홍춘욱의 '가을 부동산 시장 예측법'

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한 줄 결론: 금리가 완만하게 오르는 국면이 부동산 시장에 가장 유리하며, 급격한 금리 인상은 부동산·주식 모두에 충격을 준다. [금리 국면별 부동산 시장 영향] - 1순위: 경제가 좋아 중앙은행이 부담 없이 완만하게 금리를 올리는 시기가 부동산 시장에 가장 좋다. - 2순위: 금리가 완만하게 떨어지는 경우도 급격한 하락보다 낫고 나쁘지 않은 선택이다. - 3순위 이하: 금리가 공격적으로(가파르게) 인상되는 시기는 부동산 시장에 가장 좋지 않다. [금리 인상의 배경] - 금리 인상은 보통 주가 상승이나 경기 호조 때 이루어지며, 부동산도 상품이므로 같은 맥락으로 본다. - 물가가 오르고 경제가 좋을 때 중앙은행이 마음 편히 금리를 올릴 수 있어 시장에도 긍정적이라고 설명한다. [한국 대출 구조와 금리 영향] - 한국은 변동금리 대출 비중이 커서 기준금리 변화가 대출금리에 자동으로 반영된다. - 대출 규제(조정대상지역 등)는 있지만 전반적으로 유동성 여건은 나쁘지 않다고 본다. [공격적 금리 인상의 위험] - 중앙은행이 인플레이션을 잡거나 자산시장 과열을 막으려 금리를 급격히 올리면 경기 악화를 감수하는 것이다. - 금리 수준 자체보다 시장 예상을 벗어나는 공격적 인상(예: 예상 2%대 대비 더 높은 인상)이 부동산·주식 시장에 충격을 준다. - 과거 2006~07년, 2011년의 가파른 금리 인상기에 부동산 시장이 좋지 않았다고 언급한다. [결론 정리] - 완만한 인상 > 완만한 인하 > 급격한 인상 순으로 부동산 시장에 유리하다는 틀로 정리한다. - 경제가 나빠져 중앙은행이 급하게 금리를 올려야 하는 신호일 때는 시장에 좋지 않다는 점을 강조한다. [출연자 전망] - 특정 자산의 1~3개월 가격 방향에 대한 구체적 예측 발언은 없고, 금리 국면별 일반론 중심이다.

다듬은 글

※ AI가 다듬은 글(오탈자·군말 정리)

01. 금리가 부동산 시장에 미치는 영향을 가장 좋은 경우부터 차례로 정리해 보겠습니다. 2010년, 2017년, 2018년 무렵 기억나시죠? 제가 그때도 인터뷰에서 이야기했지만, 1년에 금리가 한두 번 정도 완만하게 오르는 시기가 부동산 시장에는 사실 가장 좋습니다.

02. 금리가 오르는 이유가 무엇입니까? 주가가 오르거나 경기가 좋아졌을 때입니다. 부동산도 결국 상품입니다. 움직이지 못한다는 특성이 있을 뿐, 다른 자산과 마찬가지로 수요와 공급, 그리고 경제 여건의 영향을 받습니다. 물가가 적당히 오르고 경제가 좋아서 중앙은행이 마음 편하게 금리를 올릴 수 있는 시기라면, 그것이 부동산 시장에도 좋은 신호라는 뜻입니다.

03. 그래서 첫 번째로 좋은 경우는 금리가 완만하게 오를 때입니다. 두 번째로 좋은 경우는 금리가 완만하게 떨어질 때입니다. 당연히 그렇지 않겠습니까? 부동산 시장 입장에서 보면 금리가 천천히 떨어지는 것은 나쁘지 않습니다. 급격한 인하가 아니라면 그렇습니다. 금리가 완만하게 오를 때보다는 못하지만, 그래도 나쁘지 않습니다.

04. 왜 금리가 떨어지는 것이 나쁘지 않을까요? 우리나라 주택담보대출은 대부분 변동금리입니다. 요즘 고정금리 상품이 늘고는 있지만, 여전히 상당수 대출자는 변동금리 대출을 씁니다. 그래서 기준금리가 내려가면 자동으로 대출금리도 내려갑니다. 물론 조정대상지역 등 여러 지역에서 대출 규제를 받고 있기는 하지만, 전반적으로 보면 부동산 시장 주변의 유동성 여건은 나쁘지 않습니다.

05. 세 번째와 네 번째 경우는 금리가 공격적으로 오르는 때입니다. 금리가 가파르게 오르는 시기는 부동산 시장 입장에서는 가장 나쁜 시기입니다. 한마디로 중앙은행이 경제가 다소 나빠지는 것을 감수하고 인플레이션을 잡겠다, 또는 부동산을 잡겠다는 신호이기 때문입니다.

06. 지난해 미국 연준이 그랬죠. 시장에서는 연준이 금리를 1%포인트 이상 올릴 것이라고 예상하는 경우도 있었습니다. 여기서 중요한 것은 금리가 얼마나 올랐느냐보다 시장의 예상보다 얼마나 빠르게 올랐느냐입니다. 예를 들어 연말 금리가 2%로 예상됐는데 2.6%가 되었다면, 이것은 공격적인 인상이 됩니다. 이렇게 되면 부동산 시장뿐 아니라 주식시장까지 충격을 받을 수밖에 없습니다.

07. 우리나라에서도 2006~2007년의 가파른 금리 인상, 2011년의 금리 인상처럼 인상 속도가 꽤 빨랐던 시기가 있었습니다. 당시에는 몰랐지만, 돌아보면 그 시기 부동산 시장이 상당히 안 좋았던 것을 기억하실 겁니다.

08. 공격적인 금리 인상이 나쁘다는 것은 말할 필요도 없습니다. 특히 무서운 것은 한국은행이나 정부가 경제성장률 전망을 낮추고, 경제 위험을 경고하는 상황입니다. 인플레이션을 잡는 것보다 지금은 자산시장 붕괴나 경기의 급격한 하강을 막기 위해 금리를 내려야 할 때입니다. 금리를 공격적으로 올린다는 것은 뒤에는 좋아질지 모르지만, 그만큼 경제가 나빠지고 있다는 신호이기 때문에 그 시기에는 부동산 시장도 좋을 수 없다는 것으로 정리할 수 있겠습니다.

09. 오늘 이 자리에는 이코노미스트이자 역사학자이신 홍춘욱 님과 이야기를 나눠 보았습니다. 감사합니다.