저자: 홍춘욱 · 한국인
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서울 아파트 대안으로 리츠 투자를 소개. 리츠는 배당이 높고 소액투자 가능하며 서울 아파트와 사이클이 유사하다고 설명. 국내 리츠보다 해외 리츠(VNQ, XLRE) 선호. 금리가 자산시장의 중력이므로 미국·한국 금리 동조화 강조. 현재 리츠 타이밍은 좋지 않다고 하면서도 자산배분 차원에서 매력 있다고 정리. 리츠 배당수익률은 2022~23년 약 5%에서 현재 약 3%로 하락.
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안녕하세요. 이코노미스트 홍춘욱입니다. 제가 여러 자산을 좋아하는데, 그중에서도 특히 부동산을 좋아합니다. 왜 부동산을 좋아하냐고요? 지방에서 올라와 서울에 살면서 계속 이사를 다녔습니다. 처음에는 전세 보증금도 없어서 월세로 살았는데, 옛날 월세는 정말 살벌했어요. 집값이 싸던 시절인데도 월세 부담이 말도 못 했습니다. 그래서 결혼하고 돈을 모아 전세집을 마련했는데, 전세도 2년마다 올려 달라고 하니 할 수 없이 집을 샀습니다. 그런데 인기 없는 신도시에 집을 사서, 내 집만 안 오르고 남의 집은 다 오르는 걸 보면서 서울 아파트에 한 번 매달리는 사람이 왜 그렇게 많은지 몸소 체험했습니다.
오늘은 서울 아파트를 갖고 싶지만 현실적으로 어렵고, 자산 배분에서 부동산 비중을 늘리고 싶지만 서울 아파트 매매는 제도적 제약과 세금 부담이 너무 큰 분들에게 대안을 제시하려고 합니다. 바로 리츠입니다.
리츠는 부동산 투자 신탁 증권의 약자입니다. 다수의 투자자에게 돈을 모아 건물을 사고, 거기서 나오는 임대료를 거의 다 배당으로 돌려주는 상품입니다. 장점은 두 가지입니다. 첫째, 소액으로 투자할 수 있습니다. 둘째, 배당이 높습니다. 그래서 꿩도 먹고 알도 먹는 상품이라고 할 수 있습니다.
다만 솔직히 말씀드리면 저는 국내 리츠는 그다지 좋아하지 않습니다. 우리가 원하는 것은 아파트, 데이터센터, 물류센터 같은 자산인데, 국내 상장 리츠는 이런 쪽이 드뭅니다. 대부분 오피스나 홈쇼핑 같은 상업용 건물에 집중되어 있고, 상업용 건물은 공실 리스크 등 운용 난이도가 높습니다. 그래서 저는 국내 리츠보다 해외 리츠를 더 선호합니다.
리츠는 주식과 채권의 중간쯤에 있는 자산으로 알려져 있습니다. 실제로 어떤 역할을 기대하고 투자해야 할까요? 리츠가 매력적인 이유는 부동산에 투자하면서도 배당을 주기 때문입니다. 배당 수익률이 굉장히 높습니다. 배당을 현금으로 받을 수도 있지만, 재투자하는 경우도 많습니다. 이를 토탈 리턴(TR)이라고 부르는데, 배당을 재투자한 성과를 한국 부동산 가격과 비교해 보겠습니다.
그래프에서 빨간 선은 블룸버그 리츠 지수, 즉 미국 리츠 회사들의 주가를 모아 만든 지수입니다. 파란 선은 서울 아파트입니다. 주식이기 때문에 부동산 자체보다는 변동성이 있지만, 사이클이 꽤 비슷하게 움직입니다. 서울 아파트를 사고 싶지만 평균 매매가격이 15억 원인 상황에서, 취득세, 등록세, 양도세에 보유세까지 생각하면 쉽지 않습니다. 이런 분들에게 리츠는 주식보다 배당이 있어 변동성은 덜하고, 부동산보다는 상장되어 있어 유동성이 좋습니다. 꿩도 먹고 알도 먹을 수 있는 자산입니다. 다만 주식이므로 서울 아파트보다 가격 진폭이 크다는 점은 염두에 두셔야 합니다.
리츠 투자는 어떻게 할 수 있을까요? 미국에 상장된 리츠 ETF를 사는 것이 좋습니다. 리츠 주식을 모아 투자하는 ETF인데, 미국에는 좋은 ETF가 아주 많습니다. 그중 제가 추천하는 것은 두 가지입니다. 둘 다 규모가 수십조 원에 이르는 대형 상품입니다.
하나는 VNQ입니다. 제가 제일 좋아하는 상품으로, 뱅가드에서 만들었습니다. 다른 하나는 XLRE입니다. 스테이트 스트리트 은행에서 만든 셀렉트 섹터 SPDR 펀드로, 최초의 ETF인 SPY를 만든 회사입니다. 연간 운용 보수는 VNQ가 0.13% 정도로 상당히 저렴한 편이고, XLRE는 이보다 더 저렴합니다. XLRE가 더 저렴한 이유는 보유 종목 수 차이 때문입니다. VNQ는 150개 이상의 리츠를 담고 있는 반면, XLRE는 미국을 대표하는 S&P 500 기업 안에서 리츠 주식만 투자합니다. 즉 대형주 중심입니다.
배당 수익률은 중소형주가 더 높아서 VNQ가 3% 후반대이고, 많이 높았을 때는 5%도 받았습니다. XLRE는 대형주라 주가가 높아 배당 수익률이 3.1~3.4% 정도입니다. 두 상품을 운용하면 차이가 있을까요? 녹색 선이 VNQ, 파란 선이 XLRE인데, 거의 비슷합니다. 제가 보기에는 큰 차이가 없는 것 같습니다. 해외 증권 계좌를 열고, 달러를 환전한 뒤, 두 상품 중 마음에 드는 것을 사시면 됩니다.
재미있는 질문입니다. 오늘의 주제는 아니지만, 사실 부동산은 금리의 함수입니다. 워런 버핏이 "금리는 자산 시장의 중력"이라고 한 이야기가 유명하죠. 금리가 올라가면 굳이 힘들게 부동산에 투자할 이유가 줄어듭니다. 6~7%짜리 특판 예금이 있다면, 10억 원짜리 아파트를 들고 세금을 내는 것보다 예금이 낫습니다. 그래서 미국이 금리를 올리고 한국도 따라 올리면, 한국 부동산이 조정을 받고 미국도 조정을 받게 됩니다. 금리가 세계적으로 함께 움직이기 때문에 이런 모습이 나타난다고 이해하시면 됩니다.
좋은 타이밍이라고 말하기는 어렵습니다. 작년부터 올해 사이 전 세계 자산이 돌아가며 급등했습니다. 작년에는 금이 크게 올랐고, 미국 빅테크 기업들이 오르더니, 올해는 한국 주식이 급등했습니다. 얼마 전에는 중국 반도체까지 올랐죠. 미국 리츠도 막판에 오르는 모습을 보이고 있습니다. 게다가 미국 중앙은행이 금리를 인상할지도 모른다는 우려도 있습니다. 솔직히 타이밍을 물으시면 잘 모르겠다고밖에 말씀드릴 수 없습니다.
그럼에도 배당을 많이 주고, 금리가 어떻게 될지 알 수 없으니, 자산 배분 차원에서 생각해 보시면 좋겠습니다. 주식도 가지고 있어야 하지만 월세를 받는 부동산도 필요합니다. 작지만 소중한 내 자산을 지키려면 현금도 필요하지만, 임대 수익을 주는 부동산도 필요하다고 보시면 충분히 살펴볼 만한 가격이라고 생각합니다.
그렇습니다. 주식의 역사적 수익률을 보면, 지난 100년간 기대 수익률은 약 7%입니다. 이 7%는 배당 2%와 주가 상승 5%로 구성된다고 해석할 수 있습니다. 부동산 쪽을 보면 배당이 5%, 시세 상승이 2% 정도로, 구성이 상당히 다릅니다. 리츠 상품은 배당을 받으러 들어가는 목적이 더 크고, 그 위에 가격 상승이 플러스 알파라고 이해하시면 좋겠습니다.
저는 2022년, 2023년에 리츠 투자를 꽤 했습니다. 가격이 많이 빠졌을 때라 VNQ나 여러 종목의 배당 수익률이 거의 5%였습니다. 가격 상승 잠재력도 있고 배당도 5%나 되니 좋아서 샀습니다. 지금은 배당 수익률이 3% 정도로 내려왔습니다. 솔직히 말씀드리면, 지금이 좋은 타이밍인지는 저도 모르겠습니다. 다만 자산 배분 차원에서는 꽤 투자할 만한 매력이 있는 상품이라고 정리하겠습니다.
날카로운 질문 덕분에 땀이 삐질 났습니다. 에어컨을 틀어도 땀이 나는 날씨네요. 리츠가 두자 볼 만하다고 생각하신 분도 계실 겁니다. 앞서 말씀드렸듯이 장기적으로 부동산과 주식의 투자 수익은 비슷할 수 있습니다. 주식처럼 상승 모멘텀을 좋아하지만 배당도 중요하고, 자산 규모가 크지 않아 금융종합과세 같은 리스크가 부담되는 분이라면, 미국 리츠를 통한 간접 부동산 투자도 괜찮은 선택일 것입니다. 지금까지 경청해 주셔서 대단히 감사합니다.
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