때"라며 전세를 안고 집을 사라고 하셨습니다. 경험 많으신 분들이 그런 얘기를 많이 하셨습니다. 반면 심리적으로 흔들리거나 경험이 적은 분들은 마음이 조급해져서 집을 막 사기 시작하는 경우가 있습니다. 이럴 때는 조심해야 합니다.
지금 서울 전세가율이 50%인데, 2008년에는 40% 정도였습니다. 이 차이는 어떻게 해석할 수 있을까요. 제가 볼 때는 전세자금대출의 영향이 있는 것 같습니다. 지금은 그때에 비해 전세자금대출이 잘 나오는 편입니다. 최근 이슈가 된 것 중 하나가 전세자금대출 때문에 오히려 집값이 오른다는 주장입니다. 전세자금대출이 잘되면 전세 가격이 상방으로 움직일 가능성이 있어서 전세가율을 높일 수 있습니다. 그래서 지금 전세가율이 2008년보다 높게 나오는 것이고, 당시와 똑같이 보면 안 되고 지금은 전세가율을 조금 높게 봐야 바닥 의식이 맞을 수 있다고 생각합니다.
전세가율이 2008년보다 높다고 해서 집값 하락을 막아주는 요인이라고 단정할 수는 없습니다. 전세가가 계속 내려가다가 최근에는 아주 살짝 올라가는 추세가 보입니다. 이것이 일시적인 변동인지, 아니면 상승으로 방향을 바꾸는 것인지 해석이 필요합니다.
저는 절대 가격보다 방향을 더 중요하게 봅니다. 전세가가 오르고 있는데 매매가도 같이 오를지는 상황을 더 봐야 합니다. 전세가가 올라도 매매가가 같이 오르지 않을 수도 있습니다. 그래서 이 상황에서는 오히려 내가 특별한 판단을 할 이유가 별로 없습니다. 전반적으로 전세 쪽은 올라가고 있는데, 이는 공급 부족의 영향인지 다른 요인인지 살펴봐야 합니다. 전세가가 오르고 집값이 떨어지는 상황이 생기면 전세가율은 올라가고, 집값에는 안 좋은 신호가 될 수 있습니다. 전세가율 스프레드가 유지되면서 집값과 전세가가 같이 오른다면 그것은 두 가격의 가치가 같이 오르는 것이기 때문에 같이 움직일 수 있습니다. 과거에는 그렇지 않은 경우도 있었습니다. 그래서 전세가가 오르니 집값도 오를 것이라는 주장에 대해서는 시장 상황을 함께 봐서 분석해야 합니다. 모든 사람이 전세를 살고 싶어 하면 전세가가 오르겠지만, 집값도 떨어질 수 있으니 종합적으로 봐야 합니다.
네, 지금까지 문홍철 DB금융투자 연구위원님과 이야기 나눠봤습니다. 감사합니다.
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