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집값에 대한 관심을 보내주신 분들 굉장히 많으세요. 집값이 정말 막 팬데믹 시절에 엄청나게 오르다가 이제 많이 이제 떨어지는 시간이었는데 갑자기 이제 갑자기 또 반등을 시작했단 말이죠. 어떤 분은 대드캡 반스다 어떤 분은 대드 상승 시작점이다 이렇게 얘기하시는 분들이 있는데이 상승이 이어질지 아니면 잠깐의 반동으로 끝날지를 한번 확인해 볼 수 있을까요. 역시 가격을 논할 때 수요와 공급을 봐야죠. 근데 부동산은 공급 곡선이 수직이에요. 그만큼 되게 오랜 기간에 걸쳐서 공급이 마련되기 때문에 수요 하나 갖고 단기적인 전망을 합니다. 수요의 프락시 대리변수를 할 수 있는게 모두의 말씀드렸던 것처럼 전세 가격이고요 전세와 외모의 비율에 따라서 매매가 더 일어나는지 아니면 줄어든지가 알 수 있기 때문에 자 최근에 30%까지 빠졌던 경기에 대한 불안감 금리에 대한 압박 때문에 빠졌던게 다시 한번 살짝 반등했던 이유는 여러가지 이유가 있는데 유동성이 그만큼 부동산 시장으로 들어왔기 때문입니다.
근데 그거는 인위적인 유동성이고요 지금 모두의 말씀드렸던 것처럼 투기 수요 부동산 결국 자산으로 보면 투기수요 투자 수요 투기 수요가 붙었느냐를 놓고 보면 아직은 그런 지표들이 보이지 않아요. 뭐 이런 거 있지 않습니까 세상에 지분이 있다 우리가 돈이 없을 뿐이라는 것처럼 기본적으로 어느 정도 바닥은 다졌다라는게 대부분 컨센서스인 것 같아요. 거기에 또 근저에는 경기침체가 온다 하더라도 되게 얕을 거고 이번 경기 침체는 과거 2008년처럼 큰 폭의 하락이 없다는 것이 다 가정과 가정이 깔려 있는 상태에서의 결정인 것이죠. 자 거기에 동의하는 사람들은 지금부터 집을 사시면 돼요 근데 거기에 동의하지 않는다 나는 경기침체에서 더울 것 같고 금리도 동결하겠지만 나중에 정말로 미국 연준이 얘기하는 것처럼 더 오를 것 같고라고 생각하시는 분들은 지금은 더 이상은 됩니다.
근데 대부분 보통 사람들이 어떠냐 아직은 더 이상다라는 말씀을 드리고 싶은 것이죠. 그러면 빈센트님이 지금 부동산 가격을 파악할 때 혹시 빈센트 님만이 가지고 가지고 있는 보는 지표라던가 기준이라던가 뭐 이런 것들이 좀 있을까요네 제 전 직장에 kb증권인데 kb에서 대한민국 최고의 db들이 있지 않습니까 KB 통계 거기서 나오는 매수 우위 매도 우위 지표가 하나 있고요 심리지표 두 번째는 전세 가격을 열심히 봅니다. 전세와 매매에 한국의 구조사 전세 매매 비율이 상당히 늦으라 그래요. 적정 주택 가을까지는 아니겠지만 어느 정도를 설명할 수 있다는 측면에서 보고요 세 번째는 미분양이죠.
건급 쪽에서 근데 요즘에는 뭐 준공이 그냥 이런 것도 있지만 미분양 지표의 세 가지를 통틀어서 봐서 수요단에서 공급단에서 적정한 가격이 어딜까라고 보는 거고이 이외에 이제 변수들이 부동산은 큰 돈에 대출을 이용해서 버는 거잖아요. 따라서 그때그때 대출의 긴축의 정도가 어떠냐에 따라서 괜찮을거다 안 좋을거다라고 나름대로 판단하고 있습니다. 자 그러면 지금 미분양 얘기를 해주셨으니까 미분양 얘기를 좀 해보고 싶은데 빈센트 님 책에 실제로 미분양이 굉장히 많이 늘었었는데 준공이 다 된 상태에서 미분양된 물건들은 좀 빠르게 감소했다고 이렇게 얘기를 해주신 적이 있어요.
그러면 미분양이 해소되면 집값이 오르는 거야라고 저희가 상식적으로 알고 있는데 부동산 가격 반등을 좀 기대해도 되는 건가요 그러니까 이제 악성 메모리라든지 이런 것들은 많이 소진됐다라고 하는데 문제는 그래서 앞으로 더 분양이 더 될 거냐라는 것은 또 정책이에요. 제 모든 말씀드렸던 것처럼 부동산 가격은 수직이라는게 부산학 가격은 정책에 의해서 짓는 기간이 토탈이 한 3년 넘게 걸지 않습니까 그러니까 지금 짓는다 그러면 3년 뒤에 집이 지어지는 것입니다. 물론 가격은 미리 반영이 되겠죠. 따라서 이러한 첨예한 중공 후 미분양이 과거에 위기 때이 중고형 미분양이 증가했으면 큰 위기가 왔었어요.
그래서 위기의 선행기표로 우리가 인식을 하기 때문에 그런 의미에서 보면 만약에 경기침체의 온다 그러면 지난 2008년처럼 경기침체가 올 거냐에 대해서 반대급부에 논리로 준공을 미분양은 좀 줄어든 상태다라는 것을 제가 책에서 언급해 드린 적이 있죠. 자 그러면 방금 말씀해 주신 전세 가격 KB 통계 지수 그리고 미분양 지표 이거 말고 좀 개인이 조금 더 쉽게 접근할 수 있는 지표들이 더 있을까요. 개인들은 이런 겁니다. 예를 들어서 부동산은 뭐를 통해서냐 대출을 통해서 합니다. 그래서 대출금리 사고 싶어도 돈이 없으면 못 사는 거고 사고 싶어도 여력이 떨어지면 못 사는 거기 때문에 금리 향박이 그래서 특히 부동산이라는 자산에는 매우 중요한 영향력을 미치는 변수인 것이죠.
그래서 이제 매크로 지표가 금리가 어떨 것 같다 이럴 것 같다라고 얘기하는게 큰 시계를 갖고 시차를 갖고 금리의 방향성과 또한 수준이 레벨이 부정학과에게 영향을 미치는 것 그래서 모두의 말씀드렸던 것처럼 KB 통계 전세와 매매가격의 비율 또한 미분양을 차치하더라도 가장 중요한 것도 금리일 수 있다라는 말씀도 드립니다. 그러면 경제 전반적으로 네 눈여겨 봐야지 지표들이 뭐가 있을까 경제 전반적이라는게 또 국가가 좀 달라요 저는 이제 책에서는 어떻게 얘기했냐면 그 국가마다 가장 중요한 비중이 있습니다. 요소가 있어요. 그것이 제 맘대로 막 찌는게 아니고요 항등식을 갖고 왔어요.
지출 경제 국민개정이라는게 있어요. 한 국가의 경제를 나타내는 방정식입니다. 미국의 경제를 배우로 했을 때 가장 큰 비중을 차지한게 뭐냐라고 했더니 소비인 거고요 중국 중에서 가장 큰 비중을 차지하는게 뭐냐라고 했더니 투자인 것이고요 그러니까 중국은 투자 지표가 중요한 거고 한국은 뭐냐고 했을 때 비중은 소비쪽으로 커지고 있지만 여전히 수출 그러기 때문에 유럽은 소비되어 있다 이런 것처럼 각 국가마다 되게 중요한 경제지표가 있기 때문에 다른 거는 놓치더라도 꼭 그 산업에 지표는 꼭 보자라는 말씀을 드리고 있는 것입니다. 국가마다 다르고 한국 기준으로 봤을 때 소비데이터도 중요하지만 수출 데이터가 아직까지는 좀 더 우세하게 중요한 지표다 중국 미국 일본 되게 많은 나라들에서 우리나라를 이것저것으로 막 흔들고 있죠.
현재 우리나라 상황은 어떤지가 좀 궁금해요. 현재 한국의 상황이요 녹록치 않죠. 왜냐면 위기 아닌 위기라는 말씀을 드리고 있고요 이게 한국의 수출 데이터에요. 파란색은 수출 증가율이고 빨간색은 수입 데이터 그리고 회색은 무역수지 적자에요. 그럼 이게 가만 보세요. 이런 적이 언제 있었죠. 이때 있었어요. 이러다 IMF 더 중요한 거는요 수출과 수입된 데이터가 동반 이렇게 마이너스 된 적이 별로 없어요. 요렇게 마이너스 돼서 적자가 된 적은 또 별로 없어요. 왜냐하면 간간이 마이너스 된 적이 있습니다. 여기도 있고 여기도 있고 여기도 있죠.
그런데 이때 전부 무역수칙 학자예요. 불황형 흑자라는게 이때 있었어요. 근데 지금은요 수출 수입이 동반 동시에 마이너스를 보이면서도 무역시 적재해요. 이럴 때는 90년대 if 직전에도 별로 없었던 현상입니다. 이런게 바로 뉴이두마리인 것이죠. 이런 의미에서 이전과 다른 새로운 형태의 일들이 벌어지고 있는데 괜찮다라고 얘기하려면 딱 하나 가진감이 있는 근거가 근거가 있어야 되죠. 이것의 원인이 무엇이며이 원인이 앞으로 좋아질거다라는 기본적인 가정을 깔고 괜찮다라고 하면 저도 따를 겁니다. 하지만 제가 보니까 일이 왜 벌어졌냐라고 보면 크게 보면 다양한 연인이 있지만 가장 큰 거는 한국의 수출이 4분의 15%를 담당했던 중국향 수출이 무너졌다 그럼 이게 복구가 될 거냐 복구 노력할거다 시간이 걸릴거다 두 번째 미중간에 무역분쟁에서 한국이 더 이상 미군 눈치 봐서 중국과의 간극을 벌려야 된다 또한 중국 역시도 이제는 내재와 이슈가 있기 때문에 더 이상 한국의 중간재 품목들이 필요 없다 자 그러면 한국 입장에서는 중국의 사이즈만큼 대체할만한 것을 찾았냐 그게 인도가 될 것이냐 인도네시아 될 것이냐 벌써 한 5 6년 전부터 계속해서 얘기가 나오고 있잖아요.
하지만 아직까지도 중국을 대처하려면 규모가 작다 그러면 두 가지죠. 국가의 채널이 복구될 거냐 아니면 중국과의 채널을 버금갈만큼 새로운 채널이 생긴 거냐 둘 다 노력할 겁니다. 복구도 노력할 거고 새로운 채널을 만들 건데 둘 다 공통분모는 시간이 소요된다 그렇죠. 그래서 저는 계속해서 한국경제가 녹놓지 않다라는 말씀은 그래서 드리는 겁니다. 그래서 이런 것들을 결합해 왔을 때 지금 한국은요이 리모델링 중이에요. 바뀌는 중에서는 늘상 통과 의뢰라는게 있기 마련인데 근데 주변에 정상 상세일 때 한국의 이런 리모델링이 있다라고 한다면 그래도 꾸역꾸역 우리는 바뀔 겁니다.
근데 지금 주변을 보면 녹록치가 않다라는게 그래서 여차하면 불안하다는 말씀을 드리는 것이죠. 그래서 지금 무역수지가 계속 이렇게 안 좋은 상황을 그래프로 보고 있는데 이제 많은 분들이 얘기하는게 우리나라가 일본을 따라가고 있다 이런 얘기를 많이 하고 실제로 일본도 2년 연속으로 무역수지가 마이너스다 이렇게 얘기를 한다고 하는데 우리나라 일본 따라가면 뭐 잃어버린 30년 이렇게 목재건물이고 한국은 아파트이기 때문에 이런 거래 규모와 회전율이 다르다 수많은 논리들이 있죠. 그런 걸 놓고 보면 비슷한 부분도 분명 있습니다. 하지만 뭐 100% 똑같지 않나 자 그리고 이제 한국 기준금리에 대해서 좀 얘기를 드리고 싶은데요 계속 동결을 유지하고 있는데 그래서 동결을 유지하고 있는 걸 보니 아 이제 물가가 좀 잡혔나 보다 올라가지 않고 계속 유지가 되니까라는 생각이 드는데 어떠세요.
물가가 조금 조금씩 더 내려갈 거 같으신지 여쭤보고 싶습니다. 물가는 우리가 흔히 기준 목표라고 하는게 2%라는게 있습니다. 주한은행들이 인플레이션을 타겠지 할 때 전년 동월대비 연평균 한 2% 정도 상승하면 정상이다라고 보는 것이죠. 그런데 앞으로 펼쳐질 미래는요이 2%의 숫자는 좀 요원할 것 같아요. 그러니까 앞으로 이제는 높은 물가 수준이 지속될 것 같고요 그런 연장선상에서 한국도 자유롭진 않을 것 같습니다. 중앙은행들이 물가에 타겟팅을 좀 바꿀 가능성도 논의도 상당히 활발하게 이뤄질 하반기가 될거다라는 말씀도 조심스럽게 드리고 싶습니다.
물가가 진짜 많이 올랐어요. 회사에서 원래 먹던 돈까스 집에서 그 모밀 돈까스 세트가 원래 한 13,000원 정도 했던 걸로 기억하는데 얼마 전에 오랜만에 가면 16,000원이 됐더라구요 야 이게 물가가 진짜 장난이 아니다. 이것을 이제 설명을 어떻게 할 것이냐 지표 하나하나 차지하는 품목들과 가중치가 달라요 그래서 그 품목이 어떻게 변하는 거에 따라서 소비자물가를 전망할 수 있어요. 근데 그거보다 훨씬 더 중요한 것은 이제는 매크로 쪽으로 말씀드리면 세계화 시대는 끝났다라고 저는 보고 있거든요. 이제는 미국과 중국이 세계와의 대표 명사였어요.
차이메리카라고 얘기했었죠. 미국이 소비하고 중국의 세계 공장 역할을 자처해서 선순환 관계 세계화죠. 이데올로기의 다른 큰 지우 집단이 교류하는 것 그런데 팬데믹 이후에 2018년 트럼프가 중국의 관세를 때린 이후에 2년간에 경쟁이 패권경쟁이라는 것으로 치부되면서 실제 요소요소 하나하나씩 재정립하고 있습니다. 그렇다면 이전학의 익숙했던게 바뀌고 있어요. 그거 자체로 비용이 올라가는 거예요. 비용은 물가거든요. 그런 자체로 이제보다는 물가가 오를 수밖에 없다 언제까지 재정립될 때까지 그렇다면이 미중간의 관계가 재정립될 것인가 저는 크게 부러지지 않고서는 재정립되기에는 상당히 오랜 시간이 걸릴 것이다 자 오늘 공교롭게도 빌 게이츠가 중국에 가지 않습니까 왜 갔을까요를 놓고 본다면 또 다양한 의견들이 있어요.
결국 이런 것들이 이제는 세계화가 아닌 블록화 경제로 바뀌기 때문에 그럼 이전보다는 코스가 높아질 겁니다이 정도의 비용이 높아지는 것 하나만으로도 기존의 노마이라고 할 수 있는 저금리 저물가 시대에서 이제는 이전보다 높은 중금리 중 물가 시대로 접어든다라는 의미에서 여전히 물가는 압력이 있을 것이다라는 말씀을 드립니다. 거의 1년 전에 나와주시고 이제 두 번째 출연이신데 그때와 지금 뭐 시황도 많이 달라졌고 상황도 많이 달라졌지만 똑같이 빈센트님이 강조하시는 건 빅데이터와 그리고 지표이 두 가지를 통해서 굉장히 많은 정보들을 주시는데요.
이번에 내신 신간도 읽어보시면 이제 경제지표를 읽는 시간이라는 신간이잖아요. 빈센트 님 왜 이렇게 지표와 데이터에 이런 말로 제가 바꿔 드리는 와닿을 것 같은데요 자기만의 투자 철학이에요. 나만의 투자 철학을 확립하자 어려운 겁니다. 어렵기 때문에 해야 되는 거예요. 자기만의 흔히 우리 줏대라고 하죠. 줏대가 있고 자기만의 판단 기준이 있어야지 잘 될 때는 있는 사람과 없는 사람이 별반 차이가 없어요. 어려울 때 힘들 때 누구도 모를 때 자기만의 기준이 있는 사람과 없는 사람이 극명하게 달라집니다. 저는 그 기준은 여러가지가 있겠죠.
자기가 주로 다루는 툴로서 그것을 정답은 없습니다. 자기가 좋아하고 자기에게 맞는 거라 하시면 돼요 하지만 저는 그 중에 하나로써 경제지표를 통해서 그런 기준을 만들어 보자라는 말씀을 드리고 싶은 것이죠. 그래서 데이터는 곧 지표는 곳 나의 투자 철학이고 그 투자 철학이 있어야 힘들 때 더 잘 그 위기를 극복해 나갈 수 있기 때문에 굉장히 데이터에 집중을 많이 하시는거다 이렇게 얘기를 해주셨습니다요 말씀 꼭 드리고 싶습니다. 하반기 분수형입니다. 분수형이라는 것은 뭐냐면 이견이 또 갈릴 겁니다. 수많은 전망들이 있습니다. 사실 전망이 중요하냐 안 중요한 것에 정답은 있어요.
어떤 분들은 전망 필요 없이도 원하시는 것을 이루시는 분들이 있고요 어떤 분들은 꼭 전망이 필요하신 분들도 있어요. 자 정답이 없다는게 중요합니다. 그렇다면 우리는이 험한 재테크에 도전기에 제가 도전기라고 말씀드린 것은 도전의 결실은요 경험입니다. 경험은 최고의 스승이에요. 그 어떤 것도 귀담아 드는 것보다 몸소 내가 체험한 값진 경험이 다 자기의 판단 기준을 만들 것이다라는 의미에서 경험하세요. 도전하세요라는 말씀을 드리고 싶습니다. 단 제가 조그만 팁을 드리고 싶은 것은 그냥 전쟁터에 나가지 마시고요 제가 한번 해보니까이 경제지표라는 것을 갖고 있으면 없는 것보다는 확실히 낮습니다라는 말씀을 드립니다.
꼭 직책이 아니더라도 거시경제지표를 활용하는 법을 장착하면서 자기만의 투자 철학을 만들면서 저희는 2024년에 뵙는 걸로 하겠습니다. 저도 오늘 빈센 트님이면 처음 뵀는데 너무 많은 다양한 유익한 정보들을 얻어서 저도 이제 열심히 저만의 철학을 한번 만들어 봐야겠다는 생각을 가지고 촬영 마무리하도록 하겠습니다.
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