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안녕하세요. 이코노미스트 홍춘욱입니다. 제가 여러 가지 자산들을 참 좋아하는데 그중에서도 특히 부동산을 좋아합니다. 왜 부동산을 좋아하냐고요? 지방에서 올라와 가지고 서울에 살면서 맨날 이사 다녔어요. 처음에는 또 전세 보증금도 없어서 월세로 사는데 아 옛날 월세는 살벌했어요. 집값이 싸던 시절인데 월세는 정말 말도 못 하게 살 버려서 그래서 결혼하고서 돈 모아서 전세 집 마련하고 또 전세집에서 또 매할 때마다 2년마다 또 올려 달라 그러니까 할 수 없이 이제 집을 샀는데 좀 인기 없는 신도시에 집을 사 가지고 내 집만 안 오르고 남의 집은 다 오르는 걸 보면서 서울 아파트에 한매친 사람이 왜 그렇게 많은가를 몸소 체험한 바했습니다.
그래서 오늘은 서울 아파트를 갖고 싶지만 현실적으로 불가능한 그리고 자산 배분에 부동산을 놓고 싶지만 서울 아파트 매매를 하는데 너무 많은 제도적인 그리고 더 나가서 세금 측면에서도 굉장히 많은 비용이 드는 것을 느끼고 있는 분들에게 대안을 제시하고자 오늘 이렇게 소개됐습니다. 안녕하세요 주희님. 안녕하세요 박사님. 박사님께서 방금 언급해 주신 그 대안이 무엇인가요? 예. 리츠가 되겠습니다. 예. 글씨도 잘 쓰는 홍박사. 아, 리치가 되겠는데이 리치라는게 약자입니다. 부동산 투자 시탁 증권의 약자가 되겠는데 다수의 투자자들로부터 돈을 모아 가지고 건물을 사는 거죠.
부동산을 사드려서 거기서 나오는 월세를 거의 다 배당하는 그래서 한마디로 말해서이 리치는 두 가지의 장점이 있는 아주 좋은 상품입니다. 첫 번째는에 소액 투자. 소액 투자가 가능하다. 두 번째가 뭐냐면 배당이 높아요. 그래서 완전히 꼭도 먹고 알도 먹는 최고의 상품이라고 볼 수 있는데 안타깝게도 여러분 죄송합니다. 초를 쳐요. 홍박사 국내 리치는 저는 별로 좋아하지 않습니다. 아 왜 그러냐? 이제 여러 가지 장점이 있음에도 불구하고 우리 국내에 상장되 있는 리츠들은 우리가 지금이 소액으로 아파트 사고 싶잖아. 집을 사고 싶잖아. 데이터 센터 사고 싶잖아.
물류 센터 하고 싶은데 어 그런 쪽 관련된 리치가 우리나라에 잘 없어요. 그래서 전부 보면 뭐 오피스 또는 뭐 홈쇼핑 뭐 이런 거를 사업에 들고 있는 물류 회사의 물류 참고를 하진 않고 그 회사가 임대한 건물 뭐 이런 식인 거야. 그래서 우리나라는 대부분의 리치가 우리가 원하는 건물, 토지, 다리, 데이터 센터 이런 거가 아닌 좀 일종의 그 상업용 건물에 집중되 있는 그런데 그 상업용 건물이 여러분 잘 아시는 것처럼 두상의 난이도가 높아요. 그러다 보니 우리나라 국내 리치보다는 해외 리치를 좀 더 선호합니다. 이렇게 말씀을 좀 드리겠습니다.
그럼 니츠는 주식이랑 채권의 중간쯤에 있는 자산이라고 알고 있는데 실제로 어떤 역할을 기대하고 투자해야 될까요? 그렇습니다. 아, 이거 굉장히 중요한 자산인데요. 어, 왜 이제 제가 리츠 투자를 갖다가 이렇게 참 좋아하냐 하면 이게 부동산에 투자를 하는 상품인데 부동산이라는게 주식처럼 확실히 가격이 오르고 내리는 면이 있습니다. 그런데 왜 리츠가 매력이 있고 좀 괜찮냐 하면 배당을 주기 때문이죠. 그래서 배당 성향이 배당 수익률이 굉장히 높습니다. 그러면 우리는이 배당을 받아서 그냥 현금으로 가져올 수도 있지만 이걸 갖고 재투자를 하는 경우가 많죠.
그걸 저희들은 토탈 리턴이라고 해서 TR이라고 부르는데요. 배당 받아서 그걸 다시 재투자한 성과와 한국의 부동산 가격을 한번 비교해 봤는데요. 그림에 나와 있는 바 그림에 나와 있는 선에서 빨간 선이 블룸버그 리추 지수 그러니까 미국에 있는 리추 회사들의 주식 가격을 어 다 취합해 가지고 지수를 만든게 블룸버그 리츠 지수가 되게 결국 빨간 선이고요. 그리고 파란 선은 서울 아파트인데 확실히 주식이니까 부동산 그 자체보다 좀 변동성이 있어요. 그러나 사이클이 어때요? 비슷하죠? 굉장히 비슷한 사이클을 겪어 준다는 측면에서 한국의 서울 아파트를 난 사고 싶지만 한채가 막 평균 매매 가격이 지금 15억 하는데 그 어떻게 삽니까?
더 나가서 취득세, 등록세, 양도세 여기다 이제 보유세까지 올라가는데 하는 그런 문제들을 가지신 분들한테 주식보다는 좀 배당이 있어서 변동성은 덜하고 또 부동산에 비해서는 상장이 돼 있으니까 좀 유동성이 있고 꼭도 먹고 알도 먹을 수 있는 자산이다. 근데 주식이기 때문에 좀 서울 아파트 빠지는 거에 비해서 좀 진폭이 크죠. 그걸 염두해 두시면 좋을 것 같습니다. 그럼이 리츠 투자 실제로는 어떻게 할 수 있나요? 어,이 리츠 투자를 실제로 어떻게 하냐라는 질문을 주셨는데요. 미국에 상장되 있는 리츠 ETF를 사는게 좋을 것 같습니다.
그래서 드리자면 리츠 주식을 모아서 투자하는 요런 ETF가 있습니다. 그래서 크게 봐서 참 좋은 ETF가 미국에 어마어마하게 많은데 그중에 이제 제가 추천하는 ETF는요 두 가지가 되겠습니다. 아, 이거 왜 좋아하냐면요. 되게 사이즈가 커요. 수십조원이에요.이 시가총액 가치가. 그래서 하나는 적어 드리겠습니다. VNQ 이거 제가 제일 좋아하는 거죠. 예. VNQ는 뱅가 사에서 만든 거가 되겠고요. 그다음이 XLR 스트 스트리트라고 해서 파이더 ETF 들어 보시죠. SPY라는 미국 SP 500 ETF. 그게 최초의 ETF거든요. 그걸 만든 회사가 스테트 스트레이트라는 은행입니다.
그래서 굉장히 큰 회사죠. 건데 그거보다 더 큰 데가 밴가드 밴가드가 출시하면 V가 붙어요. 그래서이 두 회사의 ETF를 저는 추천하는 편인데 그림에 좀 나와 있는 것처럼 연운용 수수료가 0.1 0.13 1 3 정도가 VNQ 어 상당히 좀 저렴한 편인데 이거보다 더 저렴한게 XLRE가 되겠습니다. 그래서 왜 이렇게 저렴해 하고 봤더니 아 보유 종목수가 VNQ는 150개 이상 가지고 있는데 비해서 XLR는 SMP 500 기업에 그러니까 미국을 대표하는 500대 기업 안에서 리치 주식만 투자를 한다고 생각하시면 돼요. 그래서 대형주에 투자를 하는 거죠.
그런데 이제 배당 수익률은 당연히 이제 소용주들이 좀 배당을 더 주니까 VNQ 배당 수익률이 거의 3% 후반에서 많이 높았을 때는 5%도 받은 적이 있습니다. 오른쪽에 XL 알리는 대형주인가? 아무래도 시장의 인기 주식들은 주가 좀 세죠. 그래서 어 수익률이 3.1에서 3.4 정도가 되겠고요. 그럼이 둘을 운용했을 때 뭐 차이가 있나요? 어떤 분이 많이 모르시는데 자 이제 보여 드리도록 하겠습니다. 먼저 어 녹색선이 VNQ 그리고 파란선이 아까 이야기했던 스타트 스트리트의 부동산 리치주인데 어때요? 거의 둘이 비슷한데 약간 요게 좀 더 나은 거 같기도 하고 근데 제가 봐서는 거의 큰 차이는 좀 없지 않나 아 이런 생각을 하고 있습니다.
그래서 우리 해외 증권 계좌를 열어서 해외 증권 계좌에서 이제 달러를 환전을 하는 거죠. 달러를 환전한 다음에요 두 상품 티커 기억하시고요.이 두 상품 중에 마음에 드는 걸 사시면 되겠다. 렇게 말씀을 드리고 싶습니다. 지금이 서울 아파트의 가격과 저 블룸버그 리치 지수는 외국인데 관계가 있는 건가요? 그게 참 재미있는 거죠. 자, 오늘 이야기의 주제는 아닌데 사실 부동산은요. 금리의 함수입니다.이 월앤 버핏이 엄청 유명한 이야기를 했는데요. 바로 금리는 자산 시장의 중력이다. 그니까 금리가 올라가면 뭐 우리가 뭐 하러 부동산 힘들게 투자해요.
6% 7% 특판 이자를 준다. 그러면 10억짜리 아파트 들고 있으면 그거는 그냥 세금 맨날 내야 되는데 그 10억을 은행 예금에 특판 예금에 쫙 분산해 가지고 1억씩 쪼개 가지고 하면 예금 보험 다 되면서도 7천만 원에서 6천만 원 정도의 이자가 나오는 거잖아요. 물론 이단 소득세에다가 금중한가세 내야 되지만 그래도 한 5,000원 된다고. 그러니까 이게 주택을 보유한데 따르는 비용이 너무 커지잖아요. 그래서 미국의 금리가 인상돼. 그 한국도 인상하잖아. 그러면 한국 부동산이 조정받잖아. 그러면 미국도 조정받고 있을 거 아니야. 그러니까이 금리라는게 세계적으로 같이 움직이는게 이게 굉장히 중요한 영향을 미쳐서 요런 모습들을 보이게 된다고 알 수 있겠습니다.
그러면 마지막으로 지금 리치 투자하기 괜찮은 상황인지 궁금해. 좋지 않아요. 여러분 everything 리 이시면 안 돼요. 작년부터 올해 사이에 전 세계의 자산이 다 돌아가면서 난리가 났습니다. 제일 먼저 작년에 금이 그렇게 올랐고요. 그다음에 어 미국 주식 어 테크 기업틀 뭐 메그니피 센터 그렇게 오르더만 올해는 한국 주식이 난리가 났고요. 얼마 전에는 중국 반도체까지 날아가는 거 봤죠. 막 이런 식으로 오르고 있는데 미국 리치라고 안놀랍게서 보세요. 끝부분 막 오르는 거 보이잖아요. 그러니 좋은 타이밍이라고 뭐 말하기는 좀 어려워요.
더군다나 미국 중앙은행이 금리를 인상할지도 모른다라는 공포가 좀 있기 때문에 솔직히 제가 봐서 타이밍 물으시면 아 잘 모르겠어요. 뭐야 이럴 때 안 사고 지금 물어요라고 밖에 말을 못 하죠. 그러나 보시는 것처럼 배당도 많이 주고 더 나가서 금리가 인상될지 될지 어떻게 알아요? 잘 모르니까 그냥 자산 배분 내 차원에서 아 주식도 좀 가지고 있어야 되지만 부동산도 있어야 돼. 내 작지만 소중한 내 자산을 갖다가 지켜내기 위해서는 현금도 필요하지만 부동산 월세 받는 부동산도 필요해라고 생각하시면 좀 사 볼 만한 가격 아닐까 정도 생각해 봅니다.
그러면은이 리츠 투자는 주가처럼 시세 차액보다 배당을 더 기대하고 사는 상품인가요? 그렇죠. 이제 그 주식의 역사적인 수익률을 살펴보면 7%예요. 그러니까 지난 100년간 주식의 기대 수익률은 7%예요. 그러면이 7%의 구성을 살펴보면 2%가 배당이고 5%가 주가 상승이에요. 대체로 그렇게 해석할 수 있어요. 물론 이제 요새는 이거보다 더 많이 오르고 있지만 부동산 쪽을 보면 5%가 배당이고 2%가 사실 시세 상당히 좀 상품이 달라요. 그래서이 리츠 상품은 어 배당 받으러 들어가는게 좀 더 투자의 목적이 크고 여기에 이제 플러스 알파인 거죠.
가격 상승. 그렇게 이해를 하시면 좋을 것 같습니다. 그래서이 리치 투자가 상대적으로 쉬워요. 저는 이제 리치를 언제 들어갔었냐면 여기 그림에도 나와 있는데 제가 저 2022년 23년에 리치 투자를 꽤 했거든요. 왜 그러냐면 이렇게 가격에 많이 빠지면서 그때는 VNQ나 아까 제가 했던 이런 여러 가지 종목들에 배당 수익률이 거의 5%였어요. 그러니까 주가 상승의 잠재력도 있는데 배당은 5%나 주니까 너무 좋아 가지고 샀는데 이제 지금은 3%가 됐으니까 제가 그래서 솔직히 해야지 솔직한 홍박사 잘 모르겠어요. 좋은 타이밍인지 모르지만 자산 배원의 차원에서는 꽤 투자할뻔만한 매력이 있는 상품이 아닌가?
아, 그렇게 정리하겠습니다.이 날카로운 질문 덕분에 땀이 삐질 났는데요. 에어컨트로도 땀이 나는 이런 날씨인 거 같습니다. 여러분들 이야기 들으시면서 떠셨어요. 아, 이거 리츠 좀 두잘 볼 만하다. 요런 생각들을 좀 가지신 분들도 있을 거고요. 아까도 잠깐했습니다만 부동산에 대한 투자 수익과 주식에 대한 투자 수익은 장기적으로 똑같습니다. 상승의 모멘텀과 좀 날아가는 걸 좋아한다. 주식. 나는 배당이 좋아. 그리고 나는 저 자산이 크지 않아 가지고 금융 종합 가세 이런 리스크가 좀 덜해. 이렇게 생각하신 분들은 어 미국 리츠를 통한 간접 부동산 투자도 괜찮지 않나 요렇게 생각해 봤습니다. 지금까지 경청해 주셔서 대단히 감사합니다.
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