부동산 투자가 가장 좋은 시기 이때입니다 | 홍춘욱 2부 @chunukhong

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부동산은 급매가 쏟아지는 시기 이후 가격 바닥을 노리는 것이 유리하며, 서울 주택구입부담지수 216(역사적 평균 130, 약 40% 버블)에서 25~30% 조정 시 버블이 해소된다고 봄. 금리 인하가 지수를 끌어내려 2019년 절대가격·2016년 상대가격 수준까지 하락 가능성 제시. 채권은 금리 하락기에 장기채가 유리하다고 주장하며 미국 하이일드 채권과 우량 은행채 투자를 권유. 영상은 2023년 1월 기준이며 자막 오인식이 많음.

다듬은 글

※ AI가 다듬은 글(오탈자·군말 정리)

채권투자가 좋은 이유

01. 이런 식으로 급매물이 마구 쏟아지는 시장은, 지나고 나서 그 가격에 사지 않아 후회하기 쉬운 시장이라는 얘기입니다. 부동산은 타이밍을 맞추기 어렵다는 거고요. 그걸 가늠하는 방법으로 저희는 두 가지를 많이 보는데, 오늘은 좀 살벌한 이야기를 해보겠습니다.

02. 얼마 전 이야기로 넘어가겠습니다. 시장 금리가 계속 내려갈 거라고 말씀드리면, 부동산 투자자분들은 서운하실 수 있겠지만 투자는 부동산만 있는 게 아니잖아요. 박사님께서 시기별로 여러 투자를 얘기하셨는데, 최근에는 채권 투자 얘기를 많이 하셨던 걸로 기억합니다. 이미 많이 버셨죠?

03. 채권 투자가 좋은 이유를 부동산에 관심 있는 분들께도 소개해 드리면 좋겠습니다. 불황이 오면 금융기관 문제도 생기고, 기업들도 다 힘들어집니다. 그래서 기업들이 넘어가지 않도록 결국 금리를 인하할 수밖에 없죠. 예를 들어 작년에 4.5% 이자를 주는 10년짜리 국채가 발행됐는데, 지금 새로 발행되는 국채는 3.5%입니다. 그러면 작년에 나온 4.5% 이자 채권의 인기가 하늘을 찌르겠죠. 내년에 발행되는 국채 금리가 2.5% 정도로 더 내려간다면, 올해 발행되는 3.5%짜리 채권도 내년에는 인기가 더 높아질 겁니다. 이해되시죠?

04. 그래서 시장 금리가 내려가고 정부 정책금리가 인하될 거라고 생각되면 채권이 최고입니다. 채권 중에서도 이자를 받을 기간이 많이 남은 장기채권이 가장 좋고요.

05. 그다음으로 봐야 할 채권이 하이일드 채권입니다. 우리나라에서는 투자하기가 꽤 어렵고, 특히 증권사에서 파는 개별채권이나 소액채권은 웬만하면 투자하지 마시라고 말씀드리고 싶습니다. 저는 98년부터 2000년 사이에 동양증권에 다녔습니다(지금의 유안타증권). 동양증권 사태가 나기 전부터 그 상황을 잘 알고 있는데, 그때 동양그룹이 불황을 버티려고 기관에 팔다 안 되니 결국 증권사 지점에서 일반 고객에게 팔았던 거잖아요. 그걸 다르게 말하면, 눈치 빠르고 정보력이 뛰어난 기관투자자들이 안 샀기 때문에 거기까지 간 겁니다. 그러니 소액채권도 능력 되는 분들이나 하시는 거고, 주식보다 더 어려운 시장이라고 생각합니다.

06. 남은 대안은 산업은행이 발행하는 채권이었습니다. 만기가 짧고, 은행채 중에서도 1년짜리 은행채는 손실 가능성이 매우 낮은 편인데 금리는 높아서 은행 예금보다 훨씬 나은 상품들이 채권시장에서 열려 있습니다. 미국의 하이일드 채권은 쿠폰 금리가 6~7%로 나오고요. 위험하지 않을까 생각하실 수 있지만, 현대차가 미국에서 채권을 발행하면 트리플B나 더블B가 나올 겁니다. 미국은 테슬라나 포드도 싱글B나 더블B를 받을 만큼 신용등급 평가가 짭니다. 그러니 한국에서 현대차 바로 아래 등급인 BBB 등급 채권이라면, 망할 가능성이 굉장히 적고 설령 망하더라도 연쇄 도산 가능성이 없는 기업들의 채권이니 한번 투자해 보시는 것도 괜찮겠습니다.

부동산 투자가 가장 좋은 시기

07. 채권 투자가 시장 분위기에 따라 좋은 시기가 있듯이, 부동산 투자도 분명 흐름이 있을 거라고 봅니다. 박사님께서는 부동산 투자가 가장 좋은 시기가 언제라고 보시나요? 지금 당장 투자하지 않더라도 대비는 할 수 있으니까요.

08. 로열층과 로열동이 저층과 비슷한 가격에 형성되는 때가 있죠. 아예 안 팔릴 때, 그냥 팔겠다는 사람이 사겠다는 사람 가격에 맞춰주는 시장이 됩니다. 지나고 보면 그때 사서 2~3년 두고 보면 손해 본 적은 없었습니다. 저는 지금이 그 시기라고 보고, 내년에 더 좋아질 수도 있습니다. 어디가 사고 날지는 모르지만, 괜찮은 입지의 로열층·로열동, 앞이 트이고 학교 앞이고 주변에 혐오시설이 없고 교통도 좋고 발전 가능성이 있는 집이 저층 가격과 비슷하게 나옵니다. 이런 급매물이 쏟아지는 시장은, 지나고 최근에 사서 후회하기 쉬운 시장이라는 뜻입니다.

09. 이를 가늠하는 방법으로 두 가지를 봅니다. 얼마 전 주택금융공사의 주택구입 부담지수가 서울 기준 216으로 나왔습니다. 역사적 평균이 130인데 216이니 약 40% 버블이라는 뜻이죠. 다만 이는 작년 9월 데이터입니다. 10~12월에 패닉이 왔고, 금리도 1%포인트 빠졌으니 지금 측정하면 200 아래일 겁니다.

10. 편하게 말씀드리면, 절대 가격 기준으로 40% 버블이면 30% 정도 빠지면 버블이 해소되는 겁니다. 오를 때 50~40%가 버블이었다면, 빠질 때는 30~40%가 빠져야 해소되죠. 그래서 신고가 대비 25~30% 빠졌다면 버블은 해소됐다고 볼 수 있고, 거기서부터 더 깎는 건 개인의 능력입니다. 중도금을 많이 주겠다거나 현금 일시불로 사겠다고 하면 더 깎아 줄 거고, 아니면 힘들 겁니다.

11. 금리 부담에 따라 지수가 크게 움직이는데, 금리가 1% 떨어지면 부담이 대략 10%씩 내려간다고 보시면 됩니다. 지금 지수 216에서 금리가 이미 1% 빠졌으니 200 정도로 보고, 내년에 1% 더 빠진다고 가정하면 미래를 당겨 보면 180 후반 정도가 됩니다. 여기서 25%가 또 떨어졌다면, 인플레이션 등을 감안할 때 절대 가격은 2019년 가격, 상대 가격은 2016년 가격 정도가 될 것이고, 더 빠지면 2012년 가격대도 가능하겠죠. 다만 이건 능력의 문제라서, 이 정도 레벨 조정이 온 단지는 한번 사볼 만합니다. 정부 규제 완화 효과도 있어서 급매는 이미 거래되고 있는 것 같고, 급매 거래가 생기면 실거래가는 더 빠질 겁니다. 충격은 있겠지만, 그런 가격이 나올 때 능력 되는 분은 로열층·로열동을 절대 가격 2019년, 금리를 감안한 상대 가격 2016년 정도에 살 수 있다고 생각합니다.

12. 저도 처음 투자할 때는 올랐다가 경험이 쌓이면서 보니, 말씀하신 것처럼 로열층·로열동조차 안 팔리는 시기가 가장 저가였다는 게 확실히 맞았던 것 같습니다. 바닥은 꼼짝도 안 하는 시기라 지치기도 하는데, 그런 장이 올 수는 있습니다. 금융기관이 어떻게 할 방법이 없는 상황이 아니라면 회복 가능성도 있고, 1년 더 버티면 더 싸질 수도 있어요. 국민 소득은 연 3~4%씩 늘어나니, 소득 대비 주택 가격의 가치는 내려갈 수밖에 없습니다. 이런 점을 생각하면 지금은 굉장히 좋은 시기가 온 것이라고 볼 수 있겠죠.

13. 말씀하신 것처럼 박사님이 블로그에서 2008~2009년쯤, 그리고 부동산 이야기가 많이 나왔던 2010~2011년에도 "괜찮다"고 표현하셨는데, 그렇다면 지금 기준과 크게 다르지 않으시네요.