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뭐 3년 후에 폭락할 걸 준비해야 된다라고 하시는 분도 계시고요. 뭐 실제 상황은 또 어떤지 현장에서 근거로게 일단 공급이 3년 후에 많이 나온다 이건데 3년후에 공급이 많이 나올 가능성이 거의 없어요. 사실 제일 핵심이 이제 서울인데 서울은 일단 없고 삼기신도시 이야기하는 거 같은데 삼기신도시도 한 만호 정도씩 나와요. 1년에 내년부터 올해는 나오는게 몇 천 세대밖에 안 되는 걸로 알고 있고요. 개양이 올해 아마 입주를 처음 이제 하는 거죠. 그러니까 문재인 정부 때 그죠. 난리를 쳐서 이제 한 거가 이제 나오니까 거의 한 10년 걸리는 거잖아요.
그죠? 예. 그래서 사실은 시간은 상당히 많이 걸린다. 그래서 본인이 3년 안에 만들어 내겠는데 뭘 하는지 김영미 장관처럼 방을 굽는지 네. 잘 모르겠는데 어떻게 하겠다는 건지 대안은 모르겠으나 그러니까 계속 나와서 앵무새처럼 그죠. 똘마이 시켜 가지고 자꾸 이야기하는데 참 그 똘마이 사람 또 답답할 거예요. 똘마이 그죠? LH 사장님이 참 힘드실 것 같아. 그렇게 하라고 나가시키니까 나가서 하긴 하는데 본인도 이제 좀 답답하긴 할 것 같아. 뭔가 말로는 하는데 지금 현장에서는 전혀 다르게 움직이고 있는게 맞죠? 아니 현장에서 뭐 나올게 없다니까.
상기신도지도 지금 한 만세대 뭐 2만 세대 이렇게 밖에 안 날 걸요. 예. 그러니까 28년도에 많이 나온다고 그러는데 28년도까지는 그 정도 수준이고 30년 넘어가는게 거의 60% 정도 돼요. 상기신도시 대부분이 그래서 우리가 처음에 시작할 때도 다 비슷한 그런 이야기 했었거든요. 네. 그래서 삼기신도시 이게 만만치 않다. 근데 그때 문재인 정부 때부터 계속 뭐 내일 모래 나오는 것처럼 계속 이야기했었죠. 예. 근데 사실은 상기진도 씨도 고향 창능이나 한 교산 정도가 서울에 이제 주택 [목을 가다듬음] 수요를 분산할 가능성이 있고 나머지는 거기다 이제 폭단 떨어뜨어 놓는 거라고 보시는게 맞겠죠.
그래서 서울의 주택 수요를 흡수하기에 남양주 왕숙이 서울의 주택 수요를 흡수할 수 있을까요? 예. 뭐 제가 이제 남양광을 나쁘다고 말씀드리는게 아니라 예를 들어서 예 인천 개양 이런데 있는데 어 강세에 사는 분들이 인천 개양으로 가셔 가지고 그렇게 서로 주택 수요가 그 인천 개향이 어차피 뭐 서쪽에 가까우니까요. 아니면 목동에 사시는 분이 거기 가서 이제 살아야지 서울주택 수요를 분산하는 건데 과연 그렇게 갈 건가 쉽지 않습니다. 그러니까 서울 떠나면 죽는 줄 아는데 지금 젊은 분들이 예 그게 가능할 거냐 특히나 신도시라서가 보면 허벌판이거든요.
그죠? 인프라 잘 갖춰져 있는 목동이나 뭐 강소구 마곡에 있겠지. 그걸 그걸로 왜 가겠어요? 아무리 싸다고 하도 요즘 싸지도 않아요. 되게 많이 올랐어요. 공공 분양하는 물량들 상기신도시를 살펴보니까 한 23개 단지를 샘플링 했거든요. 17개 단지가 주변 시세보다 높아요. 자신이 있다는 거. 그니까 그냥 높다는게 아니라 주변 시세보다 높다는 말이에요. 그 원래 공공양은 싸야 되잖아요. 주변 시세부터 한 80% 이렇게 70% 싸게 한다고 해서 시작한 거예요. 근데 주변 시세보다 더 높아요. 아니 그럴 수밖에 없는게 주변 시세는 이미 입주한 아파트잖아요.
예. 그런 아파트에 비해서 지금 공사비가 훨씬 많이 들어갔거든요. 그러니까 이건 공사비 들어가는 거는 보수 공공이라고 해서 어떻게 할 수 있는 부분이 없다고요. 그러니까 더 높아진 거예요. 그래서 대부분이 한 70% 정도 되는 사업장이 주변 시세보다 높은데 그게 일단 분양이 잘 될지도 의문이고 그게 서울 수요를 흡수하는 거는 더 힘들 수 있겠다라는 생각을 할 수밖에 없는 거죠. 하지만 금리가 지금 그렇죠. 금리 다시 또 스물스멀 얘기가 나오고 있습니다. 예, 맞습니다. 하락을 정하시는 분들이 근데 우리가 2% 대부터 이제 시작해서 올라가고 있는데요.
지금 이제에 3% 올해 뭐 11월 달에 한 번도 올린다는 말이 있고요. AB 스텝이라고 그러죠. 3.25% 정도. 내년에 이제 한 두 번 세 번 올리면 이제 4% 정도 되겠죠. 그래도 이제 2%에서 4% 두 배. 네. 예전에 우리가 가격이 떨어졌던 때의 22년 말. 예. 22년 말 때부터 뭐 이렇게 금리가 오를 때는 한 1년 조금 지나는 시간 동안 0.5에서 3.5 그 3.5라는 거는 사실은 뭐 우리가 4%하고 이렇게 비교하는게 아니라 0.5하고 3.5를 비교해야 되거든요. 예. 그때는 베이비 스텝이란 거는 있지도 않았고요. 대부분 뭐 0.5나 0.75씩 한 7호씩 올렸어요.
한번에 빅스텝도 아니 자이언트 스텝. 자이언트 스텝으로 해서 그냥 우리가 1년에 올려도 정말 시온 차는 걸 그냥 한 번 올릴 때마다 그렇게 올렸잖아요. 일곱 배를 올렸거든요. 그 두 배 오르는게 시장에 이제 물론 이제 그 부정적인 측면은 분명히 맞죠. 부정적인 측면은 맞는데 그때하고 동일하게 비교해서 이제 폭나간다 이렇게 이야기하는 거는 [콧방귀] 조금 잘못된 부분이 아닌가? 그리고이 올리는 이유가 또 우리가 찾아봐야 되겠죠. 그때는 왜 올렸을까요? 그때요? 그때는 [목을 가다듬음] 워낙 돈이 많이 예. 그러니까 돈이 많이 풀리기도 했지만 경기보다 안 좋고 뭐 여러 가지 올려야 되는 상황 그리고 미국이 금리를 올리니까
따라 올려야 되는 상황 이렇게 좀 강제적으로 올린 거고요. 지금은 사실은 돈이 너무 많이 풀리고 경제가 좋으니까 올리는 거거든요. 예. 원래 이제 금리를 올릴 때 이렇게 그 주택 가격하고 금리하고 이렇게 우리가 비교를 해 보면 커플링 되는데도 있고요. 디커플링 되는 경우도 되게 많아요. 그래서 금리가 오를 때도 주가가 어 집값이 오르는 경우도 있어요. 왜?이 이 경기가 좋은 거기 때문에 금리를 올리는 경우가 많거든요. 그러니까 과열을 방지하기 위해서 보통 금리를 올리잖아요. 그래서 과열을 방지한다는 말은 경기가 너무 좋기 때문에 경기가 좀 집값은 오르니까 그래서 금리를 올렸는데도 집값이 올랐던 적도 있어요.
우리가 예전에는. 예. 물론 지금하고 이제 단순 비교하기는 좀 힘 쉽지는 않아요. 그 당시는 이제 대출을 많이 안 해 줄 때고 지금은 지금도 많이 안 해 주는데요 전에는 좀 해 줬으니까요. 그래서 대출의 이제 그런 가능성 자체를 좀 다르게 볼 수는 있는데요. 예. 하여튼 커플링이나 디커플링 자체를 비교하기가 힘들어요. 예. 그래서 경기가 좋아서 지금 올리고 있는 거잖아요. 그런 상황이기 때문에 그때하고 좀 다르다고 보시는게 맞겠죠. 근데 속도는 더디긴 하나이 물리적인 숫자 절댓가 자체는 이게 만만치 않은 금리잖아요. 3점에서 이제 더 올라갈게 보이는데 아 이거 괜찮을까?
그러니까 금리를 올려가지고 폭당한 사례가 이제 미국의 서브라임 모기지가 대표적이잖아요. 그게 이제 대부분 회자되고 있는데요. 미국은 당시에 그리고 일본도 마찬가지고요. 그때 이제 금리가 갑자기 올라 가지고 뭐 주택 가격이라든지 뭐 심지어는 이제 주가도 이제 폭락하고 그럴 때 특징이 뭐냐 그러면 돈을 어마어마하게 빌려 줄 때였어요. 그 미국도 100% 이상 빌려줬어요. LTV 예. LTB로 따지고 보면 100% 원래 한 80% 미에서 빌려 주거든요. 예. 우리는 뭐 지금 40%도 안 되는데요. 미국은 이제 한 80% 정도를 빌려 주는게 아주 일반적이에요.
그러니까 내가 그 굉장히 신용이 좋다 이러면 1% 모기지가 있어요. 그럼 뭐냐? 1%만 다운 페이먼트하고 99%를 빌리는 상품도 있어요. 와. 일본도 있어요. 예. 에, 그런 상품들이 있습니다. 있는데 그건 좀 이제 과한 거고요. 일반적으로 이제 한 80% 빌려 주잖아요. 근데 그 당시에는 미국은 이제 100%씩 막 이렇게 빌려줬거든요. 일본도 마찬가지였어요. 일본은 그때 폭락했을 때가 한 120% 정도 빌려줬대요. 왜냐하면 집값이 너무 많이 오르니까 지금 우리가 감정 평가하고 뭐 대출하고 이러면 시간이 걸리잖아요. 한두 달 사이에 이미 그전 집값보다 더 높은 집값 수준이 되기 때문에 지금 현재 100%로 빌려 주는 것보다도 더 빌려 주더라도 이거는 나중에는 이제 어차피 LTB가 확 떨어지기 때문에 이게 많이 빌러줬던 거예요.
우리나라 지금 40%도 안 빌러 주는데 25억 이상 집은 그 강남이는 대부분의 집들은 2억인데 최근에 이제 그 저희 우대방에서 거래한 것도 120억 온베일리 두둥 현금으로 그래 현금으로 그냥 올캐시 올캐시 그 그러니까 100 100억짜리 아파트도 98억 캐시가 있어야 되잖아요. 이런 나라에서 무슨 금리가 오른다고 떨어져요.이 말도 안 되는 소리지 생각해 보면 알죠. 그 오히려 이제 어디가 좀 위험하냐 그러면 아무래도 15 아파트가 좀 위험할 수는 있겠죠. 거기는 이제 우리가 15억이 아니더라도 한 10억짜리 아파트를 사는데 5, 6억씩 대출 받아 가지고 할 수 있거든요.
자기가 좀 그 소득이 어느 정도 되면. 근데 그럴 경우에 이제 금리가 많이 오른다든지 뭐 이러면 올리금 부담이 두 배씩 막 이렇게 늘어날 수가 있겠죠. 그렇게 되면 원래 이제 처음에는 이제 좀 적게 원리금을 상활하는 걸로 해서 체정식으로 우리가 많이 하거든요. 그러면 이제 시간이 지나면 그게 이제 걸려 가지고 그렇게 될 수는 있겠죠. 그래서 오히려 외곽이라든지 좀 저가 주택들이 타격을 받지 고가 주택은 금리의 영향은 일단 없다라고 보시는게 맞아요. 대력 금리 한 그 대출 한도가 높았던 중적가에서 더 타격이 있을 거라고. 그렇죠. 당연히.
그 그래서 예전에 그 금리가 오를 때도 보면 외곽 지역들이 벌써 먼저 이제 무너지거든요. 그래서 지금 [콧방귀] 또 아마 지금 이제 외곽 지역이 많이 올랐잖아요. 그래서 사실은 강남하고 이제 갭 차이가 많이 좁혀졌거든요. 예. 강남뿐만이라 마포 성동하고도 많이 좁혀졌어요. 그래서 이렇게 좁혀진 상태에서 내년대에도 계속 금리가 오는다 그러면 어 이쪽에 돈이 이제 잘 안 들어갈 거예요. 예. 밑에 있는 주택으로 중력가 주택으로 그러면서 갭도 많이 줄었고 이쪽이 이제 주춤하는 사이에 다시 이제 마포성동 뭐 강남 이런 쪽이 오르는 중요한 계기가 되겠죠.
아 금리 영향이 상대적으로 덜하라니까는 영향이 없다니까 아예 없다고 이야기하시면 돼요. 강남은 30억 30억 이상의 집에 금리 대출을 받은게 지금 2억 빌러 주는데 무슨 그게에 금리 영향이 있겠어요? 예. 금리 영향이 없다고 보는게 맞겠죠. 지금 강남에 50억 이상 집 사는 분들은 다 그냥 현금으로 사요. 다 멋있다. 예. 저도 뭐 2억 이런 거 안 낍니까? 2억을 뭐 대출 받으나 안 받으나 뭐 받아 가지고 취득세도 못 내는데 예 뭐 뭐 취득세 낼 수는 있겠죠. 그래서 그 포션 자체가 50억짜리면 2억 빌린다고 생각해 [목을 가다듬음] 보시면 그 4%잖아요.
4% 빌린게 무슨 뭐 100%가 오르면 오른다고 해서 그게 무슨 영향이 있겠어요? 대부분 보면 저번에 또 그 라디오 듣다가 이렇게 가다가 보니까 어떤 분이 나와서 또 이야기하던데 뭐 우리나라 그 뭐 10억짜리 20억짜리 뭐 집을 가지신 분들이 뭐 현금이 없어 가지고 노년에 뭐 아주 고통을 겪는다 이러는데 내가 아는 20억짜리 30억짜리 집 있는 사람인데 현금도 한 10억 있어요. 현금이 전혀 없이 20억짜리 30억짜리 집만 가진 사람이 어디 있어요? 세상에 그 그런 거 교회의 없어요. 그러니까 아주 극단적인 이야기를 하면서 보면 공포 마케팅 우리 오늘 또 그런 이야기 하겠지만 공포 마케팅 많이 하거든요.
대운 보험 이런 쪽에 있는 사람들. 그래서 금융 쪽 뭐 해야 된다 이렇게 이야기하면서 노우파산 뭐 이러는데 대부분 보면 뭐 좀 땡땡 SS에서 많이 나와 그쪽 애널리스도 좀 이상한 거 같고 하여튼 그 와가지고 막 이야기한다고요. 근데 완전히 말이 안 되는 가정이에요. 뭐 뭐 100억짜리 집이 가지고 있는데 뭐 노후파 타산을 할 수밖에 없이 현금이 부족한 있을 수는 있겠죠. 정말 희귀하게. 근데 그런 사람이 몇 명이 재는 사람 중에는 100억짜리 집 있으면 현금 한 50억 있어요. 그런 사람들. 그래서 그런 사람들이 무슨 산을 한단 말이에요.
50억 죽을 때까지 써도 못 써요. 아마 한 달에 쓰는 걸 뭐 5천만 원씩 1억씩 써야지 겨우 50억 다 쓸 걸요. 돌아가실 때가지. 대부분 뭐 60대 놓고 그러는데 대부분 더 늘어 늘어나 있을 것 같은데 늘어나요. 그 생각해 보서 10억만 은행에 넣어라도 지금 그 한 4% 주거든요. 이제 예금 한 4% 줘요. 제가 어저께가 그저께 이제 어머니 거 이제 어머니도 1년에 한 번씩은 이제 그걸 하하시거든요. 그 만기가 되니까 그니까 하시는데가 물어보니까 우리 연행인데 아 우리 연행이 많이 주더라고요. K비보다 우리 많이 줍니다. 여러분
개비 하지 마세요. 우리 연행으로 가서 갑자기 예. 화가 나가지고 그전에 저는 3% 했단 말이에요. 어. 근데 어머니 가지고가 보니까 4% 아니 그만큼 돈이 늘어나서 그런 거 아닐까요? 우대 아니에요. 어 힘수님이다. 야 올려 이런 거죠. 나도 나 아니 나도 가는 그 KB 가가지고 했다니까요. 얼마 전에. 근데 오 차이 꽤 납니다. 그래서 근데 어쨌든 한 4% 주잖아요. 그러면 얼마예요? 4천만 원이 4천입니다. 4천. 그럼 한 달에 한 달에 300씩 써야 되는데 그걸 50억 가지고 있다고 생각해 보세요. 300이 아니라 1,500만 원씩 써야 되거든요.이 그 제가 써 보니까 한 달에 1천만 원 이상 쓰는 거는 지속적으로 쓰기는 쉽지는 않아요.
그 소비 소비 패턴이 딱 몸에 굳은 사람은 그게 가능할지 모르겠는데 일단 백도 하나 사고 그죠? 이렇게 해야 되는데 저희가 지금 맨날 유니컬로 가가지고 어디 있고 이러는 사람들은 한 달에 천만 원이 거의 그냥 쓸 수 있는 펑펑 쓰는 거 진짜 막 내가 먹고 싶은 거 먹고 한 번씩 이제 부패도 가고 그죠? 어 호텔 부패 가가지고 20만 원짜리 먹고 막 이렇게 가고 예 뭐 그런 거를 해도 한 달에 한 천만 원 집사랑하고 둘이 쓰는데 그 정도밖에 못 써요. 진짜로 그럼 돈이 계속 남죠. 그런게 아주 일반적인 거지. 무슨 집을 강남에 집 있는 사람들이 현금 없는 사람이 어디 있어요?
세상에 훨씬 많아요. 훨씬 많아. 그 주식하고 있는 사람들보다 현금이 훨씬 많아요. 예. 단지 그걸 현금이 많으니까 주식을 안 하는 거예요.이 그죠. 아니 뭐 또 오늘 또 매수 사이득한가 뭐 발동됐다고 그러는데 그러니까 뭐 또 조금 있으면 이제 매도 사이드 발 그런게 그런 거를 그 하는 거 자체가 이상한 거죠. Ha.
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