저자: 홍춘욱 · 한국인
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부동산 시장은 금리 인상과 2021년 이후 대출 규제 영향으로 조정기에 있으며, 역사적으로 3년 내외 조정 사이클이 반복된다. 대출금리는 고점 대비 약 120bp 하락해 향후 주택시장 반등 가능성이 있으나, 이는 2년 정도 시계로 보며 정부 규제 변화가 변수다. 전세보증 확대가 역전세와 깡통전세 문제를 키웠고, 앞으로 월세가 일반화될 가능성이 높다는 전망이다.
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이 집이 역전세가 날지, 이 집주인이 사기꾼인지 고민하지 않고 들어갑니다. 보증이 되어 있으니까요. 여러분, 그렇지 않습니까? 한국주택보증이 다 뒤집어쓰고 있잖아요. 빌라왕 세 명이 구속됐다고 하지 않습니까. 왜 이런 일들이 벌어졌을까요?
원래 다음 질문으로 이 이야기를 하려고 했습니다. 유튜브에서는 미분양이 늘고 금리가 올라서 집값이 계속 떨어질 거라는 분들이 많습니다. 반대로 공급은 여전히 부족하고 미분양은 역대 최저 수준이며, 지금은 단기 하락이지만 금리가 곧 내려갈 것이니 다시 오를 거라는 분들도 있습니다. 서로 양극단의 주장만 하고 있죠.
말씀을 들어보면 그 양극단이 짧은 사이클에서 반복되는 것, 그것이 정답에 가깝다고 봅니다. 저는 3년에 1~2년씩 조정 사이클이 계속되고 있다고 봅니다. 아주 큰 사이클로 보면 2013년 이후 8년 사이클이 있었고, 그 안에서도 크게 한 번씩 조정했습니다. 앞으로 5년 하락 조정이 온다고 해도 반등 한 번 없이 쭉 떨어진다는 건 말이 안 됩니다. 올라갈 때마다 인플레이션 때문에 하단이 계속 올라가고, 상단에서 충격이 오가는 식으로 움직이는 겁니다. 그 사이클은 수출 사이클과 함께 갑니다.
수출 경기가 좋으면 고소득자가 늘어납니다. 삼성전자 직원이 11만 명이고 평균 연봉이 1억이 넘습니다. 협력사와 밴드까지 합치면 30만 명 가까이 됩니다. 평택이 부동산 시장의 무풍지대라고 하는 이유가 그 고용 때문입니다. 화성도 마찬가지입니다. 올해 실적이 아주 나빠도 내년까지 그렇지는 않을 것이고, 동탄과 광교 아파트가 모르는 사이 오르는 걸 우리는 봤습니다. 그분들이 다시 사기 시작하면, 하이닉스 직원들이 이천이나 청주에서 움직이면 대세가 한 번 크게 움직이는 것도 봤습니다.
그러니까 "이렇게 될 수밖에 없다"는 식의 주장은 조심해야 합니다. 도덕적 관념이나 결론을 먼저 정해 놓고 증거를 끼워 맞추는 주장은 들을 가치가 없습니다. 지표에 기반한 주장을 봐야 합니다.
지표를 보면, 아무도 이야기하지 않지만 금리는 이미 고점에서 120bp 떨어졌습니다. 국고채 3년물 기준입니다. 부동산담보대출은 이 금리에 연동되니, 이미 주택담보대출 금리는 떨어지고 있습니다. 물론 정부 규제도 있습니다.
앞으로의 순서는 대략 이렇습니다. 전 국민이 아는 대단지부터 돌아서고, 그다음 트로피 아파트가 돌아서고, 9억 기준 같은 대출 규제를 받았던 단지들이 돌아서고, 빌라와 오피스텔이 마지막에 돌아설 겁니다. 그 시기가 언제인지는 저도 모르겠습니다. 올해일지도 모르지만, 2년 뒤를 생각하면 지금 금리 여건에서는 돌아설 가능성이 아주 높다고 봅니다. 100%는 아니지만, 고점이 2021년 9월이었으니 이미 1년 4개월이 지났습니다. 가격 조정 폭이 크면 조정 기간이 짧아지는 것이 일반적이지 않나 싶습니다.
작년에는 전세 가격이 오를 거라고 예상했습니다. 저도 그렇게 봤습니다. 그런데 결과는 역전세와 월세 가격 상승이었습니다. 예상하지 못한 주요 변수가 사이에 끼어든 것 같습니다. 2023~2024년 전세 가격이 어떻게 될지도 여전히 역사적인 충격 속에 있다고 봅니다.
전세 입장에서 큰 악재가 세 가지 있었습니다.
첫째는 금리 인상입니다. 금리는 빨리 오르고 천천히 내립니다. 미국 눈치를 봐야 하니 쉽지 않습니다. 전세대출도 쉽지 않아졌습니다.
둘째는 전세보증입니다. 문재인 정부 후반에 버블이 왜 그렇게 심했는지 생각해 보면, 결국 전세보증 때문입니다. 저는 보증이 들어가면 시장이 망가진다고 생각합니다. 보증이 들어가는 순간 시장 구조가 망가집니다. 이 집이 역전세가 날지, 집주인이 사기꾼인지 고민하지 않고 들어가기 때문입니다. 한국주택보증이 다 뒤집어쓰고 있고, 집주인의 신용과 능력을 검증하지 않고 전세를 들어가도 되니까 그런 일이 벌어진 겁니다.
셋째는 임대차 3법입니다. 전세가 앞으로도 계속 오를 거라는 기대를 강하게 만들었고, 그 결과 역전세가 발생하는 과정을 만들었습니다.
이 세 가지가 모두 터졌습니다. 금리가 오르기 시작했고, 2021년 8월부터 전세대출 규제가 시작됐습니다. 9억 원 이상 전세에 대해서는 보증을 해주지 않기 시작했습니다. 그때가 고점이었습니다. 문재인 정부가 고점을 만들고 나간 셈입니다. 전세자금대출이 크게 줄면서 지금 가계대출 증가율은 마이너스입니다. 2021년 8월이 정점이었고 9월부터 급락했습니다. 1년 4개월째 하락 중입니다. 금리도 있지만, 집값 하락의 가장 큰 이유는 이 세 번째 과정입니다. 역전세가 벌어지고 경매로 가고, 보증보험에서 돈을 돌려받는다 해도 시간이 오래 걸리고 힘듭니다. 이 과정에서 전세가 얼마나 위험한지 우리는 알게 됐습니다.
옛날에는 다들 알고 있었습니다. 전세는 함부로 들어가는 게 아니다, 경매로 사야 할 수도 있으니 조심해야 한다, 확정일자와 전입신고를 중시해야 한다는 것을요. 전세가 너무 많던 시절에는 그랬습니다. 지금은 사람들이 아무 고민 없이 전세에 들어갑니다. 집주인의 건전성이나 능력을 검증하지 않습니다. 전세 깡통 현상이 생기는 겁니다. 그리고 전세로 살다가 집값이 오르면 그때 사면 된다는 말이 얼마나 호구 같은 말인지 이제 다들 느끼셨을 겁니다. 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 수 있고, 엄청 긴 시간이 걸리며 경매로 싸워야 할 수도 있습니다.
그래서 불황기에는 월세로 살아야 안전하다는 걸 알게 됐습니다. 월세에 대한 수요가 생기는 이유입니다. 여러 측면에서 전세 시장은 쉽지 않습니다. 앞으로 금리가 예전처럼 1%씩 떨어지면 또 모르겠지만, 문재인 정부 때의 과정을 다 봤으니 윤석열 정부가 앞으로 4년 동안 전세대출을 무분별하게 늘리고 보증을 해주는 그런 일을 하지는 않을 거라고 믿고 싶습니다. 그 큰 고생을 본 뒤에, 부동산 시장 대책으로 대출 규제를 다시 풀어주지 않을 거라고 생각하면, 앞으로 월세가 일반화되지 않을까 싶습니다.
대표님의 책을 많이 보고 있는데, 그중 제가 깊이 공감했던 부분이 있습니다. 시장 방향과 투자 타이밍, 이 두 가지를 동시에 노리면 안 된다는 말씀이었습니다. 그때 저 혼자 "그렇지"라고 생각했던 기억이 납니다. 이 부분에 대해 대표님께서 가지고 계신 의견을 조금 자세히 소개해 주시기 바랍니다.
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