저자: 김영익 · 한국인
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한 줄 결론: 부동산은 장기 상승 추세가 꺾였고 2020년 상반기까지 조정이 이어질 가능성이 크며, 대출 부담과 담보부 상품 부실이 주요 리스크다. 부동산 추세: 올해부터 장기 추세가 꺾였다고 보며, 전국 아파트 상승률이 마이너스로 떨어지고 있다고 진단함. 사원 년(약 1년 이상) 정도는 가격이 상승보다 조정 국면일 것으로 봄. 1~2년은 의미가 없다는 입장. 서울 강남 아파트: 현재 지역별로 상승률이 가장 높지만 상승률이 꺾였고, 5~6월 이후 하락할 것으로 예상. 과거 하락폭 비교: 97년 외환위기 때 전국 아파트 평균 약 15% 하락, 2011~2012년 약 5% 하락, 당시 강남은 약 8% 하락. KB 평균 기준 5%라도 개별 아파트는 20% 하락 가능. 일본은 80년대 중반 이후 정점 대비 30% 이상 하락. 강남 변동성 이유: 공급이 탄력적이지 않아 수요 변화에 가격 변동이 커짐. 강남은 주가 하락 충격을 가장 크게 받는 지역이며, 주가 하락 후 3~4개월 시차를 두고 아파트 가격 하락폭이 커질 것으로 봄. 3월 주가 저점 이후 6~7월 무렵 영향 가능. 1주택 대출자 대응: 집은 필요하며 장기적으로 자산가격은 명목 GDP만큼 성장한다고 봄(국민연금 2000~2019년 수익률 약 6% 근거). 한 채 보유자는 견디는 것이 낫다는 견해. 주담대 평균 금리 2.5%는 부담이 크지 않지만, 신용대출·비금융권 대출(금리 10% 이상)은 부담이 큼. 대출 규제: 6월부터 바젤 신용리스크 평가 도입 시 기업대출 리스크 가중치가 낮아 은행이 가계·부동산 대출을 줄이고 기업대출을 늘릴 것으로 예상. 가계·부동산 법인 대출 축소 예상. 부동 자금: 단기 부동자금이 급증(약 140조 원대 언급)했으나 정부 규제로 당장 부동산 유입은 어렵다고 봄. 향후 정책 완화 후 유입 시 급등 우려는 낮다고 판단. 금리·경기·물가: 집값 결정 요인은 금리와 경기이며 경기 개선 기대가 없어 집값 상승 기대감이 약함. 소비자물가 0.4%, GDP 디플레이터 5분기 연속 하락 등 인플레 압력 없어 시장금리 상승 가능성 낮음. 해외 부동산·리츠: 미국 상업용 부동산 리츠는 가격이 낮아졌지만 지금은 시기상조, 충분히 떨어진 후 고려. 미국 2분기 GDP -20% 수준 언급. 미국 상업용 부동산 담보 상품이 2007년 금융위기 때처럼 문제될 수 있다고 경고. 국내 부동산 담보 상품: 국내 증권사 등이 부동산 담보 상품을 많이 판매해 이 부분에서 충격이 나올 수 있다고 봄. 과거 DLF 등 사례처럼 대체투자 상품에서도 부실 발생 위험 있음. 출연자 전망: 부동산 충격 가능성과 담보부 상품 부실 리스크를 강조하며, 장기적으로는 자산가격 상승을 전제.
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안녕하세요. 집코노미 진행을 맡은 서강대 교수님과 함께 말씀을 나누겠습니다. 이번에 구독자 여러분들께서 질문을 많이 보내주셨는데, 질문 주신 분들께 진심으로 감사드립니다. 올해 상반기 정도까지 부동산 시장이 어떻게 될지에 대한 질문이 많았습니다.
큰 흐름을 보면 부동산 장기 추세가 올해부터 꺾였다고 볼 수 있습니다. 추세가 꺾이면 보통 몇 년 정도 가격이 상승하기보다는 조정을 받게 됩니다. 부동산은 주식처럼 1~2년 단위로 사고파는 자산이 아니기 때문에, 단기 변동보다는 장기 추세로 봐야 합니다. 장기 추세를 그려보면 전국 아파트 상승률은 거의 마이너스로 떨어지고 있고, 상승률이 꺾이면서 수준 자체가 낮아지고 있습니다. 하반기부터는 본격적인 하락 국면에 들어설 가능성이 크다고 봅니다. 서울 강남 아파트는 지역별로 가장 많이 올랐지만, 이 역시 상승률이 꺾이고 있어서 5~6월쯤이면 하락세로 돌아설 것으로 보입니다.
하락 폭의 정도를 따져보겠습니다. 우리나라 아파트가 가장 많이 떨어졌던 때는 97년 외환위기 때였고, 이때 전국 아파트 가격이 평균 15% 정도 떨어졌습니다. 2011~2012년에는 약 5% 정도 떨어졌는데, 이때 가장 많이 떨어진 곳이 서울 강남 아파트였고 약 8% 하락했습니다. 여기서 말씀드린 수치는 KB국민은행이 발표하는 평균 가격을 기준으로 한 것입니다. 평균이 5% 떨어졌다는 것은 개별 아파트로 보면 20%까지 떨어질 수도 있다는 뜻이기도 합니다.
일본의 경우 집값 폭락기에 30% 가까이 떨어졌는데, 우리나라 강남은 공급이 탄력적이지 않기 때문에 수요에 따라 가격 변동성이 큽니다. 수요가 늘면 빨리 오르고, 수요가 줄면 크게 떨어집니다. 공급이 탄력적인 상품은 가격 변동이 심하지 않은데, 강남 아파트는 그 반대의 성격을 가졌다고 볼 수 있습니다.
주가가 하락했을 때 가장 충격을 받는 곳이 서울 강남 지역입니다. 주가가 떨어졌다가 반등하더라도 그것이 주가 추세의 상승을 의미하지는 않습니다. 주가 하락이 아파트 가격에 반영되는 데는 보통 3~4개월의 시차가 있습니다. 주가가 3월에 바닥을 찍었다면, 아파트 가격에는 6~7월쯤 가장 큰 하락이 반영될 수 있다는 이야기입니다.
구독자 중에는 대출이 많은 1주택자 분들이 많습니다. 집이 필요하다면 집은 있어야 하고, 장기적으로 자산 가격은 명목 GDP만큼 성장한다고 봅니다. 국민연금의 2000년부터 작년까지 10년간 수익률이 명목 GDP 성장률과 비슷한 6% 정도였던 것을 보면, 집값도 장기적으로는 명목 GDP만큼 성장할 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 조정을 거쳐도 다시 오를 수 있으니, 한 채를 가진 분들은 견디는 것이 좋겠습니다.
이자 부담이 걱정될 수 있는데, 주택담보대출 금리는 지난 2월 평균 약 2.5%였습니다. 이 정도면 큰 부담은 아닙니다. 다만 신용이 낮아 비금융권에서 빌린 분들은 금리가 10%를 넘는 경우가 있어 부담이 클 수 있습니다. 정부가 6월부터 신용 리스크 평가 체계를 도입하면서 가계대출이 더 제한될 가능성도 있습니다. 은행 입장에서는 가계대출을 줄이고 기업대출을 늘리려 할 것이고, 자영업자나 부동산 법인 대출은 오히려 리스크가 커서 은행이 더 까다롭게 심사할 가능성이 큽니다.
전 세계적으로 돈을 많이 풀면서 이 유동성이 다시 자산 가격, 특히 부동산 가격의 상승으로 이어진다는 의견도 있습니다. 우리나라 단기 부동자금이 빠르게 늘고 있는 것은 걱정스러운 부분입니다. 이 자금들이 수익률을 찾아 주식시장으로 가는 경우가 많습니다. 부동산으로 가려 해도 정부 규제가 워낙 강해서 당분간은 쉽지 않을 것입니다. 부동산 경기가 침체에 빠지면 정책 방향도 바뀔 수 있는데, 그때 자금이 한꺼번에 부동산으로 몰리면 가격이 급등하는 상황이 올 수도 있습니다. 하지만 지금은 그런 시기가 아니라고 봅니다.
부동산 가격을 결정하는 가장 중요한 요소는 금리, 경기, 대출인데, 그중에서도 경기가 핵심입니다. 우리나라 동행지수 순환변동이 작년 하반기 이후 하락했고, 2분기에는 영향이 본격적으로 나타날 것입니다. 경기가 좋지 않으면 집값 상승 기대감도 약해집니다.
시장금리가 오르려면 물가가 올라야 하는데, 지금 우리나라 물가는 매우 안정적입니다. 작년 소비자물가 상승률은 0.4%였습니다. 장기적으로는 인플레이션을 생각해 볼 수 있지만, 향후 3~4년은 디플레이션 우려가 더 큽니다. GDP 디플레이터는 2018년 4분기부터 작년 4분기까지 5분기 연속 하락했고, 작년 4분기에는 -0.8%로 떨어졌습니다. 금리가 오를 수 있는 상황이 아니라는 뜻입니다.
질문 중에 미국 상업용 부동산 리츠 투자에 대한 문의도 있었습니다. 가격이 낮아졌으니 중장기적으로 시세차익을 노릴 수 있다는 관점도 있지만, 지금은 그 시기가 아니라고 봅니다. 충분히 떨어진 뒤에 생각해야 합니다. 미국 GDP는 2분기에 -20% 가까이 감소할 것으로 예상되고, 소비심리도 크게 위축되어 있습니다. 코로나 이후 기업들이 많이 어려워져 사업용 부동산 공실도 늘고 있습니다.
2007년 글로벌 금융위기 직전에도 미국 상업용 부동산을 담보로 한 금융상품이 많이 팔렸는데, 우리나라도 비슷한 상품이 많이 팔렸습니다. 우리나라 상업용 부동산 가격도 최근 몇 년간 정체된 상황에서 증권사들이 부동산을 담보로 한 여러 금융상품을 많이 팔았습니다. 이것이 한 번 터질 수도 있다고 보고 있습니다.
최근에도 국제 유가가 마이너스로 떨어지며 원유 상품에 투자한 국민들이 큰 손해를 본 일이 있었습니다. 이처럼 생각하지 못한 일들이 여러 상품에서 발생할 수 있습니다. 안전하다고 여겨졌던 대체투자 상품, 부동산 관련 펀드에서도 부실이 나타날 위험이 있습니다.
지금까지 서강대 교수님과 함께 이야기를 나눠봤습니다. 감사합니다.
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