저자: 후랭이TV · 한국인
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이 영상은 3년 뒤 집값 폭락 우려에 대해 현장 상황을 근거로 반박한다. 화자는 서울의 공급이 3년 뒤 크게 늘어날 가능성이 낮다고 보며, 삼기신도시 등 신도시 물량은 입주까지 오래 걸려 서울 수요를 분산하는 효과가 제한적일 것이라고 주장한다. 특히 남양주 왕숙이나 김포 양촌은 교통과 인프라 여건상 서울 주민이 쉽게 옮겨가기 어렵다고 설명한다. 공공분양 단지 23곳 중 17곳이 주변 시세보다 높게 책정됐다는 사례도 근거로 든다. 금리에 대해서는 기준금리가 2%대에서 상승 중이지만 2022년 말 금리 인상기와 단순 비교하기는 어렵다고 말한다. 당시에는 돈이 많이 풀린 상태에서 물가가 높아 강제로 금리를 올렸지만, 지금은 경기가 좋아서 올리는 상황이라는 차이를 든다. 미국 서브프라임 사태나 일본 버블 붕괴 때는 LTV 100% 이상 대출이 있었으나 국내는 대출 비중이 낮아 금리 충격이 제한적일 것이라고 본다. 다만 대출 부담이 큰 중저가 외곽 주택은 상대적으로 타격을 받을 수 있다고 언급한다. 마지막으로 현금 없이 고가 주택만 보유해 노후가 위태롭다는 주장은 과장된 공포 마케팅이라고 비판한다. 고가 주택 보유자 대부분이 상당한 현금도 함께 보유하고 있다는 것이 화자의 주장이다.
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뭐 3년 뒤에 폭락할 테니 준비해야 된다고 하시는 분들도 계십니다. 그런데 실제 현장 상황은 어떨까요? 근거로 보면 공급이 3년 뒤에 많이 나온다는 건데, 3년 뒤 공급이 많이 나올 가능성은 거의 없습니다. 사실 핵심은 서울인데, 서울은 일단 공급이 없고, 삼기신도시 이야기를 하시는 것 같아요. 삼기신도시도 한 만 호 정도씩 나옵니다. 내년부터 1년에 나오는 게 몇천 세대밖에 안 되는 걸로 알고 있고요. 김포 양촌이 올해 아마 입주를 처음 하는 거죠. 문재인 정부 때 난리를 쳐서 추진한 게 이제 나오는 거니까, 거의 10년 걸리는 거죠.
그래서 시간이 상당히 많이 걸립니다. 본인은 3년 안에 만들어 내겠다고 하는데, 뭘 하는 건지 잘 모르겠어요. 어떻게 하겠다는 건지, 대안은 모르겠습니다. 계속 나와서 앵무새처럼 같은 이야기만 반복하는데, 그 담당자도 답답할 거예요. LH 사장님도 힘드실 것 같습니다. 그렇게 하라고 내보내니까 나가서 말은 하는데, 본인도 답답하실 겁니다. 말로는 이러는데 현장에서는 전혀 다르게 움직이고 있는 게 맞죠? 현장에서 나올 게 없다니까요.
삼기신도시도 2028년까지 2만 세대 정도밖에 안 나올 겁니다. 2028년까지는 그 정도 수준이고, 30년을 넘어가는 물량이 거의 60% 정도예요. 삼기신도시 대부분이 그렇습니다. 우리가 처음 시작할 때도 비슷한 이야기를 했었죠. 삼기신도시는 만만치 않습니다. 그런데 문재인 정부 때부터 계속 내일모레 나오는 것처럼 이야기했죠.
결국 삼기신도시 중에서도 고양 창릉이나 하남 교산 정도가 서울 주택 수요를 분산할 가능성이 있고, 나머지는 거기다 폭탄을 떨어뜨려 놓는 거라고 보시는 게 맞겠죠.
남양주 왕숙이 서울 주택 수요를 흡수할 수 있을까요? 남양주가 나쁘다는 말이 아닙니다. 예를 들어 인천 검단 같은 곳에 강서구 주민이 가서 살면 그게 서울 수요를 분산하는 거죠. 목동에 사시는 분이 거기 가서 살아야 서울 주택 수요가 분산되는 건데, 과연 그렇게 갈까요? 쉽지 않습니다. 서울을 떠나면 죽는 줄 아는 젊은 분들이 신도시로 갈 수 있을까요? 특히 신도시는 허허벌판인 경우가 많아요.
인프라가 잘 갖춰진 목동이나 마곡을 두고 왜 거기로 가겠습니까? 그리고 요즘은 싸지도 않습니다. 많이 올랐어요. 공공 분양 물량을 살펴보니까 23개 단지를 샘플링했는데, 17개 단지가 주변 시세보다 높았습니다. 높다는 게 그냥 비싸다는 뜻이 아니라 주변 시세보다 높다는 뜻이에요. 공공분양은 싸야 하잖아요. 주변 시세의 70~80% 수준으로 싸게 한다고 시작했는데, 주변 시세보다 오히려 높습니다.
그럴 수밖에 없는 이유는, 주변 시세는 이미 입주한 아파트이고, 지금 짓는 아파트는 공사비가 훨씬 많이 들어가기 때문입니다. 공사비는 공공이라고 해서 어떻게 할 수 있는 부분이 아니죠. 그래서 70% 정도 되는 사업장이 주변 시세보다 높은 겁니다. 분양이 잘 될지도 의문이고, 서울 수요를 흡수하는 건 더 힘들 수 있다고 봐야 합니다.
다시 금리 이야기가 나오고 있습니다. 하락을 점치는 분들이 많은데, 우리는 2%대부터 올라오고 있습니다. 올해 11월에 한 번 더 올린다는 말이 있고, 베이비 스텝이라고 하죠. 3.25% 정도가 될 텐데, 내년에 한두 번, 세 번 올리면 4% 정도가 되겠죠. 2%에서 4%면 두 배입니다.
과거 집값이 떨어졌던 2022년 말에는 1년 조금 넘는 시간 동안 0.5%에서 3.5%까지 올랐습니다. 이때 3.5%라는 건 4%와 비교하는 게 아니라 0.5%와 3.5%를 비교해야 하죠. 그때는 베이비 스텝도 없었고, 대부분 0.5%나 0.75%씩 일곱 차례나 올렸어요. 자이언트 스텝으로 한 번에 크게 올린 적도 있습니다. 일곱 번 올린 거예요. 지금 두 배 오르는 건 분명 시장에 부정적인 측면이 있습니다. 하지만 그때와 똑같이 비교해서 폭락한다고 이야기하는 건 조금 잘못된 부분 아닐까요?
또 왜 올리는지도 봐야 합니다. 그때는 왜 올렸을까요? 돈이 워낙 많이 풀려 있었고, 경기보다 물가가 높았고, 미국이 금리를 올리니 따라 올려야 하는 강제적인 상황이었습니다. 지금은 돈이 많이 풀리고 경제가 좋으니까 올리는 겁니다.
금리와 집값은 커플링될 때도 있지만 디커플링되는 경우도 많습니다. 금리가 올라도 집값이 오르는 경우가 있어요. 경기가 좋아서 금리를 올리는 경우가 많기 때문입니다. 과열을 막으려고 금리를 올리는데, 경기가 좋아서 집값이 오르는 상황이라면 금리를 올려도 집값이 오를 수 있죠. 예전에도 그런 적이 있었습니다. 물론 지금과 단순 비교하기는 쉽지 않아요. 그때는 대출을 많이 안 해 줬고, 지금도 많이 안 해 주지만 전에는 좀 해 줬으니까요. 대출 가능성 자체를 다르게 볼 수 있습니다.
지금 경기가 좋아서 금리를 올리고 있으니, 그때와는 좀 다르다고 보시는 게 맞을 겁니다. 속도는 더디지만, 3% 넘게 올라가는 금리의 절대 수준은 만만치 않습니다. 이게 괜찮을까요?
금리를 올려서 폭락한 대표적인 사례가 미국의 서브프라임 모기지입니다. 일본도 마찬가지고요. 그때의 특징은 돈을 어마어마하게 빌려줬다는 겁니다. 미국은 LTV 100% 이상도 빌려줬어요. 원래는 80% 정도까지 빌려주는데, 신용이 좋으면 1%만 내고 99%를 빌리는 상품도 있었습니다. 일본도 그때 폭락할 무렵에는 120% 정도까지 빌려줬다고 해요. 집값이 너무 빨리 오르니까 감정평가나 대출 심사에 시간이 걸리는 동안 집값이 이미 더 올라 있었기 때문에, 나중에는 LTV가 확 떨어질 것을 감안하고도 많이 빌려준 겁니다.
우리나라는 지금 LTV 40%도 안 되게 빌려줍니다. 25억 이상 집은 강남의 대부분 집들이 2억 정도를 대출받습니다. 최근 제가 거래한 것 중에는 120억짜리를 현금으로 산 경우도 있어요. 100억짜리 아파트도 98억은 현금이 있어야 살 수 있습니다. 이런 나라에서 금리가 오른다고 가격이 떨어진다는 건 말이 안 되죠. 생각해 보면 알 수 있습니다.
오히려 위험한 곳은 아무래도 15억 아파트 정도일 겁니다. 15억이 아니더라도 10억짜리 아파트를 사는 데 5, 6억씩 대출을 받아서 사는 경우가 많습니다. 소득이 어느 정도 되는 사람들이죠. 금리가 많이 오르면 이자 부담이 두 배씩 늘어날 수 있습니다. 처음에는 원리금을 적게 상환하도록 설계된 체증식 상환으로 많이 하는데, 시간이 지나면 그 부담이 걸려서 문제가 될 수도 있겠죠.
그래서 금리 영향은 외곽이나 저가 주택이 먼저 타격을 받고, 고가 주택은 금리 영향이 거의 없다고 보시는 게 맞습니다. 대출 한도가 높았던 중저가 주택에서 타격이 더 클 겁니다. 예전 금리 인상기에도 외곽 지역이 먼저 무너졌습니다.
지금은 외곽이 많이 올라서 강남과의 가격 차이가 많이 좁혀졌어요. 마포, 성동과도 많이 좁혀졌습니다. 이렇게 격차가 좁혀진 상태에서 내년에도 금리가 계속 오르면, 이쪽으로 돈이 잘 안 들어갈 겁니다. 그러면 외곽이 주춤하는 사이에 마포, 성동, 강남 같은 곳이 다시 오르는 계기가 될 수도 있습니다.
강남 30억 이상 집은 대출을 받아도 2억 정도 받는 건데, 이 대출에 금리 영향이 있겠습니까? 금리 영향이 없다고 보시는 게 맞습니다. 지금 강남에서 50억 이상 집을 사는 분들은 대부분 현금으로 삽니다. 50억짜리 집이면 2억을 빌린다고 생각해 보세요. 금리 4%를 낸다고 해서 그게 무슨 영향이 있겠습니까?
얼마 전 라디오를 듣다가 어떤 분이 나와서, 10억, 20억짜리 집을 가진 분들이 현금이 없어서 노년에 고통을 겪는다고 이야기하더군요. 제가 아는 20억, 30억짜리 집을 가진 분들은 현금도 10억 정도 있습니다. 현금이 전혀 없이 20억, 30억짜리 집만 가진 사람은 세상에 거의 없어요. 이런 건 극단적인 이야기로 공포를 자극하는 마케팅입니다. 오늘도 그런 이야기를 하는 사람이 있겠지만, 보험 쪽이나 금융 쪽에서 많이 하는 이야기예요. 노후파산, 이런 말로 공포를 주죠. 그런 분석을 하는 애널리스트들도 좀 이상하다고 생각합니다.
100억짜리 집을 가진 사람이 노후파산을 할 수밖에 없을 정도로 현금이 부족하다는 건 정말 희귀한 경우입니다. 그런 사람들은 대개 현금도 50억 정도 있습니다. 그 사람들이 무슨 노후파산을 하겠어요. 50억은 죽을 때까지 써도 다 못 씁니다. 한 달에 5천만 원, 1억 원씩 써야 겨우 다 쓸 정도예요. 60대에 은퇴하고 나서도 자산은 오히려 늘어나 있을 가능성이 높습니다. 생각해 보세요. 10억을 은행에 넣어도 지금 4% 정도 이자를 줍니다. 예금 금리가 4% 정도 됩니다. 어머니도 1년에 한 번씩 예금을 재예치하시는데, 최근에 물어보니 은행마다 금리가 다르더라고요. 우리 은행이 많이 주더라고요. 여러분, 다른 은행 가서 갑자기 화내지 마세요. 저도 3%를 받았는데, 어머니는 4%를 받으셨어요. 그만큼 돈이 늘어난 거죠. 우대금리 때문인 것 같기도 하고요.
4%면 얼마일까요? 4천만 원이에요. 4천만 원이면 한 달에 300만 원씩 쓰는 건데, 50억을 가지고 있다고 하면 한 달에 1,500만 원씩 써야 합니다. 제가 써 보니까 한 달에 1천만 원 이상을 지속적으로 쓰는 건 쉽지 않아요. 소비 패턴이 몸에 배어 있는 사람은 가능할지 모르겠지만, 가방 하나 사고 명품을 사고 해도, 맛있는 것 먹고 가끔 호텔 뷔페에서 20만 원짜리 식사를 해도, 부부가 한 달에 1천만 원 정도밖에 못 씁니다. 그러면 돈이 계속 남죠. 그게 아주 일반적인 상황이에요.
강남에 집이 있는 사람 중에 현금이 없는 사람이 어디 있어요? 세상에 훨씬 많습니다. 주식을 하는 사람보다 현금을 가진 사람이 훨씬 많아요. 단지 현금이 많으니까 주식을 안 하는 겁니다.
오늘 또 매수 사이드카가 발동됐다고 하던데, 조금 있으면 매도 사이드카도 나오겠죠. 그런 걸 두고 시장이 이상하다고 이야기하는 것 자체가 이상한 겁니다.
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