저자: 홍춘욱 · 한국인
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집값 바닥 신호로 '트로피 아파트'(허세성 고가 단지) 조정 가능성을 경고하고, 과천·게이트웨이 단지처럼 고점 대비 25~30% 빠진 대단지 가격이 확산될 수 있다고 봄. 부동산은 금리·정책에 민감한 짧은 사이클이 반복되므로 바닥을 노리기보다 안전마진과 장기 보유 관점이 중요하다고 주장. 해당 영상은 부동산 중심이며 제시된 주식·암호화폐 자산에 대한 가격 방향 예측 발언은 없음.
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급하게 샀으니 급하게 팔 가능성도 있습니다. 그런 지역들이 꽤 보이거든요. 그런 지역은 가격 조정도 아직 안 됐어요. 왜냐하면 후회하거든요. 버티고 버티다가 무너집니다. 그런 사람들은 허세가 있는 사람들이라서, 그런 아파트는 거기는 괜찮다, 안전하다 이런 소리가 들리면 아직 장이 더 남아 있는 거죠.
박사님이 블로그에서 부동산 얘기를 많이 하셨던 게 2008, 2009년 무렵이었고, 실제로 부동산 얘기가 많이 나왔던 게 2010, 2011년이었죠. 그때 "괜찮다"고 표현하셨는데, 지금 기준과 크게 다르지 않으시네요. 네. 2011, 2012년은 좀 빨랐고, 제 생각에는 2013, 2014년이 바닥이었죠. 그걸 생각하면 저는 이코노미스트의 특성상 "여기서부터는 안전마진이 있다"고 생각하는 레벨에서 들어갑니다. 적정가치보다 좀 싸다 싶으면 그게 안전마진이죠. 더 내려가면 더 좋고요.
다만 안전마진이 생겨서 그 가격에 산다고 해도 저는 전혀 안 봅니다. 집을 사면 기본 2년은 실거주해야 하고, 고가 아파트라면 장기보유특별공제를 받으려면 10년은 봐야 하는데, 그 정도면 괜찮지 않냐고 생각하고 삽니다.
그래서 저는 좀 빠른 편이긴 해요. 제 콜은 "이 가격이면 괜찮다"는 것이고, 여기서 더 빠지면 땡큐인 거죠. 그건 운이에요. 너무 운에 맡기지 말고, 운은 일단 배제하고 투자하는 사람이니까, 지금 이 가격이면 굉장히 매력적인 단지가 많은 것 같습니다. 다만 호수가 있는 단지들은 배제하시고, 특히 트로피 아파트는 조심해야 합니다.
트로피 아파트가 어떤 의미냐면, 사업에 성공한 사람들이 떠오릅니다. 트럼프 대통령은 사업에 성공할 때마다 와이프가 바뀌었어요. 정말 무서운 사람이고 나쁜 사람이기도 하죠. 그런데 또 부러움의 대상이기도 했어요. 대통령이 된 뒤 멜라니 영상을 보면, 40살 넘었잖아요. 이런 식으로 서양의 부자들은 이혼 서류를 잘 씁니다. 이혼할 때 얼마를 주면 이혼할 수 있는 옵션을 서로 거는 식이죠.
사업에서 몇 번 곡절을 겪으면서, 두세 번 성공할 때마다 와이프가 바뀌었는데, 그 와이프들은 그때 최고의 모델이었어요. 왜 이런 이야기를 하냐면, 저희 업계에는 용어가 있어요. 벼락부자의 특성을 보여주는 게 '트로피 모으기'라고 하거든요. 트로피는 벽에 걸린 사슴이나 호랑이 머리 같은 걸 말하죠.
왜 이걸 설명하냐면, 작년, 재작년 우리나라의 코인 부자, 주식 부자, IPO 부자, 스타트업 부자들이 트로피처럼 아파트를 샀어요. 이해되시죠. 말도 안 되는 가격의 거래가 지금도 있어요. 그런 단지는 조심해야 합니다. 왜냐하면 미국의 세계 최대 암호화폐 거래소 중 한 곳의 사례처럼, 강한 불황이 오면 허상이 깨지거든요. 트럼프 대통령은 부인을 바꿨지만, 아파트나 빌라를 사면서 자신의 부를 남에게 과시한 사람들은 급하게 샀으니 급하게 팔 가능성도 있습니다.
커뮤니티에서 "강남 어디 아파트는 세이프헤븐이다, 트로피 아파트라 전혀 신고가 찍었다"는 소리가 들리면, 아직 더 빠질 여지가 있는 거죠. 2013, 2014년을 바닥으로 잡았듯이, 1997, 1998년에도 강남 아파트조차 붕괴할 때가 진짜 바닥이었어요. 그때 압구정 60평짜리가 5억, 6억에 거래되는 걸 봤거든요. 가격을 유지하고 싶은 욕망은 있겠지만, 무너지지 않을 거라고 장담할 수는 없어요. 이번 불황은 아주 강했기 때문에, 금융기관 문제와 연루된 리스크도 있을 수 있습니다.
제가 되돌아보면 저도 그랬던 것 같아요. "강남 너마저도"라는 신문 기사가 은근히 나올 때가 진짜 바닥이었고, 거기서 얼마에 바닥이 오는지 경험했던 것 같아요.
2013년에 제가 정말 잡았던 이유 중 하나는, 회사가 신사동이었거든요. 고속도로 밑을 지나 반포의 반포자이와 래미안 퍼스티지, 그때 최고의 아파트를 보러 다니는 게 취미였어요. 저는 너무 못 샀는데, 그 단지에서 급매가 나왔고, 38평이 10억 밑에서 거래가 체결되던 시절이 있었어요. 지금은 다른 데가 탑이겠지만, 그런 한국 최고의 아파트조차 급매가 나오는 시기가 심정적으로는 가장 진짜 바닥일 수도 있죠.
부동산 시장 자체는 긍정적으로 보시는 부분도 있지만, 불황이 커서 조금 더 길어질 수도 있다는 걱정도 있는 것 같아요. 역사적 최고가 대비 25~30% 빠진 단지들은 대단지입니다. 그리고 '게이트웨이'라고 부르는, 진입하는 단지들이 지금 가격이 나오고 있어요. 대표적인 사례로 과천을 한번 가 보시면 느낄 거예요. 강남 4구를 놓고 과천을 이야기할 때가 있었잖아요. 그만큼 준강남급이고, 이곳을 넘어서면 부자가 된다고 여기는 단지들이 있어요.
9평 기준 10억이면 약간 처지는 단지이긴 하지만, 이런 사례에서 보듯 물량이 많고 대단지이며 거래도 잘 되는 곳에서도, "여기 살아야지"라는 뽕을 가지고 무리하게 들어갔던 분들의 단지에서 가격이 나오기 시작했어요. 이게 확산될 가능성이 있다고 봅니다.
급매 나오는 단지 기준으로는 더 빠질지 아닐지 생각해 보지만, 전체 아파트를 보면 그런 단지는 소수예요. 그 밖의 단지로 확산되는 후행 단지가 꽤 있거든요. 또 오늘 이야기하지 않았지만 동생도 봐야 하고, 도생 오피스텔, 강남의 고급형 오피스텔(평당 분양가가 엄청 비쌌던), 빌라, 단독주택까지도 광풍이었잖아요. 그쪽은 훨씬 더 오래 걸릴 수도 있어요. 유동성이 떨어지는 단지와 지역이니까요.
만약 불황이 오고 레고랜드 사태 같은 충격이 하나 더 확산되면, 최악의 상황으로 갈 수도 있어요. 외환위기를 겪은 사람들은 그걸 최악이라 보지 않을 수도 있지만, 말을 조금 바꾸면 아주 힘든 시기가 한 번 더 온 것이죠. 그렇게 되면 시장 분위기가 아무리 나빠도, 처음에 말씀드린 것처럼 오히려 많이 떨어진 것들은 사도 되는 기회가 될 수 있어요. 레벨다운이 한 번 더 있을 수도 있죠. 예를 들어 25~30% 빠졌는데 거기서 5%가 더 빠져 2012, 2013년 가격이 된다면, 길게 보면 굉장히 좋은 역발상 투자가 될 수 있다고 생각하시는 것 같아요.
집이라는 건, 가격이 합리적이다 싶으면 그중 제일 좋은 걸 사면 되는데, 조금 더 깎아 보려다 결국 못 사고 시장이 돌아서서 후회한 경우가 얼마나 많습니까. 정말 많았죠. 제가 경험했던 일이라서 말씀드리는 거예요.
방금 이야기한 사례처럼 자신의 투자가 잘 분산돼 있고 불황에 잘 버텼다면, 30% 벌고 시작하는 거잖아요. 주식 30%, 부동산 30%가 아니라, 리딩단지 기준 30%가 빠졌더라도, 만약 재산을 그냥 유지했다면 집을 사는 거니까 30% 늘고 시작한다는 마인드를 가지면, 5~10%에 연연하지 않아도 됩니다. 벌고 시작하니까요. 그걸 못 본 상태에서 투자를 생각하니까 이렇게 어려운 거죠. 그래서 무리하지 말자는 겁니다.
방금 말한 과정을 밟아 보면, 리딩단지에서 트로피 아파트로 조정될 거고, 트로피 아파트에서 6억, 9억짜리 저가 단지로 내려갈 수 있어요. 그 아래 아파트까지 올 수 있고, 그다음에 생활형 숙박시설이든 고급형 오피스텔이든 빌라든 갈 거예요. 그 과정이 길게 이어지고, 충격을 소화하는 데 시간이 오래 걸려요. 우리 부동산 시장이 비효율적이기 때문에, 내년에도 좋은 양은 있을 수 있어요.
그러니 너무 바닥을 잡겠다는 마음은 버리시고, 제가 아까 말한 기준, 고점에서 25~30% 정도 빠진 것에 홍 박사님 말씀대로 금리가 내리면, 눈높이를 조금 낮추세요. 정말 목표로 했던 단지, 관문 아파트들은 안 되더라도, 그 밑에는 반응이 늦게 오니까요. 쥐고 있다가 무너지는 경우가 많거든요.
부동산은 그런 기회가 충분히 올 수 있어요. "나는 관문 아파트에 가고 싶은데"라고 생각하시는 분들에게는, 다음 사이클이 또 있으니 조금만 기다리라고 말씀드리고 싶어요. 옛날에는 사이클이 굉장히 길었는데, 카드 위기 이후 사이클이 짧아졌어요. 400만, 500만 명의 신용불량자를 만들어 놓은 뒤, 노무현 정부 때부터 은행들이 카드 대출을 안 해주기 시작했고, 기업 쪽에서는 하이닉스 사태, 현대전자 사태가 벌어지면서 현대그룹이 해체되는 중이었죠. 은행들이 전부 부동산 담보대출로 몰리면서, 한국 부동산 시장은 금리에 굉장히 민감한 시장이 됐어요. 제가 그때 외출했던 이유이기도 하죠.
정책에 아주 예민한 나라가 됐어요. 2004, 2005년에 경기가 나빠지면서 부동산이 확 빠졌고, 다른 나라는 금리를 올리는데 우리는 힘들어서 2005년에 금리를 내렸어요. 금리와 정부 정책에 대한 민감도가 높아진 장이라, 큰 대세의 장이라고 하더라도 중간중간 조정이 굉장히 많았어요. 대표적인 조정을 말하면, 99년이 바닥이었고, 2005년에 큰 조정이 왔고, 2009년에도 조정이 컸고, 2013년 조정도 컸어요. 2014년에 바닥을 치고 오른 장도, 사실 2018, 2019년 장의 조정도 꽤 컸어요. 2020년 5월 정도까지 이어졌던 조정이었죠. 이렇게 짧은 사이클이 많기 때문에, 이번만이 유일하다며 포모(FOMO)와 같은 소리가 나오면 다 팔아야 하는 거예요. 죄송하지만 그런 말은 쓰레기 같은 말이에요. 그런 도구 같은 소리는 없습니다.
우리나라는 그냥 변동성이 큰 시장이에요. 장기로 30년, 50년을 돌아보면 그때보다 10배 올랐다고 하지만, 그 사이사이는 죽었다 살았다를 반복하는 시장이에요. 그런 절대 가격에 커미트먼트하면 안 돼요. 제가 그렇게 딱 거기에 낚이면 안 됩니다. 중국은 그런 식으로 생각하면 너무 못 버는 시장이었고요.
원래 다음 질문으로 이걸 하려고 했는데요. 유튜브에서 미분양이 증가하고 금리 인상 때문에 하락이 계속될 거라고 주장하는 분들이 엄청 많잖아요. 반대로 역대 최저 수준의 미분양이고, 금리 추격 때문에 지금은 단기적으로 그렇지만 곧 금리가 하락할 것으로 예상되니까 다시 올라갈 것이라는 분들도 있어요. 서로 양극단의 주장만 하고 있는데, 지금 말씀을 들어보면 그 양극단이 짧은 사이클에서 계속 반복되며 움직인다는 게 정답이라고 봐야겠네요.
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