저자: 홍춘욱 · 한국인
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부동산은 2020~21년 약 31% 급등한 버블 상태이며, 2023년 수출 급감과 고용 악화로 급격하고 짧은 불황이 예상된다. 미국 연준은 하반기 금리 인하에 나설 것으로 보고, 2024년 초 정책금리는 현재 4.5%보다 낮을 것으로 본다. 다만 2025년 초 실거래가는 대부분 지역에서 지금보다 높을 것으로 전망한다. 금융권 PF 부실이 연쇄 충격으로 번질 위험도 경고했다.
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부동산 시장, 이 때까지는 어렵다고 봅니다
저는 부동산 지금 아주 심하게 여기서 몇 년 더 가는 불황보다는 급격하고 짧은 불황을 보인다고 봅니다. 다만 운이 없으면 길어질 수도 있습니다. 그래서 금리는 내년에 지금보다 낮아진다고 이야기할 수 있지만, 집값이 지금보다 높을지 묻는다면 1년 뒤는 자신이 없고 2년 뒤는 높을 거라고 생각합니다.
자, 오늘은 이코노미스트로 오랫동안 활동하시며 많은 책을 집필하신, 경제 분석의 신이자 프리즘 투자자문의 홍춘욱 대표님을 모셨습니다. 안녕하세요. 반갑습니다.
홍 박사님과의 인연
간단히 구독자분들께 소개 부탁드리겠습니다. 타이밍은 정말 못 맞추겠는데 방향은 반반보다는 조금 높지 않나 싶습니다. 그렇게 생각하는 날이 갈수록 예측력이 0.01그램이라도 올라간다는 이코노미스트의 겸손한 말씀을 해주셨는데요, 저는 2008년이나 2009년쯤 박사님 블로그를 처음 알게 됐습니다. 저도 금융기관에서 근무했지만 이코노미스트분들보다는 훨씬 부족하니 전공 분야가 다르죠. 그때 블로그를 보며 정말 많이 배웠고, 부동산이 다들 최악이라고 할 때 오히려 반대 측면의 이야기를 해주셔서 굉장히 객관적이라고 느꼈던 기억이 납니다. 당시 최고의 애널리스트였죠.
2012~13년에는 부동산 가격이 너무 싸게 거래되고 있었는데, 아무리 봐도 더 빠질 것 같지 않은데 업계 의견은 압도적으로 더 빠진다는 쪽이었습니다. 그래서 반대 의견을 가진 분들을 찾았더니 그 두 분이 계셨죠. 지금은 친하고요. 이상호 님과 최상욱 님께 세미나 강의를 부탁드려서 공부하며 배운 내용을 블로그에 정리하곤 했습니다. 저희에게는 사부가 있는 셈입니다.
금리 충격, 두 가지 악재
몇 개월 동안 부동산 시장이 금리 때문에 엄청난 충격을 받았고, 투자자들도 상당히 놀랐을 것 같습니다. 이번에 금리 충격이 이렇게 심했던 이유는 무엇이라고 보시나요?
악재가 겹쳤는데 두 가지가 있었던 것 같습니다. 첫 번째는 거품입니다. 2020년과 2021년 합쳐서 KB 부동산 기준으로 약 31% 올랐습니다. 경제성장률은 2020년에 거의 제로였고 2021년에 조금 회복된 정도인데 가격이 30% 오른다는 건 전형적인 버블입니다. 그래서 걱정이 많이 됐습니다.
두 번째는 불황입니다. 우크라이나 전쟁이 없었다면 부동산이 이렇게까지 꺾이진 않았을 텐데, 인플레이션이 발생하고 경기가 확 나빠지고 있습니다. 집을 살 때 현재 가격과 금리도 중요하지만 나의 미래 소득도 굉장히 중요합니다. 2023년 우리나라 전체 취업자 수는 마이너스가 나지 않을까 봅니다. 작년에 80만 명 정도 고용이 늘었는데 올해는 상당 부분을 토해낼 것 같습니다.
수출과 고용, 그리고 금융권
우리나라는 수출로 먹고사는 나라인데 10월부터 수출이 3개월 연속 마이너스를 기록했습니다. 그 감소 속도를 보면 2023년 5~6월쯤에는 마이너스 20%도 볼 것 같습니다. 이 정도로 경기가 급하게 나빠지니 승진 인사가 나겠습니까, 대규모 채용을 하겠습니까? 몇몇 은행에서는 80년대생까지 자른다는 이야기도 들립니다. 제 입사 동기들도 보따리를 싸기 시작했고요. 버틸 수 없는 상황에 금융까지 터진 셈이죠.
연준과 금리 전망
최근 미국 연준의 스탠스를 보면 속도를 조절하려는 느낌은 있습니다. 2023년 금리는 어떻게 보시나요?
올해 중에 정책금리가 피크를 찍고 하반기에는 금리 인하가 이루어질 거라고 봅니다. 한국과 미국 모두 코로나 팬데믹 때 경기가 좋아졌던 가장 큰 이유는 저금리에 따른 자산가격 상승이었는데, 지금은 완전히 박살이 났습니다. 미국 나스닥은 35% 빠졌고 집값도 폭락하고 있습니다. 미국 건설 부문 고용이 800만 명 가까이 되는데, 2020년에 한 해 100만 명이 한 번에 잘린 적도 있습니다. 미국도 지금 주택가격이 마이너스로 가고 있고, 집이 안 팔리기 시작하니 대규모 정리해고가 빈발할 겁니다. 그 시점은 2023년 하반기가 될 텐데, 실업률이 급등하면 인플레고 뭐고 없습니다. 고용이 나빠지면 결국 금리를 내려서 경기를 살려야 하니까요. 2024년 1월 초에는 미국 정책금리가 지금 4.5%보다 낮아져 있을 거라고 봅니다.
부동산 가격 전망과 변수
부동산 쪽에서는 금리 인상 속도가 조절된다는 것 자체가 회복 기미가 아니냐고 생각하는 분들이 많습니다. 하지만 2년 뒤 집값은 지금보다 높을 거라고 생각합니다. 2025년 1월 초 실거래가는 대부분 단지에서 지금보다 높을 거라고 봅니다. 다만 올해 바닥을 치느냐는 운에 달려 있습니다.
가장 걱정되는 변수는 타이밍입니다. 연준이 봄에 인하해 주면 연말에는 지금보다 주가가 오를 것 같은데, 지표를 보고 고집을 부릴 수도 있습니다. 2023년 말에 인하하면 효과가 늦어집니다. 두 번째 걱정은 금융기관입니다. 불황이 와야 금융기관이 얼마나 허튼짓을 했는지 알 수 있습니다. 저도 2010~2011년 KB은행에 다녔는데, 당시 딜링룸에서 돈 버는 것만 신경 쓰고 있었습니다. 그런데 저축은행 사태가 터지고 보니 은행권 프로젝트 파이낸싱, 즉 몇 년 뒤 입주할 물건을 담보로 잡고 해주는 고금리 대출이 100조 원을 넘었다고 하더군요. 저희도 PF를 많이 했는데 대부분 그 규모를 몰랐습니다. 지금 은행, 저축은행, 카드사, 증권사, 보험사 중 어느 한 곳이라도 터지면 연쇄적으로 무너질 수 있습니다.
2011~2012년 하우스푸어 사태의 가장 큰 원인은 불황이었고, 불황을 더 길게 만든 건 저축은행 사태였습니다. 그래서 거시적으로 보면 부동산이 몇 년 더 가는 장기 불황보다는 급격하고 짧은 불황을 보이지만, 운이 없으면 길어질 수 있습니다. 금리는 내년에 낮아진다고 말할 수 있지만 집값이 지금보다 높냐고 물으면 1년은 자신이 없고 2년 뒤는 높을 거라고 봅니다. 파월 의장도 부동산이 망가지는 걸 보며 무서워할 텐데 아직은 배에 힘을 주고 있습니다. 하지만 건설 부문에서 수백만 명을 자르는 상황이 오면 정책이 바뀔 겁니다. 그 시점이 언제인지가 관건입니다.
채권 투자로
부동산 투자자분들은 조금 서운하실 수 있겠지만, 투자는 부동산만 있는 게 아닙니다. 박사님께서는 시기별로 여러 투자에 대해 말씀하셨고 최근에는 채권 투자 이야기를 많이 하셨는데요, 벌써 많이 버셨죠? 채권 투자가 좋은 이유를 부동산에 관심 있는 분들께도 간단히 소개해 주시면 좋겠습니다. 일단 불황이 오면
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