저자: 홍춘욱 · 한국인
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영상은 시장 방향은 대략 예측할 수 있지만 타이밍 예측은 대부분 실패하므로 타이밍에 집착하지 말라는 주장이다. 러시아의 우크라이나 침공 실패와 경제 악화, 중국의 제로코로나 해제 후 하반기 경기부양 기대를 근거로 2023년이 2022년보다 낫다고 본다. 그 결과 수출 회복 후 기업 직원들의 주택 구입으로 부동산 개선이 올 수 있다고 한다. 부동산은 서울 주택구입부담지수(216, 평균 130) 기준 약 40% 버블로 보며 경매·밸류에이션 공부를 권한다. 하반기 금융장세 가능성과 삼성전자 실적 쇼크가 바닥 근처일 수 있다는 역발상 시각을 제시하고, 채권은 ETF/펀드로 접근하라고 권한다. 주택연금과 상급지 갈아타기 기회도 언급한다.
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방향은 대충 알겠는데 타이밍은 매번 틀리더라고요. 이게 안 되는 거예요. 여러분, 그건 안 되는 겁니다. 바닥을 잡고 고점을 잡는다는 건 불가능한 꿈이에요.
왜 그럴까요. 아무리 경제를 잘 분석하고 시장을 잘 안다 해도, 푸틴이 우크라이나를 침공할 줄 누가 알았겠어요. 작년 이맘때만 해도 우리는 베이징 올림픽을 보고 있었고, 쇼트트랙 금메달 뺏기는 것 때문에 화가 나 있었죠. 다 까먹었지만요. 중국이 제로 코로나를 고집하다가 이렇게 풀어줄 줄 누가 알았겠어요. 독재자들의 머릿속에 들어가 있지 않는 한 그 사람들도 중간에 마음이 열 번은 바뀌었을 겁니다. 본인도 바뀌었으니까요. 그러니 경제가 망가지는 거고요.
지금 러시아 GDP는 2016년보다 낮습니다. 그 이후 규제를 받았고요. 미국 입장에서 러시아를 무너뜨리는 가장 쉬운 방법이 뭐겠어요. 셰일오일을 증산하면 끝납니다. 전쟁 비용을 어디서 조달하겠어요. 결국 유전이에요. 미국은 그걸 알죠.
우크라이나 땅을 점령하더라도 푸틴은 장기간 버틸 수 없고, 러시아 경제는 망할 가능성이 높다는 걸 우리는 알고 있습니다. 반대로 중국도 끝없이 누를 순 없다는 게 확연해졌고요. 비정상 사망자 수가 올해 약 2천만 명을 넘을 거라는 추정치도 나왔습니다. 상반기는 엄청 안 좋지만 이대로 계속할 순 없죠. 하반기에는 경기부양으로 중국이 돌아설 거라는 걸 우리는 압니다. 전인대 이후 돌아설 거예요. 전쟁이 더 격렬해지고 피가 더 흐를 수는 있어도, 러시아가 승리하는 그림은 퇴색되고 있고 경제력은 이미 무너지고 있습니다.
그러면 2023년은 2022년보다 좋아 보입니다. 수출이 좋아지면 부동산도 뒤따라 움직이지 않겠어요. 삼성전자, 현대차, SK하이닉스, LG전자, 셀트리온 직원들이 집을 살 날이 올 겁니다. 경기가 좋아져 연봉이 오르고 승진 가능성이 높아지고 성과급을 더 받으면 집을 사거든요. 올해는 아니어도 내년에는 오지 않겠냐고 볼 수 있습니다.
정리하면, 방향은 알 수 있어도 타이밍은 모릅니다. 결국 너무 타이밍에 집착할 이유는 없어요. "이 아파트 단지에서 내가 제일 싸게 샀어"라고 누가 알아준다고요. 바닥을 잡으면 기분은 좋겠죠. 술도 많이 먹겠죠. 간이 안 좋아지겠네요. 왜 그런 것에 집착하냐는 거예요. 저도 이 부분에 굉장히 공감해서 여러분께 소개해 드리고 싶었습니다.
그래도 시장의 흐름을 제대로 이해하려면 공부는 해야 합니다. 홍 박사님처럼 따라 하고 싶어도 쉽지 않죠. 그래서 먼저 역사 공부를 권하고 싶습니다. 자산시장의 역사를 다룬 좋은 책들이 많은데, 보면 맨날 똑같아요. 인간의 전형적인 행동이 나오고, 그때마다 비슷한 일이 똑같이 반복됩니다. 자본시장의 역사를 공부해 보시길 추천합니다.
주택 구입 부담지수를 보면, 역사적으로 서울 평균이 130입니다. 지금은 216이니까 비싸죠. 40% 버블입니다. 가끔은 40% 이상 버블이고요. 그게 30~35% 빠지면 적정 수준이 됩니다.
부동산에는 진실이 다 들어 있습니다. 감정평가의 기본은 소득, 이자율, 가격 변수들이에요. 인간의 소득과 이자율의 함수이기도 하고, 그때 왜 그렇게 움직였는지를 설명해 주는 변수들이 있죠. 저는 이걸 감정평가 공부라고도 이야기합니다. 밸류에이션 공부를 해보시면 부동산에 정말 도움이 될 겁니다. 역사는 책으로 공부하면 되는데, 밸류에이션은 막상 모호할 수 있어요.
경매 공부를 해보신 분들은 대부분 월세를 가지고 하죠. 고가 아파트 경매는 다른 영역이지만, 대부분의 감정평가는 월세에서 시작합니다. 거기서 시작하면 밸류에이션이 바로 나와요. 지금은 경매 공부하기 정말 좋은 때입니다. 주식 밸류에이션 공부도 좋고요. 부동산과 관련된 밸류에이션 공부는 다 엮여 있어서 참 좋은 시기 같아요.
2013년에서 2016년 사이 소액 부동산 경매가 전성기였던 것처럼, 시나리오를 한번 그려볼까요. 강남 아파트가 올해 바닥을 치고, 내년에 9억 하던 아파트가 10억이 됩니다. 그 뒤에 졸업한 아파트들이 돌아서고, 서울의 다른 아파트들도 돌아섭니다. 연체된 돈을 받기 위해 경매를 넣는 데 걸리는 시간 때문에 시차가 생기죠. 그렇게 내년쯤에는 지금 아파트 경매에 관심이 쏠려 있다면, 빌라 경매나 다른 경매에 관심이 몰리는 흐름이 올 수도 있어요. 어디에 니즈가 있는지는 알 수 없으니 지금 공부해 두면 내년까지 충분히 잘 써먹을 수 있습니다. 지금은 공부하기에 나쁜 타이밍이 아닙니다.
부동산과 주식 모두 수익을 내려면 무엇에 집중해야 할까요. 부동산은 역사와 밸류에이션을 공부하라고 했는데, 주식도 비슷할까요. 네, 비슷합니다. 얼마 전 친한 후배가 페이스북에 "삼성전자 어닝쇼크"라는 글을 올렸는데, 댓글로 왜 그렇게 생각하냐고 물었어요. SK하이닉스가 적자이고 삼성전자 어닝쇼크가 나면, 지나고 보면 그게 바닥에서 멀지 않았습니다. 부동산도 마찬가지예요. "강남 무너진다"는 소리가 나야 바닥이고, 삼성전자마저 무너진다는 얘기가 나올 때가 바닥입니다. 시장이 나쁜 방향으로 가는 모든 정보가 가격에 반영되면 그게 바닥이에요. 반대로 누구나 부동산을 사야 하고, 사면 절대 떨어지지 않으며, 지금이 아니면 기회가 없다고 말할 때가 바로 버블입니다.
홍 박사님께서 집필하신 책 중에 이 주제와 가장 유사하게 쓰신 책이 있다고 알고 있는데, 2021년에 나온 책입니다. 중고로 많이 있을 테니 보시면 좋겠어요. 그 책에서 왜 달러를 사라고 권하셨는지 알 수 있습니다. 2021년 5월, 주가 고점에 나온 책이에요. 그때 저는 주식을 사라고는 죽어도 못 쓰겠더라고요. 그래서 시장이 저무는 징후들을 잔뜩 썼습니다. 가장 대표적인 것이 IPO예요. 알토란 같은 좋은 회사를 갑자기 상장시켜 자기 지분을 팔고, 희석시키잖아요. 창업한 부자들이 보기에 버블이라고 판단하기 때문에 IPO를 하는 겁니다. 특히 재벌기업의 핵심 알짜 자회사가 신주 공모를 할 때는 1년 안에 시장이 무너지는 경우가 많아요. 이런 패턴이 반복되는 걸 그 책에서 열심히 썼습니다. 저도 그 책을 갖고 있고, 강의에서 몇 번 활용했습니다.
2023년 시장 전망은 불확실하다고 말씀드렸지만, 앞으로 어떻게 대비할지 애널리스트 입장에서 정리해 드리겠습니다. 올해 가장 좋은 자산은 채권입니다. 금리가 떨어질 가능성이 높으니 고금리 채권을 사두는 게 좋아요. 다만 개별 회사채를 사는 건 투자 기간이 길고 분석 능력이 필요해서 대부분에게는 어렵습니다. 펀드나 ETF 형태로 접근하는 게 현실적이에요. 이게 올해 시장에서 가장 중요한 결론입니다.
하반기를 놓고 보면 주식이 나빠 보이지 않습니다. 금리가 떨어지고 회사채 금리까지 떨어지면 기업들이 숨통이 트이고, 이른바 금융장세가 나옵니다. 실적은 엉망인데 금리가 너무 떨어져서 주식이 상대적으로 싸 보이는 장세죠. 그런 장세가 올 때 반드시 투자해야 하는데, 언제 올지 모르니 주식 시장을 완전히 떠나지 말아야 합니다. 여기에 역발상의 자세가 필요해요. 삼성전자 어닝쇼크가 날 때, 다음 분기에도 또 쇼크가 날 수는 있지만 1년 정도를 놓고 보면 그때가 대충 바닥 근처였다는 이야기를 드리고 싶습니다.
주택을 아직 사지 못한 분들에게는 1~2년 사이에 골라서 살 기회가 왔습니다. 고를 때의 핵심 요건은 자리가 좋은 곳을 사는 겁니다. 학교가 어디 좋은지, 통학로는 어떤지, 향은 어떤지, 근처에 유해시설이 없는지, 이런 걸 아는 곳을 사야 가장 좋은 집을 살 수 있습니다. 집도 없고 절도 없고 돈도 없다면, 경매가 지금 너무 좋은 타이밍인 것 같아요.
50대 이상, 특히 집을 가지고 계신 분들은 빨리 주택연금에 가입하시기 바랍니다. 주택 감정평가액은 아직 내려가지 않았는데 금리는 높습니다. 주택연금 가입하기에 절호의 기회가 온 겁니다. 노후가 어떻게 될지 모르겠다 싶으면 그 집을 주택연금으로 한번 생각해 보시는 것도 좋습니다.
마지막으로, 이미 집을 가지고 있는데 많이 물렸다면 상급지로 갈아탈 찬스입니다. 강남 아파트는 많이 빠졌지만, 트로피 아파트들은 아직 맞으려면 시간이 필요합니다. 아마 급매가 나올 거예요. 연쇄적으로 누군가 추락하고, 근사한 인터뷰를 했던 사람들이 몰락하고 사기꾼으로 밝혀지는 식의 일도 생길 겁니다. 상급지로 갈 수 있는 찬스가 그때 옵니다. 그때를 기다려 보시면 좋겠습니다.
오늘 좋은 말씀 감사드립니다. 여러분도 투자 방향을 잡는 데 너무 애쓰지 말고, 시장의 방향을 잡는 데 조금 더 집중하시길 바랍니다. 오늘 나와주신 홍 박사님께 다시 한번 감사드리고, 여러분께도 인사드리며 마치겠습니다. 여러분, 고맙습니다.
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